Kosugi 3rd Avenue The Residence

[匿名さん]

コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1108/

所在地：神奈川県川崎市　中原区小杉町３丁目600番（地番）
入居時期：2020年8月下旬
総戸数：519戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上38階建、地下2階建

交通：
東急東横線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
東急目黒線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
南武線「武蔵小杉」駅　徒歩1分
横須賀線「武蔵小杉」駅　徒歩1分
湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅　徒歩1分

間取：1LDK～4LDK
面積：41.99㎡～100.29㎡
売主：三井不動産レジデンシャル・東急不動産
施工会社：大成建設
管理会社：管理組合結成後管理会社へ委託

[2289: 匿名さん]

金利上がると不動産価格上昇が抑制されるんじゃなくて
不動産価格が上昇すると金利あげて価格上昇を抑える
金利上がる時は不動産価格はあがっているハズだけどそんなうまいこといくかわからない

[2290: マンション検討中さん]

今、消費税を上げて金利も上げれば不動産は売れなくなるから金利が急上昇することはないと思いますよ。

[2291: マンション掲示板さん]

8000万円クラスのタワマンが売れるのも今だけか
数年後には安かったとなるのか
果たして？

ただ、武蔵小杉から15分以上離れたところが
武蔵小杉を名乗り、ちっちゃい土地の3階建が
それなりの価格

武蔵小杉のタワマンは都内に比べリーズナブル
に感じてしまう

[2292: マンション検討中さん]

武蔵小杉駅近徒歩5分超えのタワマンは値崩れすると思う。

[2293: 匿名さん]

徒歩5分ごえのタワマンはタワーズウエスト、プラウドタワー、コスギタワーとか。あまり変わらないのでは？5分で区切る根拠は？

[2294: マンション検討中さん]

賃貸探すとき五分以内でフィルターかけるから

[2295: マンション検討中さん]

武蔵小杉で5分超えと五分以内の中古価格は大きく変わらないような気がします。なので少し高くても5分以内を選ぶ人が多いからでしょうね。

[2296: 匿名さん]

30階以上クラスと50階以上クラスの スケール感は実物見るとかなり違いを感じる。中古で選ぶ基準にもなるだろうね。

[2297: 評判気になるさん]

>>2293 匿名さん

コスタは横須賀線だと５分以内だよ。
武蔵小杉一番手タワーだから、さすがに仕様が微妙だけど。

[2298: 匿名さん]

>>2297 評判気になるさん

コスタかどうか分からないが南東側のタワマンは賃貸仕様と言っていた。古いからでしょうが。

[2299: 匿名さん]

リエトコートの事では。
あそこは最初リクルートコスモスや鹿島が分譲予定、ミニバブル期だったんで投資ファンドのダビンチがまるごと2棟買いで賃貸転換。
リーマンショックでダビンチ破綻。
その後クラッシーは三井、住友商事が買い取り分譲。イーストはスミフが分譲。
当時として仕様が低い訳ではない。
プラウドタワーは駅4分とかだった(東横線、南武線)、横須賀線へは10分表記。

前にモモレジさんが武蔵小杉の各マンション坪単価の推移分析してたのでついでに。
http://mansion-madori.com/blog-entry-5208.html?sp

[2300: マンション検討中さん]

この辺のおすすめ幼稚園とかってありますか？

[2301: マンション検討中さん]

>>2300 マンション検討中さん

保育園は沢山ありますけど、武蔵小杉は大西学園幼稚園しかないですよ。あと元住吉まで行けばありますよ。

[2302: マンション検討中さん]

マンションから徒歩圏内というと確かに大西だけですが、園バスが小杉駅周辺まで来ていて、通園できる幼稚園は幾つかあります。
ただ、どこをお勧めとするかは、何を求めるかによります。
どこの場所で探しても同じことですが。
とにかく、気になる園は自分自身で説明会に参加してみることでしょう。
色々な園の情報をまず知りたければ、幼稚園が多数掲載された本が売ってましたよ。

[2303: マンション検討中さん]

眺望は1日で飽きるとか3日で飽きるとか言ってる人ちょくちょくいるけど、住んだことのないタワマンアンチなだけだよね… そりゃ毎日ワクワクして見るものではないが、何気ない瞬間に外を見て、綺麗だなと思うのは何年経っても衰えない。日常のプラスアルファの贅沢のようなもの。実際の住民で、飽きて見たくもない！となって年中カーテン閉めるという人は見たことない。

[2304: 匿名さん]

保育園はあるけど、ここ2、3年で出来た雑居ビルの
賃貸部屋でやってるタイプが多い。

[2305: マンション検討中さん]

武蔵小杉のタワマン高層階から見る眺望なんて自慢できるようなものではないでしょ笑

[2306: 通りがかり]

自慢する必要なんて無いんだけど…。自分の目の前の視界が開けている気持ちが良さとか、そういう生理的な満足感があるだけ。他人に自慢したいから眺めのいい部屋買ったり、借りる人がいたらまずはカウンセリングを勧める。

[2307: 匿名さん]

>>2305 マンション検討中さん
あの文書が自慢しているように思えるなら、あなたは少し病んでいると思います笑笑

[2308: マンション検討中さん]

>>2303 マンション検討中さん

「実際の住民で、飽きて見たくもない！となって年中カーテン閉めるという人は見たことない。」って当たり前だよ。笑
もし、そんな人間がいたら眺望以前に精神科に行った方がいい。

[2309: マンション検討中さん]

色々な価値観を持った人がいるからね。
お互いに尊重する必要はないけど、貶したり頭ごなしに否定する事は共同住宅で生活する上ではマイナスになりますよ。この掲示板では互いに有意義な情報交換ができる場である事を願いたいものです。

[2310: 匿名さん]

ベイエリアの眺望であれば価値はあるのですが。

[2311: 匿名さん]

自分にとってはベイエリアではなくても眺望は価値ある

[2312: 中原区民]

>>2310 匿名さん
ベイエリア好きがわざわざここに来てそれ言う暇さ加減。

[2313: 投稿者]

>>2303 マンション検討中さん
その通りですね。
富士山が見えるので購入しましたが、
房総半島、東京湾に浮かぶ船、大島、天城山、
箱根、南アルプス、浅間山まで見えます。
正月には初日出と夕日も見え、その時のグラデーションは毎日見ても見飽きません。
ベイブリッジを通って大桟橋に停泊中のクルーズ船も見えますよ、小さくですが。
ドクターイエローを含め、色々な列車を見れるのも鉄道マニアでなくても楽しいですよ。
花火も沢山見えて、昨日も見えたしこの時期は空気が澄んでいるので、熱海の花火まで見えました。
このマンションやみなとみらいで建設中の北仲やアパマンタワー、横浜市役所の建設の過程を見るのも楽しいです。
カーテンを閉める必要のない開放感はいいですよね。

[2314: マンション検討中さん]

>>2310 匿名さん
それ分かります、特に夜景が最高ですよね！

[2315: 匿名さん]

>>2314 マンション検討中さん

友人宅でのパーティーでベイエリアの夜景を見ながらの食事はやはりゴージャスでした。

[2316: マンション検討中さん]

>>2312 中原区民さん

それをわざわざ書き込む中原区民も同類でしょ。

[2317: マンション検討中さん]

汐留のタワマン高層階からの眺めは本当に素晴らしかった！やはり、海とベイブリッジがみえる眺望は開放的で良いですよね。それに比べてコスギの眺望ときたら…ププッ笑

[2318: 匿名さん]

>>2299 匿名さん
賃貸はリエトイーストのことですね。
今でもイーストの半分は賃貸ですよ。

[2319: マンション検討中さん]

ここの北側に線路挟んでタワマン計画がありますが、近接しすぎており、ここの資産価値に影響がありそうで躊躇しています。南側を購入したとしても北側のへやが安値であれば南側の部屋にも影響ありと思われますので。

[2320: 匿名さん]

高層階は地震の時が鬱
低層階の別宅持っている人ならわかるけどそれ以外どうやって生活するの
地震なんて一週間ぐらいの不便と割り切るの？

[2321: 検討板ユーザーさん]

>>2320 匿名さん
たかだか何十年のうちの一週間のために、その他のメリットを捨てる気にはならんわな

[2322: マンション検討中さん]

復旧までに

電気は一週間
ガスは2ヶ月
水道2ヶ月
下水？
くらい？？

[2323: 検討板ユーザーさん]

>>2322 マンション検討中さん
それ高層低層関係ない話がほとんどだけど何の話がしたいの？

[2324: 匿名さん]

高層と低層に
明らかな仕様等格差をつけて、
低層をお安くする様な
エゲツないタワマンは
無くなったと思います。
早く外に出られると言うだけの理由で、
富裕層の方が低層買ったりしますよ。

[2325: 匿名さん]

>>2324 匿名さん

特に武蔵小杉の場合には眺望が残念なので、高層階に住む意味が無いですしね。

[2326: 中原区民]

>>2316 マンション検討中さん
すぐ言う！

[2327: マンション検討中さん]

武蔵小杉の高層階に期待して住む人は少数派でしょ。

[2328: マンション検討中さん]

住めば都なんだから、高さは関係ないよ！

[2329: 匿名さん]

>>2320 匿名さん

ええ、それぐらいの覚悟というか楽観視はありますね。
１ヶ月ぐらいホテル暮らしでも良いのでは？

[2330: 匿名さん]

必ずしも高層階とは思わないけど抜け感と日照は必須。
お見合いだったり圧迫感があったり日照のない部屋は厳しい。
住んでてもストレスの上、いざ売ろうにも買い手が付かない。
小杉はタワーの売りが常に多いから中古もシビアに比較される。
例外としてDINKS夫婦向けの狭い部屋は寝に帰るだけで駅近なら売れなくはない。
ただファミリーや老夫婦にはまず見向きもされない。

[2331: マンション検討中さん]

徒歩1分のガールズバーが病みつきになりそう

[2332: マンション検討中さん]

>>2330 匿名さん

それは、極論ですね。
結局は価格次第。
過去の取引事例をみればわかること。

[2333: 匿名さん]

新築は内見がないから階差で価格差がある程度規則的に決められる。
買主の想像力次第ではあるが価格が安い＝決め手に直結する。
中古は内見でＡ物件とＢ物件という形で明確に見比べて比較される。
新築はこの物件が欲しい！が優先されるのに対し、
中古はこの部屋が欲しい！が優先される（傾向が高い）。
窓を開けて圧迫感があったり暗かったりすれば余程の価格的魅力がないと（普通は）購入には至らない。

[2334: 匿名さん]

>>2325 匿名さん

確かに、武蔵小杉の場合には眺望が全く期待できないので、エレベーターの待ち時間や災害時のリスクを考えると低層階の方が良い。

[2335: マンション検討中さん]

>>2334 匿名さん
ここはエレベーターが少ないのがデメリット
低層階からエレベーターに乗れないことも考えておくべし。
お先どうぞ。と言う毎日もあり得る。

低層階は南武線の音が気にならなければ良い。
それと周りの高い建物に囲まれての圧迫感を感じなければ。

[2336: マンション検討中さん]

11人乗りのエレベーター三台は確かにキツイ。
眺望よりも実用性を考えるなら4階が良いだろうね。ただ。4階って完売したんだっけ？

[2337: マンション検討中さん]

>>2336 マンション検討中さん
低層は1次で完売してるでしょう？
4階絶対便利だけど、さすがに保育園の真上だから、仕事してる間はよいけど退職後のことなど考えるとウチは避けた。
売るときにも影響あるかなー、と。

[2338: マンション検討中さん]

低層は一期で完売ですね。四階はイトーヨーカドーと利便性のどちらをとるかで迷って別の階、方角にしました。

[2339: 匿名さん]

公園前の8階に住んでたことがあるけど子どもの叫び声は思いの外響きますよ。
五月蝿くても分かってて買ったんでしょ、となるだけで子どもに苦情言うクレーマーになるのは世間の目は冷たそうだし…で難しいですね。

[2340: マンション検討中さん]

4階はエレベーターに乗れなくても、隣の商業棟から出られるので便利だと思い検討しましたが倍率が高くて断念しました。

[2341: マンション検討中さん]

商業棟のエレベーターって何時から何時までつかえるんでしょうね。

[2342: マンション検討中さん]

>>2341 マンション検討中さん

公共施設がありますから、8時からは使えるんではないでしょうか。

[2343: マンション検討中さん]

ありがとうございます。朝から使えると通勤に助かりますね。

[2344: マンション検討中さん]

8階位の低層階であれば、エレベーター混雑時は階段で4階まで降りて商業棟から出るのもいいかもしれませんね。

[2345: 匿名さん]

保育園て、ゆうても月?土曜日7時から19時くらいまでだと思うんですが、騒音気にされる方って具体的にいつ頃の時間帯を気にされるのですか？
平日はほぼ出かけてる時間だし、
土曜日も申請あればなので人数は少ないだろうし。
それに、ずーっと外で遊んでるわけではないし、そんなに声聞こえる機会ないのでは？
リタイアされた方とか主婦の方とかのパターンですかね

[2346: 匿名さん]

平日部屋に誰もいないDINKSとかなら妥協できるかもしれませんね。
いわゆる寝に帰るだけという生活パターンであれば。
そうはいっても悪いパターンで考えれば
・病気で休みの時に・・
・子どもが生まれたばかりで情緒不安定な時に・・
・子どもが授かれず落ち込んでいる時に・・
と、色々将来の状況等の変化も考えられますので気になる人は気になると思いますよ。

[2347: マンション検討中さん]

ユナイテッド・アーバン／商業施設「Luz武蔵小杉」を121億円で取得！

[2348: マンション検討中さん]

たしかに保育園児それぞれが一日中園庭で遊んでいるわけではないですが、学年やクラス毎に、代わる代わる外に出るのではないかな…。
主婦家庭なので保育園事情は詳しくわかりませんが。
近くのプラウドタワーに入ってる「まめの木保育園」は、そんな感じだと思います。園庭開放を覗いてみた時や、マンションの外でもかなり長時間 騒ぎ声は聞こえてきます。
住宅に囲まれているような保育園は、外遊びの時間をしっかり決めて通知とかしてくれると助かるのかな…確かに世間の目は冷たそうですが(汗)
共働き家庭でも、自宅に居ることの多い育休中は「保育園ウルサイなー」と感じるかもですね。

[2349: 匿名さん]

保育園の外遊びは午前中と午後一回ずつくらいだと思います。
自分は保育園に子供通わせてる立場ですが、未就学児の子供の声がうるさいと思われてしまうのは、なんとも世知辛い世の中ですね。。

[2350: 匿名さん]

子供の声が年金の音だと思えばもっと聞きたくなるんじゃないですかね。
今の年寄りは子供を育ててないから子供の声にうるさいんですよ。

[2351: マンション検討中さん]

未就園児を育ててますが、それでも子供の声はうるさいですよー。
沢山あつまれば、さらにイヤな騒音です。他人には、そんなものなのでは。
昼寝時、ようやく子供を寝かしつけたのにキンキン声で起こされたら腹が立ちます、、、すみません。

[2352: マンション検討中さん]

>>2332 マンション検討中さん
シビアに比較されるから、価格もどんどん下がるんじゃない？

実際お見合いしてる場合は、隣のマンションと150メートルはないと厳しいと言うのが個人的な感覚かなぁ。
あくまで個人的な。

この時期は日が低いから日照があると部屋の中まで日が入ってきて気持ちいいですよ。
夏は日が高いから庇が防いでくれるし。

[2353: 買い替え検討中さん]

>>2350 匿名さん

意味不明？？？？

[2354: マンション検討中さん]

二期は二月かあ。最近の株価低迷で価格帯ちょっといじってきますかね？高層階が中心になりそうですけど。。

[2355: マンション検討中さん]

来年は円高、株安が更に進行しそうな年になりそうですね。

[2356: 住民板ユーザーさん8]

>>2353 買い替え検討中さん

恐らく少子化問題からの年金制度崩壊の話かと

[2357: 匿名さん]

>>2355 マンション検討中さん

そうなってもらいたい
普通に頑張るサラリーマンが主役
投資家は涙目に

[2358: 住民板ユーザーさん8]

>>2357 匿名さん

それならサラリーマンも涙目

[2359: 匿名さん]

>>2358 住民板ユーザーさん8さん

サラリーマンにも株や景気に左右されない業界もたくさんあるのよ
高値で買ってくれる人が減ればデベは土地を塩漬けするかバーゲンセールするかになる
リーマンショック直後には実際に相場は一時的に下がっている
仮に下がっても再び上がると思うが下がった底値狙いも歓迎

[2360: 匿名]

残念だが中国人投資家がまた日本の不動産に戻りつつあるらしい。
武蔵小杉のマンションもその一つ。
相鉄線乗り入れが具体化させつつ、東急新横浜線が開通されれば
特急は新横浜を出て次は武蔵小杉になる計画とも聞くので
下落傾向にあっても武蔵小杉のマンションは比較的安定した価格であろう。
今後は新横浜の再開発が注目されるのは間違いない。
少子化で苦しい相鉄では、多くの学生が利用する路線にもなり
慶應三田、日吉、そしてSFC（延線はほぼ決まり）が１路線で直結
フェリス女子大、横浜国大駅も新設
海老名の再開発もあり、湘南方面に興味ある若い世代にとっては
面白い物件になってくると見る。

[2361: 匿名さん]

武蔵小杉に投資はしないだろ。実際に住みたい人が買うだろ。

エルシィ跡地地下に都営浅草線が延伸してくれないかな。

[2362: 匿名さん]

>>2360 匿名さん

それ、サッカーキー先生記事？
読みかけたら、先生の名前が出てきたのて読むの止めました♪

[2363: マンション検討中さん]

ところで、このマンションのように商業施設一体の建物の場合は、商業施設の部分は別の法人が所有することになるのでしょうか。土地の持分はマンション住人と商業施設の持主で共有？

[2364: マンション検討中さん]

商業施設エリアは別物だったような。広場とかの共用スペースは、共有で、管理費も応分負担だったような。

[2365: 匿名さん]

全体管理は東宝ファシリティーズがやるというのはそっち系の施設が入るんですかね。。

[2366: 匿名さん]

意外と事業協力者がここって多かったんですね。1割強だから、管理組合の議決には特に影響がない範囲だけれど。

商業エリアもあると、どの程度までの共有地の負担があるのかも考えなければいけなかったんですね。
ここからここ、みたいな線引という訳にはいかないでしょうけど、持ち分の比率で分けるのかな？

[2367: マンション検討中さん]

二期はどれくらいの戸数なんでしょうね

[2368: マンション検討中さん]

パンダ部屋無くなり盛り下がってきましたね
集客のために2期にパンダを1つ残すべきだったような

[2369: 匿名さん]

ぶっちゃけシティタワーの中古で良いと思われ。
あそこは立地や間取り、仕様は小杉でベスト。
当時は新価格のぼったくりとか言われてたけど中古も下がってきてるしココは仕様落としてこの価格じゃあね。
金利も不透明だし中古買ってさっさとローン開始するのが賢明。

[2370: マンション検討中さん]

シティタワーの立地がベストとはとても思えないけど。。

[2371: マンション検討中さん]

目の前のヨーカドーは構造改革店舗に指定されてるんですね。
場合によっては閉店もあるか。

>>武蔵小杉店は、自営売場売上0.3％増、坪当たり売上15.2％増、坪当たり粗利17.1％増、SC計売上5.2％増、営業総利益6.4％増などとなっている。

10月11日行われた決算説明会で、井坂隆一社長は「上期の増益37億円中、34億円は既存店の強化が寄与。そのうち12億円は2016年・2017年度に実施した構造改革店舗が貢献した。スピード感はないが、着実にイトーヨーカドーの再生ができてきている」。
流通ニュース
https://www.ryutsuu.biz/store/k101214.html

[2372: 匿名さん]

確かにシティータワー良いし利息はその通りだけど立地と学区が少し
サードアベニューと5年の築年数の差
あと狭いのしかないし中古価格高すぎて早く利息確定するより割高

[2373: マンション検討中さん]

>>2369 匿名さん
シティタワーの価格が下がってきてるから早く売り抜けたい組ですか？？

あの立地がベストな理由を知りたいです！

[2374: 匿名さん]

シティタワーはベストではない。間違いなくグランドウイングがベスト

[2375: マンション検討中さん]

>>2374 匿名さん

私もそう思います
実質立地と設備的にコスギNo.1ですよ
ただ、サードはランドマーク性があるので待ち合わせポイントの名所になるので存在感は出ますよ

それと築10年以上のタワマンは大規模修繕を控えているので中古で買いたいないです
積立金だってスタートから㎡300円超とかでしょ
設備も故障してたりリフォーム代も追加でかかり仲介手数料も取られ、ローン控除は新築の半額
メリットがない

[2376: マンション検討中さん]

>>2374 匿名さん
グランドウイングの立地はとてもいいですね。設備もとても良い。

電車の騒音は気になりませんか？
東横線はもとより、新幹線は気にならないのかなぁ？？

[2377: 匿名さん]

シティタワーは50m2台、70m2台の狭い部屋しかないじゃん。収納も少ないしさ。

[2378: 匿名さん]

ここの間取りで広い部屋（有効利用的な意味で）ってそんなにありましたっけ。
廊下が長いとか窓がないとかで平米だけ広いのは色んな意味で勘弁です。
シティタワーの７０平米って相当優秀な間取りだと思いますよ。
ここで太刀打ちできる間取りはほとんどなかったような。

[2379: 匿名さん]

あと間取りへのアドバイスとしては三角リビングはお薦めしません。
単純に使い勝手が良くないので。
表記２０畳なら×0.8で１６畳ぐらいの感覚で丁度良いと思います。

[2380: 匿名さん]

住む人によって重視するポイントは違うんだから、どこがベストとか相対的に決められるわけがないと思いますが。
自分はシティタワー住みですが、東横と横須賀線どちらも4分の立地、仕様とデザイン、ワイドスパンの間取り等が気に入って決めました。
グランドウィングも候補でしたが、外観と間取りがイマイチ、東横線路が近い、エントランス前の人混み、等の点からシティタワーを選びました。
自分的にはベストな選択でしたが、上記のメリットとデメリットに共感できない人なら価格的に考えてもシティタワーは選ばないでしょうね。
人それぞれですから、どっちが正解とかではない話です。
他方、リセールに関しては相対評価ですが、武蔵小杉物件の価値は横須賀線を使えてこそ本領を発揮すると個人的には思うので、売る前提の人はその辺りも加味して選ぶべきかな、と。

[2381: 通りがかりさん]

小杉から横浜そごうに行く場合、東急もJRも同じ料金で、時間もほぼ同じです。
東急は地下ホームからいくつもエスカレートを上り、さらに連絡通路を沢山歩きますが、JRはホームを下りると直ぐ改札、連絡通路でかなり近いです。
シティタワーだと、同じ時間で両方の駅を使えるので臨機応変に電車をつかえます。同様に、
朝早く羽田に行くのにも、小杉からのリムジンバスでは間に合わない時は、JRで品川経由でも横浜経由でもリムジンバスより早く、安く行けます。これも便利ですね。

[2382: 匿名さん]

リセールに限って言えば南武線徒歩1分東横線2分のインパクトは相当強いはずですが。
ゆったり高級系がいいならシティータワー、街の真ん中に住みたいならサードアベニューが好まれるんじゃないですかね。
サードアベニュー周辺はまだまだ変わっていきそうなので楽しみです。

[2383: 匿名さん]

↑このひとの主観。根拠なし

[2384: マンション検討中さん]

買い物にいくなら横浜そごうにいくより、東急で渋谷にでるけどね。

[2385: マンション検討中さん]

シティタワーがJR直結ならともかく、4-5分でしょ？間取り、仕様がいいのは認めるけど、周辺施設も含めて、立地は微妙じゃない？個人的には、東急もJRも中途半端に遠いって感じ。

[2386: 匿名さん]

そういえばサードアベニュー検討するならシティータワーよりエクラスですよね
安ければいいけれどこちらも中古が高いからなぁ

[2387: 匿名さん]

これだけの量があるから、きちんと価格に反映されてるよ。

[2388: 匿名さん]

>2386:匿名さん

サードとシティとエクラスだと、エクラスだけ仕様が低すぎて単純に立地だけでは比べられない気が。。
３つとも内見した人がエクラスを選ぶ可能性ってどのくらいあるんだろう？
圧倒的に安いとかなら話は別ですが、たぶんそこまで変わらないですしね。