Kosugi 3rd Avenue The Residence

[匿名さん]

コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1108/

所在地：神奈川県川崎市　中原区小杉町３丁目600番（地番）
入居時期：2020年8月下旬
総戸数：519戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上38階建、地下2階建

交通：
東急東横線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
東急目黒線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
南武線「武蔵小杉」駅　徒歩1分
横須賀線「武蔵小杉」駅　徒歩1分
湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅　徒歩1分

間取：1LDK～4LDK
面積：41.99㎡～100.29㎡
売主：三井不動産レジデンシャル・東急不動産
施工会社：大成建設
管理会社：管理組合結成後管理会社へ委託

[21: 匿名さん]

>>15 匿名さん

>>15 匿名さん
うん。不自然に見えるね。
でも、その不自然な状態でも価格を下げなきゃいけないほど売れてないって感じじゃないんだよね。
投資マネーも一時期より入ってきていないのにね。

つまり、実需が支えてる
まあ、数年すればわかるね
ただ、私も投資するなら不動産じゃないと思う
リスクの割にリターンが少ない

[22: マンション検討中さん]

間取りはもう公式に出てますよ。

https://www.31sumai.com/mfr/F1108/plan.html

[23: 匿名さん]

確かに駅近だけど、JR本線までは少し遠いと思うよ。
公式には「JR横須賀線・湘南新宿ライン・成田エクスプレス・特急スーパービュー踊り子号のホームまでは連絡通路利用でさらに徒歩6分要します。」
って書いてあるけど、断言できます。朝の南武線ホームからの横須賀線連絡通路は10分以上絶対にかかります。第一、南武線の改札に「ここから横須賀線ホームまでは徒歩で15分ほどかかります！」と大きく書いてますから！(笑)

[24: 匿名]

>>23 匿名さん
とりあえず、雨に濡れずに行けるって事で。
地権者も驚くほど多い訳でもなく、
いいんじゃないの。

[25: 匿名さん]

東急スクエアの建物すぐだからほぼ雨に濡れずに東横乗れる？

[26: マンション検討中さん]

>>23 匿名さん
ゆっくり歩くこと想定では?そんなにかからないよ。

[27: マンション検討中さん]

朝のラッシュ時はそれなりかも。まあ、成人だと15分は大袈裟かも知れないけど、かと言って6分もどうかと思う。

[28: マンション検討中さん]

89平米で4LDKにしちゃうあたりからそんなに高級路線じゃない感じがしますね。

[29: 通りがかりさん]

もうちょい間取りに工夫が欲しかったなぁ。
既存の三井団地と変わらん。

[30: マンション検討中さん]

北口はこの後、エルシィ跡地と三菱ツインが控えてるから、今後の再開発ではここの立地が1番いいので値付けには興味ありますね。でも昨今の風を見ると一年前よりもデベは強気ではなくなるのは確かでしょう。

[31: 匿名さん]

東急不動産と三井のコンビはいかがでしょう
次に急いで販売がなければ強気でも十分可能
シティの立地で４００より、ここで３６０〜４００

[32: 匿名さん]

間取りに個性がない。

[33: 匿名さん]

>>23 匿名さん

まあ、いいんじゃないの。
南口だって、大行列を10分以上待たないといけないわけだし。
雨の日に傘さして行列するくらいなら、こっちの方がいいな。

[34: マンション検討中さん]

>>31 匿名さん

東急だけだとこっち一択だけど、JRも使うと両方4分のシティといい勝負だね。
向こうはグランツリーが目の前だし、同じ坪350だと悩むね。

[35: 匿名さん]

こっちのがいい

[36: 匿名さん]

坪320程度かなあ

[37: 匿名さん]

強気でくるような気がする。

[38: 住民板ユーザーさん1]

三井は常に、武蔵小杉で販売をつづけるなー。エルシィ跡も三井？

[39: 匿名さん]

エルシーも三井
あとここ三角タワーって呼んでたから
先入観で三角形だと思っていたが
Vの形なんだね！
ハートっぽい

[40: 匿名さん]

ザ・ハートタワー武蔵小杉

[41: 匿名さん]

2020年過ぎたら首都圏の不動産価格は軒並み下がっていくから、わざわざ無理して高い金出して買う必要もないだろう。

知り合いの不動産屋に聞いてみたらいい。
早ければ2019年にはピーク迎えて下がり出すって言ってる不動産屋もいるくらいなんだから。

日本がずっとデフレが続いていて実質賃金も下がっている国で不動産価格だけが上がっている不自然さに早く気づこうよ。
株や為替と一緒でこれの上下で儲けている人たちがいるってこと。
庶民は不動産価格の上下で広いマンションや狭いマンションを買わされていい迷惑。

[42: 匿名さん]

不動産屋は不動産価格を予想できる？そんなの信じる？

[43: 通りがかりさん]

>>41 匿名さん

デフレと実質賃金が下がるから不動産価格が下がる？(笑)
あなたの頭、とてもシンプルですね。

[44: 匿名さん]

ついにyahoo不動産にも出たね！

[45: マンション検討中さん]

下がるとしたら、金利上昇とセットです。つまり、たいして変わらん！

[46: 匿名さん]

購買力は変わらず、ローンで将来から前借しているマンションの価格の変化に疑問を感じず、逆にシンプルと言う思考。
わたしには理解ができないが。
武蔵小杉が首都圏の価格上昇に繋がった投機的値上がりの影響がなく価格が上昇し、これ以降も今の価格が実需に基づいてのものだったら値下がりしないのだろうけど。
そうとも思えないけどね。

まー大手不動産屋の連中が2020年をまたずに値下がりすると言っているのを述べても、不動産屋が価格決めるのかなんぞというトンチンカンな言葉が躍るのだから驚いた。
生涯賃金もだいたいは決まっていて、それをもとに資産にもなるマンションを買うのだから、なるべく資産の目減りは少ない方がいいと思うのだけどな。
キャピタルロスしかねないと言っているが、キャピタルロスをしないという自信があればそれでいいのではないかな。

[47: 匿名さん]

ついでにトンチンカン

[48: マンション検討中さん]

そんな短期間で一気に下がらないよ。デベが潰れるわ！下がるとしても10年スパンで15パーセント程度下落が現実的かな。
まあ、今35歳で7千万で買うか、10年後の45歳で6千万で買うかの違いくらいとしか思えないけどね。今が40歳なら50歳だ。その間は賃貸なのかね〜

[49: 通りがかりさん]

>>46 匿名さん

大手不動産屋が値下がりするといっているから値下がると(笑)
とてもシンプルですね！

[50: マンション検討中さん]

武蔵小杉の不動産タワマン価格は、特に勝ち組と＊＊＊が出てくるのでは。

ひとまとめに論ずるのは難しい。

数が多くても、世の大半が望むベストは一握りであり変わらないのだからそこの資産価値は保たれるし、他にない特色のあるマンションも同様。

ただそのほかのマンションは値下がるかもねぇ。

[51: 匿名さん]

>>41 匿名さん

不動産屋は買わせたいんだから、下がりますから待ちましょう！なんて言わないよw

[52: 匿名さん]

間取り見るだけで三井まるだしだな

[53: 匿名さん]

>>15 匿名さん

マンション価格って原材料費、人件費に左右されるの知らないです？原材料費高騰してますし、トランプさんの貿易政策知らないですかね？日本は今のところ適用除外されてませんよ。あと、業種別の有効求人倍率で建設見たことあります？もう少し頭使って考えた方が良いかと。。

[54: 匿名さん]

自称不動産に詳しいひとばかりで面白い。

[55: 匿名さん]

ここは確か免震じゃないよね？

[56: 匿名さん]

それじゃあ坪310か。

[57: 匿名さん]

でもここ買うなら南西向き1択だよな。すると、そっちは相当高くなるんじゃないか？

[58: 匿名さん]

消費税増税、銀行融資の引き締め、ローン金利の上昇、不動産価格の頭打ち感からすると微妙な時期だね。

[59: 匿名さん]

３８０でしょうね。南西側。
北側安くて３３０でしょう。将来的にはお見合いですからね。

[60: 匿名さん]

不動産屋って言っても末端の営業じゃ何も知らないでしょ（笑）
投資部門に聞かないと。
最近のまとまった事業用地の取得額がどうなってるか考えれば2020年みたいな近い未来の価格予想は出来ると思いますよ。
雑誌や素人の言葉よりも現場の取引額に目を向けた方が良いよ。

[61: 匿名さん]

投資部門が高く買いたきゃ買えばいい。
わざわざ高く仕入れた場所にこだわらなくても、中古でいいマンションが都心で出てきてそれを買えばいいだけの話。
2020を待たずして下がるのは見えているんだから、今より都心も手が出しやすくなるってことで全く問題ない。
なんで投資部門なんだ？（笑）

[62: 匿名さん]

都心物件に関しては今が直近の高値圏であることは誰もが知ってる話だが、重要なのはどのくらいの時間をかけてどのくらい下がるかでしょ？人の一生は限られているのだから。割高と言ってもせいぜい数年かけて１０００万円程度剥落するかどうかが最大限の話だし、また下がらない可能性も結構ある。
そもそもの出発点として、今の価格が勤労者の買える水準より高くなってしまっているという認識が、都心マンションの購入層に関しては間違ってるし。
今の買いの主役は二人とも正社員の共働き夫婦。そして親の援助も手厚い。昔は上限６０００万円と言われていたが、すでに８０００万円がベースになってしまっており、実際買える世帯はいくらでもいる。だから下がりにくい。もちろん都心の給料の高い会社に夫婦ともDoor to Doorで４５分程度までで通えるような立地が前提。
２極分化の時代。世帯１馬力の時代の感覚では語れない。

[63: 住民板ユーザーさん1]

>>62 匿名さん

これ、まさに私のことだ…。

[64: マンション検討中さん]

>>62 匿名さん

わたくしも賛成です。

[65: 匿名さん]

＞人の一生は限られているのだから。割高と言ってもせいぜい数年かけて１０００万円程度剥落するかどうか

賛同。
暴落待ちの人は一生買えないよ。

[66: 匿名さん]

横須賀線、終了のお知らせです。
もっとホームを広く設計すべきだった。
今の横浜駅くらい。

[67: 匿名さん]

武蔵小杉という都内から見れば劣る高値掴み物件を高値で嵌め込むのに苦労しそうな気がするな。
もちろん安く出せばすぐに捌けると思うけど、仕入れも高値掴みだからね。

[68: 匿名さん]

都内以下の価格ならこれまで順調に捌けてるのに（都内並のシティタワー除く）、ここだけ苦労するその理由は何？
君の話には説得力が皆無だね。

[69: 匿名さん]

>>67 匿名さん

もちろんあなたは都心三区に住んでるんですよね(笑)？

[70: 匿名さん]

>>69 匿名さん

足立区ですが、何か？

[71: 名無し]

不動産が下がるのはオリンピックどうこうよりも外的要因によることの確率の方が大きいと思うけどな。
トランプさんが次期大統領落選とかね。
あとは民進党が与党になっちゃったりね。そりゃないかw

[72: マンション検討中さん]

横浜北仲が坪330前後で出てました。
立地、スペック的にもあちらが上なのでどうでしょうかね。
新築マンションはこれから販売戦略が難しいですね。パークタワー晴海も最近また値下げしたみたいですし。同じ三井ですし、坪400はもうないと思いますが・・

[73: マンション検討中さん]

>>72 マンション検討中さん

北仲は平均坪単価394万。
間取りを含めたスペックは史上最低ランク

[74: マンション検討中さん]

>>73 マンション検討中さん

坪330は低層のお見合い部屋ですかね。
北仲のスペックはそんなに低いのですか？

[75: 検討板ユーザーさん]

立地的にも、ここの競合はグレーシアタワー三鷹でしょうかね・・？

[76: 通りがかりさん]

武蔵小杉北口→三井のイースト→ヨーカドー→グランツリーと歩いた箇所、ものすごい風でした。
イーストも裏手に行くと大して吹いてないので風の通り道が作られてる感じですかね
ここでも更に増しそう

[77: 匿名]

>>76 通りがかりさん

風の谷 小杉へようこそ！

[78: 匿名さん]

>>75 検討板ユーザーさん
都心へ30分くらいのタワー全部じゃないかな

[79: 匿名さん]

ここのHP見ましたが、
なんだか三井一色の感じ。
東急不動産の関与は、
小さいのでしょうか？
お金の拠出が、
三井が大きいという事？
東急不動産は、
何割くらいなんだろう？

[80: 通りすがり]

さすがに都心への時間だけではないと思う。
路線価や街のブランドの違いは大きいよ。
路線だと、東海道線・中央線・東横線・田園都市線はやはり強いよ。
東京＞神奈川＞埼玉≧千葉もれっきとした事実だし・・・

[81: 検討板ユーザーさん]

>>80 通りすがりさん

山手線を入れておかないと…、いきり立って
難癖つけてくるのが、登場しますよ！

[82: 評判気になるさん]

>>81 検討板ユーザーさん

いや、山手線は別格として。
まあ、山手線の上半分は微妙だけどね・・

[83: マンション検討中さん]

ここの商業施設は公共的なものになりそうですね。個人的には蔦屋家電あたりが来て欲しかったですが^ ^

http://www.musashikosugilife.com/saikaihatsujoho-kosugi3chome.html

[84: 匿名さん]

しかし、なんで三角なんだろうね？
しかも北側が底辺なのも変だと思うね。
普通、逆だろう。

[85: 匿名さん]

最新のパースだと三角ではなくV型で
東西はエクラスとプラウド
北は将来的に隣接するタワマンから
視界を少しでも稼ぐ為に振ったのだと思う。
四角くしちゃうと真西真東真北眺望がタワマン になっちゃう。

[86: 匿名さん]

しかし、今から余計な話かもしれませんが、エルシー跡地予定のマンションは南と北は完全に塞がれますよね。
いったい何を「売り」にして販売するのか？
ＪＲ駅ビルと一体にして大型商業施設にでもしてくれた方がよほど良いと思うのですが。

[87: マンション掲示板さん]

>>86 匿名さん

私は一体化すると、思ってますが…
小杉ビルディングと一緒に。
一体化出来なくても、
デッキ等で繋がると思ってます。
あくまで推測。
その方が高く売れるし。

[88: 匿名さん]

確かに立地は素晴らしいですね。
ここは長期優良住宅ですか？

[89: 匿名さん]

＞＞85 匿名さん
でも結局南西方向しか抜けてないですよね？　

[90: 匿名さん]

残念ながら長期優良認定されません。

[91: 匿名さん]

ヨーカドーも一体開発されれば良かったけど応じなかったのかな

[92: 匿名]

>>91 匿名さん
グランツリーで投資したからね。
同じエリアの追加投資は互いに客を相殺するので効率は良くないと判断したと思う。経営視点で考えればまあそうだろうね。

[93: マンション検討中さん]

このような商業施設や広場が沢山あるマンションは管理費が普通のマンションより高いでしょうか？

[94: 匿名]

>>93 マンション検討中さん
商業施設はその施設も管理費出すから大丈夫です。まあ、テナントが入らなければ出ませんが、この立地ではその心配はないでしょう。広場も大して負担にはなりません。
1番管理費が跳ね上がるのが、温泉とかプール、あとジムね！

[95: 匿名さん]

武蔵小杉に人が戻りつつあるからここも高いだろうね。

https://www.sumai-surfin.com/search/sakurai/eye/201805_07/citytower_mu...

[96: マンション検討中さん]

>>94 匿名さん
なるほど！ありがとうございます。このマンションの共用施設はどんなものができるのか楽しみです。

[97: 匿名]

>>95 匿名さん

スミふの営業さん、お疲れ様です。

[98: 匿名さん]

眺望は望めないよ
特に北向き。南西は抜けるが昼過ぎずっと直射に晒され西日が相当厳しい
ただロケーションの良さは駅上のエクラスに次いでNO2なので高値でも売れる
エルシィ跡地はデッキ直結だけど所詮北口で南側は完全お見合い

[99: 匿名さん]

グランドウイングとかは駅近すぎて電車の音がうるさいっていいますが、ここは大丈夫でしょうか？

[100: マンション検討中さん]

>>98 匿名さん
えっ、No2ですかね？？
横須賀線、湘南新宿ライン使いにくいですけど。。

[101: マンション検討中さん]

　駅直結のエクラスタワーより劣るのはもちろん、それに準ずるグランドウイングタワーや、
東横線、南武線、横須賀線全てに近いミッドスカイタワー、ステーションフォレストタワーよりも一段劣ると思う。

[102: マンション検討中さん]

超個人的な交通利便性ランキング。
（数字は公式や不動産サイトなどから引用。間違っていたらすみません）

１：ミッドスカイタワー　　東横線1分・南武線1分・横須賀線3分
２：ステーションフォレストタワー　　東横線2分・南武線3分・横須賀線4分
３：エクラスタワー　　東横線1分（直結）・南武線1分・横須賀線7分
４：グランドウイングタワー　　東横線1分（直結）・南武線4分・横須賀線6分
５：Kosugi 3rd Avenue　　東横線2分・南武線1分・横須賀線7分
６：シティタワー　　東横線4分・南武線7分・横須賀線4分
７：リエトコート　　東横線5分・南武線8分・横須賀線2分
８：プラウドタワー　　東横線4分・南武線4分・横須賀線10分　
９：ザ・ガーデンイースト　　東横線5分・南武線4分・横須賀線10分
10：コスギタワー　　東横線7分・南武線8分・横須賀線3分
11：ザ・ガーデンウエスト　　東横線6分・南武線5分・横須賀線11分

どの路線をメイン使いするかにもよりますが、総合的にはこんな感じかなぁ、と。。
（MSTの南武線1分は？ですが、公式に記載あり・・・）
エルシィ跡地タワーができたらKosugi 3rd Avenueの上に食い込みますかね。

[103: 匿名さん]

武蔵小杉にタワマンって１０個しかないんだっけ？

[104: 通りがかりさん]

20階以上なら。。。
レジデンス ザ 武蔵小杉 24階
シティハウス武蔵小杉 22階
ブリリア武蔵小杉 20階

[105: 匿名さん]

エクラスが一位だよね。

[106: 匿名さん]

交通利便性ランク？？
いかに駅に近いかランクでしょ

[107: 匿名さん]

直結ってやっぱり良いんですか？
ガーデンもペストリアンデッキ直結になるらしいですけど。

[108: 匿名さん]

>>107 匿名さん
ガーデンは直結というより連結

[109: マンション検討中さん]

>>107 匿名さん
連結しても遠いいことに変わりわない。

[110: 匿名さん]

デザインのダサさはエクラスが抜きん出てるな。
デザインならグランドウイングが素敵だけど、メインエントランスがグランツリーと向き合いで、マンション前のあの人並みはひくな。

[111: 匿名さん]

>>102
これって東急線中心の順位だよね。
横須賀線にすると全く変わるのが面白いかも。

[112: 匿名さん]

ここはエクラスタワーの分譲価格と比べると何割り増しで販売ですか？

[113: マンション検討中さん]

今のエクラスタワーの中古価格から経年劣化分を足して立地条件が悪い分を引くのが良いと思います。

[114: 匿名さん]

普通に考えて10年後評価される順番は、エクラス＞ここ＞プラウドになるのは駅への距離を考えれば当たり前。
エクラスは横須賀線まで6～7分で他のタワマンよりアクセスしやすいのも評価ポイント。

あとは周辺施設の好みで、エクラス、ミッドタワー、グランドウィングのいずれか選べばいい。
武蔵小杉の地元の店にあまり期待しないのなら、上記のタワマン以外にもステーションフォレストやレジデンスも入る。
シティタワーやリエトコートやコスギタワーはやや距離があって使いにくい。

[115: 検討板ユーザーさん]

>>114 匿名さん

あなたがプラウド贔屓の人で、住友がお嫌いなんですね、ってことが伝わる見解ですね…

[116: 匿名さん]

>>114 匿名さん
プラウド入るかなぁ…

[117: 匿名さん]

>>114 匿名さん

コスギタワーはともかく、リエトとシティタワーが使いにくいってことはないのでは。
さすがに東横直結には負けるけど、その分東横・横須賀線のどちらにも近いっていう南特有のメリットがあるし。
築年数も考えると、10年後市場で3rd Avenueと競うのは、エクラス、シティタワー、GWTあたりになりそう。
MSTとSFTは立地最強とはいえ築20年というのが市場的に果たしてどうなのか。。。

[118: 検討板ユーザーさん]

利便性はエクラスと三井3兄弟！ここはその次かな。
デベイメージは三菱>三井>東急>野村≧住友
目立つのはシティ。まあ、好き嫌いは分かれるデザインだけど・・オフィスビルみたい。(笑)

[119: 匿名さん]

マンション偏差値ランキングでは、

グランドウイング＝ガーデン＞ミッドスカイ＝ステーションフォレスト＞リエト＞プラウドタワー＞シティタワー

となっています。距離だけでなく総合的に判断するとこのランキング通りだね。

[120: 匿名さん]

ガーデンは入らない。
笑わしおる（笑）

エクラス＞ここ＞プラウドと書いたのは、南西エリアだけの話。
誤解を与えたようで申し訳ない。

東横線、南武線、横須賀線の３駅に囲まれた南東エリアが武蔵小杉最強なのは当然。
エクラスは正確には南東エリアではないが、南東に加えても問題がないので書いた。

この３路線があることが武蔵小杉の評価を高めたのであって、南西エリアや北エリアは問題外。
横須賀線使わないことを決めた永住目的で買うのなら、南西エリアでも北エリアでも問題はない。
それ以外は、評価して買うのは他人であり、３路線を使えることが評価されることを考えれば南東エリアに他が劣るのは当然。