グランドメゾン上町台レジデンスタワー

[マンション検討中さん]

グランドメゾン上町台レジデンスタワーってどうでしょうか。
森と水のタワーとのことですが、共用部分やプランなど、どうなるのか情報交換したいです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/tower287/

所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町4丁目62番、65番4、大阪市中央区和泉町2丁目39番2、43番6（地番）
交通：Osaka Metro谷町線「谷町四丁目」駅8号出入口まで徒歩5分
　　　Osaka Metro長堀鶴見緑地線「松屋町」駅5号出入口まで徒歩6分
　　　Osaka Metro堺筋線「堺筋本町」駅3号出入口まで徒歩10分
間取：1LDK ～ 3LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：49.26平米～143.67平米
売主：積水ハウス株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：積和管理関西株式会社
総戸数：287戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上36階地下2階建

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[886: 匿名さん]

アップルタワー大阪谷町に関するAIの予想ですが、築20年で6割以上の価格といっても新築時の分譲価格ではなく、バカ高くなった今の中古価格からだからそんなに暴落してるわけではない。だいたいアップルタワー大阪谷町は竣工後も売れ残ってたのにこんなに人気するなんて誰も思わなんだ。同じ駅近でもプラウドタワー安堂寺は人気しない。私の分析ではアップルは旧東区で小中学校至近、プラウドは旧南区で小中学校から遠いのでなんでも駅近ならいいという問題でもないみたい。

[887: マンション検討中さん]

アップルタワーの話、どうでもいい。

[888: 匿名さん]

つまりアップル所有で、ザタワーを購入した方の自己承認欲求ですね
あまり興奮し過ぎると特定されますよ。
気をつけましょう

[889: 匿名さん]

>>886 匿名さん
公立小中学校に通うお子さんのいるファミリー世帯なら、駅近は通勤するお父さんお母さんにはメリットですが、もし小中学校から遠過ぎるとダメ。
他にスーパーなどの要素も大事ですよね。
色々と優先順位があり、それらがうまくバランスする物件が人気化するんでしょうね。
ちなみにうちは、私の通勤利便性よりも小学生の子供の通学を優先に考えて、ここ選びました。

[890: マンション掲示板さん]

>>888 匿名さん
なるほど。納得しました。
ここでいまさら、もう買えないザ・タワーと比較する意味がわからないなと思っていたところでした。

[891: 匿名さん]

アップルタワーはあくまで投資向けで実需にはちょっと・・・。駅から近い立地は良いのですがマンションから中央大通りに出ると観光客はたくさんいるわホテルの喫煙所があるのでたばこ臭いわ騒音・粉じんはキツイし夜はデリヘルの待機の車が並んでるときもあります。
お子さんがいらっしゃる家庭で実需として考えるなら雲泥の差ですよ。ちなみ住んでました。

[892: マンション検討中さん]

近所の中央なにわ幼稚園は評判良いですか？

[893: 匿名さん]

>>892 マンション検討中さん
中央なにわは兄弟枠だけでいっぱいでパドマより難しいです。

[894: マンション検討中さん]

>>892 マンション検討中さん
評判も面倒見もいいのですが、仰られている通り入園が狭き門になっています。

[895: 匿名さん]

>>891 匿名さん

デリヘルはアパホテルのお客さんが利用しているのかな？ビジネスホテルが近いとそういうリスクもあるんですね。

[896: 匿名さん]

S-RかS-Vどちらにしようかと考えています。価格の違いご存知の方いらっしゃいませんか？

[897: マンション検討中さん]

上町一丁目のグランメ情報です。
令和5年1月の竣工予定なので、レジデンスの約2年後です。
36階建てなので、規模はレジデンス同等ぐらいでしょうか。
駅やスーパーまでのアクセスはちょっと不便でしょうが、周辺環境は良いですね。
ただ価格は、、ここよりも坪単価で1?2割は高くなりそうですね。。

[898: 匿名さん]

ここって女学院の前かな？
五年先とは

[899: 名無しさん]

>>897 マンション検討中さん

この5年の間にスーパーができれば、断然環境は上町がいいんですが、、今は不便ですね。

[900: 匿名]

そうです寺山公園の西。右上の敷地にめり込んでるのは移転した交番ですね。

[901: 匿名]

>>899 名無しさん
いやキューズモールのライフめっちゃ近いですやん

[902: 匿名さん]

女学院前ということは最寄りは玉造か。

[903: 匿名さん]

>>901 匿名さん

ザタワーと比べてじゃないの？

[904: 匿名さん]

ここの斜め45度はダメだよ。斜め45度がホントにいいなら他のグラメも全部傾けてる、実験的に傾けられたここは高層階の夏場蒸し暑い部屋数が増えてるだけになる。

[905: 名無しさん]

>>904 匿名さん

斜めになってると窓から見える景色も違和感ありそう。。

[906: 匿名さん]

>>905 名無しさん

よくあるタワマンの斜めになってるコーナーサッシから景色見たことないの？

[907: マンション検討中さん]

>>904 匿名さん

>>904 匿名さん
日本人は固定観念好きですね。海外なら、色んな向きに建てられてますが、誰もそんなこと議論にすらしないし。

斜め45度のデメリット: 南向きが多くなるので夏場暑い、歪な間取りの部屋が生じる、等
斜め45度のメリット: 反面冬場暖かい、真北向きの部屋がなくどの部屋も日光があたる、他とは違う目立つフォルム、等

好き好きじゃないですかね。

[908: マンション検討中さん]

>>898 匿名さん
5年先はさすがに待つのは厳しいですね。。

[909: マンション好きさん]

>>896 匿名さん
消費税8%の時の価格(2月時点)ですが、14階で
S-Rが6500、S-Vが6340でしたね。まだ残ってるかは知りませんが

[910: 匿名さん]

五年後というか、四年後ですかねえ、それからS-Vの方が広いのに安いんですね。

[911: 匿名さん]

>>907マンション検討中さん この辺の城下町は碁盤目状で、それに対して斜め45度は気持ち悪い。海外は道がいがんでたり、耐震基準も緩いでしょ。内久宝寺筋は真っすぐなんです。それから、最近は冬場もそんなに寒くないけど、夏暑すぎる昨今、6月の今でもクーラー必須の時代ですよ。おっしゃってることが北陸の方なら全部正しいと思いますが、大阪城下町にこのマンションは建つんです。

[912: 匿名さん]

>>911 匿名さん

碁盤目の城下町って、ヨーロッパのような理路整然とした街並みならともかく、雑多な建物が建ち並んでいるだけの街並みなのに？

[913: 匿名さん]

>>909 S-Vは8階から12階しか設定がないので、誤情報では？

[914: マンション好きさん]

>>910 匿名さん
方角でしょうね

[915: マンション好きさん]

>>913 匿名さん
手持ちの価格表では、8階から19階まで設定ありますよ

[916: 名無しさん]

>>907 マンション検討中さん

好き好きですね。
ただ、なぜこの物件だけが斜め45度案を採用したのか気にはなります。

[917: 匿名さん]

>>915 マンション好きさん
ホームページからそう思い込んでした。

[918: マンション検討中]

>>912 匿名さん
そうなんですよね。周囲の建物に統一感のある街並みなら、確かに悪い方に目立ちます。
ただ、あの街並みで、失礼ですが周りにボロい建屋もある中では逆に斬新で良いと思うんですけどね。
まあ、実際にどう映るのかは、完成してみないとわからないですけどね。

京都駅ビルにしても、デザイン段階では酷評されてましたが、いざ完成して時が経つと、かなり評価されてる。
人の価値観なんてそんなもんですよ。こうじゃなきゃダメ、という思い込みが、人の行動に制限をかけてる

[919: マンション好きさん]

>>917 匿名さん
あ、ほんとですね。
てことは、13階以上は残ってないんですかね？

[920: マンション検討中さん]

>>917 匿名さん
S-Vだけ、階数書いてるんですね。初めて知りました。
他の間取りは書いてない。。

[921: 評判気になるさん]

住友不動産のマンションですよ。

[922: 名無しさん]

斜めにしたことと部屋の間取りが変なのは関係ないかなと思います。二階にライブラリが残念で3階の部屋を買ったらタワマンに住みながら眺望も楽しめないという、管理費高いだけのマンションになると思うんです。

[923: 匿名さん]

>>922 名無しさん

まあ、そう思う人はここを選ばないのでしょうね。

[924: 名無しさん]

>>922 名無しさん

タワマンなら管理費はどこも高いでしょう。

[925: 匿名]

>>924 名無しさん

922さんは眺望重視派のようです。高層に共用スペースがないのに高い管理費払いたくない派です。

[926: マンション検討中さん]

>>922 名無しさん
眺望欲しければ上の階選べばいいだけ

[927: 匿名さん]

>>926　眺望要らないけどタワーに住みたいという人が多いのですね。それは見栄ですか？

[928: 名無しさん]

>>927 匿名さん

タワーに住みたいと特に思いませんが、エリア限定して探しているとタワーという選択肢が多くなっちゃうだけです。

[929: マンション検討中さん]

>>927 匿名さん
わかんないです。どうせタワー選ぶなら、眺望も重視すればいいと思うんですが。

[930: 匿名さん]

私は分かりますねえ。新築はこの地域ではレジデンスタワーとプレザンスロジェの２つくらいだから、プレサンスロジェは消えたとしたら、レジデンスタワーになりますよね。更に１％引きだし、不動産屋にアホみたいな手数料も払う必要ないので中古で5000万円以上出費するなら、新築となりますわな。高層階を望むか否かは個人の価値観によるでしょう。

[931: マンション検討中さん]

>>930 匿名さん
1%引きて？なに？

[932: 匿名さん]

医師会の組合割引きです。

[933: マンション検討中さん]

>>932 匿名さん
あ、そういうことですね。
積水が全体に1%値引きしたんかと思いました

[934: マンション検討中さん]

S-Mタイプがサイトから消えてますが、完売したのでしょうか？

[935: 匿名さん]

10年後にこのマンションの管理費修繕積立金は想定でどれくらいになるのでしょう？
倍はないですよね？

[936: 匿名さん]

イランとアメリカの関係が悪化してG20後に戦争にでもなれば消費税上がらないと思うのですが。ないよね？

[937: 匿名さん]

>>935 匿名さん
修繕積立金は10年後から上がりますが部屋のタイプで金額は変わります。購入したら重要事項説明書に記載されてます。

[938: 匿名さん]

>>937 匿名さん

タイプというか平米いくらとかではないの？

[939: 匿名さん]

長期修繕計画書に関する説明書によると30年後までの金額が部屋のタイプ別に記載されてます。平米数の小さいものから並んでます。

[940: 匿名さん]

長期修繕計画は重要事項として説明されるけど、早いタイミングで確認したほうがいい。

[941: マンション検討中さん]

契約前でも確認すれば教えてくれますよ

[942: マンション検討中さん]

>>934 マンション検討中さん
わかりません。積水に確認されてみてはどうでしょうか？
人気のある間取りは、完売してきてるようですよ

[943: 匿名さん]

ザ・タワー完売した今はこの辺で新築マンションとなると、このマンションになるでしょうかねえ。ボーゲン跡地とか高そうだし、中層階の広めの間取りを買っておけば間違いないようにも思います。

[944: マンション検討中さん]

>>943 匿名さん
そう思います。
住み替えもできますので、今後も続くであろう高騰相場では、早いうちに転売しやすそうな間取り・金額の部屋を買っておいたほうがリスクヘッジになるでしょうね。
その意味では、小学校がほぼ目の前の立地で、ファミリー世帯からの関心が高いので、広めの間取りでそこそこの価格、かつタワマンなので眺望も考慮した中層階がいいでしょう。共有施設でスカイラウンジがないので、部屋自体である程度の眺望が必要でしょう。でないと、タワマンであるメリットが少ないですし。

[945: 名無しさん]

>>943 匿名さん

少し値段が高くても立地がいいボーケン跡にするかここにするかで迷っています。。

[946: 匿名さん]

>>945 名無しさん
ボーゲンがまだいくらかわからないですもんね。

[947: マンション検討中さん]

なんかいい感じのマンションに思えてきました。残念な間取りを避ければ良い物件かも。

[948: マンション検討中さん]

買うかやめとくかいまだ悩んでますが、管理費高いのが最終ネックです。

[949: 匿名さん]

ザ・タワーでも管理費で見送ってしまった。同感です。

[950: マンション検討中さん]

>>949 匿名さん
タワマンならどこでも管理費高いですよ。
寧ろ、管理人材や資材コストが上がると、これからの物件は押し並べて管理費も高騰化するはず。。

[951: 匿名さん]

出来上がれば買っておけば良かったと思うのは間違いないです。
根拠は今から出てくる物件がやはりもっと高いからです。
ボーケン跡地は駅から遠いのと価格が高いので見送り物件です。
ボーケン跡地は信号待ちを考えると駅まで10分かかってしまい、
実際上町筋より向こう側に行くと賃貸も付きにくくマンションの中古も売れにくいです。
つまり戸建エリアに無理やりタワーを建てても実際に住むとやはり無理となって人気ないです。
便利なアップルが立地の優位性でなんとか売れてるのも当然の成り行きです。
徒歩5分以内が原則です。
したがってレジデンスは間取りを間違わずにあとは坪単価300以下で購入すべきです。

[952: 匿名さん]

ザ・タワーの掲示板を見てたら、後悔して手放したいという人を散見するのですが、そちらを購入した方が賢いでしょうか？

[953: マンション検討中さん]

>>952 匿名さん
それもありじゃないですか？
間違いなく、買値から2割は乗せてくると思いますが。あと仲介手数料の数パーセント。
ここより高い買い物になりそうですよ。

[954: 匿名さん]

また、アップル所有でザタワー買った人が息巻いてるのか

[955: 匿名さん]

>>952 匿名さん

はっきり言って１割アップは現状でもザタワーのが価値あります、２割アップ以上は部屋によって判断が必要です積水は価格設定がかなりデタラメでしたから、
ただ気に入った部屋が出たら坪３２０以下なら買ってもいいとおもいます

[956: 匿名さん]

ザタワーで驚いたのは26階と27階でタイプが同じ部屋で料金まで同じことだった。だれもが迷わず上を選ぶだろう。3タイプは同料金で他のタイプは価格が1階分高かったあれは間違いではないだろうかと今でも思う。

[957: 匿名]

>>956 匿名さん
ベランダが違う。

[958: 名無しさん]

>>955 匿名さん

1、2割アップでザ・タワー買うなら、ボーケン跡の方がよくないですか？

[959: デベにお勤めさん]

ボーケンは駅から実質10分の時点でプロは普通外します。
ただよっぽどのグレードで価格が安いなら考えてもいいのでは？　でも考えにくいでしょうね。
ザタワーも転売価格が坪320を超えると他の新築と比較して考えるべきですね。
つまりザタワーの上層階は転売利益は厳しいと思います。
狙うなら80?以上の転売価格8000万以下で間取りのいい角部屋がお勧めです。

[960: デベにお勤めさん]

つまり20階以下で角部屋85ｍｍ前後の7980万以下の物件が出たら検討すべきです。
中部屋は案内されてもテンション下がって購入につながりにくいです。次に売る場合も同じです角部屋でなおかつ大阪城ビューだとテンション上がって転売しやすいです。

[961: 匿名さん]

ザ・タワーのスレでやってほしいですね1年以上前に20階以下の角部屋なんて無くなってましたよ。レジデンスしか今は無いんだから、レジデンスの中で良い間取りとか書き合いしましょう。私は8階がフロアの作りの変わり目で興味があります。

[962: デベにお勤めさん]

この方は日本語理解できる方でしょうか？
一定の語学力を持ってからスレに参加しましょうね。

[963: マンション検討中さん]

>>962 デベにお勤めさん
そういう発言もやめましょう
前のやり取り見られてなく、勘違いしてるだけかも

[964: マンション検討中さん]

本当に...
ここはレジデンスの掲示板なのに、
他のマンションがよく出ますね。
レジデンスの事をお話されませんか？

[965: 匿名さん]

確かにレジデンスのスレですが、本当に興味わかない物件ですね。
でも頑張って売れてほしいです。

[966: 匿名さん]

ザ・タワーの未使用再販売、気持ちとして買う気しないですね。完売前から再販目的のサイトが存在してましたね。その点で言うとレジデンスの再販はあまり言われてません。ボーゲン跡地を言う人も居ますが、このマンションでも令和3年の入居になるわけで、それよりも遅くなるボーゲン跡地とか先の長い話のように思います。今できるベストの選択となるとこのマンションの５角形の部屋のない間取りを選ぶことではないでしょうか。

[967: 匿名さん]

>>966 匿名さん
レジデンスを再販を考えて買う人はいないし、現実難しいでしょう、真剣に長期で住むしかないでしょう、住みたい物件にこだわって買うべきです。

[968: 匿名さん]

つまりデベにお勤めさんは、ザタワーの中層角部屋を購入して、転売予備軍ってことですよ。
その前提で読むと辻褄合います。
このスレを最初から読み返してみると分かります。
彼は「名前」を変更しつつここに粘着してますから

[969: マンション検討中さん]

>>966 匿名さん
ザタワーの再販は、完売して買えなかった人達から、未だに欲しい欲しいというコメントが多く、最近向こうとこちらのスレで出てきた気がします。
レジデンスはどうかわかりませんが、少なからずいるんじゃないでしょうか？ ここもこの先完売となると、そういうコメントも出てくるかもしれません。

[970: 匿名さん]

>>968 匿名さん

ちょっと違うかな。

[971: 匿名さん]

デベにお勤め とかわざわざ名前を入力してここに書き込んでるのですね。そこまでこの掲示板に拘ってないのでこの人の過去ログまで見る気もしないです。いずれにしても、まだまだ売れ残ってるものの一様の第三期分譲が7月にありますから、80平米越えで5千万円台が残ってるのか淀屋橋に見に行こうかなと思っています。

[972: マンション検討中さん]

>>969 マンション検討中さん
流石に完売はないです。南南西とかの五角形の部屋に7000万も出したくない。そんな人居るかなあと思いますし、小さな部屋も多過ぎで残ると思います。

[973: 匿名さん]

>>972 マンション検討中さん

ちょっと違うかな。

[974: マンション掲示板さん]

私は逆に最上階の部屋が残ると考えます。1億6千万以上あんな間取りに誰も出さないよ。

[975: マンション検討中さん]

>>972 マンション検討中さん
まあどうなるか見てみましょう。S-Sも契約してる方いるし、好き好きでしょ。

[976: マンション検討中さん]

>>974 マンション掲示板さん
最上階は完売してますよ。
34階35階のTrタイプがまだ残ってますね

[977: 匿名さん]

>>974 マンション掲示板さん

最上階は完売してなかったっけ？

[978: 匿名さん]

Tr-Gこれは買わんでしょ。1LDKが28戸2LDKが64戸、この辺の小さいけど割高な物件買うなら優良中古買いますね。人それぞれなので何とも言えませんが、完売するかなぁ？

[979: 匿名さん]

>>978 匿名さん
しませんよ　残念ですが

[980: マンション検討中さん]

>>979 匿名さん
必死やね、なぜか

[981: 匿名さん]

>>980 マンション検討中さん
どうせどこもよう買わんのやろ

[982: マンション検討中さん]

>>981 匿名さん
アクション起こさずに、批判ばっかするのはラクですからね。何も残らんけど

[983: 匿名さん]

買わんかったんなら金は残る。確かに現金として持ってても仕方がないので不動産に一回お札を変えておくというのもありかと思う、まだ大阪に関しては上値余地がある。選挙後までは日経平均も2万以上だろうし、これだけ久宝寺筋沿いにタワマンできまくったら、泉北ニュータウンのような老人の街に数十年後ならないと思う。また大阪公立大学が森ノ宮に来てくれたら、Q'sモール森ノ宮店も阿倍野なみに使えるものになると希望する。

[984: 匿名さん]

>>983 匿名さん

Q'sモール森ノ宮店は今は使えない感じなんですか？

[985: マンション検討中さん]

>>983 匿名さん
金で待ってても、ほとんど増えませんしね。高い確率で上昇が見込める不動産に変えておくのがいいと思います。