Kosugi 3rd Avenue The Residence

[匿名さん]

コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1108/

所在地：神奈川県川崎市　中原区小杉町３丁目600番（地番）
入居時期：2020年8月下旬
総戸数：519戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上38階建、地下2階建

交通：
東急東横線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
東急目黒線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
南武線「武蔵小杉」駅　徒歩1分
横須賀線「武蔵小杉」駅　徒歩1分
湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅　徒歩1分

間取：1LDK～4LDK
面積：41.99㎡～100.29㎡
売主：三井不動産レジデンシャル・東急不動産
施工会社：大成建設
管理会社：管理組合結成後管理会社へ委託

[1121: eマンションさん]

>>1112 マンション比較中さん
SFTやMSTの販売の頃から検討だなんて、2005、６年のことですよね？12年経っても買ってないならよっぽと縁がないのですね。12年も経てば家族内でもいろいろ変わっていたりしますし、住み替えたりする方もいたりする時期かと思います。

[1122: 匿名さん]

>>1112 マンション比較中さん

ようこそ、高値掴みへ。

[1123: 匿名さん]

>>1121 eマンションさん

結果的にSFTやMSTがお買い得だったってことでしょう。
私も当時買えた方々が羨ましいです。
内装なんていくらでも変えられますしね。

[1124: マンション検討中さん]

ヨーカドーの土地建物自体は不動産ファンドの所有だからファンドの方針次第でしょう。
再開発計画自体もほとんど予定通りでは。
リーマンショックや東日本大震災等でかなり遅れたものもありますが。
気になるのは先週のカンブリア宮殿でJR東の社長が出ていて武蔵小杉の大発展はJR東のおかげみたいな説明になっていました。
これはJR東にとっても単なる地方郊外の開発でないと認識しているとも言えます。
駅ビルの開発規模もけっこう大きなものとなるか。。

[1125: 口コミ知りたいさん]

>>1123 匿名さん
SFT、MSTで広めを買えていた人はまさに勝ち組ですね。
子供の成長や最新の設備にリフォームだってできますしね。ファミリー層が多い小杉は90平米以上の3〜4LDKは希少でニーズも高いようです。
その点、当時の坪単価で買えていた方は羨ましい限り。

[1126: 匿名さん]

>>1125 口コミ知りたいさん

標準的な75平米で比較しても当時の分譲価格と1300万ほど差があるのですね。
これだけリフォームにお金かけたら殆どのマンションが高級な見映えに生まれ変わりますよね。

[1127: 匿名さん]

SFTやMST買った連中はリスクを取ったんだから当然じゃね？
あの当時の武蔵小杉に手を出せたのは凄い。

[1128: 口コミ知りたいさん]

>>1124 マンション検討中さん
アトレやルミネのようになるでしょうか？

[1129: 名無しさん]

>>1127 匿名さん

リスクよりも、再開発への期待の方が大きかったのかもしれませんよ。横須賀線の開業や今ある商業施設（グランツリー、東急スクエア、ららテラス）など何もない頃だったかと思いますが。

[1130: 匿名さん]

そう考えると株や仮想通貨と似てますね。
情報をいち早く掴みリスクを取れるかどうか。
リスクは必ずしもマイナスの意味ではないです。
もちろん不動産はスパンが緩やかな分、余程石橋を叩かない限り乗り遅れることはないですし難易度はかなり低いですが。

[1131: 匿名さん]

こちら側の開発はこれから。楽しみです。

[1132: 匿名さん]

>>1130 匿名さん
品川、横浜へ11分＋東横線特急停車駅でリスクを感じる方がおかしいです。
情報を精査できていれば当然の買いだったと思う。
10年前に物件購入のタイミングだったのであれば、の話ですが…。
ただし、当時は日本中が暗黒に包まれた不景気の局面で確かに高額な買い物には勇気が必要だったのかも、と想像できる。

[1133: 名無しさん]

>>1132 匿名さん
とはいえ、10年前は75平米が5000万程度、90平米が7200万程度で買えたとすれば、今の方がよっぽどリスク高い。

[1134: 匿名さん]

>>1132 匿名さん

あの時期は小杉に限らず再開発物件のブームで色々選べましたね。私はラゾーナ買って売却済みです。
他にもWコンやTTTとか、買った者勝ち的な時代。でも、もう少し早く売って62014年ぐらい迄に買い替えしてたら更に良かったですね。

[1135: 匿名さん]

>>1132
まあそうなんだけど、あの頃の武蔵小杉駅前は荒涼感が凄すぎて、
あの風景を見ると頭では分かっていても、感情的に踏み切れない人も
一定数居ただろうね。

[1136: 匿名さん]

>>1135 匿名さん

何事も想像力じゃないでしょうか？
ここも建築後は結構な変化率で綺麗な一画が出来上がる予定なわけで。

[1137: 匿名さん]

sftの時代に買って今は買い替えで売却しました。今は都内マンション住んでます。都内マンションも1000万円ぐらい値上がりしてますよ。マンション購入は3回目です！

[1138: 匿名さん]

ここは高値掴みな気がして買う気はしない。。。。

[1139: 匿名さん]

武蔵小杉もサラリーマンが何とか買えるのはガーデンまでだったね。
三菱ツインタワーまではとても待てないし、買える保証も無い。

[1140: 匿名さん]

一期販売も消費税10%になるのでしょうか？

[1141: 匿名さん]

来年から住宅エコポイントが復活する予定みたいですよ。

[1142: 匿名さん]

なんで三菱のツインタワー待つ必要があるのか意味不明。
北口タワマンなんて立地悪くて買えんよ。

[1143: 匿名さん]

>>1142 匿名さん
でもエレベーターの数はヤバイくらい減らさないと思う。

[1144: 匿名さん]

金利上昇や増税後を考えると、完成までに完売できるか疑問。

[1145: 評判気になるさん]

>>1144 匿名さん
価格も、階層も、方角も条件が中途半端な部屋はなかなか売れないかもですね。
ここは中層階はエレベーターになかなか乗れない可能性が高いし。

[1146: 匿名さん]

ここは、南西向きの中層階以上しか価値なし。買えるならね。

[1147: 匿名さん]

貴方の主観だとね。低層でも駅近いから一般的には価値あり。

[1148: 匿名さん]

武蔵小杉に住むデメリットって何でしょう？

[1149: マンション検討中さん]

ここ、悪くはないけどね、

高いのと、ローンの実行金利がかなりあがっちゃいそうで、払わなくてはいけないお金、同じ位の条件の部屋がもしあるとすると、ガーデンの1.2倍位にはなりそうな印象です。

ガーデンのほうがローン金利確定させられるし、将来的にデッキが駅までつながれば資産価値は底堅くなりそうか。

[1150: 匿名さん]

ガーデンは免震装置問題あるらしいよ。情報弱者？

[1151: 通りがかりさん]

デメリットは
1.朝の通勤ラッシュ。
2.近所に子供が楽しめるような遊具が置いてある児童公園がない。
3.幼稚園が極端に少ない。
4.地盤が弱い。
5.供給過剰

[1152: 匿名さん]

>>1148 匿名さん

デメリットは強いてあげれば、
武蔵小杉の注目度にあやかってアクセス数稼ぎたい三流記者がこぞって叩きにきてることでしょうか。

生活面での特別なデメリットは感じません。

[1153: 匿名さん]

デメリット？
そりゃ、地盤と洪水リスクと、川崎国だろw

[1154: 匿名さん]

>>1151 通りがかりさん

1.首都圏で朝の通勤ラッシュがない駅はあるのですか？
2.近所がどの程度狭いエリアの話なのか？ 知らないだけは？
3.どこと比較して極端に少ないとしたのか？人口の割にはある方かと。
4.気にする人にとってはデメリットか。
5.供給過剰なら売れないはずだが、完売するのはなぜ？

[1155: 匿名さん]

川崎国武蔵小杉、便利でいいですよ。交通の便も買い物も。庶民的な店もたくさんあるし。

[1156: 匿名さん]

二重サッシだろうと換気口は筒抜けなので、
電車のレールの切替ポイント音はかなり聞こえると思います。。。

[1157: 匿名さん]

デメリットは
人口密度が高すぎる点、街のインフラ整備が追いついてない、待機児童問題が解消されてない、保育園はあるが幼稚園は殆ど無い、地盤は悪い、休日は落ち着けるスポットなない、街のPRポイントと現実とのギャップ、供給過剰リスク。

[1158: 匿名さん]

>>1156 匿名さん
外廊下ならその通りだけど、線路目の前の住戸でない限り内廊下＋二重サッシでの騒音侵入はかなり軽減されますよ。

[1159: 匿名さん]

>>1151 通りがかりさん

因みにこの条件を満たせる新築物件ってどこかあるの？青い鳥の話は誰でも出来るからさ。

[1160: 匿名さん]

>>1157 匿名さん

随分とまた、紋切り型の書き込みですが…、住まわれての感想でしょうか？休日落ち着ける場所なんて、駅を少し離れればいくらでも有りますけど…。

あと、供給過剰を言われる方は、ガーデンが完売し、先日もようやくですがシティタワーが完売したことについてどうお考えでしょうか？

住んでいると、毎日のように複数の仲介会社から広告が入ります。供給過剰で売れる見込みのない地域に、こんなにも広告コストをかけるものでしょうか…。勿論、武蔵小杉でチャレンジ価格が通るご時世では無いでしょうが、適正な価格が通じて、その限りでは売買が成り立つのであれば、供給過剰とは言わないですよね。

[1161: 検討板ユーザーさん]

> 1.首都圏で朝の通勤ラッシュがない駅はあるのですか？

ラッシュはあっても、改札待ち30分の駅なんて他には知らないなあ。

[1162: 匿名さん]

小杉町に住んでいる知人は子育て環境として期待できる所ではなかったと言ってました。
保育園はそれなりにあるけど、入園できる幼稚園がなく、急激に子供の数が増えてインフラ設備が追いついていないのが現実らしい。知人いわく子供向けの商業施設は充実しているがそれ以外は不便な街だそうだ。

[1163: 匿名]

ベビーブームも落ち着いて幼稚園は人気園以外定員割れもしてるけどね

[1164: 匿名さん]

煽ったことを書いて、地元民から武蔵小杉の実情を知る。
物書き風情がやりそうなことだ。

[1165: 匿名さん]

>>1161: 検討板ユーザーさん

煽り・嘘・誇張は、極端に書くと逆効果ですよー。

[1166: 匿名さん]

スーモ新築マンションの子育て力ランキングの特集でも、神奈川県の子供人口増加率ランキングで川崎市中原区が１位でしたね。

[1167: 匿名さん]

デメリットは子育て世帯以外の世帯には関係なさそうだ。ただ、人口密度が高いエリアは色々な問題が蓄積されるだろうから、そこが心配。

[1168: マンション掲示板さん]

>>1160 匿名さん

中古も、よっぽど釣り上げ価格や、間取りがよくない、眺望がいまいちなものを除けば、割と3ヶ月から半年以内には回転していますよね。

[1169: マンション検討中さん]

前向きに検討していますが、共働きの2馬力で1300万の7500は厳しいかなと思ってきました。変動金利も今後、上昇しそうだしな〜。

[1170: 匿名さん]

年収600万１馬力で5500万ローン組めちゃいましたけど全然平気ですよ。

[1171: 匿名さん]

借りる事が出来ても、返すことは大変です。

[1172: 坪単価比較中さん]

共働き1900万。頭金3000万で8500万のブッケン。ローン5500万。

[1173: 匿名さん]

>>1170 匿名さん
年齢もあるよね。40オーバーでローンがっつり組むのはちょっと怖い

[1174: 匿名さん]

ファミリータイプの固定資産税も40〜50万かかるので、その辺も含めて検討した方がいいですよ。

[1175: マンション検討中さん]

2馬力で1200万。
メガバンクの変動金利で検討していますが、金利上昇リスクを踏まえると色々と悩みます。

[1176: 匿名さん]

>>1161 検討板ユーザーさん

事実と異なりますね。
メディアに毒されているのでしょうか？
それとも風評被害を狙ってる？

[1177: 匿名さん]

>>1162 匿名さん

その知人は本当に住民ですか？
中原区は人口に対して比較的幼稚園が多い地区で、入園できないということは考えられない。さらに保育園は急増しており、小学校も新設されるほどです。
大手塾も多数。

[1178: 匿名]

なんでそんなに固定資産税高いの

[1179: 名無しさん]

>>1162 匿名さん
…言ってました、…らしい、…だそうだ、ってw

[1180: マンション検討中さん]

>>1177 匿名さん
中原区というより、小杉町近くの幼稚園という意味なのでは？
確かに保育園は多数ありますけどね。

[1181: 評判気になるさん]

>>1174 匿名さん

高いよ。ファミリー向け90平米で、22万くらいだよ

[1182: 匿名さん]

>>1179 名無しさん
その人にとって、知人の感想が唯一の情報ソース。。。実体験何一つ無いとこは、現地に足を運ばないネットの3流ライターと何も変わらない。

[1183: 匿名さん]

>>1180 マンション検討中さん

そんなに狭いエリアに複数幼稚園があること事態、稀ですよね？
どこと比較しているのか疑問。常識がずれてる方でしょうかね？

[1184: 匿名さん]

煽って住民に本当の情報を書かせる手段に出たのかな？
しばらく閑散としてましたものね。w

[1185: 匿名さん]

>>1182 匿名さん
虚偽はいけないと子供の頃に教わらなかったのでしょう。
だから三流。

[1186: マンション検討中さん]

自作自演連投乙です。

[1187: 匿名さん]

>>1158 匿名さん

提灯部屋ですかそれ？

[1188: 匿名さん]

免震問題でマンション契約一時休止　三菱地所と野村不動産

あれ？三井は？

[1189: マンション比較中さん]

>>ファミリータイプの固定資産税も40〜50万かかるので

固定資産税、そんなに高いですか？

[1190: マンション比較中さん]

転居してくる人は若い人が多いのかもしれないけど、老人向けの施設、って近くに全然ないですね。買い物便利だから、年寄りも住みたいんですが・・・要介護になった時心配。

[1191: 検討板ユーザーさん]

>>1190 マンション比較中さん

マンション内で高齢化が進めば、要支援・要介護の会とかやってそう

[1192: マンション検討中さん]

小杉の某タワマンに住んでますが、高齢者ご夫婦の方多く感じます。

[1193: 通りがかりさん]

確かに老夫婦も結構いらっしゃいます！
デイサービスの送迎バスを見かけることもありますね。
大きな病院も近いし何かと安心ですね。

[1194: 検討板ユーザーさん]

>>1188 匿名さん
勝手に休止せずに、常に買い手の次第を考えていることが素晴らしい。

[1195: マンション検討中さん]

東京オリンピック後に完成引渡しなので、不動産市況が悪化して値崩れしないか心配です。。

[1196: 匿名さん]

>>1195 マンション検討中さん
当然悪化すると思います
選手村は5650戸のマンションになり供給過多になります。
また2022年には生産緑地問題があります。

[1197: マンコミュファンさん]

>>1196 匿名さん

一度に売るわけじゃありませんので、むしろ人の集積が進む分価値が上がるでしょう。そもそも良い場所には供給できる「物」がなくてデベは困ってるんですから。
生産緑地って、練馬区の話でもしてるんですか(笑)

[1198: 匿名さん]

2022年に生産緑地法が切れる問題も多少なり影響すると思いますが、豊洲や武蔵小杉のような短期間で大量に供給されるようなエリアは値崩れしやすいと思います。

[1199: 匿名さん]

リーマンショック後でも、あまり影響を受けなかった都心の一等地は今後も値崩れしないでしょうね。

[1200: 匿名さん]

東京オリンピック以前に2025年以降の人口減少問題を考えれば想像がつくと思うけど。

[1201: 匿名さん]

>>1197 マンコミュファンさん

世田谷区じゃないですか？

[1202: 匿名さん]

>>1197 マンコミュファンさん

世田谷区じゃないですか？

[1203: 匿名さん]

>>1200 匿名さん

残念、川崎市は2040年まで人口増が見込まれてますが。

[1204: マンション比較中さん]

東京オリンピック開催後は団塊世代がすべて後期高齢者になり、東京都の人口が減少して更に世帯数が減少すれば世の中の空気が変わって、いつ暴落してもおかしくはないと思います。そもそも、今のマンション価格は近隣相場をみてもバブル気味ですしね。。

[1205: 匿名さん]

時代は繰り返す事を踏まえれば、昭和平成がそうだったように新しい時代の幕開けの初期は不況に見舞われる事が多かったですしね。日本に限らず、今の世界情勢を考えれば暴落するリスクをあると思いますよ。

[1206: 匿名さん]

>>1202 匿名さん
世田谷は多いですね。
川崎も生産緑地が多くて270ヘクタールほどあります。
当然、この土地が民間にまわり地価が下落するでしょうね

[1207: 匿名さん]

引き渡しがオリンピック開催後だけに慎重になります。

[1208: 匿名さん]

>>1206 匿名さん

川崎市で生産緑地が多いのは元々地価の安い北部エリアなので、中原区や幸区への影響は軽微でしょう。

[1209: マンション検討中さん]

エレベーター３台はネックになっていますが、ここは駅近で東横線の特急停車駅なので暴落するような事はないと思うけど・・・

[1210: 匿名さん]

>>1209: マンション検討中さん

資産価値の暴落はまずないでしょうね。
人口もしばらく増え続けるし、駅の再開発も北を中心にまだまだ続く。
横須賀線のホームが増えたら、あちらの駅前にもさらなる再開発があり得るかもしれません。
また、意外と話題に上がりませんが、東横線のちょうど中間にある武蔵小杉は
渋谷と横浜で進む再開発からも少なからず恩恵を受けられるはずです。
横須賀線で10分の品川も再開発が著しいし、リニアの開通も控えています。
都心を含めてもここまで好条件の立地は稀で、正直しばらくは下がる要素が見当たりません。

エレベーターの件はそれとは別に、単純に「住民として不便」ということだと思います。

[1211: 検討板ユーザーさん]

>>1209 マンション検討中さん

エレベーターの台数は建て替えない限り絶対に増やせない ←確定
特急停車駅の地位は、東急が気が変われば簡単に特急通過駅にできる ←あやふや

あやふやな根拠を元に買って、後で泣きを見ないといいですね。

[1212: 匿名]

その東急が三井と共同で作ってるマンションがこれなんですがっていうのを期待されてますかこれ

[1213: 検討板ユーザーさん]

>>1212 匿名さん

そんなこと言ったら、東急の建てたマンションのある駅はすべて特急を止めないといけなくなっちゃう。各駅停車の特急？

って言うか、売主に名を連ねてるのは東急不動産であって、東急電鉄じゃないけど。

[1214: 匿名さん]

エレベーター3台の上、人口増って住む人間にとってはデメリットでしかないでしょ。しかも、武蔵小杉の再開発による人口増加は東横線利用者にとっては迷惑でしかない。

[1215: マンション検討中さん]

東横線の混雑は迷惑でもそれが現実だからね。
エレベーター問題は、住民になってから嫌という程イライラすると思う。
例えば、小学生の子供は朝学校に行くのに、友達とロビーで待ち合わせて行ったりするけど、もし忘れ物しても家に1回取りに帰りたいのに、エレベーターがなかなか来なくて上に上がれないとか、逆になかなか下に下がらないとか、実生活に直結するからね。
低学年にはよくある光景だから、親御さんもフォロー大変かも。まして、ワーキングマザーも多いと、朝はいろいろ時間も限られてるし。

[1216: マンション検討中さん]

エレベーターの数は致命的ですよね。
やはり毎日利用するものですし、後から増やせるものではないですしね。
やっぱり、今回は見送ろうかな…

[1217: 評判気になるさん]

エレベーターがプラス２台くらいあれば買いたい。
朝の忙しいときにエレベーターの待ち時間ほどイライラするものはないですね。乗りたい電車に乗れないとかあるんだろうな。

[1218: 匿名さん]

エレベーターの問題については同感です。
資産価値の暴落以前に日常生活での不便さはストレスになると思います。
そもそも、不動産市況は売り買いせずに終の住処として考えれば関係ないですしね。
駅近とアクセスが良い物件だけに本当に残念ですが、私も今回は見送ろうかな。

[1219: 匿名さん]

自分も今回は見送らせていただきたいです。

[1220: 匿名さん]

いつまでたっても買えないです泣