レ・ジェイド新金岡パークフィールズってどうですか？

[マンション比較中さん]

レ・ジェイド新金岡パークフィールズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.es-conjapan.co.jp/shinkanaoka204/

所在地：大阪府堺市北区新金岡町2丁5-18、5-19
交通：Osaka Metro 御堂筋線「新金岡」駅徒歩4分
間取：1LDK＋2F～4LDK
面積：68.58m2～102.43m2（防災備蓄倉庫面積／0.46m2～0.56m2含む）
売主：株式会社日本エスコン
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社エスコンリビングサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[422: 匿名さん]

管理組合の理事長はいつ決めるのでしょうか？

[423: 匿名さん]

通常、引き渡しから2～3ヶ月後ぐらいに管理組合の成立総会があり、初代役員を決議するでしょうね。
ただ、管理規約では、誰を選出するかの規定がないので、管理会社が抽選か何かをして、当たった方を選出すると思います。
ちなみに、管理組合の成立総会があるまでは、管理会社が代行して全ての管理組合業務を執り行います。
それと、管理会社（ｴｽｺﾝﾘﾋﾞﾝｸﾞｻｰﾋﾞｽ）は、事業主（日本ｴｽｺﾝ）系列の管理会社で、いわゆる競争原理がない状態で管理委託を受けるので、管理委託費を拝見したところ市場価格の2～3割高いですね　笑
初年度は、事業主とのｱﾌﾀｰｻｰﾋﾞｽ対応や、住民の管理の問題、地域自治会への加入是非問題など、問題山積になるでしょうが、初代役員に当たった方にはマンションを良くするために、出来る範囲で頑張ってもらいたいですね。

[424: 匿名さん]

補足
ちなみに、理事長は、数名選ばれた役員の中から役員間の互選により決まります。（これは、管理規約に規定があります）

[425: 匿名さん]

リビングの床がふわふわ沈む感じがしましたが、これはクッションフロアになっているからでしょうか？

[426: 名無しさん]

>>425 匿名さん
歩いてみてそこまでふわふわ沈む感じはしませんでした。
一部沈みすぎる所は指摘させてもらいましたが…

[427: 匿名さん]

>>426 名無しさん
沈みすぎる所が何箇所かありましたが、こういうものなのかと思い内覧会で指摘しなかったのですが…指摘したらその部分だけ直してもらえそうでしたか？

[428: 匿名さん]

みなさん引っ越しは、土日？
引っ越しのサカイ？

[429: 匿名さん]

引っ越しの堺です。金額に納得したので。

[430: 検討板ユーザーさん]

引っ越しはアートにしました。サカイより3万ほど安くなりました。

[431: 匿名さん]

>>425 匿名さん
マンションは特に上下階の音のクレーム対策として板の裏にクッション材の付いた遮音フローリングを使っていると内覧会で説明受けました。フローリングのサンプルも見せていただきました。フワフワ感は当然だと思います。つなぎ合わせて接着剤でじかに貼っているので、場所によって沈みかたが違うそうですよ。

[432: 名無しさん]

>>427 匿名さん

沈みすぎる部分で指摘させてもらった所は直してもらえてました。
真ん中の方は少し沈む感じがしても指摘はさせてもらわなかったんでけど、端の方だったので沈みすぎてて割れてきそうな感じもしたので。

[433: 口コミ知りたいさん]

部屋の仕上がり、皆様どうでした？
和室のふすまの上の枠が、生木でなく、貼り合わせの紙で仕上げられていたのですが、紙の端がズレてて、かなり仕上がりが悪かったです
一応、手直しを依頼しましたが、ほぼ変わらず
ひとまずそれで手を打ちましたが、少し後悔してるので対応してもらおうと考えています
壁の凹み修理は、ベタついた、手直しの色がすぐにわかるようなパテ埋めだけだったので、そちらはしっかりと修理して欲しいことを伝えました
引き渡し前にもう一度、部屋の確認したいと考えています

[434: 匿名さん]

内水氾濫しても大丈夫かな？

[435: 名無しさん]

ハザードマップをみてもここは大丈夫でしょう。
電気室も1Fなので、テレビなどでやっているタワマンのように地下に、、ということもなさそうです。

[436: マンション検討中さん]

駐車場はずれた方、どこで借りましたか？

[437: 匿名さん]

外れた方いるんですか？

[438: eマンションさん]

>>437 匿名さん
いますよ

[439: 匿名さん]

私も、何邸か外れた方がいると聞きました。周辺は見た感じ団地が多くて月極駐車場が無さそうなのでどうされるのでしょうね…

[440: 匿名さん]

外階段の側溝や踏み面などの防水処理（ウレタンやシート貼りなど）がされてませんが、入居後にするんですかね？、説明聞かれてる方いますか？

[441: 通りがかりさん]

>>440 匿名さん

私も気になりました。
コンクリートむき出しなので、
さすがにこのままではないのかなぁと思っていたところです。

[442: 匿名さん]

私は他社管理会社で勤務しており、数多くのマンションを見てますが、まず｢あり得ない仕上がり｣です。事前に説明があって、引き渡し後に施工するのであれば、まだ納得できますが、住民からの指摘により、｢施工忘れてました｣や｢これが設計上の完成です｣という説明であれば、納得出来ません。住民（管理組合）として徹底的に抗議し、是正してもらう必要があると思います。
ちなみに、雨水が浸水し過ぎるとコンクリートの中の鉄筋が錆び、コンクリートが膨張してひび割れや爆裂を引き起こす原因になります。
あと、関係ない話しですが、荷物搬入の業者さんで、ﾏﾝｼｮﾝ共用部当てまくる人勘弁して欲しいです　笑

[443: 匿名さん]

>>442 匿名さん
そうなんですね…私は設計等詳しくないので、単純にそういうものなのかなと受け入れてしまってました…。
ひび割れや爆裂なんて危険ですし、指摘することできちんと施工してもらえたらいいのですが。
他にも施工上見過ごせないところなどありそうでしょうか？

[444: 匿名さん]

やはり、ﾏﾝｼｮﾝとして防水関係は一番重要なので、なんとかしてもらう必要がありますね。

これは、管理組合から管理会社（ｴｽｺﾝﾘﾋﾞﾝｸﾞｻｰﾋﾞｽ）を通じて、事業主（ｴｽｺﾝ）へ訴え、事業主から施工会社（長谷川ｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ）に訴えてもらう流れですね。

ただ、ﾚｼﾞｪｲﾄﾞ新金岡は管理会社と事業主が親子会社関係にあり、子会社（管理会社）が親会社（事業主）を忖度し、あまり強く主張出来ない関係にあるため、管理組合として強く主張する必要があるかもしれません。

ぱっと見て、施工上気になるのは、ｺﾞﾐｺﾝﾃﾅや貯水槽、立駐機が剥き出しになってたり、駐車場のｱｽﾌｧﾙﾄの継ぎ目が気になったりしますが、ｺﾞﾐｺﾝﾃﾅや貯水槽、立駐機を建屋に収納しなかったのは、建蔽率の関係だと推測出来ますし、駐車場のｱｽﾌｧﾙﾄの継ぎ目は立駐機を埋め込む際に仕方がなかったのかなと思います。

あと、階段や手摺、ﾊﾞﾙｺﾆｰに柵が多いのは、防犯上のためもあり（外から人の動きがわかり、不審者が嫌がる）、風通しのためでもあるので、最近のﾏﾝｼｮﾝではよく採用されていて、問題ありません。

まあー、自分が住むからという理由は抜きにしても、間違いなく｢良い｣ﾏﾝｼｮﾝの部類ですよ。なぜなら、管理会社として、色々なﾏﾝｼｮﾝを見てる中で私も決めたﾏﾝｼｮﾝですから　笑。あと、住む住民の皆さん（管理組合）が良好な住環境維持に協力すれば、更に良いﾏﾝｼｮﾝになるでしょうね！

[445: 匿名さん]

マンションのパンフレットには、玄関の廊下に保安灯がついてるとありましたが、みなさんはありましたか？我が家は無いような、、、

[446: 通りがかりさん]

キッチン上の茶封筒の中にありました。
それをはめ込むと使えます。

[447: 匿名さん]

投資マンションの購入者の部屋で賃貸募集始まりました
こんな郊外でこんな家賃で借りるってどんな人やろな？

https://www.homes.co.jp/archive/b-42197330/
賃貸マンションレ・ジェイド新金岡パークフィールズ 2階/-
賃料（管理費等）
16万円 ( 8,818円 )
敷金 / 礼金
1ヶ月 / 2ヶ月
交通
Osaka Metro御堂筋線 新金岡駅 徒歩4分
Osaka Metro御堂筋線 北花田駅 徒歩22分
所在地
大阪府堺市北区新金岡町2丁
築年月（築年数）
2019年9月 ( 新築 )
主要採光面
東
専有面積
68.58m2
バルコニー面積
-
間取り
3LDK ( リビングダイニングキッチン 14.5帖 洋室 6帖 洋室 5帖 洋室 5帖 )
所在階 / 階数
2階 / 11階建
保証会社 加入要
保証会社利用料：初回総賃料50％、年間更新料10，000円

[448: 匿名さん]

この住戸は・・・　あの抽選住戸ではないですか？
もう賃貸ですか・・・。

[449: 匿名さん]

2階、東向き、北側部屋であれば、抽選住戸でしょうね。本当に住みたかった人が当たらず、当たったらとりあえず賃貸でも出して儲けようか程度の人（業者）が当たるのは、なんとも腑に落ちませんね。
ちなみに、この当たりで賃料が10万円を超える物件のﾀｰｹﾞｯﾄは個人ではなく、家賃補助の出る転勤の方の法人契約がﾒｲﾝになります。実際、13～15万前後で法人契約で埋まります。新築価格なので、16万でも決まるでしょうね。
ただ、古くなったﾏﾝｼｮﾝであれば、賃貸もいくらか当たり前になりますが、今の状況で周りが区分所有者ばかりの中、自分だけ賃貸というのは、入居する人も肩身が狭いでしょうね。

[450: 匿名さん]

鍵の引き渡しがあったらので早速家に行ったのですが、ベランダに鳩フンが複数…羽も窓にくっついていました。

階数が低い、木と大体同じ高さということもあるのかもしれないのですが、皆さんどうでしたか？

目の前の大きな木を周りの分譲マンションと同じく切ってもらうには、市役所に申請すればいいと購入前に販売会社の人に言われたのですが、木を買ってほしい申請って個人でしていいものなのでしょうか…管理組合通さないとダメ？

木が切れないとしても、フン被害が酷すぎるので防鳥ネットくらいは貼りたいのですが…

[451: 匿名さん]

二つの視点で考えましょう。

1.防鳥ﾈｯﾄを張っていいか
　→ﾊﾞﾙｺﾆｰは共用部分（管理組合の所有物）で、所有者が専用使用出来る権利が付いてます。
　　なので、共用部分に個人の物（防鳥ﾈｯﾄ）を張るには、管理組合の承認が必要になります。
　　管理組合の承認には、3つの種類があります。
　　1.理事長承認
　　2.理事会承認
　　3.総会承認
　　今回のｹｰｽでは、理事会承認が妥当かと思いますが、他の部屋でも同じような要望が出てきた場合には、総会承認を取った方が良いかもしれません。
　　また、防鳥ﾈｯﾄを張ると、美観的な問題も発生するため、透明のﾈｯﾄは可とするが、黒や緑色のﾈｯﾄは不可など、管理組合で取付を許可する場合のﾙｰﾙ（使用細則）を設ける必要があります。このﾙｰﾙは総会で決議する必要があります。

2.前の大木を切って欲しい
　前の大木は、市が管理する土地にあります。
　従って、管理組合は直接的には関与しませんので、切って欲しい要望自体は個人で申し入れることになります。
　ただ、大木が日除けになるから購入した人がいるかもしれませんが、将来景観が変わることはあり得ることなので、最終的に大木を切るかどうかの判断は市に委ねられることになります。ちなみに、この手の要望は、管理組合ではなく、住民有志数名で申し入れた方が効果があります。また、自治会から市に申し入れた方が市は動いてくれやすいです。近隣問題については、市は管理組合ではなく、自治会を相手にするからです。ただ、現在ﾚｼﾞｪｲﾄﾞには自治会は創設されてませんので、近隣問題への対処、昨今の台風、豪雨、地震などの災害に対処するためには、自治会の創設が必要でしょうね。

ちなみに、中層階の私のﾊﾞﾙｺﾆｰはﾌﾝは見当たりませんでしたが、蜘蛛の巣とﾊﾄの羽が網戸にくっついてて、子どもが騒いでました　笑

[452: 匿名さん]

ﾏﾝｼｮﾝ内で困っていることがあれば、みんなで情報を共有し、出来る限り解決していきたいですね。

ただ、ﾚｼﾞｪｲﾄﾞは204戸の大型ﾏﾝｼｮﾝです。意見の違いは必ず出てきます。そこで、区分所有法に則り、管理組合という組織があり、管理者（理事長のこと）を置き、必要に応じて執行機関として理事会を置くことが出来ます。

基本的な事項については、理事会と総会とも過半数決議で進めて行くことになります。鳥害の対策については、管理組合の検討案件とするべきでしょうね。

今のところの問題まとめ
1.外階段防水未施工疑惑の件
2.鳥害（ﾊﾄ）問題ﾈｯﾄ張りつけ許可や許可する場合のﾙｰﾙ作成（使用細則）の件
3.自治会創設有無の件

って、ところですか？、他にも何かあれば些細なことでも出してもらえると助かります。

[453: 名無しさん]

>>444 匿名さん

「良いマンション」について、
管理面からの視点や他マンションとの比較で
どこが良いと思われましたか！？

直感で決めた方なのでぜひ教えて頂きたいです!!

[454: 匿名さん]

ざっと上げるとこんな感じです。

良いとこ
・200戸以上
　戸数が少ないとどうしても戸当たりの管理費や積立金が高くなります。なので、分譲ﾏﾝｼｮﾝの仕組みを知ってる人は小規模のﾏﾝｼｮﾝにはまず手を出しません。
・機械式駐車場が少ない
　駅前に建設中のｻﾝﾖｰやﾌｼﾞのﾏﾝｼｮﾝはほとんど機械式駐車場ですが、機械式駐車場は金食い虫と言われています。とにかく保守費や修繕費、入れ替え費にとてつもない金額を要し、管理組合の会計を圧迫させます。
・二段式駐輪場が少ない
　二段式駐輪場が多いと、とにかく自転車の出し入れがし辛いです。
・来客駐車場ｽﾍﾟｰｽがある
　またまだ来客駐車場ｽﾍﾟｰｽを確保出来ていないﾏﾝｼｮﾝも多いですが、ないと不法駐車も多くなりﾄﾗﾌﾞﾙになりがちです。
・洗車駐車場ｽﾍﾟｰｽがある
　これは、個人的な理由です　笑　が、ないﾏﾝｼｮﾝも多いです。
・来客駐輪場ｽﾍﾟｰｽがある
　これは、最近の新しいﾏﾝｼｮﾝでも確保出来てないところが多いですが、ないと来客者の駐輪問題でﾄﾗﾌﾞﾙになることがあります。
・各戸に防災倉庫がある
　最近のﾏﾝｼｮﾝでは増えてきてますが、あると何かと便利です。
他にも細かいところは色々ありますが最近のﾏﾝｼｮﾝとしてあって当たり前のこともあるので割愛します。

悪いとこ
・管理会社の管理委託費が一般的な相場と比べても高すぎる（競争原理が働いていない）
・管理会社の管理委託契約書内に管理会社に有利な不自然な条文がある
・管理会社が決めた管理組合の管理費会計について、駐車場代を管理費会計に入れるなど、管理費を安く見せるための工作がある（通常は駐車場特別会計を作る）
・管理会社が作成した長期修繕計画案が売買時に積立金を安く見せるために段階積立方式を採用されていて、将来大幅に積立金が上がる計画になっている（通常は均等積立方式）
他にも細かいところはあらりますが、切りが無いのでここらへんにしておきます。

ただ悪いとこは、今後管理組合で何とか出来る話しなので、ﾃﾞﾒﾘｯﾄには感じていません。

[455: 匿名さん]

皆さま自転車置き場にはすんなり入れましたか？
子供をのせていたのですが、片手で鍵をかざし、重い扉を開けるのが難しいのでとめてかざすと、次は通る前に鍵が閉まってしまいます。
どうにか片手で操作したのですが、扉が重く自転車を押しながら片手であけるのも大変で、すぐに閉まってくるので、通るのも大変でした。
慣れてすんなり行けたらいいのですが。。
かざさなくても扉がセンサーで自動で開いたら楽だなぁって思います。

[456: 匿名さん]

また雨の日に傘をさしてた場合、両手が塞がってどのように入るのでしょうか？
止めて鍵をあけると、次通るときに鍵が閉まって入れないので、傘を畳んで濡れるのは仕方がないのでしょうか？
操作方法に詳しい方がいたら教えてください。

[457: 匿名さん]

自転車置き場の扉まだ使ってませんが、自動ではなく手動なんですか？
また、話し変わりますが、確かJCOMから無料で全戸にﾀﾌﾞﾚｯﾄが支給されると記憶してましたが、支給されましたか？、私の勘違いかな
ﾙｰﾀｰ？は、部屋にありましたが。

[458: 匿名さん]

駐輪場のドア確かに重いですね。男性ならまだしも、女性子どもには支障ありますかね？
自転車持ちながら、片手で操作するのは難ありです。

ドアは手動で、その後ゆっくり閉まっていき、閉まってから鍵がすぐﾛｯｸされる仕様です。

近くのﾏﾝｼｮﾝで、駐輪場出入り口を自動ﾄﾞｱにしているところがあります。そのように改修するのもありかもしれませんね。

管理規約を見るとﾀﾌﾞﾚｯﾄは引き渡し後に支給とあり、近々案内があるかもしれませんね。

今は荷物の搬入や入居引越でﾊﾞﾀﾊﾞﾀしていて、管理会社（管理員やｺﾝｼｪﾙｼﾞｭ）も正常に機能しているとは思えないので、これからですね。

[459: 匿名さん]

J-COMに契約に行った際、引っ越し日を聞かれ、タブレットは引っ越し日以降に郵送されると聞きました。

[460: 匿名さん]

手動でした。鍵をかざしても、鍵が開くだけで扉は開きませんでしたので、自転車を押しながらどうもうまく入れないのですんなり入れる使い方が知りたいです。
タブレットは確か後日届くようなことを言っていたような。。
違ったらすみません。

[461: 匿名さん]

J-COMに契約に行かないといけないんですね！
勝手に届くと勘違いしていました。
ありがとうございました。

[462: 匿名さん]

現状、駐輪場ﾄﾞｱですが、左手でﾄﾞｱを開けながら（押し込みながら）、右手で自転車を支えながら入るしかないです。

なので、子どもを乗せながらとなると、片手操作で自転車が不安定になり、万が一自転車が倒れて子どもが怪我をする恐れがあるため、入口前で子どもを降ろすのがﾍﾞﾀｰでしょうね。

やはり、ご高齢の方や女性子どもたちのために、費用対効果も勘案しながら、自動ﾄﾞｱ化が良いかもしれませんね。

[463: 匿名さん]

その方法しかなさそうですね。
小さい子供を歩かせるのも危険ですし、雨の日は傘をさしながら操作をするのは不可能ですし、自動ドアに変更しないと生活しづらいですね。
ご返信ありがとうございました。

[464: 匿名さん]

なんか今、ちょっと夜間敷地内歩いてたら、管理事務所の電話鳴りっぱなしですね。。留守電にする発想ないんですかね。。
あと、駐車場のﾁｪｰﾝｹﾞｰﾄ下がりっぱなしで、どういう管理してるんですかね。。昼間は引越とかの荷物搬入もあるし、管理員がいるからまだしも、夜間無人でこの管理は杜撰過ぎでは？、車盗まれたら責任取ってくれるのかな？

[465: 口コミ知りたいさん]

まだ、駐輪場の門扉を使ってないからわかりませんが、そもそも傘をさして自転車を乗ること自体が道路交通法違反です
傘さして自転車に乗ってる人が多いですが、風で煽られると危険ですし、それで歩道を走ると、歩いている人に傘が当たったりして本当に迷惑です

[466: 匿名さん]

乗る予定の地下鉄に乗るために、何分前に家を出てますか？12分前？

[467: 匿名さん]

傘指しの件はご指摘の通りですね。
本来は雨合羽を着用するべきですね。

自宅は15分前に出ます。ﾎｰﾑにはちょっと早く着きますが、ｷﾞﾘｷﾞﾘで駆け込むのは嫌なので。
以前からのご指摘の通り、地上階段降りてから、ﾎｰﾑまで時間かかるので。

[468: マンション比較中さん]

駐輪場門扉は少し勾配がついていて自重で閉まっていくようですね
なので重たくしているのかもしれません
現実問題としては開け閉めの間雨がかからないように大きな屋根を付けるぐらいでしょうか

[469: 匿名さん]

傘の件は失礼いたしました。
本日自転車置き場また使用しましたが、自転車をとめて、扉を名一杯まで開けたら、締まりきる前に通ることができ、
また顔認証もありましたので、鍵を出さなくてもよく問題なく使えました。
扉は重いですが、勢いよくしまらないので、危なくはないのかなと感じました。

[470: 匿名さん]

ｺﾝｼｪﾙｼﾞｭのﾊﾟﾝｻｰﾋﾞｽ、食べられた方いますか？
おいくらぐらいなんでしょう？
また、いくつかﾒﾆｭｰあるんですかね？

あと、管理組合が有線と契約し、ｴﾝﾄﾗﾝｽやﾗｳﾝｼﾞに音楽が流れることになってるんですが、音楽流れてましたか？
今のところ、無音のような気がしますが。

[471: 名無しさん]

>>454 匿名さん
ご返信遅くなりました。ありがとうございます。デメリットも管理面等、皆で変えていけるといいですね！