Kosugi 3rd Avenue The Residence

[匿名さん]

コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1108/

所在地：神奈川県川崎市　中原区小杉町３丁目600番（地番）
入居時期：2020年8月下旬
総戸数：519戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上38階建、地下2階建

交通：
東急東横線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
東急目黒線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
南武線「武蔵小杉」駅　徒歩1分
横須賀線「武蔵小杉」駅　徒歩1分
湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅　徒歩1分

間取：1LDK～4LDK
面積：41.99㎡～100.29㎡
売主：三井不動産レジデンシャル・東急不動産
施工会社：大成建設
管理会社：管理組合結成後管理会社へ委託

[1081: 匿名さん]

新築か築浅未入居狙いだともう選択肢は限られてるよね。ガーデン、シティタワー、三菱かエルシィ跡地のみ。
三菱は仕様は良いだろうけどさらに高そう。エルシィも間違いなく高い。シティタワーはすでに高い。
今後の選択肢は少ないね。タイミングを失しましたね。小杉は諦めた方が賢いかも。

[1082: 匿名さん]

>>1080 eマンションさん

え？いまさら？

[1083: 匿名さん]

>>1081 匿名さん

高いと思うようなら買えないよね。
昔からずっとそう。

[1084: 匿名さん]

ここの金額出せるなら、武蔵小杉の広め中古買ってリフォームした方がお得に感じるのは何故だろうか？
基本スペックが劣るなら、むしろ中古の方が良くないかい？

[1085: 匿名さん]

>>1078 匿名さん
仕事が営業とかだったら毎日違う電車に乗るかもしれないけど、普通は日常的には同じ電車使うでしょ。
横須賀線の駅が出来たことだけが地価が上がった原因ではないし。

[1086: 匿名さん]

>>1082 匿名さん

今さらも何も川崎は川崎ですけどね。

[1087: 評判気になるさん]

>>1084 匿名さん

さすがに今さら耐震のリエトは避けた方がいいし、グランドウイングとかは@300以上しててリフォームしたらむちゃくちゃ高くつく。
結局高くても新築の方がましということになりそう。

[1088: 検討板ユーザーさん]

>>1086 匿名さん
みんな川崎前提で話してるのに。
あんた日常での会話もズレてたりしてると思うよ。気をつけましょう。

[1089: 匿名さん]

グランドウイングはグランツリーの目の前、ここはヨーカドーの目の前、EVの数は半分、うーむ。

[1090: 匿名さん]

>>1087 評判気になるさん

エレベーターなどの基本スペックが十分で築浅なら、トイレ、バス、キッチンなど取り換えても、せいぜい数百万ですよね。
スペックダウンの新築と数年後どっちが良いかって話ですよね。

[1091: 匿名さん]

>1985

小杉は、新駅開業以外にもみなとみらい線、副都心線といったイベント目白押しだった。ただ、今後はないよね。相鉄線は混むのが加速するだけだし。

[1092: 匿名さん]

スケルトンリフォームするとしたら火災保険の設定額が基本額になるかな。。

[1093: 評判気になるさん]

>>1087 評判気になるさん

リエト、コスギタワーはないなー。
レジデンスも、内装が安っぽいし。

グランドウイングはいいですね。
10年ものだけど、ミッドスカイとステーションフォレストも物件次第ではあるけど、広めもあるし、300万くらいかけてリフォームすればここより住みやすくてよいかとも感じる

[1094: 匿名さん]

グランドウイングは@300程度ではロクな出物がないから、条件のいい部屋でリフォーム、仲介手数料入れたら、ここと同じくらいの坪単価になりますよ。
そのうえで、さあどっちがいい？という比較になりますね。

[1095: 匿名さん]

ロクな出物って言い方はここが上物って前提の発言ですかね。
それともここの限られた条件のいい部屋と比較してるんでしょうか。

[1096: 匿名さん]

タワー買うなら、基本的にはやはり新築でしょう。
中古でも築5年以内でないと。
年数が経つにつれて修繕費用がかさむ一方なので、築10年の中古のタワーを買ってしまうと、その10～15年後に自分がリセールするときに苦労しそうです。
タワーは新築で購入して、10～15年後に売却するのがいいですね。
永住するなら、低層マンションの方がいい。

[1097: 匿名さん]

テンプレ回答に毒されてますね。
修繕費はタワーによってピンキリです。当然管理もピンキリ。
目先のことだけ考える1096のような住民ばかりではありません。
仮に修繕費が１万高くても年間１２万、維持費を軽視するわけではありませんが
最も重要なことは高値掴みしないこと。
高値掴みすれば修繕費30年分が刹那に吹っ飛びます。

スーパーで100円値切るような主婦がマンションに一目惚れして1,000万の高値掴み。
笑えるようでこのご時世そこらで目にする光景です。

[1098: 匿名さん]

>>1088 検討板ユーザーさん

お説教ですか？川崎は怖いですね。

[1099: 匿名さん]

>1096

MSTとかいくつかの小杉のタワマンでは定額積み立てに移行してるよ。三井はいい加減、段階的値上げの計画で売るの止めたらいいのに。

[1100: 匿名さん]

小杉のタワマン建設ラッシュが始まって約１０年。中古の売り出しが多くなり始めて、さらし状態の物件も目立つ。さらに十年後は・・・。

[1101: 匿名さん]

>>1098 匿名さん

論外な書き込みを繰り返すあなたの方が怖いです。

[1102: 匿名さん]

すみふも完売しましたね

[1103: eマンションさん]

>>1100 匿名さん
先発の三井タワーの中古は2016年が希少性もあり、最も高値で売買されていたけど、その後はやや坪単価も下がってきていますね。いまでは飽和状態に。10年後はかなり中古が増えて売るのは厳しくなるのかなと感じます。

[1104: 匿名さん]

一戸建ての人が今後どんどんマンションに移り住むから大丈夫だよ。も少し価格下がれば活性化していいね。
空き家を心配したほうがいい。

[1105: 匿名さん]

小杉はコンパクトシティのお手本物件です、人口減で2032年には一戸建ての1/3は空き家になると言われています。近い将来、橋や道路などのインフラが維持出来なくなる時代がやって来ます。国もコンパクトシティ化を目指し、政策を変えてくる可能性が高く、その時、一戸建てを維持していくと大変コスト高になる可能性が高いでしょう。

[1106: 匿名さん]

>1104,1105

火消し乙。現時点ですでに中古の売り物件がはけない状況をどう説明するのかな。

[1107: 匿名さん]

リハウスでザガーデンだけ見てるけど
イースト10件以上売り出してたけど残ってるの2件だけ
新たに竣工前のウエストが10件くらい売り出してる。
よく回転してる。
古いタワマンの下げない売主は切羽詰まってないだけ。

[1108: 匿名さん]

>1107

話をすり替えようとしてるのかな。ガーデンは新古。

[1109: 匿名さん]

>>1106 匿名さん

事実と異なりますね。
>>1107さんがガーデンについて触れていましたが別に新古に限りません。小杉に限らず6～7割は高値狙いの晒し物件なので売れないのは当然です。半年から1年で売り止めになります。
要は真面目に売ろうとしている3割程度がしこってしまっているかどうかが重要。その点小杉では、例えばミッドスカイやフォレストは各々月に3～4件は売れて入れ替わっており、在庫の積み上がりは見られません。

[1110: 匿名さん]

>>1106 匿名さん

火消しじゃなく、もうちょっと経過情報を正しく見ていれば、中古がはけないなどという誤解は無いかと思いますよ。
武蔵小杉は中古もよく回転しているようにしか見えない。

[1111: 匿名さん]

投資用じゃない限り、売ってどこに住むのか？
ということになりますよね。
郊外の戸建てを売って便利な武蔵小杉のような街へという人は賢明だと思う。

[1112: マンション比較中さん]

ＳＦＴの売り出し時にごちゃごちゃした小杉の街に買う気にならず、ＭＳＴ契約時に、現在のグランツリーのところの建て替えが急に浮上、何ができるか、何階建てのものができるかわからない状態になり、また事前案内で地盤が弱いという項目があり、結局キャンセル。
エクラス販売時には、家庭に不幸があり、マンション購入を断念、その後都心のマンション、抽選はずれ、住友のシティタワーは狭い部屋しかなく、ＧＷＴのキャンセル住戸販売時も抽選はずれ。エクラス買えばよかったな・・・なんて後悔しながら、中古のＭＳＴや、ＳＦＴ、他小杉の中古相当見ました。ＧＷＴ線路に近いけど、駅直結で南側は建物低くて仕様も一番いいですね。ＳＦＴとＭＳＴは内装悪すぎて、ビックリした。扉、どこのマンションでも見たことないほど薄っぺらい。フローリングも安物。小杉がまだ人気がなかったころのマンションだから？その後都心のマンション、抽選はずれや、選り好みしている間にどんどん値段上がって、都心あきらめて、小杉に戻ってきました。
ここ検討中というか、申し込む予定です。今気になっているのは、エレベーター問題以外に、前にある、イトーヨーカドー、建て変わらないか？ということ。ここと同じようなマンションになったら・・・と不安です。何か情報ありませんか？

[1113: 匿名さん]

ここの目の前の南武線は誰も気にしないのが不思議。
切替ポイントがあるので結構音がするんだが。

[1114: 匿名さん]

>>1113 匿名さん

隣のプラウドタワー北西（南武線に面した方）に住んでいるに友人宅に行ったことがありますが、窓が閉まっていれば南武線の後は全くと言っていいほど気になりませんでした。窓開けても電車通ってるなくらいの意識です。もちろんマンションの仕様によっても、その人の意識度によっても違うとは思いますが。

[1115: 匿名さん]

同じく気になって北向きの窓は二重サッシかどうか聞いたけど、採用しないらしい。

[1116: 匿名さん]

粗探しばかりしてる人はいつまでたっても買えない。
フローリングなんていざとなれば貼り替えればいいだけ。
初期の小杉買っとけばローンの支払いも進んで数千万の資産形成が進んでたはずなのに勿体ないお化け。

[1117: 匿名さん]

タラレバの人生なんか過ごしたくない。

[1118: 匿名さん]

>>1112 マンション比較中さん

イトーヨーカドーは分かりませんが、確か大野屋や郵便局付近は次の再開発エリアの一つでしたよね？そこそこの高さの下駄履きマンションが建つかもしれないですよ。

[1119: 匿名さん]

>>1114 匿名さん

プラウドは北向きは二重サッシだから参考にならないよ。GWTの線路側のサッシが近い？

[1120: 匿名さん]

>>1112: マンション比較中さん　

http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/4355/
好調とのことなので、とりあえずは大丈夫なんじゃないでしょうか？
いつか建て替えるにしても、タワマン建てるには密集しすぎだし、さすがにもう飽和状態かと。

ただ、ヨーカドー屋上のテニススクールは騒音問題の懸念がありますね。
ナイター設備も明るすぎないかちょっと心配。

[1121: eマンションさん]

>>1112 マンション比較中さん
SFTやMSTの販売の頃から検討だなんて、2005、６年のことですよね？12年経っても買ってないならよっぽと縁がないのですね。12年も経てば家族内でもいろいろ変わっていたりしますし、住み替えたりする方もいたりする時期かと思います。

[1122: 匿名さん]

>>1112 マンション比較中さん

ようこそ、高値掴みへ。

[1123: 匿名さん]

>>1121 eマンションさん

結果的にSFTやMSTがお買い得だったってことでしょう。
私も当時買えた方々が羨ましいです。
内装なんていくらでも変えられますしね。

[1124: マンション検討中さん]

ヨーカドーの土地建物自体は不動産ファンドの所有だからファンドの方針次第でしょう。
再開発計画自体もほとんど予定通りでは。
リーマンショックや東日本大震災等でかなり遅れたものもありますが。
気になるのは先週のカンブリア宮殿でJR東の社長が出ていて武蔵小杉の大発展はJR東のおかげみたいな説明になっていました。
これはJR東にとっても単なる地方郊外の開発でないと認識しているとも言えます。
駅ビルの開発規模もけっこう大きなものとなるか。。

[1125: 口コミ知りたいさん]

>>1123 匿名さん
SFT、MSTで広めを買えていた人はまさに勝ち組ですね。
子供の成長や最新の設備にリフォームだってできますしね。ファミリー層が多い小杉は90平米以上の3〜4LDKは希少でニーズも高いようです。
その点、当時の坪単価で買えていた方は羨ましい限り。

[1126: 匿名さん]

>>1125 口コミ知りたいさん

標準的な75平米で比較しても当時の分譲価格と1300万ほど差があるのですね。
これだけリフォームにお金かけたら殆どのマンションが高級な見映えに生まれ変わりますよね。

[1127: 匿名さん]

SFTやMST買った連中はリスクを取ったんだから当然じゃね？
あの当時の武蔵小杉に手を出せたのは凄い。

[1128: 口コミ知りたいさん]

>>1124 マンション検討中さん
アトレやルミネのようになるでしょうか？

[1129: 名無しさん]

>>1127 匿名さん

リスクよりも、再開発への期待の方が大きかったのかもしれませんよ。横須賀線の開業や今ある商業施設（グランツリー、東急スクエア、ららテラス）など何もない頃だったかと思いますが。

[1130: 匿名さん]

そう考えると株や仮想通貨と似てますね。
情報をいち早く掴みリスクを取れるかどうか。
リスクは必ずしもマイナスの意味ではないです。
もちろん不動産はスパンが緩やかな分、余程石橋を叩かない限り乗り遅れることはないですし難易度はかなり低いですが。

[1131: 匿名さん]

こちら側の開発はこれから。楽しみです。

[1132: 匿名さん]

>>1130 匿名さん
品川、横浜へ11分＋東横線特急停車駅でリスクを感じる方がおかしいです。
情報を精査できていれば当然の買いだったと思う。
10年前に物件購入のタイミングだったのであれば、の話ですが…。
ただし、当時は日本中が暗黒に包まれた不景気の局面で確かに高額な買い物には勇気が必要だったのかも、と想像できる。

[1133: 名無しさん]

>>1132 匿名さん
とはいえ、10年前は75平米が5000万程度、90平米が7200万程度で買えたとすれば、今の方がよっぽどリスク高い。

[1134: 匿名さん]

>>1132 匿名さん

あの時期は小杉に限らず再開発物件のブームで色々選べましたね。私はラゾーナ買って売却済みです。
他にもWコンやTTTとか、買った者勝ち的な時代。でも、もう少し早く売って62014年ぐらい迄に買い替えしてたら更に良かったですね。

[1135: 匿名さん]

>>1132
まあそうなんだけど、あの頃の武蔵小杉駅前は荒涼感が凄すぎて、
あの風景を見ると頭では分かっていても、感情的に踏み切れない人も
一定数居ただろうね。

[1136: 匿名さん]

>>1135 匿名さん

何事も想像力じゃないでしょうか？
ここも建築後は結構な変化率で綺麗な一画が出来上がる予定なわけで。

[1137: 匿名さん]

sftの時代に買って今は買い替えで売却しました。今は都内マンション住んでます。都内マンションも1000万円ぐらい値上がりしてますよ。マンション購入は3回目です！

[1138: 匿名さん]

ここは高値掴みな気がして買う気はしない。。。。

[1139: 匿名さん]

武蔵小杉もサラリーマンが何とか買えるのはガーデンまでだったね。
三菱ツインタワーまではとても待てないし、買える保証も無い。

[1140: 匿名さん]

一期販売も消費税10%になるのでしょうか？

[1141: 匿名さん]

来年から住宅エコポイントが復活する予定みたいですよ。

[1142: 匿名さん]

なんで三菱のツインタワー待つ必要があるのか意味不明。
北口タワマンなんて立地悪くて買えんよ。

[1143: 匿名さん]

>>1142 匿名さん
でもエレベーターの数はヤバイくらい減らさないと思う。

[1144: 匿名さん]

金利上昇や増税後を考えると、完成までに完売できるか疑問。

[1145: 評判気になるさん]

>>1144 匿名さん
価格も、階層も、方角も条件が中途半端な部屋はなかなか売れないかもですね。
ここは中層階はエレベーターになかなか乗れない可能性が高いし。

[1146: 匿名さん]

ここは、南西向きの中層階以上しか価値なし。買えるならね。

[1147: 匿名さん]

貴方の主観だとね。低層でも駅近いから一般的には価値あり。

[1148: 匿名さん]

武蔵小杉に住むデメリットって何でしょう？

[1149: マンション検討中さん]

ここ、悪くはないけどね、

高いのと、ローンの実行金利がかなりあがっちゃいそうで、払わなくてはいけないお金、同じ位の条件の部屋がもしあるとすると、ガーデンの1.2倍位にはなりそうな印象です。

ガーデンのほうがローン金利確定させられるし、将来的にデッキが駅までつながれば資産価値は底堅くなりそうか。

[1150: 匿名さん]

ガーデンは免震装置問題あるらしいよ。情報弱者？

[1151: 通りがかりさん]

デメリットは
1.朝の通勤ラッシュ。
2.近所に子供が楽しめるような遊具が置いてある児童公園がない。
3.幼稚園が極端に少ない。
4.地盤が弱い。
5.供給過剰

[1152: 匿名さん]

>>1148 匿名さん

デメリットは強いてあげれば、
武蔵小杉の注目度にあやかってアクセス数稼ぎたい三流記者がこぞって叩きにきてることでしょうか。

生活面での特別なデメリットは感じません。

[1153: 匿名さん]

デメリット？
そりゃ、地盤と洪水リスクと、川崎国だろw

[1154: 匿名さん]

>>1151 通りがかりさん

1.首都圏で朝の通勤ラッシュがない駅はあるのですか？
2.近所がどの程度狭いエリアの話なのか？ 知らないだけは？
3.どこと比較して極端に少ないとしたのか？人口の割にはある方かと。
4.気にする人にとってはデメリットか。
5.供給過剰なら売れないはずだが、完売するのはなぜ？

[1155: 匿名さん]

川崎国武蔵小杉、便利でいいですよ。交通の便も買い物も。庶民的な店もたくさんあるし。

[1156: 匿名さん]

二重サッシだろうと換気口は筒抜けなので、
電車のレールの切替ポイント音はかなり聞こえると思います。。。

[1157: 匿名さん]

デメリットは
人口密度が高すぎる点、街のインフラ整備が追いついてない、待機児童問題が解消されてない、保育園はあるが幼稚園は殆ど無い、地盤は悪い、休日は落ち着けるスポットなない、街のPRポイントと現実とのギャップ、供給過剰リスク。

[1158: 匿名さん]

>>1156 匿名さん
外廊下ならその通りだけど、線路目の前の住戸でない限り内廊下＋二重サッシでの騒音侵入はかなり軽減されますよ。

[1159: 匿名さん]

>>1151 通りがかりさん

因みにこの条件を満たせる新築物件ってどこかあるの？青い鳥の話は誰でも出来るからさ。

[1160: 匿名さん]

>>1157 匿名さん

随分とまた、紋切り型の書き込みですが…、住まわれての感想でしょうか？休日落ち着ける場所なんて、駅を少し離れればいくらでも有りますけど…。

あと、供給過剰を言われる方は、ガーデンが完売し、先日もようやくですがシティタワーが完売したことについてどうお考えでしょうか？

住んでいると、毎日のように複数の仲介会社から広告が入ります。供給過剰で売れる見込みのない地域に、こんなにも広告コストをかけるものでしょうか…。勿論、武蔵小杉でチャレンジ価格が通るご時世では無いでしょうが、適正な価格が通じて、その限りでは売買が成り立つのであれば、供給過剰とは言わないですよね。

[1161: 検討板ユーザーさん]

> 1.首都圏で朝の通勤ラッシュがない駅はあるのですか？

ラッシュはあっても、改札待ち30分の駅なんて他には知らないなあ。

[1162: 匿名さん]

小杉町に住んでいる知人は子育て環境として期待できる所ではなかったと言ってました。
保育園はそれなりにあるけど、入園できる幼稚園がなく、急激に子供の数が増えてインフラ設備が追いついていないのが現実らしい。知人いわく子供向けの商業施設は充実しているがそれ以外は不便な街だそうだ。

[1163: 匿名]

ベビーブームも落ち着いて幼稚園は人気園以外定員割れもしてるけどね

[1164: 匿名さん]

煽ったことを書いて、地元民から武蔵小杉の実情を知る。
物書き風情がやりそうなことだ。

[1165: 匿名さん]

>>1161: 検討板ユーザーさん

煽り・嘘・誇張は、極端に書くと逆効果ですよー。

[1166: 匿名さん]

スーモ新築マンションの子育て力ランキングの特集でも、神奈川県の子供人口増加率ランキングで川崎市中原区が１位でしたね。

[1167: 匿名さん]

デメリットは子育て世帯以外の世帯には関係なさそうだ。ただ、人口密度が高いエリアは色々な問題が蓄積されるだろうから、そこが心配。

[1168: マンション掲示板さん]

>>1160 匿名さん

中古も、よっぽど釣り上げ価格や、間取りがよくない、眺望がいまいちなものを除けば、割と3ヶ月から半年以内には回転していますよね。

[1169: マンション検討中さん]

前向きに検討していますが、共働きの2馬力で1300万の7500は厳しいかなと思ってきました。変動金利も今後、上昇しそうだしな〜。

[1170: 匿名さん]

年収600万１馬力で5500万ローン組めちゃいましたけど全然平気ですよ。

[1171: 匿名さん]

借りる事が出来ても、返すことは大変です。

[1172: 坪単価比較中さん]

共働き1900万。頭金3000万で8500万のブッケン。ローン5500万。

[1173: 匿名さん]

>>1170 匿名さん
年齢もあるよね。40オーバーでローンがっつり組むのはちょっと怖い

[1174: 匿名さん]

ファミリータイプの固定資産税も40〜50万かかるので、その辺も含めて検討した方がいいですよ。

[1175: マンション検討中さん]

2馬力で1200万。
メガバンクの変動金利で検討していますが、金利上昇リスクを踏まえると色々と悩みます。

[1176: 匿名さん]

>>1161 検討板ユーザーさん

事実と異なりますね。
メディアに毒されているのでしょうか？
それとも風評被害を狙ってる？

[1177: 匿名さん]

>>1162 匿名さん

その知人は本当に住民ですか？
中原区は人口に対して比較的幼稚園が多い地区で、入園できないということは考えられない。さらに保育園は急増しており、小学校も新設されるほどです。
大手塾も多数。

[1178: 匿名]

なんでそんなに固定資産税高いの

[1179: 名無しさん]

>>1162 匿名さん
…言ってました、…らしい、…だそうだ、ってw

[1180: マンション検討中さん]

>>1177 匿名さん
中原区というより、小杉町近くの幼稚園という意味なのでは？
確かに保育園は多数ありますけどね。