Kosugi 3rd Avenue The Residence

[匿名さん]

コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1108/

所在地：神奈川県川崎市　中原区小杉町３丁目600番（地番）
入居時期：2020年8月下旬
総戸数：519戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上38階建、地下2階建

交通：
東急東横線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
東急目黒線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
南武線「武蔵小杉」駅　徒歩1分
横須賀線「武蔵小杉」駅　徒歩1分
湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅　徒歩1分

間取：1LDK～4LDK
面積：41.99㎡～100.29㎡
売主：三井不動産レジデンシャル・東急不動産
施工会社：大成建設
管理会社：管理組合結成後管理会社へ委託

[121: 匿名さん]

とんだ偏見ですな。
住環境でいえば圧倒的に北口。
南口はガヤガヤしてるし、駅直結は電車の音がうるさい。

[122: 検討板ユーザーさん]

シティやプラウドがリエトに劣るのもあり得ないし、そのランキングはちょっと怪しいですね〜

[123: 匿名さん]

マンション偏差値ランキングとはなに？

[124: 匿名さん]

検索したら有りました

[125: 匿名さん]

>>123

これです。

https://www.mansion-review.jp/ranking/evaluation/#result

[126: マンション検討中さん]

ちなみに有名資産方式だと資産価値が高いのは神奈川北エリアではシティタワーが1番らしい・・・。ほんまかいな(笑)。

https://www.sumai-surfin.com/product/okishiki/

[127: 匿名]

>>126 マンション検討中さん

なんか野村と住友ばっかで臭うな、その資料・・・。

[128: マンション検討中さん]

>>127 匿名さん

ですね。

[129: 匿名さん]

住まいサーフィンの相場が明らかにおかしいのは定説です。

[130: 匿名さん]

もう他はいい。
ここの事について、語らないか。良いところも今ひとつの事とかも・・・・。

[131: 匿名さん]

下の商業施設は素晴らしいよね。
賑やかなマンションになるんじゃないかな。

[132: 検討板ユーザーさん]

確かにここの1階は広場もあるし、雰囲気良くなりそうですよね。恐らく、商業エリアの中心地になるんでしょうね。

[133: 匿名さん]

地権者の店がそのまま入るんでしょ？
外観はしゃれていても、中身は以前の商店街の店。
あとは居酒屋のチェーン店もなったっけ。
何を夢見ているのだ？

それにグランツリー、ららテラス、東急スクエアで軒並みのチェーン展開資本は入っている。
この３施設への入居を決断しなかった資本が、こんな地権者の店が入り乱れたあべこべな施設への入居を決めるかな？

[134: 匿名さん]

>>133 匿名さん

残念ながら同意。
せっかくの立地なんだから、単なる寄せ集めじゃなくて
コンセプト決めて目新しいお店をガンガン誘致してくれたら面白いんだけどなぁ。

でも強いていえばTSUTAYAには少し期待。
マンションの共用部に書籍や音楽の面で協力しているみたいだし、
個人的には「蔦屋書店」の形で生まれ変わってくれたら新しい目玉になる気がする。
武蔵小杉は魅力的な本屋が全然ないので。。。

[135: 匿名さん]

紀伊国屋書店と中原ブックセンターで事足りている身なので、いまさらツタヤに期待していないが、代官山みたいな店舗にするなら誘引力になるとは思う。

蔦屋書店の対面にはパチンコ屋。
このあべこべも武蔵小杉ならではですな（笑）

[136: 匿名さん]

この立地で地権者も元の商売をそのままは続けないでしょ。今頃、三井がコンサルつけて、新商売の提案や目新しいフランチャイズの斡旋に動いていると思うけどねー。

[137: 通りがかりさん]

>>136 匿名さん
とても楽観主義ですね。
期待し過ぎないほうがいいよ。

[138: 匿名さん]

ここの構造は、免震ではないですよね。制震かな？それとも耐震？

[139: 匿名さん]

免振でもなくて長期優良でもないならガーデンの２／３くらいの価格じゃないか。

[140: 匿名さん]

>>139 匿名さん

なわけねーだろ(笑)

[141: 匿名さん]

ここの小学校と中学校の学区域はどうなるんだろう？

[142: 匿名さん]

日吉大規模複合開発プロジェクトっていう総計画戸数１３２０戸も気になる～。
販売時期もコスギサードアヴェニューと近いし比較できそう。
https://www.proud-web.jp/mansion/pc-hiyoshi/

[143: 匿名さん]

日吉なんて検討にも値しない。

[144: マンション検討中さん]

検討中なんですが、ここって子育て世代（特に赤ちゃん）にはどうなんでしょう。
南武線の線路に隣接するのも気になるんですが、
おそらく竣工のタイミングに前後してエルシィ跡地のタワマン工事が始まりますよね？？
下手したら入居後2〜3年、工事の騒音に悩まされる日々が待っているのでは・・・。
もしくは、そんなの気にならないくらいの遮音等級で迎え撃つ感じなんでしょうか。

[145: 匿名さん]

子育て世代なら、土地も資材も高騰して狭い部屋で売り出したりこれから売り出すものを検討するより、中古で広いのを検討された方がいいと思いますよ。

お子さんの数にもよりますが。
同じ三井でも初期のと今とでは広さが全然違います。
子育て優先なら、まるっこ公園の近くの野村の物件や新丸子のスミフの物件など幅広く検討された方がいいと思いますよ。

[146: 検討板ユーザーさん]

ここに限らず、今は建築費が高騰し、販売価格がとんでもないことになるから、デベはこれまでより平米数を減らし、場合によってはグレードもワンランク下げるか、若しくはオプション扱いにしてなんとか価格調整をしているね。

[147: 匿名さん]

>>142 匿名さん
今どき駅徒歩9分プラス3分は気にならないですか？

[148: 匿名さん]

>>144 マンション検討中さん

線路側は二重サッシで迎え撃つんじゃないですか？電車の走行音が微かに聞こえるかなぐらいになります。

[149: 匿名さん]

>>141 匿名さん

北口のガーデンと同じ、小学校は新設の小杉小、中学は中原中ですね。

[150: 匿名さん]

ここの商業施設がどうなるかだが、あまり期待できそうにないかな？

コモンズのレベルは、小杉にしては相当頑張ったと言われてたが、蓋開ければ連日盛況
大衆に毛が生えた程度だが、正直このレベル同等以上の飲食が入ってくれることを望む。

もう、共稼ぎ若夫婦ご用達の大衆店は腹いっぱいだよ、溢れすぎ。

[151: 匿名さん]

新設小学校は、ここ別かもしれない
まだ決定ではない

[152: マンション検討中さん]

>>150 匿名さん
このあたりの再開発組合にテナントを期待してはいけないです。
いったん立ち退いたお店が戻ってきますからプラスアルファ程度の新テナントでしょう。

[153: マンション検討中さん]

立ち退きしたテナントって何がありましたっけ？ 川崎信用金庫は覚えてますが・・

[154: 匿名さん]

>>144

それを考えると売出価格は安いかもしれませんね。
エルシィ跡地タワーが完成して静かになったら、価格上がってる可能性ありますね。

[155: 匿名さん]

マンション価格の7割を占める建築費が数年前より40%上がってしまったままなのはどうしようもない事実なので、昔の感覚で坪280ぐらいか妥当と思っても、それが同じ内容でも360ぐらいになってしまうことは予め見込んでおくしかないですよ。
土地も10%上がってるしデベも慈善事業じゃないから、それ以下で売り出されることはまずないでしょう。これは価格戦略云々ではなく、もうその値段でないとやっていけない状況だということです。武蔵小山と似てます。

[156: 匿名さん]

>>151 匿名さん

確定した学区内に新たに立つのに別になるのはおかしな話。99パーセント有り得ない。

[157: 名無しさん]

エクラスやプラウドと同じ。
小杉小と今井中だと思いますよ。

[158: 匿名さん]

>>151 匿名さん
ここは新設小学校じゃない。ほぼ決定。
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/3949/

[159: マンション掲示板さん]

>>158 匿名さん

この記事をどう読んだら、そう読み間違える？ 新設小学校です。

[160: 匿名さん]

新設小学校なんじゃないっていう意味じゃない。

[161: 匿名さん]

日本語は難しいアルね。

[162: 通りがかりさん]

http://www.city.kawasaki.jp/880/page/0000080750.html

・第６号
・決定資料

これを見る限りは新設小学校でしょうね。

新築マンションが増えてキャパの問題で学区がめちゃくちゃ変動する地域もありますが、ここはきっと新設小なのでは

[163: マンション掲示板さん]

じゃない↑ じゃない↓ 難しい。
まぁ、新設です。

[164: 匿名さん]

小学校、病院などのインフラ含めて、ガーデンがダントツでいいと思う。
次がシティータワーでしょう。
エクラスは仕様が悪すぎる。壁が薄く上階の音が響きまくる。一年前に1500万アップで売りましたが、実需ではオススメできません。

[165: 匿名さん]

>>134 匿名さん

最近できた中目黒の蔦屋書店は、規模も中途半端で、もはや話題性もありません。
ただの暇潰しスペースという印象。

ところがこれを武蔵小杉らしく幼児や子供たちも騒げるNew蔦屋書店であれば、新規性も話題性もグッと上がります。
何もCCCがやらないなら中原ブックランドでも紀伊国屋でもビジネスチャンスだと思いますけどね。

[166: マンション掲示板さん]

>>164 匿名さん
ガーデンは不便だししたから出る梁が酷いので検討から外しました。

[167: 匿名さん]

ガーデンがダントツとは偏った見方だな。ガーデンの中古を売りたい、早く売りたいのかな。

[168: 匿名さん]

>>167 匿名さん

ガーデンダントツでいいよ〜。
北低層抽選で外れて撤退。貸してよし、住んでよし、売ってよしの3拍子。
エクラスは実需的には残念、時期もあるけど、まあ儲かったけどね。

[169: 匿名さん]

偏った見方のかたの主観はスルーしますよ。

[170: 匿名さん]

ガーデンの中古売れてないよ。

[171: 匿名さん]

ガーデンがダントツ最下位ってことでしょ（笑）
片腹痛い。
まーここもそんないいってわけでもないけど。

[172: 匿名さん]

武蔵小杉の中古タワマンの在庫が多すぎる。
明らかに供給過多でしょ。
今後も大規模なタワマン開発も控えている事だしね。

[173: 匿名さん]

ガーデンを再販価格で買うなんて馬鹿馬鹿しい！

[174: 匿名さん]

ガーデン素晴らしいですよ。
将来性、スペック含め文句なしに武蔵小杉ナンバーワンですね。
とはいえ、こちらも素晴らしいでしょう。ナンバーワンになれるだけのポテンシャルはあるかと思います。

[175: 匿名さん]

>>172 匿名さん

どこと比べて多過ぎるの？適正在庫がいくつか知ってるの？

[176: 匿名さん]

ガーデンを買って失敗した人が紛れ込んでるね。

[177: マンコミュファンさん]

>>176 匿名さん
どこかのマンションブロガーも書いてるけど今新築マンションを買うのは富裕層の娯楽ですね。土地代、人件費、資材等の高騰で同等の品質のマンションが数千万高くなってるんですから。

[178: 匿名さん]

ここも最近のマンション同様に狭い部屋が多いんだろうな。

[179: 匿名さん]

>>177 マンコミュファンさん

最近は中古も高いよ。そりゃそうだ。今住んでいる所を売却しても新しく住む所の資金も今は高いからね。
要は、利便性のあるところは今後は中古も高い！

ガーデンは知らんが、武蔵小杉エリアの時点で少なくとも一定の需要はあると思う。言うほど凄くも無く、かといってそれ程悪い訳ではない。

[180: 匿名さん]

坪単価はガーデンより高くなるのは間違いない！

[181: 匿名さん]

ハート形だからワンフロアに角部屋が5つ
南角は高い

[182: 匿名さん]

眺望も真南の角と南西だけ
中層以上は抜けるね。
他は囲まれまくり。
懸念はヨーカ堂の屋上テニスコートのパコパコ音とGWT前の東急電車音。

[183: マンション検討中さん]

こちらの図面は既出でしょうか？
https://norman.jp/kawasaki/post-436/
2年前なので、若干変わっている可能性もありますが…。

南西もケイジェイレジンデンス（13階建て）がありますので、
低層は厳しそうですよね。。

北東の小杉ビル方向も今のところ他よりは抜けている気がしますが、
将来できるJRの駅ビルがどのくらいの高さになるか。。。

いずれにしても眺望の良い部屋は限られそうなので
価格が跳ね上がるか、安ければ争奪戦ですかね。

[184: 匿名さん]

向きにもよると思うが低層と高層のレンジが激しそう。

[185: 匿名さん]

何故、横須賀線まで1分なんですかっ？

[186: 匿名さん]

>>177 マンコミュファンさん

まあ、高いですが皆さん普通に買ってますよ(笑)

[187: マンコミュファンさん]

坪330以下なら間違いなく買おうと思ってます
北仲第1期くらいの価格なら最高なんですけどね。また抽選嫌だな

[188: 匿名さん]

さすがにそれはないでしょう。
坪360～ってところかな。

[189: 匿名さん]

こんな場所に住みたい物好きがいるんですか？

[190: 匿名さん]

こんな場所の掲示板見てコメントする物好きがいますからね。

[191: 匿名さん]

ここって、横須賀線使うには不便かな、と思ってたのですが、よく考えてみると南口をつかえるマンションと比較しても、大差ない（というか、優ってる？）ことに気づきました。
改札まで1分、そこからホームまで6分で計7分。
南口は、10分以上行列しないと改札すら入れないと聞きます。なら、こっちの方が早いですね。

[192: 匿名さん]

>>191 匿名さん

横須賀線南口の行列、メディアの取り上げ方のせいで武蔵小杉の負の象徴のように思われていますが、
あれは朝ラッシュ時かつエスカレーターに乗りたい人だけのごく限定的なものです。
そしてその行列も、先日の改札口追加によりほぼ解消される結果となりました。

むしろ同じ時間帯であれば南武線ホームも混雑がひどいため、
おそらく改札から6分では横須賀線ホームに着けないかと思います。

駅全体の拡張が今後の課題であることに変わりはないと思いますが、
こと横須賀線利用に関しては、南口物件の優位性が揺らぐことはないのでは。

[193: 匿名さん]

>>191 匿名さん

エントランスから7分で横須賀線ホームへ辿り着くのはまず不可能でしょうね。
おそらく朝のラッシュ時はむしろ外回りで横須賀線口改札を目指した方が早いと思いますよ。
メディアを信じて行列ができていると想像するのは勝手ですがね。
本気で購入検討するならまずは現地視察でしょう。

[194: 匿名さん]

行列は確かになくなったけど、風雨が強ければびしょびしょになりながら、夏なら直射日光を浴びて汗だくになりながら、長い信号待ちでイライラするのは相変わらず。

ガーデンは南口物件よりも3～4分余計に時間はかかるが、これらの心配は将来的になくなる。さらに、エクラスなら現時点で天気に応じて好きな方を選べる。

ここはそういう意味では中途半端ね。

[195: 匿名さん]

>>194 匿名さん
中途半端とは言え、大きな欠点も見当たらないから、即完売しそう。

[196: 名無しさん]

線路沿いの道が繋がると、さすがに信号増えたりしないんですかね。
それに捕まると若干ロス？(笑)

車の通りも増えそうですよね

(個人的にここのHPは見にくいです・・・・)

[197: 匿名さん]

面白い形したタワマンですよね、ここ

[198: 匿名さん]

武蔵小杉では今までにないかたちですね！
内廊下じゃなかったりするんでしょうか？

[199: 匿名さん]

どうだろなぁー。
今んとこムサコじゃガーデン最強。

[200: 匿名さん]

>>199 匿名さん

えっ、ガーデンが？

[201: 評判気になるさん]

>>199 匿名さん
それは無理がありますな。

[202: 匿名さん]

かなり無理ありますね。
何をもって最強なのか意味不明。
新しいし雰囲気は良さそうですけど。

[203: 匿名さん]

どこそこのマンションが最強とか言っている時点で武蔵小杉の民度の低さがよくわかる。
武蔵小杉のタワマンレベルで競い合っていても所詮はどんぐりの背比べですよ。

[204: 匿名さん]

ガーデン最強なんて思える思考回路を分析してみたい（笑）

[205: 匿名さん]

永住ならガーデン横綱。
安かった。

[206: 匿名さん]

ガーデン横綱なんて思える思考回路を分析してみたい（笑）

[207: マンション検討中さん]

ガーデンね。
釣りに分かって釣られてあげる優しさ、好きです！(笑)

[208: マンション検討中さん]

少なくとも、エルシー跡地とガーデンの価値はあまり変わらんだろうね。　
いくらエルシーが駅には一分近くても、おそらくその他はガーデンに概ね劣るだろうからねぇ。

[209: 匿名さん]

三角とエルシーは、仕様と構造、ランドスケープ次第ですかね！

[210: マンション検討中さん]

私も控えている事を忘れないで下さい。by三菱ツイン

[211: 匿名さん]

ガーデンどんまい

[212: 匿名さん]

ガーデンが現時点で武蔵小杉ナンバーワンなのは事実。
ここは、仕様によってはガーデンに匹敵するでしょう。

[213: 匿名さん]

ガーデンは駅距離遠いですが、外観や下駄、仕様、価格はナンバーワンかもですね

[214: 通りがかりさん]

ここのマンション、どんな仕様でしょうかね。

mst,srtともに内覧したけど、元が安いマンションだからか、デザインがダサくてびっくりした。特にエレベーター扉が白色でナニコレ安っぽい、と感じました。囲まれ感もあるし。

gwtは流石にデザインが落ち着いててよかったけど、東急線がとにかくうるさかったのと囲まれ感が凄くて検討やめました。

ココ、楽しみです。

[215: 匿名さん]

ガーデンの仕様は今の新築マンションだったら普通でしょ。

[216: 匿名さん]

間取りがいまいち。バルコニーも狭い。バルコニーはやっぱりガラス張りが良いなあ。

[217: 匿名さん]

>>216 匿名さん
ガーデンのことです。

[218: マンション検討中さん]

武蔵小杉に限って言うと、三井の間取りはどれも微妙・・・。
リビングインってファミリーには人気なんですかね？
個人的には、シティタワーの中住戸（70平米3LDK）が理想的なんですが、
ああいう間取りってなかなか少ないもんですね。

[219: 匿名さん]

だったらシティタワーたくさん売れ残ってるから買ってあげな。

[220: 匿名さん]

シティタワーは価格設定でしくじりましたね。