ジオ高輪ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ジオ高輪についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://geo.8984.jp/takanawa/index.html

所在地：東京都港区高輪1丁目701番210（地番）
交通：都営三田線「白金高輪」駅 徒歩4分
　　　都営浅草線「泉岳寺」駅 徒歩10分
間取：1LDK～3LDK+N+WIC+SIC
面積：34.84m2～118.52m2
売主：阪急阪神不動産株式会社　相鉄不動産株式会社
施工会社：ライト工業株式会社
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[61: マンション検討中さん]

本物件、坪単価でみると相対的に割安な印象ですが、何か理由があるのでしょうか？

[62: 匿名さん]

>>61: マンション検討中さん　
三菱とトーセイが隣地に高くてスケールの大きい建物をたてるので間に挟まれ、見降ろされ、眺望や空間がカットされ、周囲のマンションとの比較で見栄えのしない貧相で窮屈感漂うマンションになる筈です。　

という事は転売時にはかなり叩かれ要因となるし、それらのデメリット因で売れないと困るから割安にしている。

[63: 通りがかりさん]

>>62 匿名さん

間に挟まれるのは分かりますが、メインの向きは公園方面になるため眺望のカットはあまりないかと思うのですがいかがでしょうか？

[64: 周辺住民さん]

１．先ず都内マンションは近隣のマンション群との比較対象にさらされる中で、それなりの風格や佇まいが感じられないと、いいマンションとは評価されません。その点ここは、他のマンションの間に挟まれ、見降ろされ、眺望や空間がカットされ、周囲のマンションとの比較で見栄えのしない貧相で窮屈感漂うマンションになる点で減点です。

２．次に眺望の点、確かに公園（前面道路）方面を向いている一辺があるので、四辺がマンションに囲まれたド壺にはなりませんが逆に公園側が高く遮り、前面道路も右登り勾配で両側に建物が林立する為、下に位置するこのマンションは50歩100歩視界や眺望はカットされます。　

＊駅からのアプローチも桜田通り横断の急登坂かエスカレーター乗換で面倒くさいルートだし改札口からは４分では　来れない筈。
＊やはり立地する場所が、近隣マンション群内では、どの要因を比較しても中途半端で減点ですね。　

[65: 名無しさん]

>>64 周辺住民さん

大変参考になるご意見ありがとうございます。確かに仰る通り、特に低層階に関しては周囲の影響を大きく受けそうですね。ただこの辺りのエリアに関心は高く持っているため、もしよろしければ参考までに、良いと思われる近隣マンション名などご教示頂けませんでしょうか？

[66: 周辺住民さん]

個々人の経済力に差異があるので具体的マンション名は意味を成しませんが、近隣で、同時期販売で、今すぐにも購入したいと思うマンションは現時点では有りません。近隣ではないが森ビルの再開発物件は検討中です。

そこで購入する際の目安にしているザックリ要素を少し上げます。
・山手線内側・駅徒歩６分以内（１０分以上は完全ｱｳﾄ）・高台の平坦（人工地盤も可）敷地
・付近に高級ホテルか大使館有り・緑有ればなお可

手の届く価格の物件で妥協するのではなく皆が欲しがる、より高額な物件を無理してでも選択する。　
実際は売らなくても転売を強く意識し、直ぐに買い手がつくかどうかを考慮。

細かい要素を上げればきりが無いのでより具体論は現段階では止めます。

[67: 匿名さん]

F2タイプは売り切れでしょうか？

[68: 匿名さん]

>66
高級ホテルか大使館ありとは、それらがあること自体に価値があるのか、それらがそこにあるぐらい良い立地であるという間接的意味なのか、どちらでしょうか？

[69: マンション検討中さん]

ホテルは来客対応などで実用性もありますが、どちらかと言えば後者でしょう。私の場合は大使館でもOECD各国でないと無意味だと考えます。ホテルはミシュラン四つ星以上に限ります。

[70: 匿名さん]

確かに言われてみて初めて考えましたが、高級ホテルや大使館があるくらいに良い立地という見方も出来ますね。
もちろんほかの方がおっしゃられているようにミシュランの四つ星以上とか条件を絞る必要はありそうですが、
立地の良さをどう見るか、新しい見方を知れてよかったです。

[71: 匿名さん]

イニシア高輪プレシアスコート、
ザ・パークハウス高輪テラス
ザ・パークハウスアーバンス白金と
競合物件が次々とＨＰアップで、
大変そう。

[72: 匿名さん]

トイレの自動水栓って珍しい？ですね。
他のマンションも見ていますがあんまり見ないような気がします。
自動なのは便利だと思いますが、こういうのが故障した時って蛇口があるタイプより修理費が高そうなイメージがあります。

[73: 匿名さん]

トイレの水栓は止め忘れると、たまにしか使わない場所なので気付くのが遅れるから、というのが自動水栓の採用理由だろうか。

[74: 匿名さん]

トイレの自動水栓って珍しいのですか？
言われてみれば、ふつうの住居ではお見かけしないかも。
ここぐらいのグレードのマンションだったら、コレくらいしてもおかしくないだろうなぁと思いました。
思い切り高級系で来るんだろうなと皆さん予想されているでしょうし。

[75: 匿名さん]

駅近でなかなかない新築だと思いますが、タワマンが乱立すると価値が下がる可能性あるのでしょうか。

生活環境としては申し分ないのかなと思いますが。割安感ありますよね〜。品川新駅ができると更に価値が上がるかな、と。

[76: マンション検討中さん]

アイランドキッチンって使い勝手どうですか。

[77: マンション検討中さん]

この仕様で5110万は買いですね。

[78: 評判気になるさん]

売れ行きはどうなんでしょう。ご存知の方教えてください。

[79: 購入経験者さん]

この物件こそ、本気でご検討の方は一度現地ご覧になられることをお勧めします。
机上で感じる感想と、かなり変わってくると思います。
駅距離で惹かれる人が、実際見に行って考えちゃう、そういう物件だと思います。

[80: 匿名さん]

>>76
知人の家がアイランドキッチンです。

（メリット）
・リビングとつながって見える
・キッチンの作業を見ていてもらえる（子供のお手伝いも）
・かっこいい

（デメリット）
・子供が遊びがち
・広い間取りしかできない
・油のハネが気になる

見た目がかっこいいのでアイランドキッチンにあこがれます。でも、背後に冷蔵庫があると、子供が自由に背後に回ってくるので料理中は気になってしまうと言っていました。

[81: 匿名]

坪単価は上がりそうですね。

[82: 匿名さん]

>>79: 購入経験者さん

的確なご指摘です。諸々の物件を比較検討していますが、ここは最初から外しています。理由はいくつかある中で、私は近隣に住んでいるだけに分かり、近隣の人達も皆思っているんですが、駅からのアプローチが悪すぎるんです。>>79:さんが仰っている様に駅改札から歩いてみたら分かりますよ。上ﾙｰﾄからも下ﾙｰﾄからも良くない。品川新駅なんてここらの人は最寄駅から外していますよ。

[83: 匿名さん]

>>80: 匿名さん
キッチンが気になるのは主婦の常かもしれませんし選択の一つのアイテムでしょうね。が、マンション選択でそれが断トツになったら大きな失敗に繋がります。
一般的な人は内装だの設備だのって内部のみに拘りますが、それはまだまだ素人選択です。そんなのは極論すればどうにでもなる部分であり、重要なのは自分では何ともできない部分を評価すべきです。　例えば周囲の環境、駅からのルートや所要時間、敷地が高台か低地か、周囲隣接マンションとの対比等、自力では何もできない部分を先ず評価してから室内部分に目を移すべきですよ。

[84: 名無しさん]

>>83 匿名さん
参考になります。
このマンションにおける価値は今後建設される周辺マンションや坂道であることのネガティブ面が懸念されるべきことでしょうか。

[85: 匿名さん]

>>84: 名無しさん
その通りです。
このマンションに限った事ではないですが、一般的にマンション評価の基本的考え方は、他人に売却する際に購入金より高く売れるかどうか、そのプラス要因は何がどの程度あるかを冷静に判断する事です。その際、内装や設備は自己満足の範疇で、プラス要因には全くならないと思ってた方が良いです。
例えば、オプションでこんな高価な物に変更したなんて、何の足しにもなりません。アーそうですかで終わりです。

[86: 匿名さん]

>>84: 名無しさん
私もそう考えます。
その一例をいいますと、白金２丁目タワーマンションが最近竣工しました。そこから１ビル隔てて数年前に商社系のマンションが仰々しく販売されましたがそこを買った人達は今、大変落胆していると思います。それはタワマンで日当たり、眺望、空間が遮られ、上から見下ろされての圧迫感、何よりもスケールの違いを見せつけられ貧相この上ない。タワマン出現はまさかとしても、一つ隣の良い場所で駐車場の大規模空地で容積率からもかなりの大型建物は事前に想定できた筈です。買値よりもウンとディスカウントしないと売れないでしょうね。

[87: 匿名さん]

>>86 匿名さん
クラッシーの話してんの？
あれの分譲時、@360位だった覚えがあるけど、それより安くなんて今の御時世ありえんだろ。
無知にもほどがある

[88: 検討板ユーザーさん]

白金高輪駅近辺、新築マンション計画が進んでますね。これからより一層の開発が進むのが楽しみですね。

[89: 検討板ユーザーさん]

白金高輪と麻布十番は今後かなり価値を上げると思う。
白金高輪駅周辺の再開発計画は白金1で2つ、高輪1で2つ、三田5で2つ、南麻布2で1つ。

[90: 匿名さん]

>>87: 匿名さん　
クラッシー周辺を見てきました。　確かにタワーマンは素晴らしかった。クラッシーの売出価格がいくらなのかは分かりませんし、いくらで中古を出されるかは見当つきませんが、８６さんの言う通りあそこを積極的に購入する気にはなりませんでした。

[91: 通りがかりさん]

>>90 匿名さん
現実的に白金二丁目タワーを買えない人の方が多いので見下されてるとか関係なく周辺に住む人の割合は減らないと思いますがね

[92: 匿名さん]

>>91: 通りがかりさん
中古の価格次第でしょう。
８６さんの文章を引用しますが、「タワマンで日当たり、眺望、空間が遮られ、上から見下ろされての圧迫感、何よりもスケールの違いを見せつけられ貧相この上ない」だったら嫌だからこの値段にさげてくれとか、思い切りのディスカウント値段なら割安だからマイナス要因があっても妥協をし買っちゃおうか、とかのメリット⇔デメリのせめぎ合いだと思います。

[93: 名無しさん]

横のトーセイさん土地は何が建つのでしょうね。ジオの建物ぴったりには建てなさそうな気がしますね。
あと公園ビューが抜けるのはとても良いポイントですね。スーパーも近いのもとても便利に感じるマンションですね。

[94: 匿名さん]

近隣住民は、「前の狭い公園は公園ビューなんて力説できるものではないし狭い面積の貧弱な空地」としか認識していません。
更には前面道路が右肩上がりで登っていき、その道路両側にマンション等が存在するので見下ろされ感があるロケーションです。現地で確認された方が良い。

[95: 匿名さん]

>>93: 名無しさん
この人って販売会社の関係者かな？我田引水な内容ばかりで信用できない。
例えば：
●ぴったりには建てなさそうな気がします⇔戸建てと異なりマンション規模ならかなりの空地を確保しないとくっつき感はある。それができるのか？できても建物高があれば見降ろされてくっつき感は付きまとう。
●公園ビューが抜ける⇔公園も高い位置にあり、前面道路も右上がりで抜け感はまるでない。
●スーパーも近いのもとても便利⇔距離は認めるが逆にそこの駐車場が眼前なので雑多なゴチャ付き感が漂い静寂な高級感なんて全くない環境である。騒音もある。

[96: マンション掲示板さん]

近辺のマンションが少しずつ出てきていますね。

[97: 匿名さん]

プランを見ている限り、間取りの形は悪くないというか好きなところが多いのですが、
やはり柱の位置が気になってしまうところです。
HタイプとかCタイプとかが特に柱が目立っていますね。
こういう柱が通っている間取りは、家具の配置に一工夫必要になりますね。

[98: マンション掲示板さん]

ジオシリーズ、都心の一等地で増加傾向。関東で一旗あげたいのですかね。

[100: 匿名さん]

白金高輪の再開発物件が出てきています。

[101: 匿名さん]

山手線の内側は個人的に憧れの立地ですねぇ。最寄駅も徒歩4分ですし文句無い環境だと思います。
買い物できる環境もそれなりには揃っていますので不便しなさそうですね。
価格的にはみなさんどのように感じられているでしょうか？

[102: 匿名さん]

>>101: 匿名さん
以前と同じコメントが又、出てきましたね。販売会社関係者の投稿ですか？。
再度、以前の回答を載せます。

下から行っても上から行っても、改札口からのアプローチを実際たどってみると、ここ周辺のマンションの中では何とも不便で４分とは言えないマンションです。　スーパーは近いがエントランス前がスーパー駐車場でゴチャつきうるさく下町感が満載だ！　
その辺りがコスト安の原因では？

[103: 匿名さん]

ここのスレって情報／書き込みが　非常に少ないが、人気無い／売れ行き悪いのかな！？

[104: マンション掲示板さん]

HP更新されました。

[105: 匿名さん]

このマンションの敷地は、現在下側（桜田通り側）で造成中のマンションと共同開発にし、一体化させたら駅にも近くなるし、アクセスも良くなり売れ行きも数段良くなっただろうにそうならなかったのは残念だし、失敗だったね。

[106: 匿名さん]

お部屋や立地はとても良いと思うのですが、
唯一気になるとすればバルコニーの広さでしょうか。
今確認できるプランは全部コンパクトなバルコニーになっていますが、
全部こういった感じなのですか？

[107: eマンションさん]

>>95 匿名さん
逆にこの人は阪急を貶めたい関係者としか思えないコメントですね笑

[108: eマンションさん]

>>102 匿名さん
下町感の意味が分かっていなさそうですね。競合他社だったらもう少し教養あるか。

[109: 匿名さん]

>>107: eマンションさん=この人は阪急を貶めたい関係者としか思えない

９５ですが、私は不動産業界関係者でも、阪急に特別な遺恨もない人間です。
ただ、私はマンションを含めた住居に大変興味があり、世間常識より資金があったので是までに港区内の気に入ったマンションを５～１０件（詳述すると判別されるのでぼやかす）も取得し、現在も５件以上所有している体験に基づきマンションの評価を、客観的且つ端的に論評させて貰った積りです。
論評内容をどう取捨するかは読み手次第ですが参考にして頂ければと思います。

[110: マンション検討中さん]

スーパー徒歩1分は魅力的だが、となりに何ができるか分からないリスクがでかすぎて隣接する部屋は絶対買えない。ましてや億超えるなんて値付けどうかしてるぜ。