Kosugi 3rd Avenue The Residence

[匿名さん]

コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1108/

所在地：神奈川県川崎市　中原区小杉町３丁目600番（地番）
入居時期：2020年8月下旬
総戸数：519戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上38階建、地下2階建

交通：
東急東横線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
東急目黒線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
南武線「武蔵小杉」駅　徒歩1分
横須賀線「武蔵小杉」駅　徒歩1分
湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅　徒歩1分

間取：1LDK～4LDK
面積：41.99㎡～100.29㎡
売主：三井不動産レジデンシャル・東急不動産
施工会社：大成建設
管理会社：管理組合結成後管理会社へ委託

[2169: マンション検討中さん]

宅配ボックスくらいなら、管理組合で増設できるんじゃないかな

[2170: 匿名さん]

管理組合のやる気とスペースがあればね。
ミッドスカイタワーだとトランクルーム増設やゴルフレンジだか地下に作ってたな。

[2171: マンション検討中さん]

各階宅配ボックスより、どの場所でも良いからトランクルームが欲しかった！！
特に食配なんて、使う人が結構限られてるだろうに…

[2172: マンション検討中さん]

各階
宅配ボックス＞トランクルーム＞食配

[2173: 匿名さん]

食配ってネットスーパーのことかな
でしたら結構重要ですよ
冷凍とか冷蔵があれば不在じゃ100%受け取れないサービスですので
各階に冷蔵庫が付いてるのかしら？
電気代は嵩みますがもし付いてたらかなりの有効打

[2174: マンション検討中さん]

こんな買い物便利な場所で、ネットスーパーなんて使いません。
共働きの人向けだね。もしくは体の不自由なご老人。
このあたりは徒歩で沢山スーパーあるので、元気なご老人は歩いて買い回りしてます。遅い時間までお店あいてるし。
うちは専業主婦なので、高くつくネットスーパーなんて利用しない…。
管理費に含まれるであろう食配Boxの電気代、利用しないとなんだか損な気になってしまう…貧乏性です 笑

[2175: 匿名さん]

そのご老体が結構多いからね
確かに主婦には安くて良いものは見て買うんだろうし
あとお勤め品の割引狙い出来ないから論外だろうけど
ネコ餌や砂やら日用品ならかさばって重いし利用価値はあります

[2176: 匿名さん]

>>2173 匿名さん

食配って言ってもただの保管庫だよ。スーパーとは違う。確かプラウドにマンション初とかで付いてなかったっけ？

[2177: 匿名さん]

確かに食配ってなんだろうね？
パルシステム？出前？
契約してる人だけが利用対象なの？

[2178: 匿名さん]

三次が矢継ぎ早にでてますね。二次も完売か、キャンセル住戸でしょうか？

[2179: 匿名さん]

たった1部屋の販売

[2180: 匿名さん]

8728万なら相場からしてまずまずですかね。
にしても来週17(月)から冬休みとは早い。。

[2181: 名無しさん]

自信満々 余裕綽々ですから

安い部屋の残りはほぼなさそう

[2182: マンション検討中さん]

>>2179 匿名さん
一部屋だけ？

[2183: マンション検討中さん]

>>2182 マンション検討中さん

低層人気部屋のキャンセルですよね？？

[2184: マンション検討中さん]

>>2182 マンション検討中さん
確か28階辺りの部屋

低層階は大人気で1次で殆ど売れた

[2185: マンション検討中さん]

M層の上の方ですか。キャンセルしたのかなー。
低層でキャンセル出るのは難しいかもですね…

[2186: マンション検討中さん]

低層は全体的に倍率も高く人気があったのでキャンセルが出ることはないでしょうね。買えた人は本当にラッキーだったと思いますよ。

[2187: マンション検討中さん]

低層は全て契約済み、一期3次まで即完売です。
キャンセルは出てないし、思ったより人気ですね

[2188: マンション検討中さん]

エレベーター少ない
低層は坪単価315万から買えた

価格維持率が高い勝ち組部屋は低層よ

[2189: マンション検討中さん]

低層の4Fだったら、隣の商業棟のエレベーターやエスカレーターも使えるからいいな。おまけに駐輪場のエレベーター二台も使えるしな。

[2190: マンション検討中さん]

そう激安価格で利便性の高い4階は転売で含み益出る最高のリセールバリューよ

中途半端に中層買うとリセールバリューないからね

[2191: マンション検討中さん]

やはり転売で儲けないとね


何パーセントぐらいのリセールバリューでしょう？

[2192: 匿名さん]

10パーセント

[2193: マンション検討中さん]

当たれば儲けものだな

[2194: 口コミ知りたいさん]

>>2187 マンション検討中さん

キャンセル出てましたよ

[2195: マンション検討中さん]

>>2194 口コミ知りたいさん

キャンセル出ても抽選ですから2番目の方に回るだけです
結局今から低層にエントリーは出来ない

[2196: マンション検討中さん]

キャンセルした人が居たからソレが3次で出た、ってことじゃなくて？
M78タイプ、あの部屋は2次で出てた部屋かなぁ。低層ではなく、中層の上の方かなと思うのだけど…。
低層は1次で出し尽くしてしまいましたからね、、

[2197: マンション検討中さん]

あ、ごめんなさい。28階03号室って書いてありますね。

[2198: マンション検討中さん]

低層階が人気のタワマンって珍しいな。

[2199: 検討板ユーザーさん]

転売目的、利益確保、金儲け
住むマンションではなく違う目的が多い

[2200: マンション検討中さん]

物件だけを見ればエレベーターや坪単価から見て低層がよさそうだけど、周りにパチ屋やらヨーカドーやら南側や駅前の喧騒がある中で、内覧で眺望見て買いたいと思われるのだろうか…

[2201: マンション検討中さん]

>>2199 検討板ユーザーさん
そうなんですか！
うちは低層階、住む為に契約しました。まわりは転売目的が多いのかな…

[2202: 買い替え検討中さん]

うちも済むために購入しました。地権者さん住戸で割とコンパクトな部屋が多かったので低層のこのあたりは貸しに出されるのかなーとは思っていますが。まぁ駅近ですから、ある程度回転はありそうですよね。

[2203: 購入者]

坪単価が安いとはいえ、転売するときには総額が1億に迫るんでは？？
それだと買える人なんてほんの一握りだよね。

[2204: マンション検討中さん]

>>2202 買い替え検討中さん

2201です。
同じマンションで、お世話になります。
やはり低層に沢山あった地権者住戸は、賃貸に出されそうですよね。
近接部屋が購入者か賃貸入居かで、生活環境が変わってくるのかなー、と少し気になっています。
賃料高額になるでしょうが、借りてはつくでしょうね。

[2205: マンション検討中さん]

賃貸で出したとしても、入居者はそれなりに質が高いのではないかと思います。

[2206: マンション検討中さん]

転売する時には8000万の壁が存在する
いわゆるパワーカップルで世帯年収1500万モデルの限界が8000万だから
ここの低層３ＬＤＫが最安6680万
手数料引いての7780万なら成立すると思います
中途半端に中層の8000万を購入した人は含み益は難しいでしょう
含み益まで考えた価格を設定すれば買える層が限られてしまうから

[2207: 匿名さん]

武蔵小杉で収益を出そうなんて人いないでしょ。
１０年前の初期購入層はそこそこ儲かってるけどそれは黎明期だったから。
今飛びつくのはどう見ても手遅れ。三井のGWが最後でしょう。
特に投資目的なら中古で格安部屋を見つけるぐらいでないと厳しい。相続対策はまた別。
むしろ低層が売れてるのは実需購入者の選択の中で
・眺望　・エレベーター　・価格
このバランスで高層に魅力がなかったからでしょう。

なぜ高層に魅力がないかですが特に眺望面でしょうね。
・武蔵小杉はタワーが乱立しているため眺望を阻害しあっている。
・武蔵小杉はタワーが乱立しているため眺望自体に希少価値がない。
地域によってはタワー高層住みというだけで良くも悪くもステータスになるが
小杉に関しては、ふ～ん。で終わってしまう。それなら利便性と価格で低層、となる。

[2208: マンション検討中さん]

都心の東京タワーが見れるような高層階の物件とは違うよね。所詮は川崎のタワマンですから。

[2209: 匿名さん]

パワーカップルなんかメインじゃないよ
お金をガッツリ溜め込んでる層はやはり高齢者
ご高齢の両親を呼び寄せて同居する代わり資金援助受けるパターンも多い
その場合、金額より部屋数が重要。日当たりも重視される

[2210: ご近所さん]

武蔵小杉の場合、駅近はタワーマンションしかないので、しかたなくタワーマンションを選ぶ場合も多い。その場合特に高層にこだわりはないので、便利な低層のほうがいいということになる。

[2211: マンション検討中さん]

一人でも買う人がいれば売れるのが中古

[2212: 匿名さん]

今まで住んで一番眺望に飛びぬけて優れたタワマンはお台場にあるシーリアお台場
目の前レインボーブリッジで180度抜けてて眼下はビーチと一面海。天気が良いと海面が
煌めいててまるでホノルルのホテル。その先には東京タワー等都心の夜景
富士テレビの7色にわる玉は特に子供に大人気で花火もそっちのけで食い付いて見てる

だから川崎の中腹のシミったれた眺望なんてお台場ですら3日で飽きた自分には感動も薄い
自分は完全に抜けた東南角最高階パノラマだったんで来客にそれなりに感動されたが
自分の定義では多摩川の様な自然の眺望は４季変化もあり美しく飽きないので価値があると
ただし多摩川ビューはブルーシート生活者で台無しだけど。一方で人工物は即飽きる

[2213: 匿名さん]

2221つづき
そんなんで自分はムサコに関しては高層階にさほど拘らないで下層買った
どんな場所だろうと重視するのは基本的に抜けと方角。抜けに関しては眺望重視でないので
お見合いする物件と100m以上離れてれば問題ない
ただ下層だと通行人の目や他の高層の陰になって冬場の日当たりにやや難が出て来るので
お見合いしてないまで上行くなら高層階の方が良い
最高階はEV運用に難ありで下から乗ると同乗者が居たらその分止まって時間掛かる

[2214: マンション検討中さん]

武蔵小杉の高層階に住んでも眺望なんてたかが知れているでしょ笑
武蔵小杉の眺望なんて1日で飽きるし、どうしても高層の眺望に拘るなら屋上に行けばいいしね。

[2215: 匿名さん]

38階ぐらいじゃ大した眺望の感動は得られないよね
普通のタワーとなんら変わりません
飽きます

[2216: 匿名さん]

武蔵小杉はタワーが建ちすぎてタワーに対してプラス、無関心、マイナスで言えばマイナスの感情を持つ地域住民が多い。
実際はタワーが建つことで商業施設が増える等のメリットもあるが地域住民は日照や強風等マイナス面を強調して嫌悪感を示している。
もちろん人によっては若干の妬みの感情もあるだろう。

要は他地域よりもタワー住民の肩身が狭く、タワー住みです！と名乗りづらい空気が蔓延している。
それを気にしない層が購入する傾向にあるため余計隔たりが生まれる悪循環。
利便性だけを考えてる層だよね、という先入観。
購入検討者はその部分は考えたほうがいいかもしれないですね。

[2217: マンション検討中さん]

>>2210 ご近所さん

>>2210 ご近所さん
武蔵小杉の再開発エリア内に中低層マンションが欲しい。残された土地は、新南口の野村不動産ビルの南側の工場敷地のみ！ここにマンションできれば大人気でしょうね

[2218: 匿名さん]

>>2217 マンション検討中さん

低層マンションは好みですが、あの辺りは新幹線高架際で、あまり良いイメージがないなぁ。以前グリーンフロントの分譲時に検討するも惹かれず見送りました。

[2219: 匿名さん]

北口方面の一部住民だけの話に思えますが。
他は気にするほどの隔たりは感じませんし、
そもそもの接点もそうそうあるわけでもない。タワマンは駅周辺に限られてますからね。

[2220: 匿名さん]

要は地域と関わりなくても構わない、という層が大半なんですよね、働き世代が多いのも理由の一つ。
老後のことまで考えている人はほとんどいない。
セキュリティも充実していて隔離されている。
極一部の層が地域と関わろうとして取り上げられたりしますがそれが非常に珍しいから。
三井もそれをあたかも成功事例のように取り上げるかもしれませんが現実は地域コミュニティ絡みには一円も払いたくないという層が大半です。
良く言えば極めて合理的な考え方。ただ地域とは溝を作ってしまいがちなのが課題かもしれませんね。

[2221: 匿名さん]

住民問題は北口の一部だろうな
そもそもまとまった企業用地が大規模マンションになってる訳で
その一部が住宅地になってるから文句言うのは当然としても
周りは社宅や企業用地なんだから将来的に大規模住宅が出来るのは予想出来うる
高層タワーは都市計画も市が出してるし建築許可も出てるのでタワー住民に言うのはお門違い
東口は空き地で南も風俗やパチンコが立ち並んで雑然としてたので再開発で戸建てや
雑居ビルも一掃されイメージ向上、放置自転車も少なくなって治安、風紀も向上
ターミナル駅の利便と相まって地価も上昇したのでメリットは遥かに多い

[2222: 匿名さん]

そんな正論だけで地域とは巧くやっていけませんよ。そもそも地域とやっていくつもりもないし、いざ困ったら大抵のことは金で解決するから問題ない。大半のタワー住民はそのような思考だと思います。そのこと自体は価値観なので良いとも悪いとも思いません。

[2223: マンション検討中さん]

タワマン住民がどうとか、やめませんか。
一部の人間だとは思いますが、昔からの住民が新しく越してきた人達に良い感情を持っていないのは確かでしょう。
この掲示板で何度も書き込みをしている匿名さんなどの人が居ることも、知ってはいました。
北口に景観ぶち壊しタワー反対ののぼりを掲げている家がありますしね。
でも、新しい人達が入ってこなかったら、発展は無いのではないですか？
それが嫌なら、地方にでも越したらよいのではと感じてしまいます。無理ですよ、首都圏の便利なところに住んでいたら。
人口減少で消えていく村や町が有ると言われていますが…そうなりたいなら、新しい人が入ってこない所へ行ったら良いんじゃないかしら。

[2224: 通りがかりさん]

>>2216 匿名さん

武蔵小杉においては、タワーマンション住民の数がかなり多いです。
別にタワーマンションに住んでるって、全然言いづらくないですよ？
名乗りづらい雰囲気なんて、どこに蔓延してますか？
それを気にしない層が購入してるとか、言ってることがおかしいし、この掲示板で言うことでしょうか。
購入検討者さん達は、そんなこと心配しなくて大丈夫ですよ！
わが家は、一部の極端な思考の地域住民さんとは関わらないでおこうと思い、契約は済ませました。
今も小杉に住んでおり、地域の方達とも仲良くさせていただいています。

[2225: マンション検討中さん]

小中学校ではタワマンカースト制度によるイジメ問題があるっていう噂を聞いたけど、本当ですか？だとしたら低層階に住んでいる子供がイジメられる対象になってしまうのでしょうか？

[2226: 匿名さん]

そんなカーストなんてない（笑）

[2227: 匿名さん]

将来考えないととか書いてますけどあと十年もしたら高齢化でタワマン反対住民いなくなってますよね
若い層で反対反対ってやっている人いないですよ
現役世代そんなに暇じゃないです将来発展してメリットあることわかってますからね

[2228: マンション検討中さん]

>>2225 マンション検討中さん

地元小中学校の話だとしたら、そもそも高層階にお住いのご家庭は、私立小に進ませることが多いのでは？
低層階の住民(同級生)とは、あまり関わりがなさそう…

[2229: マンション検討中さん]

>>2228 マンション検討中さん
本当に検討中の方ですか？
このマンション別に高層階が高いわけじゃないですよ。方角や広さで価格は様々です。

[2230: 評判気になるさん]

>>2228 マンション検討中さん
中学から私立は多いですよ。

小学校からはちらほら程度かと。

[2231: マンション検討中さん]

>>2229 マンション検討中さん

小さな子供をもつ、購入者です。
全体的にみて、低層階に比べれば、当然高層階は高くなるとは思います。

[2232: 匿名さん]

価格表みればわかることで駄々こねないでください。
タブ二つ横ですよ。
人付き合いなんて付き合いたくなければ別に付き合わないで済むような問題ですからお受験がんばってくださいね。
でも本気で小受する層は川崎には住まないと思います。今からでも都内の住居を考えた方がいいのではないですか？落ちた時に生活レベルが違いすぎて近隣公立小になじめないかもしれませんよ？

[2233: マンション検討中さん]

まあ、一部プレミアムを除いて、同じマンションを新築で買った層で、低層高層でそんな生活レベルがちがうとはおもえないけどね。

[2234: マンション検討中さん]

>>2233 マンション検討中さん

世帯年収1500万以上は確実かと。

[2235: マンション検討中さん]

少し前の都心のタワマンなら分かるけど、武蔵小杉のタワマンについては高層も低層も所得格差はほぼないと思っていいと思いますよ。

[2236: マンション検討中さん]

>>2232 匿名さん

誰に言っているのだろうか？
うちは地元小に進学予定です。

[2237: マンション掲示板さん]

小杉のタワマンでは、高層も低層も所得格差あまりないのですか。
私どもは共稼ぎではなく収入的に高層階は購入できないので、低層階です…

[2238: マンション検討中さん]

1500も？？
うちは1馬力1000万弱です、、付き合いとか大丈夫かな。。

[2239: マンション検討中さん]

>>2238 マンション検討中さん

頭金がたくさんあれば心配ありませんよ

[2240: 匿名さん]

直系家族からたんまり贈与組が多いのかと。

[2241: マンション検討中さん]

>>2238 マンション検討中さん
30代であればのびしろありますから大丈夫ですよ。お子さんいなければなおよいです。家計面では。

[2242: マンション検討中さん]

子育て世帯やこれから子供が欲しい夫婦は高層階は買わない方がいいと思いますよ。ネットで検索すれば出てきますが、高層階の子供は成績が伸びなかったり、引きこもりがちになる傾向の子供が多いみたいです。特に妊婦さんは階層が高くなるごとに流産する危険性も増加するらしいです。

[2243: 匿名さん]

高層でも優秀な子どもはいくらでもいます。
既に高層を購入した方、このマンションにも周辺のマンションにもたくさんいます。
低層に住むのが大好きなのは痛いほど分かりますがあまり偏った意見を垂れ流すのはね。

[2244: 匿名さん]

低層は低層で四方八方塞がれて閉塞感半端ない。
カーテン閉切で寝に帰るだけのDINKS向きでそもそもがファミリー向きではない。

[2245: マンション検討中さん]

厚生省の研究報告書にも高層階が人体に及ぼす悪影響が記載されているぐらいですからね。それなりのデメリットはあると思いますよ。

[2246: 匿名さん]

厚生省の言ってること信用してるの？

[2247: マンション検討中さん]

高層48階に住む知人の子供は教育にお金をかけても成績が上がらなくて嘆いていたけど。やっぱり、気圧とか眺望が五感に悪影響を及ぼして学習能力を低下させているんでしょうかね。

[2248: 匿名さん]

低層に住んでるにも拘わらず病んでいるというパラドックスが痛快ですね。

[2249: マンション検討中さん]

高層階の子供をググったら信憑性があるだけにヤバいですね。

[2250: 匿名さん]

ほんとヤバいですね。高層階がヤバいというスレでも立ち上げて思う存分騒いでください。

[2251: マンション検討中さん]

高層階の流産リスクは確かに怖いですね。

[2252: 通りがかりさん]

やっぱりマンション売れてないんですね。。
今は待ちが正解なのでしょうか。
それとも住みたい街人気のマンション(吉祥寺、武蔵小杉など)ならまだまだなのでしょうか。

モモレジさんの分析から
＞＞11月は即日完売物件としてコスギ3rdアヴェニューザ・レジデンスの第1期174戸、プラウドシティ吉祥寺の同140戸、ルネ本厚木の同80戸、グランドメゾン新川崎加瀬山の同23戸など、最近にしては即日完売物件が多く、売れている物件も中にはあるのですが、そういった物件（契約率100％の物件）が結構ある中での53.9％ですから第2期以降の物件や話題性に欠ける物件などは「壊滅的な状況」と言っても過言ではないでしょうね。
実際、そういった売れ行き好調な第1期物件がなかった都区部の契約率は47.2%、埼玉県は38.9%という結果になっており、見込み客はいないけど（要望書は入っていないけど）格好を付けるためにとりあえず多めに販売しておこうか…みたいな状況になっているということです。
http://mansion-madori.com/blog-entry-6195.html

[2253: マンション検討中さん]

>>2252 通りがかりさん

大手デベ以外は殆ど苦戦してるね。

[2254: マンション検討中さん]

>>2252 通りがかりさん

>>949 匿名さん
正直、高値掴みかなとも思いつつ。契約してしまいました

[2255: 匿名さん]

マンション相場など10年スパンで考えるべき
勝って数年で値上がるとかそんなんだったらアホでも買うわ
ここは間違いなく5年後か10年後には上昇してるはず
ムサコはまだまだ成長途上で過小評価、ポテンシャルを秘めているので
都心が苦戦しようとここだけは上がって行く

[2256: 匿名さん]

>>2255 匿名さん

ムサコナンバーワンですね

[2257: 評判気になるさん]

>>2255 匿名さん
それはどうだろ？今後ますます中古が供給過多になっていく中で、築年数が浅くて、立地がよくても、高すぎると判断すれば売れない。
10年ものの中古から値段を下げていく中で、ここも新築時の購入価格を保てるかは怪しいところ。

[2258: マンション検討中さん]

新築時の値段を10年後キープしてるなんて誰も思ってないとおもう。大事なのは、残債割れしないこと。

[2259: 匿名さん]

は？
埼玉、千葉だって人口増。ましてこんな都心一等地に隣接した真新しい再開発地が余るハズない
これから人口減になれば下がる可能性もあるけど、川崎市は人口増が続く150万都市
他地域流入や移民も見込まれるけど何より地元需要が強いのでムサコは栄禄が約束されている
ムサコタワマンはエクラス、ＧＷＴと東南角部屋を購買したが全て値上がりしてる
そこらも当時は高値に買うのを躊躇するほどだったが、ここも同じこと

[2260: 匿名さん]

自分に言い聞かせてるようにしか聞こえない…

[2261: マンション検討中さん]

シティタワーの9000万越えは
未来予想図かもしれない

消費増税やら景気で10年後は、

相場かもね。。

逆もしかり

[2262: 匿名さん]

現在の相場からすると妥当な値段だと思ったので買いましたが、住居って投資用じゃない限り生活必需品ですよね。住居購入はそんなに投機重視でやるものじゃないと思うんですけど。
住宅ローン減税措置と低金利は魅力的ですが投資ならもっとやりようがあるでしょうしあくまでサブなんじゃないですかね。
東急スクエア、ららテラス、高架下に店も多くガーデンの商業施設も近い、グランツリーも徒歩圏、銀行が下にあるのも何気に便利だろうし飲食店が多数ある繁華街のど真ん中に住む楽しさがありそうです。

[2263: マンション検討中さん]

妥当な価格かもしれないけど、住宅ローンを組んで購入する人は固定金利を組んだ方が安心ですよ。あと、数年すれば変動金利も今の固定金利以上になりますからね。

[2264: マンション検討中さん]

ここは間違いなく5年、10年上昇するの根拠を聞きたい。
なぜなら自分は上昇しないと思うから。良くて横ばいと思います。

[2265: マンション検討中さん]

金利のことは分からないよ。断言できるならそれこそ相場で大儲けだね。
キャッシュが潤沢にある人は頭金を最小にして、変動でマックス借りて、余剰金を運用しつつ、変動金利上昇＝景気回復したら、繰上げ返済すればよい。ちなみに、最近金利上昇してるのは固定金利であって、変動は横ばいないし下落気味だからね。

[2266: マンション検討中さん]

金利が最低水準の時に固定金利で組むのは長い目で見れば賢い選択だね。

[2267: マンション検討中さん]

これ以上、下がりようがない今の金利水準を考えれば横ばいか上がるしかない状況ですよね。
私は固定と変動の半々ミックスで借り入れる予定です。

[2268: 匿名さん]

2003年に初めてのマンション買ったんだけどその時も下がりようのない低金利と言われていたなあ。懐かし。