オープンレジデンシア代沢二丁目はどう？

[評判気になるさん]

オープンレジデンシア代沢二丁目ってどうですか。
1LDK～3LDK・メゾネットなどいろいろなプランがあるようです。
有償の間取り変更はどうでしょうか。変更費用はどれぐらいですか？
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


所在地：東京都世田谷区代沢2丁目25番55（地番）
交通：京王井の頭線「池ノ上」駅 徒歩5分、小田急小田原線・京王井の頭線「下北沢」駅 徒歩10分
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上3階地下1階
総戸数：28戸
間取：1LDK～3LDK
面積：33.81平米～77.13平米
売主：オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：風越建設
管理会社：株式会社東急コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[81: 匿名]

>>80 匿名さん
いつも通り、お得意のカッコ付きで返してや 笑

[82: 匿名]

詳しい方に質問です。
ある程度の規模のマンションには駐車場の附置義務があると聞いた事がありますが、附置義務を満たさないことによるメリットとデメリットは何ですか？

[83: 匿名]

SNS等で稀に“おはらっきー★“って表記する人間をみかけますけど、あれって人間として大丈夫なんでしょうか。
そんなことしか言えないような奴が「代沢の街を未来に絆ぐ会」にかかわってるらしいけど。

[84: 匿名さん]

駐車場って２８戸中１台分のみ、なんですね。
ゲスト用の駐車場もないみたいですから、業者さん用にも特に用意されていないという解釈でよろしいのでしょうか。

マンションの駐車場って確かに附置義務ってあるのですが、内容自体は自治体によってかなり異なるようです。
この辺りはどうなんでしょう。

[85: 匿名さん]

このマンションの場合、あまり敷地も広くないので附置義務が義務付けている広さにかかるかどうかっていうのはあるのかなぁと思います。
ある程度の規模みたいな感じで曖昧にしか検索しても出てこなかったので
もしかしたらこの程度の広さならば1台あればいいということなのかも。ただここだったら、駐車場よりも駐輪場の設置に力を入れているのは、正解だと思います

[86: 匿名さん]

ここだとそこまで車がないと暮らせない地域、というわけではない。そこまでニーズはないかもしれませんが
家族に要介護者がいたりすると、車がないと厳しくもなりますよね。
この近隣自体、そこまで月極の駐車場も多い印象はないので、
どうしても車を止めたい場合で、敷地内が無理な場合は、
営業さんにどこか別に停められる場所があるかどうか聞いてみてもいいかもしれません。

[87: 匿名さん]

建設予定地見てきましたが場所は相当よさげでした。
代沢アドレスの中でも落ち着いた一画ではないでしょうか。
池ノ上駅周辺はいわゆる店舗は少ないですが淡島通りの方に行けば公園や緑道、下北沢方面いけば飲食、買い物には困らなそうです。
朝の井の頭線の混雑が少し気になるところですがどうなんでしょうか。

[88: 匿名さん]

D1の間取り図を見ていると、リビングの出入り口付近のドアが、
めっちゃ集結しているなぁって思いました。引き戸ばかりで、ぶつからないように工夫されているのはまだ良いとは思いますが…。
引き戸とかにできる場所はしておくと良さそうなのに、と思います。なんとなく部屋の効率がもっと良くなりそうな気がして。

[89: 匿名]

>88
多分、ドアの位置は変えられると思います。引き戸なんで変える必要がどこまであるかってことだと思いますが。BR3なくして、2LDKにできるなら結構LD広く使えそうですね。

[90: 匿名さん]

有償オプションで間取り変更まですることができるくらいだから、ドアのタイプを変えることくらいかんたんにできそうには見えるカモ。

基本プランだけ見ていると、別に変更しなくても良くない？と思うけど、
プラン例を見ていると欲が出てきそう。
ただ、かなりお高くなってきて…しまうんですよね（汗）おそらくですが。

[91: 匿名さん]

引き戸にするのは殆ど金かからんと思う。
クローゼットの位置を変えるとかも殆どかからん。
その前に物件自体が高いなぁ・・・
一番広い部屋は１億３千超えか。

あとここ外廊下なのね。
オープンは良い場所に建ててもたまに外廊下あるのはなんでだろ。
土地形状的にそうしないと効率悪くなるってのもあるのかもしれないけど、
ガラス張り内廊下仕様とかにするとカッコいいのに。
これくらいの価格設定ならそれくらいやってもと思う。

[92: 匿名さん]

>>90 匿名さん
引き戸や、簡単な間取り変更はそんなにお金かからないですよ。
オプションで床やら壁やらをいじっていくとだいぶかかるかと。基本仕様でもこの価格帯なんでそれなりのグレードです。

[93: 匿名さん]

>>91 匿名さん
ガラス張り内廊下ってどんな感じですか？
前に住んでたところは内廊下仕様で、いまは外廊下仕様のところに住んでます。
内廊下は内廊下でホテルライクでいいですが外廊下から眺めるインナーガーデンも中々いいです。

[94: 匿名さん]

>>93さん

イメージ的にはこんな感じかなぁ。
https://www.m-standard.co.jp/upload/image_resize/article_13_2444_14704...

光を入れるので単純な壁にするより広がりを感じるといいますか。
なかなか無いんでしょうけど。

[95: 匿名さん]

>>94 匿名さん
こういうことですね。見た事はありますが中々ないですよね。素敵ですが窓の清掃が大変そうです 笑

[96: 匿名]

マンションを外廊下にする理由はコスト面と法定床面積には算入しなくていいからって聞いた。

[97: 匿名さん]

今回の一連のＫＹＢ不正問題で、ニンマリしているのが、オープンやモリモト、
プレシスといったデべだろう。　免震や制振とは無関係の小型マンションに的を
絞り、デザインで勝負するデべに顧客が流れるだろうな。　タワーはしばらく人気が冷え込むかも。　　これからタワーを売り出す予定の財閥デべも痛手だろうな。

[98: 匿名]

この物件は北側に外廊下を配置していますが目の前に大きな建物はないので通気性はいいかもしれませんね。法定床面積に参入しなくていいということは他の部分の床面積を拡げられるということなんですかね。

[99: 匿名さん]

設備仕様は、コスパ的にはよく考えられていると思いつつ…
ディスポーザーがないので、これに関しては評価がすごくわかれると思います。
あると、本当にゴミが減るしニオイも出にくいと聞きますが
修繕がとても大変だとも聞きます。
難しいところですね。

[100: 匿名さん]

>>99 匿名さん
ディスザクポーザーはあると便利ですよね。まぁ、ゴミは住民がきちんと分別するかしないかでかなり変わりますよね。

[101: 匿名さん]

低層なので、戸数は少なくなってしまう。管理費や修繕費は当然高くなってしまう…けれど、全体的に住居としてみたときには、日当たりや風通しなどはとても良い条件はそろっているように感じました。駅も最寄り駅は徒歩5分。下北沢も10分くらいでいくことができるので、賃貸で出したとしても一定の人気はありそうなので、資産としてみたときにも良いだろうなと思いました。

[102: マンション検討中さん]

松原の物件と悩む。
外観・地名「代沢」・入居時期はこっち。
売主・施工・価格・駅周辺環境・戸数・設備は松原。
入居時期の優先順位が高いから踏み出せない。

ところで戸建のオープンハウスがいまいちだけれど、マンションのほうの評判はどうなんでしょうか。オープンレジデンスからいつの間にかオープンレジデンシアになってるし。

[103: 匿名さん]

>>101 匿名さん
住環境は最高ですよ。よくあの立地をおさえられたと思います。下北沢の喧騒から離れた丁度良い距離だと思っています。

[104: 匿名さん]

>>102 マンション検討中さん
もはや、年収500万から都心部に一戸建て持とうのコンセプトとは全く違うものですね。オープンレジデンシア、レジデンスはマンションのグレード分けからはじめたんじゃないですかね。

松原も私は最初検討してましたが渋谷へのアクセスや住環境はこちらの方が良いと思います。相場を見てみれば一目瞭然かと。

[105: 匿名さん]

>>104 匿名さん
このあたりは実家が近いのだけど、池ノ上5分で、下北沢10分ていう表記に無理がある気がするんですよね。小田急下北沢はホームまで行くのに時間がかかるし。自分は新宿も重要で、電車が止まった時に京王で明大前からも歩けそうな松原は魅力。子供の学校の近さはこちら。でもディスポーザーは欲しいし、自転車置き場が1戸1台は厳しい。どちらも先着順で決めかねて、これは共に見送るべきなのか…。

[106: 匿名さん]

>>102さん>>104さん

自分のイメージでは、

オープンレジデンス
→テラスハウスタイプのオープンハウス初期のマンション、エレベーター無しタイプ、現在はほぼこのタイプの分譲は無し

オープンレジデンシア
→普通のエレベーター付マンション、現在はこのタイプのみ分譲、グレード分けはマンション名に「ザハウス」が付くかの違い

>>105さん

現在は賃貸ですか？
急ぎで無く、気になるところ、迷いなどがあるのならば見送っても良いのではないでしょうか。
先着順というのは、言わば残ってる住戸ですのでリセールでも厳しいと思われます。
松原にしろ、ここにしろ。

[107: 匿名さん]

>>105 匿名さん
小田急下北沢まで10分は厳しいですね、確かに。私は渋谷駅アクセス優先なのですが新宿だと少し考えますね。
自転車置き場は1戸1台分ですが単身の方もいるみたいなので少しは余裕があるかもしれないですけどね。

[108: 匿名さん]

>>106 匿名さん
ザハウスがつくか否かは明確ですよね。ただ、代官山とかみると立地含めて、ザハウスと言えるのかなぁと思ったりしまして。標準仕様の差であれば、オプションつければ変わらないのかなと思ってしまいます。

[109: 匿名さん]

>>106さん
ありがとうございます。

野村不動産でも、プラウドとオハナがあって、同じメーカーでもちょっとずつ区別があるのだと思います。いまいち違いを明確に理解しきれていなかったので、わかりやすい説明ありがたいです。

B1の間取りがあったので、チェックしてみました。廊下が短くて、2部屋がリビング（キッチン？）を通らないと行けない間取りになっています。洋室2、洋室3が子ども部屋だと考えると、子供の顔を見ていられるからいいのかと思います。リビング階段が流行した時もありましたよね。キッチンはL字でちょっと籠れる感じもよさそうと思っています。一般的な間取りと比較すると個性的なのかもしれません。

[110: 匿名さん]

キッチンはB1タイプの場合はL字型なんですね。
使いやすさに賛否がありますが、
スペース効率を考えた場合、ここはL型キッチンが一番良かったのかもしれません。
リビングインの部屋は
子供部屋などに向いていそうです。
思春期などを思うと、リビングインの部屋はいいらしいです。必ずリビングを通らないと自室に入れないからということです。

[111: 匿名さん]

モデルルーム見学記があがってますね

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/641665/res/1-2000/

[112: 匿名さん]

ちょっとよくわからなかったのですが、
地下一階は駐車場か何かですか？
地上3階ともありますし、ややコンパクトなところなんですね。
眺望はどうなんでしょう。

[113: 匿名さん]

>>112 匿名さん
4階建てですが1階の部屋が半地下なので、実質高さは3階建てのマンションです。第１種低層のエリアなのでそもそも高い建物が建てられないんですよね。

[114: 匿名さん]

1F部分が、少し掘り下げられているようになっているというイメージですか？完成図のCGを見て沿う感じたのですけれども。

戸数を多くするには、この方法が一番いいのでしょうね。
1F住戸は相当コスパ良くなっているのかなという風に思いますが、どれくらいの価格で販売されているのでしょう？

[115: 匿名さん]

>>114 匿名さん
一階は半地下ですね。代沢周辺ですとパークハウス代沢プレイスもおなじつくりになっています。価格は6000万円代からありますね。上層階よりかはお得になっています。

[116: 匿名さん]

後、何部屋くらい空いてますかね

[117: 匿名さん]

今のところは第1期と第2期の先着分が合わせて5戸あるらしいですが、おそらく第3期もあるので、まだまだ選択肢はある状態と言えるでしょう。

リビングインの部屋のウォールドアは、完全に隠れるタイプではなくて、
扉自体は全開にしても片隅に見えるタイプのようです。
あまり気にならない程度になるのかな。これはモデルルームで確認できる事項ですね。

[118: 匿名さん]

>>117 匿名さん
部屋を広く使いたいなら、ウォールドア自体つけなくてもいいかもですね。ウォールドアなら後からいくらでもつけられるので。

入居時期にあわせて、少しずつ出している印象ですね。

[119: 匿名さん]

公式サイトに、リビングインの部屋のウォールドアの扉収納時の様子が、画像で上がっていました。
扉がパタンと折れて隠れるタイプではないにしても、意外と目立たない感じだと思います。
キッチン側に扉がよるので、
出入りのときにはあまり気にならないようになっていました。

[120: 匿名さん]

家族の生活がバラバラだとウォールドアは結構重宝すると思います。
子どもも勉強したり、ゆっくりテレビを見たい家族や仕事や塾で帰りが遅い人など家族がそれぞれの時間を持つ場合を想定して間取りも考えていきたいですね。その後ゆっくり家族で時間を過ごせるようになればひろびろ空間として使えます。

[121: 匿名さん]

B1タイプは、70㎡から少し欠けるくらいですね。
空間効率が良いのかわかりませんが、それぞれの居室も広さは確保されていますし、LDKもそれなりに広いので
この広さで展開しているのが珍しいように思いました。
徹底的に効率を上げている問うのがあるのかもしれません。
リビングインの部屋も２つありますし。

[122: 匿名さん]

Dt'タイプ見てて思ったんですがドライエリアの部分は、使うことはできないという認識でよろしいのでしょうか？
テラスと区切られているなぁって
見ていて思いまして。
その部分には、エアコンの室外機などはもちろん置くことはできないのですよね？

[123: 匿名さん]

>>122

これ見るとドライエリアは出られなさそうです。
ただ思ったのですが、柱を見る限りここは中住戸なので出られない部分は隣の住居用の何かか、お互いに出られないスペースなのかだと思います。

ただお隣のスペースだとしたら、居室から丸見えですし、逆に居室も見られちゃう事になりますし、もしそうだったとしたら思い切った区切り方だなぁと思いました（笑）

[124: 匿名さん]

B1タイプの月々支払い例が月々174,124円とありました。
あくまで一例というのはわかっているのですが、結構な額になりますね。
マンションは若い時に買う方が良いとよく聞きますが、
これだと20代ではちょっと厳しい印象です。

[125: 匿名さん]

>>124

逆に20代で代沢にマンション買える人なんて、いつの時代でもそんないないと思いますよ。
大手商社勤めならいけるでしょうけど。

[126: 匿名さん]

たしかにこのクラスのマンションを20代で買うというのは相当難しいでしょうし、
かなりの稼ぎがあっても簡単に選べるようなところではなさそうです。
ちなみにここはあとどのくらい空いているのでしょうか？

[127: 匿名さん]

マンション購入のときは、親御さんの援助がある方も一定数いらっしゃるみたいですけれど・・・でもそれでもここは、エリアとしては全体的にお高めなので、選択されるとしたら地元の方とかになってくるでしょうね。

間取りによって食洗機付きとか書いてあったりなかったりするのですが
間取りによって設備が大きく違ってくるのですか？

[128: 匿名さん]

>>127 匿名さん
現地いきました。下北沢の方が知名度ありますが代沢1から3丁目はちょっと別格な感じがしました。地元かどうかはわかりませんが都内近郊の方が多い気がしますね。

設備というより、キッチンボード？などの基本仕様に多少差がある気がします。

[129: 匿名さん]

間取りを見た感じですが、洋室の収納はクローゼットがほとんどのようですが、
これですと布団とかどこにしまうんですかね？
むしろこういうところに住まわれる方は敷布団とか使わないのでしょうか。

[130: 匿名さん]

布団を入れる場所がある方がマレだと思うが…
和室があれば押入れとかあるんでしょうけど、収納力をカバーするための跳ね上げ式ベッドとかに入れておく感じじゃないですかね。