Kosugi 3rd Avenue The Residence

[匿名さん]

コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1108/

所在地：神奈川県川崎市　中原区小杉町３丁目600番（地番）
入居時期：2020年8月下旬
総戸数：519戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上38階建、地下2階建

交通：
東急東横線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
東急目黒線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
南武線「武蔵小杉」駅　徒歩1分
横須賀線「武蔵小杉」駅　徒歩1分
湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅　徒歩1分

間取：1LDK～4LDK
面積：41.99㎡～100.29㎡
売主：三井不動産レジデンシャル・東急不動産
施工会社：大成建設
管理会社：管理組合結成後管理会社へ委託

[1251: 匿名さん]

>>1247 匿名さん
仰る通りです
液状化マップは役所が公表しているので地盤が悪いのは周知の事実です

[1252: 匿名さん]

土タンって出て来ると始末に負えないらしいね
シールドマシンは進まないしユンボもサクッとバケットが入らない
埋め戻しに使うと重いから沈下していくらしい
ただ粘土が長年乾燥したモノだから土台としては優れているかと

[1253: 匿名さん]

仮に液状化しても被害あるのは表面に置いてある戸建てとかですから
ハザードマップなどタワマンには当てはまらないので勘違いしないよう
タワマンは支持層まで基礎を設置してるので基本ビクともしない

[1254: 匿名さん]

>>1253 匿名さん

側方流動

[1255: 匿名さん]

地盤が弱いから全てダメ、ではなくて、
地盤が弱い地域であればこそ基礎を固めて建てた建物に住まう方が安全、と考える方が日本の建築技術に適していると思うのだけど違うのかな？
そもそも基礎が緩いまま建てることが可能なのは戸建てぐらいでしょう？

[1256: 匿名さん]

川の近くは地盤が弱い。特に多摩川と鶴見川の間は古地図を見ると沼地が多かったから軟弱地盤なので有名だよね。

[1257: 匿名さん]

>>1255 匿名さん
まぁその技術も不確実だから浦安の液状化なんて起こして住民から裁判されてしまう
硬い地層まで杭いを入れて安全性は高まるが全く問題無いとはデベは言ってくれない
結局、浦安も全て住民側が敗訴しましたね。

[1258: 小杉のマンション検討中]

>>1249: マンション検討中 >>それは誤った情報ですね。その友人はご自分で考える頭がなくてお気の毒です、

契約時に読み合わせる書類に記載されていて、担当者に質問すると、もともと河川敷だから地盤は弱いとはっきり言われました。当時ここは、銀行のグランドの跡地なので、工場跡地のように毒性のものが地下に含まれている可能性がない、地権者がいない、ということを売り物にしていましたから。
その後、うちがエクラスが便利そうなので、検討しているとき、担当者に地盤がしっかりしているといわれ、ここ駅の上だから、地盤しっかりしているのかな？ちょっと場所ずれているだけで、ずいぶん違うんだな・・・と思っていました。

[1259: 小杉のマンション検討中]

＞＞全く問題無いとはデベは言ってくれない
結局、浦安も全て住民側が敗訴しましたね。

ＧＷＴの申し込み時、担当者は言っていた。
万が一、何かがあった時のため、考えられるあらゆる可能性を、契約時の書類には記載しておいて、何かあった時、承知の上で契約しましたね。といえるようにしておくらしい。
まあその知人は契約キャンセルして、今も世田谷の戸建てに住んでいるが、もしタワマンに住んでいたら、３，１１の地震の時、激しく揺れたり、エレベーター止まったりして大変だったろうな。って言ってました、心臓悪い、足悪い。の人だから。

[1260: 匿名さん]

浦安は地盤改良しないで、販売したのではないの？当時でも新潟や宮城沖地震で液状化は騒がれていました。

[1261: マンション検討中]

>>1258 小杉のマンション検討中さん
あのー、地盤が弱いのは地下17メートルまでの部分ですよー。そこは大昔の多摩川氾濫時の堆積物があるので。だけど、硬い地盤が浅いところにあるので、タワーマンションでは直接基礎が採用できる、という話です。でなのに、サードアベニューはコストがかからない杭基礎を採用しているので、あの話のなかでコストダウンなのかねっていう流れです。戸建は17メートルまで杭打たないので向かない土地なのではないですか？また、タワーマンションの支持地盤としては良いが地表は緩いので液状化の可能性はあるのではないですか？

[1262: マンション検討中]

>>1258 小杉のマンション検討中さん
エクラスは駅直で便利でも建物がしょぼかったから検討から外しました。駅部分は単なる耐震だし。

[1263: 匿名さん]

>>1246 マンション検討中さん

レジデンス、コスタ、リエトイースト、クラッシー、ブリリア、プラウド、そしてこのサードアベニューも杭基礎です。つまりどちらも同じくらいかと思いますが、これを珍しいと解釈するのは印象操作か、あなたこそ無知なだけでは？

[1264: 匿名さん]

>>1259 小杉のマンション検討中さん

その世田谷の戸建ての資産価値が大変なことになってたら、心臓にも悪いしどっちが正しい選択だったか…

[1265: 匿名さん]

>>1263 匿名さん

ちょっと、シティハウスも杭基礎だよ。忘れないで！

[1266: 匿名さん]

>>1263 匿名さん

こうやって見ると、20階そここその板状マンションに杭基礎が多いですね。
20階超えてれば形状に関わらずタワマンだそうですが。
あと、コスタ、リエトのあたりは支持層が深いのかな？あの辺りだけぜんぶ杭基礎というのは、なんか理由があるはす。
プラウドは…なんでだろ？

[1267: 匿名さん]

>>1265 匿名さん
大変申し訳ない。再開発マンションの括りでは、確かにシティハウスも含まれますね。
これで杭基礎は逆に多数派になってしましましたか。これが真実です。

[1268: 匿名さん]

>>1266 匿名さん

リエト付近は支持層がプラス8〜9メートル深いみたい。プラウドのとこも確かに深いけど、それでも20メートルはいかなかったはず。

[1269: 匿名さん]

今月末はいよいよ抽選会ですね！

[1270: 名無しさん]

どれくらいの抽選倍率つくんでしょうねー。

[1271: 匿名さん]

杭基礎も直接基礎も戸建てに比べりゃだいぶ安心感がありますが、万が一の災害をどこまで気にするのか、あるいはどこまで気にすれば安心なのか？
はたまた自分の想定範囲で都合のよい災害などありえるのか？
災害が起きること前提の思想にはやや嫌気を感じますけど、結局はそれぞれの気の持ちようと、運なのかもしれません。
安心を買ったはずが偽装で裏切られるケースもあるようですしね。

[1272: 匿名さん]

杭って経年劣化するのが回避できない重大な欠点。湾岸タワマンなんかGL以下掘ると下は海水だから常に塩水に晒されてるので余計に寿命が短い。
また見えない地下に縦に打ち込んでいくだけで横に梁を渡せないので深いほど強度が不安。
地下の支持層が斜面の場合、杭の長さも変わり長い杭に負担が増してしまうので怖い。

直接基礎はそういう欠点がなく寿命は半永久。強度も点でなく底一面で支えるので段違い。
強いて言えばコストと工期が掛かるのが難点と思われる。

[1273: 匿名さん]

>>1265
シティタワーは直接基礎だよ。なんでこんなウソ付くかな。
シティタワーは高いけど仕様は良かったから？と思って調べたら載ってたわ。
https://www.sumitate.co.jp/sumitomorent/ct_musashikosugi/structure_str...

[1274: 匿名さん]

>>1273 匿名さん

シティタワーとシテイハウスは別のマンションです…

[1275: マンション掲示板さん]

>>1270 名無しさん

エレベーター問題を考えると、坪単価が低く。階段利用できそうな低層階が倍率高くなるけど、中途半端な中層階は申込みさえ入らないのでは？

[1276: 匿名さん]

>>1274
いやー面目ない。いずれにしよ支持層の深さは18mくらいで固さは60N以上だから土台としては申し分ない。
ちなみに都庁やランドマークタワーなど200m以上の重要建物も直接基礎で施行されている。
こちらは予定より高さが変更になったのは何故だろう？
思ったよりかなり低いので制震、杭基礎構造になったのかも。
中間免震層構造だと一階丸々免震装置で潰れちゃうからバカらしいと言えばバカらしい。

[1277: 匿名さん]

>>1275: マンション掲示板さん

申し込みが入らないということはまずないでしょうね。
「立地」の力があまりに大きいので。

エレベーター問題は気にしない（気付けない）人の方が大半だと思います。
タワマン経験者等でない限り、むしろ４台もあって凄いとすら思うかもしれません。
まあ住んでから地獄を見る可能性が高いですが、嘆いたところで後の祭り、
引渡し後の生活などデベにとっては知ったこっちゃない話というわけです。

仮に「こりゃとても住んでられん！」となった場合、
リセール時も同様にエレベーター問題はデメリットとして見えづらいので、
おそらく普通に売れるでしょう。（なんなら売却益が出るかもしれません）

そう考えると「立地」というのは罪深いですね。。

[1278: マンション検討中さん]

ここは地盤悪いから杭基礎なんだということで良くない？地盤悪い場所に直接基礎はできないので。

[1279: マンション検討中さん]

中層階は買わない方がいいですかね？
営業担当者が言うには、新型の優れたエレベーターなので気にするような問題はないとのでした。むしろ、低層階に倍率が集中するので中層階の方が無抽選で選択肢が拡がるのでおススメですと勧められました。

[1280: 匿名さん]

>>1279 マンション検討中さん

どんなエレベーターだよ。笑。

[1281: 名無しさん]

新型の優れたエレベーター(笑)
ホントどんなんだ？？
台数のが大事だろー！

[1282: 匿名さん]

販売も売るのに必死だからね〜。
完成までに完売できるのか疑問です。

[1283: マンション検討中さん]

>>1279 マンション検討中さん

囲まれ感すごいマンションだから、中層にするなら、高層階のほうがいいのでは？
営業のエレベーターのトーク、適当すぎる。
朝とか中層よりは高層階の方が乗りやすいだろうし。35階以上狙いたい。

[1284: 匿名さん]

私も低層階は全体的に倍率が高くなるから、中層階の部屋に要望書を提出するのを勧められました。ようするに無抽選住戸を確実に押さえた方が良いとの事みたいですが実際の所どうなんでしょうかね。

[1285: マンション検討中さん]

低層階の一部を除いて全体的に無抽選住戸になるのがほとんどになると思うけど。

[1286: 匿名さん]

ここの中層は方角に気をつけないとかなり微妙だと思う。
ろくな眺望もないのに価格は高い、だから不人気で営業が勧めてくるのでしょう。

眺望が望める高層ならエレベーター問題や価格にもある程度目を瞑れるかもですが、
中層を選ぶくらいなら玉砕覚悟で低層（できれば４階）、
でもやはり倍率はかなり厳しいでしょうね。。

[1287: マンション比較中さん]

>>1279 マンション検討中さん

新型って。。。
輸送力にどう直結する性能なのか、ぜひ聞きたいですね。
まさか中が２階建てになってて2倍の人数が乗れるとか？笑

[1288: マンション検討中さん]

今地図拡大して見ていたら、南武線の南側に線路通っているんだけど、あれ何？なんか建物の間通っている。

[1289: 匿名さん]

>>1288 マンション検討中さん

武蔵野貨物線

[1290: マンション検討中さん]

このマンションのすぐ北側通っているのは貨物線ってこと？南武線ではなく．．．まさか敷地の中(地下とか)通ってないよね‼️
どのくらいの頻度で列車通る？夜中も通る？
ご存じの方、教えてください。お願いします

[1291: 通りがかりさん]

実際に列車に乗って地下鉄体験されることをお勧めします。
ホリデー快速鎌倉号なら乗車できますよ。
中丸子の踏切辺りで地上に出て横浜方面に行きます。
http://hayamati.jp/horidekaisokukamakura-6409

[1292: 匿名さん]

モデルルームの来場者少なくないですか？
抽選前だから？人気ないから？

[1293: マンション検討中さん]

サードに限らず、今の新築マンション販売は低迷していますからね。ちなみに、某不動産デベの販売データでは6月頃から減少傾向になっていました。恐らく、今後は供給は増えるものの販売は苦戦するものと思われますので、今回の一期販売で抽選で外れた場合は私は諦めます。

[1294: 匿名さん]

そういえば、貨物線のことすっかり忘れてた・・・
真下を通ることになりますが、部屋の中にいて音を感じたりすることあるんですかね？

地図を見る限り、武蔵小杉で建物と線路が完全に重なるのはこのマンションだけっぽいのですが・・・

[1295: 匿名さん]

金利は安くても、物件価格はバブル価格ですからね。

[1296: 匿名さん]

>>1292 匿名さん
私も同じように感じました。普通抽選月の土日ってこんなじゃないよ。ガーデンのときも予約制ではあったけど、商談スペースも大盛況だったのに。全体的に少なすぎる。

[1297: マンション検討中さん]

ここのモデルルームに限らず、全体的に来場者が少なく感じます。駅近という事で強気な価格設定が裏目に出たという印象ですかね。

[1298: 名無しさん]

というか、武蔵小杉の負の側面がクローズアップされることが増えたためではないかな。

つまり武蔵小杉の人気が落ちてきてるのではないですか。

[1299: 匿名さん]

つまりが意味通らない。

[1300: 名無しさん]

>>1294 匿名さん
小杉に住んでるけど、貨物線のことは知りませんでした。
このマンションだけとのことですが、プラウドの下は通らず、サードの下だけを通っているということ？？
営業は何も言ってなかったです…