Kosugi 3rd Avenue The Residence

[匿名さん]

コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1108/

所在地：神奈川県川崎市　中原区小杉町３丁目600番（地番）
入居時期：2020年8月下旬
総戸数：519戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上38階建、地下2階建

交通：
東急東横線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
東急目黒線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
南武線「武蔵小杉」駅　徒歩1分
横須賀線「武蔵小杉」駅　徒歩1分
湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅　徒歩1分

間取：1LDK～4LDK
面積：41.99㎡～100.29㎡
売主：三井不動産レジデンシャル・東急不動産
施工会社：大成建設
管理会社：管理組合結成後管理会社へ委託

[1021: 匿名さん]

ここ基礎縦杭なのか？
自分の知る限りエクラス、プラウド、シティ、ガーデン、GWTは直接基礎だった
ここだけ何故ピンポイントで杭なのかイミフ
しかもここだけ制震だし地震で揺れると思うし杭は地下水で腐食して確実に劣化する
マジで根本的な所からコスト切り詰めてるのか？

[1022: 匿名さん]

北仲はババどころか駅直結のランドマークなので鉄板ですよ。全ては需要と供給ですから。
ただ仕様はぼちぼちなので住みたいというほどではなく今のところ賃貸でいいかなと。
住むのでなければ免振でも制震でもそこまで気にする必要はないかもしれませんね。
ナビューレは制震が評価されているわけではなく横浜駅は駅近タワーが少ないのもあって
需要が非常に高いですね。
ちなみにナビューレは免振にしたくてもできない地盤だったような、違ってたらすみません。
仕様は昨今のようなコストカットはなく、三菱地所らしい素敵な物件ですね。

[1023: 匿名さん]

直接基礎はガーデンのみ

他は中間免震

制震

耐震

[1024: 匿名さん]

ナビューレは横浜駅には近いけど、周りにオフィスビル等が出来てプライバシー保てているのかな。

[1025: 匿名さん]

直接基礎か杭かは、地盤で決まるのかと思っていました。
コストカットで杭にするわけではないのでは?

[1026: 匿名さん]

https://style.nikkei.com/article/DGXMZO97095140Z00C16A2000000?channel=...
こちらを参考にすると、免震も制震もどっちもどっちな印象ですね。
圧倒的な利点が見出だせないなら安い方がお得という考え方もできます。
同じタワマンでも物件の位置や間取りでも影響度は変わって来るでしょうから、
もはや凡人が気にしても仕方がない程度の話かと思います。

[1027: 匿名さん]

>>1021 匿名さん

こいつの知識レベルは偏差値40未満。

[1028: 匿名さん]

>>1024 匿名さん
ナビューレが横浜駅に近いって言っても、デッキ直結距離はガーデンウエスト並みだけどね…

[1029: 匿名さん]

>>979 マンション検討中さん
非常用エレベーターが臭うのはゴミ回収のせいではなく、養生フェルトマットをケチって交換してないからですよ。。。

[1030: 匿名さん]

横浜駅＞武蔵小杉駅
そごうを通る導線＞エルシイを通る導線
数本しか建っていない＞乱立

[1031: 匿名さん]

11人乗りのエレベーターに乗ってみたが、やはり狭かった。
せめて、18人乗りのエレベーターを3基にするべきだったと思う。
11人乗りのエレベーター3基では絶対に足りないと改めて実感しました。

[1032: 匿名さん]

>>1030: 匿名さん

>横浜駅＞武蔵小杉駅
そうかなぁ。資産価値は当然横浜駅の方が高いだろうけど、
都心へのアクセスも考えたら実需では武蔵小杉の圧勝な気がする。
あと横浜駅はゴミゴミしすぎていくら店や路線が多くても相互移動が結構ストレス。
（※個人の感想です）

>そごうを通る導線＞エルシイを通る導線
駅 → ポルタ（そごう手前の地下街）→ そごう → ベイクォーター → 自宅
よく通る動線ですが、いくら良い施設経由でも精神的に遠い。人も多すぎる。

>数本しか建っていない＞乱立
これはたしかに横浜の方がいい。


横浜駅は日本有数のメガステーション。
良くも悪くもデカすぎる。
武蔵小杉は発展途上の準ターミナル駅。
良くも悪くもコンパクト。

並べて比べるには性格が違いすぎる気がします。

[1033: 匿名さん]

私も横浜へはよく行きますが、あの混雑だけはどうにかならぬものかといつも思います。
普通に歩くだけでもストレスを感じ、ましてやベビーカーだとエレベーター待ちの連続で移動も大変。

[1034: 匿名さん]

横浜駅周辺やみなとみらいは素敵だけど、観光地に住むってことは土日の混雑を許容しなきゃいけない。

[1035: 匿名さん]

普段使いが南武線ならエルシイ経由は近いけど横須賀線なら遠いですよ。
私はそごうやショッピングモール、商店街等を経由して帰るほうが楽しいし近く感じますが
この感覚は人それぞれですね。

[1036: 匿名さん]

地下15ｍくらいに固い地盤があるのに、なぜ直接基礎じゃなくて杭基礎なんだろう・・・コストダウンになるとも思えないし、何か構造的に直接基礎に出来ない理由があるのかな・・・。

[1037: 匿名さん]

地下駐車場でも作るのでない限り、必要もないのに余分に2層分も掘ったらかなり高くつきます。杭の方が安い。
単純にそれだけのことです。

[1038: 匿名さん]

>>1034 匿名さん
コスギに住むってことは平日の混雑を許容しなきゃいけない。

[1039: 匿名さん]

土日は武蔵小杉に遊びに行きましたが、どこの店も混んでいて落ち着かないですね。
平日朝のラッシュの混雑や土日の店の混雑を考慮すると住み心地は良いとは思えなくなりました。
良いのは交通アクセスでしょうけど、アクセスがいいだけに人が集まり混雑が解消されない街も大変だなと感じました。

[1040: マンコミュファンさん]

>>1039 匿名さん
小杉在住ですが、土日は混みこみのグランツリーには行かないようにしています。
でも平日はよく行きます。ちょっとした買い物、子供の学用品、なんでもすぐに買えて便利です。

休日は東急バスで二子玉川に行くことが多いです！

[1041: 匿名さん]

土日の武蔵小杉はゆっくり落ち着いて食事ができる飲食店は殆どありませんね。
それと、マクドナルドがないのも残念な感じです。

[1042: 匿名さん]

まあ、平日の通勤時間帯と土日の商業施設は確かに混んでますけどね、
でもそれって当たり前じゃないですか？

通勤ラッシュはどの駅にだってあるし、
土日の商業施設は混んでなかったら逆に不安になりますよ。
グランツリーも開業2~3年目くらいはお客さんが少なくて寂しかった印象がありましたが、
今はとても活気が溢れていて、周辺住人としてはむしろ喜ばしい気持ちです。

通勤ラッシュも土日の混雑もない、でも活気があって交通アクセスも素晴らしい駅。
そんな場所がもしあったら教えて欲しいのですが。

[1043: 匿名さん]

現地を下見にいったのですが、セントア側（西側）の道路にはがっつりとした電線・電柱が走っていて、低層だと視界に入りそうです。周辺にはこんな電柱がある場所はかなり整備されて少なくなっているように見受けているのですが、当該付近の電線が地中化するとかっていう話はあったりするのでしょうか？？

[1044: 匿名さん]

コスギサードにマックやスタバが出店しても良さそうだけど。

[1045: マンション検討中さん]

スタバは広いソフアたくさんの店ができたら嬉しいですね。
地元の中華屋入るんですか？地権者だからしかたないのですかね？？？

[1046: 匿名さん]

地権者店舗って具体的に何軒なんですかね…？
あの土地にあったお店は基本的に全店入るのでしょうか。

新規が多いと嬉しいですが、すでに総店舗数は決まっていますし、
もし地権者店舗で半数とか占められていたら施設としては魅力半減かなぁと思います。。

[1047: 匿名さん]

土日に混雑してるからこそどんどんお店が増えてるのでしょうね。
多少高価なお店でもそれなりの味を出していればお客は沢山来ますからね。
平日は混雑とは無縁でゆっくりできますよ。

[1048: 匿名さん]

>>1041 匿名さん
土日に閑散としていて、マクドナルドのある街で住めば良いだけでは？
競争率が減って助かります。

[1049: 匿名さん]

マクドナルド無くてもまったく困らないよ。
フレッシュネスもあるし、EATもある。

[1050: 匿名さん]

>>1038 匿名さん

あれ？逆に横浜だと平日空いてましたっけ？

[1051: 匿名さん]

>>1045 マンション検討中さん

仕方ないですねー。でもあそこは美味しくて評判ですよ。

[1052: マンション検討中さん]

マックはいらないなー。クアアイナ出店してほしい。

[1053: 匿名さん]

>>1052 マンション検討中さん
五反田に行けば？不動前から10分くらいでしょ？

[1054: 匿名さん]

ＥＡＴがあるからクア・アイナはいらない。
子育て世帯にはマクドナルドが良いと思うし、エリア的に需要はあるしね。

[1055: 匿名さん]

マクドナルドとバーガーキングが出店してくれたら嬉しいな！

[1056: 匿名さん]

KYBによる免震オイルダンパーの改ざん出ましたね。これから交換祭りですか。

[1057: 匿名さん]

いいかげん、こういった大型の改ざん問題が出ると、改ざんした側の責任追及と共に、トップメーカーですら準拠が厳しい基準を定めた側の責任というか、根拠も併せて公表して貰いたいと思うんだよね…。

経済合理性か伴わない、自滅的ともいえる安全基準で、国内メーカーが疲弊するのを見続けていると、さすがにスキャンダルで溜飲を下げてる場合じゃない気がする。基準策定に関わった研究者や企業も公開するくらいしないと、下手すりゃ外患誘致の恐れすら覚える。

[1058: 匿名さん]

免震信者さん、虫の息では…

[1059: 匿名さん]

>>1058 匿名さん

元記事読んでみ。制振ダンパーもやってる。

[1060: 匿名さん]

>>1059 匿名さん

ここはこれから建つのだから大丈夫でしょう。

まあ、免震でも制震でもいいってことかな。
どっちでもいいわ。

[1061: 匿名さん]

>>1059 匿名さん
高層マンションの制震でオイルダンパー使うのはレアケースだけど？

[1062: 匿名さん]

大林組の制振構造に使用

[1063: 匿名さん]

スカイツリーの制振ダンパーがKYB製で調査中となっていますね。武蔵小杉のタワーマンションでは大林組施工がなくてよかったね。

[1064: 検討板ユーザーさん]

>>1058 匿名さん
ここは免震ではなく制震？制震ダンパーの方が影響が大きいのかな。

[1065: マンション比較中さん]

オイルダンパーは免震がほとんどでしょ。

[1066: 匿名さん]

最近の制震は、オイルダンパーのように可逆的ではなく、自身が壊れてエネルギーを吸収する履歴系ダンパーが主流。KYBに該当しなくても、壊れた場合の補修費用の問題が起きるリスクがあることは知っておいて損はない。長期修繕計画には自然災害は想定されていない。

[1067: 匿名さん]

免震最強信者さん、ご愁傷様。

[1068: 匿名さん]

ザ・ガーデンのときにここかエルシー狙いで見送ったけど、結果的に絶賛後悔中。
もちろん駅近なのは素晴らしいのだが仕様の落とし方と価格の高騰は想像以上だった。
表面は少し仕様を上げてカッコよく魅せてるけどね、基本的な部分がなんとも・・・
実質的には相対的に２割ぐらい割高になってしまったような印象、わずか2年なのに。パンフレットもかつての豪華さと比較したら雲泥の差だし、売る方も苦労してるね。
エルシー跡地はどうなるんだろう。ガーデンの中古もあの値段では買う気にはなれないし。

[1069: 匿名さん]

>>1068: 匿名さん

たしかに、私もガーデンと3rdのパンフレットの差には驚きました。
ガーデンの時は重くて持って帰るのが大変なくらいだったのに。。笑

エルシーもいつになるやらですが、こうなったら大トリの三菱ツインまで待つのも手ですかね。

[1070: 匿名さん]

エルシィまで待ったほうがいいよ
駅直結だから
販売まで5年以上先だけど
景気次第かなぁ

[1071: 匿名さん]

ガーデン、少し高いけど買う価値あると思いますよ。
買ってすむなら仕様のよいガーデン。
借りるならサードかと。

[1072: 買い替え検討中さん]

サードはエレベーター問題や仕様を考慮すると難しいですね。
竣工後の変動金利も今よりも上がっていると思いますし。

[1073: 匿名さん]

ないものねだりの人はいつまでたっても買えないよ。
正直ガーデンより戸数少ない、駅近いで価格上がるの分かりきってたわけで。
仕様がショボいのは想定外の人もいただろうけど。
人生はあっという間、特にローンが長期で組める期間は限られている。

待つよりも中古も含めて近隣の仲介業者と仲良くなるべし。
これだけ建ってるて転勤等によるお宝価格の物件は結構出ます。それはネットに掲載された段階でまず既に先約ありです、受け身ではなく行動しましょう。

[1074: 匿名さん]

ガーデンに関しては元値の8%アップぐらいまでなら買ってもまったく損はないと思うけどね。現時点でローン確定できるわけだし。
まあ、そんな値段の出物があるかどうかだけど、色々事情が生じる場合もあるだろうし、根気強く探してみては。

[1075: 匿名さん]

色々な路線を使いたいなら、MSTかSFTかGWTかブリリアだろうね。
この場合はガーデンなんて問題外。

[1076: マンション検討中さん]

このマンション検討してるのはほとんど東急線使いの人じゃない？ならガーデンの中古、未入居部屋とかと比較するのは全然有りですね

[1077: マンコミュファンさん]

>>1075 匿名さん

シティタワーはダメ？

[1078: 匿名さん]

武蔵小杉に住んでいろいろな路線を使わないのなら、無理して武蔵小杉に住む必要ないよね。
使える路線が多いから武蔵小杉は便利ってんで地価が上がったのに、それで使う路線を限定して検討って意味がわからん。
自分の払う金を増やして、何の荒行だ。

[1079: 匿名さん]

>>1078 匿名さん

今や街自体も結構便利ですよ。

[1080: eマンションさん]

>>1079 匿名さん

川崎ですけどね。

[1081: 匿名さん]

新築か築浅未入居狙いだともう選択肢は限られてるよね。ガーデン、シティタワー、三菱かエルシィ跡地のみ。
三菱は仕様は良いだろうけどさらに高そう。エルシィも間違いなく高い。シティタワーはすでに高い。
今後の選択肢は少ないね。タイミングを失しましたね。小杉は諦めた方が賢いかも。

[1082: 匿名さん]

>>1080 eマンションさん

え？いまさら？

[1083: 匿名さん]

>>1081 匿名さん

高いと思うようなら買えないよね。
昔からずっとそう。

[1084: 匿名さん]

ここの金額出せるなら、武蔵小杉の広め中古買ってリフォームした方がお得に感じるのは何故だろうか？
基本スペックが劣るなら、むしろ中古の方が良くないかい？

[1085: 匿名さん]

>>1078 匿名さん
仕事が営業とかだったら毎日違う電車に乗るかもしれないけど、普通は日常的には同じ電車使うでしょ。
横須賀線の駅が出来たことだけが地価が上がった原因ではないし。

[1086: 匿名さん]

>>1082 匿名さん

今さらも何も川崎は川崎ですけどね。

[1087: 評判気になるさん]

>>1084 匿名さん

さすがに今さら耐震のリエトは避けた方がいいし、グランドウイングとかは@300以上しててリフォームしたらむちゃくちゃ高くつく。
結局高くても新築の方がましということになりそう。

[1088: 検討板ユーザーさん]

>>1086 匿名さん
みんな川崎前提で話してるのに。
あんた日常での会話もズレてたりしてると思うよ。気をつけましょう。

[1089: 匿名さん]

グランドウイングはグランツリーの目の前、ここはヨーカドーの目の前、EVの数は半分、うーむ。

[1090: 匿名さん]

>>1087 評判気になるさん

エレベーターなどの基本スペックが十分で築浅なら、トイレ、バス、キッチンなど取り換えても、せいぜい数百万ですよね。
スペックダウンの新築と数年後どっちが良いかって話ですよね。

[1091: 匿名さん]

>1985

小杉は、新駅開業以外にもみなとみらい線、副都心線といったイベント目白押しだった。ただ、今後はないよね。相鉄線は混むのが加速するだけだし。

[1092: 匿名さん]

スケルトンリフォームするとしたら火災保険の設定額が基本額になるかな。。

[1093: 評判気になるさん]

>>1087 評判気になるさん

リエト、コスギタワーはないなー。
レジデンスも、内装が安っぽいし。

グランドウイングはいいですね。
10年ものだけど、ミッドスカイとステーションフォレストも物件次第ではあるけど、広めもあるし、300万くらいかけてリフォームすればここより住みやすくてよいかとも感じる

[1094: 匿名さん]

グランドウイングは@300程度ではロクな出物がないから、条件のいい部屋でリフォーム、仲介手数料入れたら、ここと同じくらいの坪単価になりますよ。
そのうえで、さあどっちがいい？という比較になりますね。

[1095: 匿名さん]

ロクな出物って言い方はここが上物って前提の発言ですかね。
それともここの限られた条件のいい部屋と比較してるんでしょうか。

[1096: 匿名さん]

タワー買うなら、基本的にはやはり新築でしょう。
中古でも築5年以内でないと。
年数が経つにつれて修繕費用がかさむ一方なので、築10年の中古のタワーを買ってしまうと、その10～15年後に自分がリセールするときに苦労しそうです。
タワーは新築で購入して、10～15年後に売却するのがいいですね。
永住するなら、低層マンションの方がいい。

[1097: 匿名さん]

テンプレ回答に毒されてますね。
修繕費はタワーによってピンキリです。当然管理もピンキリ。
目先のことだけ考える1096のような住民ばかりではありません。
仮に修繕費が１万高くても年間１２万、維持費を軽視するわけではありませんが
最も重要なことは高値掴みしないこと。
高値掴みすれば修繕費30年分が刹那に吹っ飛びます。

スーパーで100円値切るような主婦がマンションに一目惚れして1,000万の高値掴み。
笑えるようでこのご時世そこらで目にする光景です。

[1098: 匿名さん]

>>1088 検討板ユーザーさん

お説教ですか？川崎は怖いですね。

[1099: 匿名さん]

>1096

MSTとかいくつかの小杉のタワマンでは定額積み立てに移行してるよ。三井はいい加減、段階的値上げの計画で売るの止めたらいいのに。

[1100: 匿名さん]

小杉のタワマン建設ラッシュが始まって約１０年。中古の売り出しが多くなり始めて、さらし状態の物件も目立つ。さらに十年後は・・・。

[1101: 匿名さん]

>>1098 匿名さん

論外な書き込みを繰り返すあなたの方が怖いです。

[1102: 匿名さん]

すみふも完売しましたね

[1103: eマンションさん]

>>1100 匿名さん
先発の三井タワーの中古は2016年が希少性もあり、最も高値で売買されていたけど、その後はやや坪単価も下がってきていますね。いまでは飽和状態に。10年後はかなり中古が増えて売るのは厳しくなるのかなと感じます。

[1104: 匿名さん]

一戸建ての人が今後どんどんマンションに移り住むから大丈夫だよ。も少し価格下がれば活性化していいね。
空き家を心配したほうがいい。

[1105: 匿名さん]

小杉はコンパクトシティのお手本物件です、人口減で2032年には一戸建ての1/3は空き家になると言われています。近い将来、橋や道路などのインフラが維持出来なくなる時代がやって来ます。国もコンパクトシティ化を目指し、政策を変えてくる可能性が高く、その時、一戸建てを維持していくと大変コスト高になる可能性が高いでしょう。

[1106: 匿名さん]

>1104,1105

火消し乙。現時点ですでに中古の売り物件がはけない状況をどう説明するのかな。

[1107: 匿名さん]

リハウスでザガーデンだけ見てるけど
イースト10件以上売り出してたけど残ってるの2件だけ
新たに竣工前のウエストが10件くらい売り出してる。
よく回転してる。
古いタワマンの下げない売主は切羽詰まってないだけ。

[1108: 匿名さん]

>1107

話をすり替えようとしてるのかな。ガーデンは新古。

[1109: 匿名さん]

>>1106 匿名さん

事実と異なりますね。
>>1107さんがガーデンについて触れていましたが別に新古に限りません。小杉に限らず6～7割は高値狙いの晒し物件なので売れないのは当然です。半年から1年で売り止めになります。
要は真面目に売ろうとしている3割程度がしこってしまっているかどうかが重要。その点小杉では、例えばミッドスカイやフォレストは各々月に3～4件は売れて入れ替わっており、在庫の積み上がりは見られません。

[1110: 匿名さん]

>>1106 匿名さん

火消しじゃなく、もうちょっと経過情報を正しく見ていれば、中古がはけないなどという誤解は無いかと思いますよ。
武蔵小杉は中古もよく回転しているようにしか見えない。

[1111: 匿名さん]

投資用じゃない限り、売ってどこに住むのか？
ということになりますよね。
郊外の戸建てを売って便利な武蔵小杉のような街へという人は賢明だと思う。

[1112: マンション比較中さん]

ＳＦＴの売り出し時にごちゃごちゃした小杉の街に買う気にならず、ＭＳＴ契約時に、現在のグランツリーのところの建て替えが急に浮上、何ができるか、何階建てのものができるかわからない状態になり、また事前案内で地盤が弱いという項目があり、結局キャンセル。
エクラス販売時には、家庭に不幸があり、マンション購入を断念、その後都心のマンション、抽選はずれ、住友のシティタワーは狭い部屋しかなく、ＧＷＴのキャンセル住戸販売時も抽選はずれ。エクラス買えばよかったな・・・なんて後悔しながら、中古のＭＳＴや、ＳＦＴ、他小杉の中古相当見ました。ＧＷＴ線路に近いけど、駅直結で南側は建物低くて仕様も一番いいですね。ＳＦＴとＭＳＴは内装悪すぎて、ビックリした。扉、どこのマンションでも見たことないほど薄っぺらい。フローリングも安物。小杉がまだ人気がなかったころのマンションだから？その後都心のマンション、抽選はずれや、選り好みしている間にどんどん値段上がって、都心あきらめて、小杉に戻ってきました。
ここ検討中というか、申し込む予定です。今気になっているのは、エレベーター問題以外に、前にある、イトーヨーカドー、建て変わらないか？ということ。ここと同じようなマンションになったら・・・と不安です。何か情報ありませんか？

[1113: 匿名さん]

ここの目の前の南武線は誰も気にしないのが不思議。
切替ポイントがあるので結構音がするんだが。

[1114: 匿名さん]

>>1113 匿名さん

隣のプラウドタワー北西（南武線に面した方）に住んでいるに友人宅に行ったことがありますが、窓が閉まっていれば南武線の後は全くと言っていいほど気になりませんでした。窓開けても電車通ってるなくらいの意識です。もちろんマンションの仕様によっても、その人の意識度によっても違うとは思いますが。

[1115: 匿名さん]

同じく気になって北向きの窓は二重サッシかどうか聞いたけど、採用しないらしい。

[1116: 匿名さん]

粗探しばかりしてる人はいつまでたっても買えない。
フローリングなんていざとなれば貼り替えればいいだけ。
初期の小杉買っとけばローンの支払いも進んで数千万の資産形成が進んでたはずなのに勿体ないお化け。

[1117: 匿名さん]

タラレバの人生なんか過ごしたくない。

[1118: 匿名さん]

>>1112 マンション比較中さん

イトーヨーカドーは分かりませんが、確か大野屋や郵便局付近は次の再開発エリアの一つでしたよね？そこそこの高さの下駄履きマンションが建つかもしれないですよ。

[1119: 匿名さん]

>>1114 匿名さん

プラウドは北向きは二重サッシだから参考にならないよ。GWTの線路側のサッシが近い？

[1120: 匿名さん]

>>1112: マンション比較中さん　

http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/4355/
好調とのことなので、とりあえずは大丈夫なんじゃないでしょうか？
いつか建て替えるにしても、タワマン建てるには密集しすぎだし、さすがにもう飽和状態かと。

ただ、ヨーカドー屋上のテニススクールは騒音問題の懸念がありますね。
ナイター設備も明るすぎないかちょっと心配。