Kosugi 3rd Avenue The Residence

[匿名さん]

コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1108/

所在地：神奈川県川崎市　中原区小杉町３丁目600番（地番）
入居時期：2020年8月下旬
総戸数：519戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上38階建、地下2階建

交通：
東急東横線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
東急目黒線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
南武線「武蔵小杉」駅　徒歩1分
横須賀線「武蔵小杉」駅　徒歩1分
湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅　徒歩1分

間取：1LDK～4LDK
面積：41.99㎡～100.29㎡
売主：三井不動産レジデンシャル・東急不動産
施工会社：大成建設
管理会社：管理組合結成後管理会社へ委託

[3827: 匿名さん]

>>3825 マンション検討中さん

売出価格はね
安い時に建った駅直結はともかくツインタワーも成約は下げてる

[3828: 匿名さん]

完成して、改めて良いマンションだと思いました。低層階の抽選で外れたけど笑

[3829: 無名]

確かに真ん中の広場は動線悪いから資産価値さがるね！

[3830: 無名]

主婦ならほとんど雨に濡れないで小松ストアーに行けるのに柵のために傘さしてとうまわり??、毎日のことだから大変。ちゃんと引き渡し前に三井に市と交渉させるべき。

[3831: 名無しさん]

フロアガラスコーティング70平米で17万ぐらいだったけどそんなもんですかね？
カーテンのオーダーとか色々忙しい

[3832: 住民板ユーザーさん5]

>>3831 名無しさん

めっちゃ安いですねw

[3833: 名無しさん]

>>3832 住民板ユーザーさん5さん
え、そうなんですか？
知り合いが使った業者三社に見積もりとって16から21万って感じでしたよ
結局性能評価表の内容見て決めました
内覧会同行と水回りのフッ素コーティングも付いてましたよ

[3834: ご近所さん]

このマンションの外観がはっきりしてきましたが、小杉のタワーで一番かっこいいと思います。何よりも王将が近いのがうらやましいです。この後エルシー（三井）板マンらしい、と日本医大隣接の三菱とまだ続きますが、どれが買いなのでしょう？

[3835: 評判気になるさん]

>>3834 ご近所さん
エルシーは敷地面積が小さいし南向きにがっつりサード が建っているのでどのような建て方するんでしょうね。　日本医大隣接は、駅からちょっと遠いかな。
サードのキャセル待ちが無難かな。

[3836: 住民板ユーザーさん5]

>>3833 名無しさん
たぶんうちが頼んだところと同じとこな気がします

[3837: 匿名さん]

ここは高架下近くの一番低いところに地下駐車場への入り口があることが心配ですね。浸水して風評悪化したら一発アウトですから。

[3838: 住民板ユーザーさん1]

>>3837 匿名さん
地下の駐車場って、一時利用者用ですよね？浸水するほどの悪天候の中、わざわざ来る客なんているんでしょうか…

[3839: 匿名さん]

>>3838 住民板ユーザーさん1さん

車の心配ではなく、その浸水で電源設備やられたら住み心地も住居の資産価値も最悪です。
東側よりは海抜？高いですが、あちらは分譲価格が安く多少値崩れしても問題ないです。
一方、西と北は築浅で高めの分譲価格です。それでもプラウドとガーデンは価格上がっていますが、ここはそれらより低い位置にあり真っ先に浸水リスクありながら地域最高値(シティタワーは別)の分譲価格で買うわけで、浸水して価値が下がれば目も当てられません。
そのリスク対比、駅近で利便性が高い新築ながら制震でエレベーター少ないコストカットマンションが無難といえるかは人それぞれの価値観次第かと。

[3840: マンション検討中さん]

>>3839 匿名さん
仰ることはわかりますし、リスクを擁護するつもりはないですが、微妙に錯誤するような言い方はどうかなと思います。
-何故かシティタワーを例外扱い
-東側マンションの分譲価格が安かったのは当時の市況の話で、現在は築年数分安い程度の価格で築年数と新築分を考慮するとサードが必ずしも高いというわけではない
-真っ先に浸水リスク、というのは武蔵小杉の中のさらに一部の中での話で、実際には以前のようにJR駅側が低地でそちらに水は流れていくので、真っ先にという言い方は誤解を招く
-プラウドとの差は微々たるもので、昨年被害をうけて追加対策をした（と聞きました）サードと比べてどうか？

[3841: マンション検討中さん]

エルシー跡地は、JRが買収したビルの再開発次第では化けるかもしれませんね。ただ、一般的には再開発は後発ほど高くなりますし、建設費も高止まりで、サードより安くはならない気がしますね。三菱は駅から離れる分高仕様でぶっこむか、価格を下げるかが注目ですが、最後の新築、を売りに粘って売りそう。。

[3842: 住民板ユーザーさん1]

>>3839 匿名さん
うーん…駐車場は地下二階で、発電機室は地下一階なのでよほどのことがないとダメにならない気がしますし、東側より高い位置にあるこちらがダメになるような状況であれば近隣のタワマンも全部ダメになってると思いますけどね…

[3843: 近隣住民]

>>3839 匿名さん

プラウドも地下の下水口から水が溢れて水害あったよ。それで、エレベーター半日くらい止まってたよ。ちゃんと現地の不動産と色々回ったかな？

免震が制振より高いから安全という勘違いは建築業界で笑われるよ？

もしかしてシティに住んでる人？シティも浸水寸前だったよね？

[3844: 匿名さん]

>>3840 マンション検討中さん

・シティは小杉は仕様や間取りが圧巻、他地域でも住友流の高値販売前提なので外しました。
・いくらで買ったものがいくらの価値かの話をしています。サードは今の市況維持か上昇前提でも東側は多少下がっても資産価値維持です。
・東は上記の通り浸水受けてもリセール耐性があります。前回の浸水は山王水系の逆流で東からやられましたが上流で決壊となれば西や北を通ってくるわけで、低いサードあたりに流れてくる懸念があります。プラウドは仮に被害受けても分譲価格低いので影響はサードより軽いです。

>>3843
個別のマンション名を出して被害実績を書かないようにしました。出てしまったので書きますがそこより低いここは大丈夫と言えないと思います。
免震云々は地震耐性を言っているのではなくコストカットという話をしているだけです。免震の問題点はあるものの中古市場では免震の方が人気ですし。

繰り返しになりますがだからダメではなく、利便性や新築重視の方はそれでもいいですし、価値観によって無難かどうかは人それぞれだと書いただけです。

[3845: 検討板ユーザーさん]

>>3844 匿名さん、
資産価値維持云々書いてますが、分譲当時の価格を持ち出して、下落耐性有りというのは意味がなくないですか？検討版ということは、今の市況で今の価格でどちらが資産価値維持しやすいかという観点でみるべきです。そりゃ私も分譲当時の価格で買えるならそっち買いますって。

[3846: マンション検討中さん]

ここって住民板含め、確証バイアスかかった頭ん中お花畑住民が多いよな