ライオンズ京都御所南 室町通ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ライオンズ京都御所南　室町通について教えてください。

公式URL：http://lions-mansion.jp/MF171010/index.html

所在地：京都府京都市中京区室町通丸太町下る道場町11番1（地番）、
　　　　京都府京都市中京区室町通丸太町下る道場町11番1（住居表示）
交　通：京都市営地下鉄烏丸線「丸太町」駅下車徒歩3分 、京都市営地下鉄東西線「烏丸御池」駅下車徒歩10分
　　　　京都市営地下鉄烏丸線「烏丸御池」駅下車徒歩10分
間　取：1LDK～3LDK
面　積：46.35平米～102.76平米
売　主：大京
施工会社：藤井組
管理会社：大京アステージ
規模・構造：鉄筋コンクリート造、地上5階建て、共同住宅
建築確認番号：第ERI-17055593号（平成30年1月11日）
総戸数：23戸（住戸）

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 通りがかりさん]

見る限り高そうな立地だなあ。

[2: 評判気になるさん]

本当、見るからに高そうですね。
坪350～ってカンジかな？

[3: 匿名さん]

着々と工事進んでるみたいです。

[4: 匿名さん]

総住戸数少ないですし立地もいいので販売価格はさぞ高いのでしょうね。
間取りの広さもバリエーション豊かですし、いろいろなライフスタイルの人が注目しそう。
駐車場がないようなのでその点がどうなのか。
駅から徒歩圏内ではありますけど。

[5: マンション検討中さん]

資産価値が大きいのは、烏丸通以西なら室町通まででしょう。
ですからこれはいい物件だと思います。高すぎなければ……

[6: 匿名さん]

詳しい情報がまだ記載されていないのですが、
どんな間取りや設備内容なのか、
ライオンズマンションということもあって注目しています。

立地から考えると物件価格はかなり高くなるでしょうか。
総戸数があまりに少ないので、修繕積立なども相当上がっていくでしょうね。

[7: 口コミ知りたいさん]

全２３戸となると、いわゆる高級マンション路線でいくのかな。
最近のライオンズの中ではいちばん立地がよさそうだけど、平均６０００万は越えそう・・・

[8: 周辺住民さん]

ここ界隈は夕刻になると、西側にある焼き鳥屋風のお店さんからタンパク(お肉)
を焦がした煙がモウモウとたちこめます。焼き筍の香りでさえ嫌がる京都洛中に
住まわれる「京都人」には厳しいかも。
また、古美術のオークション会場ビルも向かいにある為、一時的ながら室町通は
路上駐車があるのでうっとうしいのと、
出入りする人々の喫煙による間接喫煙や雑言・古美術を品定めするかのような
「ネットリ視線」をご婦人に限らずごく普通に浴びることになります。
それでもコンビニが近くにあるのとは違い、ゴミなどがばら撒かれないため
マシだとは思いますが。
ライオンズブランドと駅に近いことが魅力なのですが、少し下がった(南方に)
既存ライオンズマンションとデザイン意匠などに大差なければ、
案外ガッカリ物件かも…とやや不安です。
老後にも安心して住めるマンションにぜひとも仕上げてほしいです。

[9: 匿名さん]

総戸数が２３戸とは、すごく少ないなというのが印象的です。
ライオンズマンションなので、造りなどはしっかりしていると思いますが
この立地でいうと価格帯は相当高くなりそうなイメージ。
地下鉄は利用しやすいですが、周辺は狭い道で一方通行ばかり。
高額を出してまで住みたいと思えるかどうかは、プランの詳細次第かも。

[10: 名無しさん]

>>9 匿名さん

ご意見には同意しますが、一歩通行の狭い道は仕方ないかと…

市内中心部は、騒々しい大通りから一本でも奥に入るとほぼほぼ狭い一歩通行ばかりです。

[11: 匿名さん]

来月から販売開始のようですが、
総戸数が少ないことで詳しいことはまだ公表されていません。
どんな間取りがあるのか、全情報の解禁が待ち遠しいです。
地下鉄が利用しやすい立地なので人気の物件となりそう。

[12: 坪単価比較中さん]

人気になるかどうかは値段次第だろうな。平均5000万円台の後半とみた。

[13: 匿名さん]

丸田町からすぐの立地。京都御所からもすぐ。立地は申し分ないです。駅からも近いです。

>>人気になるかどうかは値段次第
そうですね。あとはデザイン。京都のマンションって和風を取り入れたりしているんですが、和洋折衷デザインって上級者向けです。旅館風、ホテル風ならいいんですが、バランスが崩れると老人ホームっぽくなったりするので。

5000万円台後半ですか。対象はファミリーでしょうか、高齢者でしょうか。駅から近いので、2LDKくらいで高齢者夫婦が住んでもいいのかもと思ったりしました。どうなるでしょうね。

[14: 匿名さん]

私も同規模のマンションにいます。高額の物件でしたが
園児や低学年の小学生をもった夫婦が結構暮らしています。
この方々は理事会のメンバーに入っていません。
親御さんの名義で購入されたためです。20戸ほどのマンション
ですので、5年間のうち2度理事が回ってきましたが、こういう
若い世帯が理事会運営にかかわらないのは不公平との声も出てきます。
このライオンズのマンションも似た問題が起こるかもしれません。

[15: 口コミ知りたいさん]

このマンション、御所南というより御所西では？
御所西南が正しいかな。

[16: マンション検討中さん]

管理会社の大京アステージってどうですか？

[17: マンション検討中さん]

>>14 匿名さん

わたしは、親から相続した戸建てに住んでおり、現在マンション買替えを検討しています。
町内の超高齢化がすすみ、町内会の役員が２年毎にまわってきます。
町内の戸数が２０軒強、事務所のみの居住していないところは役員免除なので、75歳以下の住民には毎年なにかしらの協力を求められます。若い人にもっとがんばってほしいといわれますが、仕事もあり出張もあるので限界があります。
友達には御所南に住んでいてうらやましがられますが、正直もっと若い世代のいる規模の大きいマンションに行きたいです。

[18: マンション検討中さん]

戸建ては大変ですよね。私は30代の初め、南草津に一戸建ての家を
建てましたが、草刈り、溝さらい、体育祭、町内遠足、人権研修会、
その他いろんな行事してきました。庭にあこがれたものの、いざとなると
虫は湧くし、雑草がはびこるし、、、というわけで、子供が大学を出て
夫婦だけになったので、京都にマンションさがしています。このライオンズも
候補。こじんまりとして静かなところを希望してます。

[19: 口コミ知りたいさん]

烏丸以西なら室町通までが京都らしくていいね。
その点でこの物件は久々に検討の価値ありです。

[20: 匿名さん]

このあたりは、元々土地代が高い上にライオンズマンションであることから、
かなりの価格帯になるのではないかと予想しています。
物件価格によりますが、いくら校区の評判が良い地域とはいえども
ファミリー層でも購入できる価格帯かどうかですね。

[21: マンション検討中さん]

ライオンズマンション 大京アステージ 管理会社 あまり評判良くない
ライオンズマンションは 外から見るといいでしょうけど 内部は 安く仕上げているのが多くて あまり好きになれない

[22: 匿名さん]

ええ、そうなんですか？ライオンズのがっしりした外観デザインがけっこう個人的には好きなんですけれど。内部もそれなりにしっかりしているものと思っていましたが。
こちらはこじんまりとしているわりには、間取りも広さも多様なんですね。どんな建物になるのか、間取りはどんな感じなのか興味深いです。
コンセプト的には京都好きの方向けのマンションのような感じかなと思いました。大人のための住居という感じでしょうか。

[23: 通りがかりさん]

＞＞14 匿名さん

親名義だと分かってるなら理事やらせることは可能だけど
本人たちがやりたくないって頑なに拒否するならそういう奴にやらせないほうがいいっていうのもある

[24: マンション比較中さん]

地下鉄丸太町駅徒歩3分は、間違いない立地だね。あとは価格だけ。

[25: 坪単価比較中さん]

どっちにしても２３戸しかないマンションなら理事会は形式的なもの。
管理会社が作った資料を管理会社の社員が読み上げて、特に質問なければ閉会。
それが２，３か月に一度。楽なもんです

[26: 購入経験者さん]

＞＞25 坪単価比較中さん

大規模修繕工事の議案で揉めるよそれ。
管理会社は修繕積立金額把握してるから目一杯どころか追加金払わせるような見積もり出してくる。
それまで管理会社任せにしてた奴らが急に自分たちで何かをやるのはほぼ無理。
やったとしても数年単位で管理会社見直しからやらなければいけなくなる。
無駄金出して人任せにするかしんどい思いして自分たちで管理に関わるかの選択が10年程度でくる。

[27: 匿名さん]

京都物件の目利きとして申しますと、中心部の新築では、これが
いちばん資産性が高そうです。場所的にも値打ち大。

[28: 通りがかりさん]

>>27 匿名さん
同意。

[29: 匿名さん]

やはり御所、天皇陛下のお膝元に住を構える方が災害には安全な場所ですな。

[30: 評判気になるさん]

御所周りって水害には強そうな立地だろうな。

[31: 匿名さん]

御所東は除く

[32: マンション検討中さん]

立地は三菱のよりも数段上だよな！

[33: 評判気になるさん]

確かに中京区田の字エリアのこのマンションって立地は良いよな。

でもその他の伏見区と右京区ライオンズは立地で苦戦してるなあ。

[34: ご近所さん]

ここは田の字エリアじゃなくて、御所南、というより御所西なんだけどね。
それはともかく、歴史遺産型美観地区という稀有な立地で、御所至近（京都では
格付け上、これが大事）、烏丸以西なら一番いい室町通に面しているとなれば、
20年後でも買い手がつく特権的マンションになるかも。
あとはライオンズが躯体をどれだけ立派に造るかだな。これを失敗すると、
ジオグランデ御池寺町みたいにずっこける。
グランドヒルズ京都東山ロジュマンやイーグルコート御池高瀬川みたいな
名建築のマンションにしてほしいな。

[35: 匿名さん]

>>ここは田の字エリアじゃなくて、御所南、というより御所西なんだけどね。

烏丸より西側になりますから、確かにそうだと思います。

このあたりは、道幅が狭くて昔ながらの街並みが残って京都らしい感じ。

校区の評判は良いみたいなので、子育て中の家庭にはおすすめかも。

[36: 匿名さん]

京都でナンバーワンのパデシオンが建ってない高級エリアだからなあ。

[37: 匿名さん]

パデシオンや市営団地が無いエリアに建つマンションは基本的に所得層が高いエリア。

[38: 周辺住民さん]

おなじ室町通のもうすこし下の方に、ライオンズ御所南ロイヤルグレイドと
いうのがある。築６年だが、新築時より高くなってるんじゃないかな。
坪単価300万越えてると思う。これもめっちゃいいマンション。これと
同じグレードのを建てるんだろうな。

[39: マンション比較中さん]

立地は抜群だし内廊下で建物も凄く高級感があって文句無しのマンションだな。ただ買えないけどね、、。

[40: 匿名さん]

なにせ23戸しかないので、良い部屋は抽選で当たるかどうか運次第だね。

[41: 匿名さん]

40平米台から100平米越えまであるので、
マンション内格差が生まれそうだな。

[42: 匿名さん]

>>41 匿名さん
タワマンのように大規模でエレベーターホール自体が高層と低層で分かれてたり、フロアごとの名称が変わってたりすれば、嫌でも感じる部分はでるだろうけど、京都のように小規模低層マンションで、エレベーターも5階しかないのに、そんなの感じることはないよ。笑

[43: 匿名さん]

マンション内格差といえば、以前、プレティナージュ御池東洞院の
低層階に中古物件が出たので内覧し、契約寸前まで行ったんだけど、
最終的にやめてしまったなあ。５階までと、６階以上の仕様がだいぶ
違ったので。5階までは直床なのに、6階以上は二重床二重天井。
これはマンション内格差感じるなあと思ってやめてしまった。

[44: 職人さん]

>>43

そんな事で格差感じる変わった人ってあなたぐらいだわ。苦笑い

[45: 匿名さん]

別人ですが、ふつうは格差感じると思いますよ。
感受性はそれぞれですが。

[46: 通りがかりさん]

>>45 匿名さん
何をそんなに煽りたいんだ？この変人は！(苦笑い)

[47: 販売関係者さん]

（苦笑い）さん
そうですね。
マンション内格差についての議論はこちらでしてください。↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3150/res/216-265/

[48: 匿名さん]

こういうこと気にする人は圧倒的に少数派だと思うけれど、私は
ホテルライクな内廊下が好みなので、その点でもこのマンションは
いいなあと思う。

[49: 匿名さん]

同じマンションで直床と二重床二重天井にわかれているマンションなんてあるんですね。
プレミアム等の違いがあっても間取りの広さや、ちょっとした仕様設備だけかと思ってました。
構造まで変わるとやはり、格差は感じてしまうかもしれませんね。ここの場合はどうでしょうね。
フロアが3段階に分かれているので、最上階はだいぶ内容が違ったりしそうですね。

[50: 周辺住民さん]

烏丸丸太町まですぐだし、通勤している者にとってはすごく便利。
シートがかかっていますが、その形がお城みたい。

[51: マンション比較中さん]

丸太町駅近マンションは憧れるけど、庶民には高嶺の花だよな。

[52: 匿名さん]

ファミリーで住むなら70平米以上、3LDKは必要。となると6000万～6500万くらいか。
いまは金利が安いからローン組むにしても、年収1200万あれば銀行の審査通るでしょう。

[53: 匿名さん]

>>52 匿名さん
という事は、年収600万で3000-4000万のマンションを洛外で買えるって訳か。

[54: 匿名さん]

独身者かディンクスなら余裕で買えるでしょう。
ただ、子供を私立の進学校に入れたいんなら、教育費を重視し、
マンションなんか買わず、賃貸で学区の中京区に暮らしたほうが
いいかと思います。家より教育だと思う、資産のないサラリーマン家庭は。

[55: 匿名さん]

↑
学区のいい

[56: 匿名さん]

この場所で、新築70平米以上のマンションを6500万で買えるのだろうか？

[57: 職人さん]

B1 type（１F)なら、そんなもんじゃないかな。

[58: 周辺住民さん]

Gタイプのキッチンの位置、需要があるのかねえ。

[59: 匿名さん]

さすが京都市内の中心地といっても良い立地。
価格がとんでもなく高くてびっくりしました。

ごくごく普通のサラリーマンには手が届かないマンションかなと思いますが
校区の評判も良い地域だけに
子育て中の家庭でもある程度収入があれば住みたいと感じるのかも。

[60: 名無しさん]

戸数が少なすぎ。御所近くはもう間取や広さを期待するのは無理だね。

[61: ご近所さん]

間取りの広さはお金さえ出せば、小型マンションでも100平米超える物件あるよ。
現にジオの御所南の二物件（柳馬場と富小路）にも100平米越えはありまっせ。

[62: 匿名さん]

２部屋しかない、販売対象外、既に予約済み、相場を超えて高すぎるなど、富裕層でも買えない状態だ。

[63: eマンションさん]

>>62 匿名さん
買えるから富裕層なんだよ。（笑）

[64: 名無しさん]

あなたは買えないのに何言ってるの？富裕層の気持ちの代弁は自分で買ってからにしてね。

[65: 匿名さん]

戸数が少ないこともあって、管理費はまあまあしてきますね。
それと比べて修繕積立金が少ないような気がします。
段階的に上がっていくのでしょうけれど、
それでもこの戸数ですから、もう少し多めに積み立てていってもいいんじゃないかな？と思ったんですが・・どうなんでしょうか。

[66: 匿名さん]

修繕費は５年ごとに上がっていくので、最初はこんなもんじゃないかなと思います。

[67: 匿名さん]

元々京都に住んでいる側から見ると
この価格を出してまで住みたいかなとは思いますが
他府県に住んでいて、いつか京都にマイホームをと考えている富裕層なら
十分に選ぶ価値のあるマンションなのかもしれません。
となると、修繕費とか高くなってもあまり気にならないでしょうね。

[68: ご近所さん]

たしかに。元々京都に住んでる人は、桂大橋とか桂川とか
桂が付く場所に住みたがりますね。室町よりいいのかな。

[69: 匿名さん]

> 元々京都に住んでる人は、桂大橋とか桂川とか桂が付く場所に住みたがりますね。

え？ええ？？
そういう方もいることは否定しませんが、いてもかなりマイノリティだと思いますけど。。。

[70: 京都市民さん]

>>68

嘘はいけません。

69さんのおっしゃる通りで、桂は極々少数派だと思います。

元々京都に住まれる方の多くが御池より上(かみ)を好みますよね。

特に御所南ですね。

[71: 匿名さん]

関東や海外の富裕層と違って、一般地元民は中心部に住めるほど
豊かじゃないから、否応なく郊外に押しやられている、という
ことではないでしょうか。

[72: 匿名さん]

御所南も京都以外のリッチ層が住みつくようになって、
ますますリッチでない地元民は桂や山科や六地蔵など
郊外に行かざるを得ないってことでしょう。

[73: 匿名さん]

「郊外にすまざるを得ない」を「住みたがる」と表現するのは、いかがなものかと。

[74: 匿名さん]

68さんは最後に「室町よりいいのかな。」と書いているので、71さんや72さんの書かれた意図ではないと思いますけどね。
68さんは意図的に変なミスリードをしようとしているか、京都を知らないのでしょう。

[75: ご近所さん]

御所南も京都人以外が大量に侵食している…

[76: ご近所さん]

京都に住んだら京都人。浸食もなにもねえよ。

[77: 匿名さん]

中国人も京都人。笑

[78: 匿名さん]

そうそう、かつてカエサルは世界中の人間をローマ市民にしようとした。
どんどん京都市民を増やしましょう。ライオンは王者の紋章。このマンションに
富裕な外国人が来るの大歓迎！
そういえばザ・リッツ・カールトンもライオンのデザインだね。
ライオン像はださくないよ～

[79: 職人さん]

今日みたいな台風のときは、内廊下設計のマンションはいいね。
落葉などが吹き込んでも、エントランスまでだから。
その点、外廊下のマンションは木の葉などが相当吹き溜まっていることでしょう。

[80: 匿名さん]

知人の家も大変だったって言っていました。

ベランダに置いてあったサンダルが移動していた（多分風で）とのことで、ベランダも玄関周りも大変だったようです。全て室内に移動していないと、玄関前に色々置いていた人は風で飛ばされたんじゃないでしょうか。

台風の時、大雨の時って内廊下がいいなと感じます。大雨は玄関が屋根ついていても雨が吹き込んでくることがあるので、内廊下設計、憧れます。理想は駅まで直通なんですが、そんなマンションありますか・・・？

[81: 周辺住民さん]

京都にはそんなマンションないでしょう。ここがそれに一番近いのでは。

[82: 匿名さん]

確かに内廊下のマンションは少ないと思いますが、
それを含めてここが一番近いとは言い難いかなと思います。
ここまでの価格帯を出すのであれば、戸建住宅と比較するのも良いでしょう。
それなら廊下云々の問題ではないですから。

[83: 口コミ知りたいさん]

>82
何言ってんの？
京都のマンションで、駅近で内廊下を探してるっていうから、
それなら、この物件がその探しているものに一番近いって
言ってるんだ。一戸建ての話なら別のスレでしてくれ。

[84: 匿名さん]

御所の歴史遺産型美観地区初のマンション。
京都では景観を重視する物件が多いけれど、こちらは良い場所ですね。
テラスがあるのは１階の特典。
広さを考えると値段はやや高いですが、この場所なら仕方がないのか。
セキュリティ対策４重というのは凄い。

[85: 匿名さん]

外観は周りにきちんと馴染む感じでいいんじゃないでしょうか
特段浮くこともないんじゃないかなー、と

低層の高級マンションということが根本にあるので
設備などのグレードは高めに作られていくかたちになるのか。
まだあまり情報公開がされていないようです。

[86: 匿名さん]

Gタイプのキッチンの位置がもったいない。
窓辺はリビングにして植物でも飾ったほうがいいのに。

[87: 匿名さん]

総戸数が少ないのは避けたいなと思う気持ちもありますが
案外、これくらいのほうがご近所さんと仲良くなって住みやすいかもしれないです。
戸数が少ないと修繕積立金がどんど高くなったりするかなと心配はありますが
空き家が増えた場合は住民負担は増えるものでしょうか?

[88: 匿名さん]

修繕費の見直しは理事会に権限がありますので、
積立金をあまり急激に上げないと決議すれば、
そのようになります。しかし、大型改修は当初案より
さらに5年先にするとかの先送り策にせざるを得ず、
マンションの老朽化は避けがたくなります。
とはいえ、この物件を購入する人たちは富裕層に
なりそうですので、修繕積立金の引き上げは、すんなり
理事会を通過するでしょう。

[89: 評判気になるさん]

今売り出し中の新築では、1・2を争う好物件だと思います。

[90: 匿名さん]

場所がいいですね。
田の字の油小路より便利だし格も高い。
御所東や御所西よりも便利だし。

[91: 自称京都マンション評論家さん]

ライオンズいち押しの物件です。
よく今の状況でこの立地を押さえられたものです。
ホテル用地がメインの中心地で丸太町駅徒歩3分は資産価値が高いのは間違いないでしょう。

[92: マンション検討中さん]

自転車に乗れば、西は金閣から東は銀閣まで行けちゃうし、セカンド組の観光拠点としても便利な物件ですね。

[93: 匿名さん]

京都市内は、やはり田の字物件は人気ですね。
このマンションの田の字物件。

いずれのプランも専有面積が広め。
これだけの広さがあると、
収納スペースもしっかり確保されていて使い勝手が良さそう。

ライオンズマンションにしては、
高すぎない価格設定も魅力的かも。

[94: マンション検討中さん]

御所南は田の字じゃないよ。
田の字は御池通以南。

[95: 地元民さん]

>>94 マンション検討中さん
田の字は便利な街中である意外は、伝統や格や品が、御所周りのエリアよりも劣る。

[96: 名無しさん]

劣らない。いちいち比較する必要なし。

[97: マンコミュファンさん]

>>96 名無しさん
94こそ田の字とその他に区別してるんじゃないか？
洛中なら田の字か否かは余り関係ないよ。

[98: マンコミュファンさん]

田の字のなかはごちゃごちゃしてるし、観光客でうるさいから、それより北の御池通と丸太町の間で暮らす方がいい。

[99: 名無しさん]

そんなことない。いちいちこのスレで比較する必要なし。

[100: マンコミュファンさん]

>>99 名無しさん
いや、このスレは御所南室町を検討する場だから、比較対象は田の字にならざるを得ない。