グランドメゾン上町台レジデンスタワー

[マンション検討中さん]

グランドメゾン上町台レジデンスタワーってどうでしょうか。
森と水のタワーとのことですが、共用部分やプランなど、どうなるのか情報交換したいです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/tower287/

所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町4丁目62番、65番4、大阪市中央区和泉町2丁目39番2、43番6（地番）
交通：Osaka Metro谷町線「谷町四丁目」駅8号出入口まで徒歩5分
　　　Osaka Metro長堀鶴見緑地線「松屋町」駅5号出入口まで徒歩6分
　　　Osaka Metro堺筋線「堺筋本町」駅3号出入口まで徒歩10分
間取：1LDK ～ 3LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：49.26平米～143.67平米
売主：積水ハウス株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：積和管理関西株式会社
総戸数：287戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上36階地下2階建

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[801: 匿名さん]

>>799 匿名さん

柱の部分も面積に含まれてるからだと思います。

[802: 匿名]

メーターモジュールはトイレや廊下が若干大きくなるという影響もありますが、廊下や扉の幅が一回り大きくなることで相対的に部屋が小さく見えるということにもなりますね。

[803: 匿名]

柱の部分も面積に含まれているというのは少し意地悪な意見かと思います。確かに五角形の間取りなため、通常4本の柱のめり込みが5本のめり込みになってはいますが、完全インポールではなく廊下やバルコニー側に逃がしたりして占有面積スペースを大きく損なっているのは一番右の柱だけです。
またザ・タワーの間取りを見た時もそう感じたのですが、グランドメゾンは実際に暮らすことを考えて収納を多めに作っていると思います。玄関にはシューズクローク以外の物入れ、廊下にも物入れ、洗面にも物入れとリネン庫。洋室の戸棚とカウンター。
それらを全部無くして、ひどい時な小さな洋室のクローゼットまで無くして6畳の広い洋室です！とアピールするような物件もありますが、実際に住むことを考えるといやいやベビーカーとか扇風機みたいなオフシーズンの季節家電はどこに置くねんみたいな問題が発生して結局棚を自腹で買って設置したり尺モジュールの狭い廊下に畳んだベビーカーを置いて更に狭くなるみたいな状況が発生したりします。パッと見は扉がでかいこともあり占有面積の割に部屋が小さく見えるかもしれませんが、そうした不利を承知で実際に住む時の建具をあらかじめ作りつけてくれているわけで、良心的な間取りだと思いますよ。

[804: 匿名さん]

表示してる面積は壁芯だから、柱の部分は壁の中心の延長線の内側も含まれるよ。登記簿面積は内法だから、登記簿面積はどれくらいになるか確認すれば実際の部屋として使える面積を確認できる。

[805: マンション検討中さん]

プレサンスロジェ上町台は4LDKの80平米だから、私はどっちかと悩んだりしてます。アドバイスください。

[806: マンション検討中さん]

>>803 匿名さん

いやいや。リビングに面した四畳の洋室二つは悪質ですよ。。サンエルディーケーといいたいだけだね。

四畳では子供部屋にすることもできない狭さの上に、さらに柱とおまけのような収納があるからデッドスペースができてて実質三畳の物置だな。

収納がやたら小さいのはまともなのをつけたら２畳になってしまうからだろう。かといって収納がなさすぎてこの部屋に物を置くしかない。

貴重なバルコニーのとれるところを物置なんて無駄遣いもいいとこ。

洋室3を潰してWICにして、洋室4を広げるメニュープランがなければ、売り手都合の悪質な部屋。

[807: 匿名さん]

>>799 匿名さん

洋室?は4畳しかないのに、その半分が下り天井ってひどすぎる。。

[808: 匿名さん]

>>807 匿名さん

下り天井の高さ知ってる？

[809: 匿名さん]

>>807 匿名さん

洋室②も洋室①も部屋の半分が下り天井ですね、、

[810: 匿名さん]

>>808 匿名さん

2m10㎝です

[811: 匿名さん]

>>810 匿名さん

2m40cm

[812: 通りがかりさん]

>>811 匿名さん

洋室の天井高が2m50㎝
下り天井部は2m10㎝

[813: 匿名さん]

低っ！

[814: 匿名さん]

>>812 通りがかりさん

リビングの天井高さも同じ？

[815: 匿名さん]

>>814 匿名さん
リビングは2700で下り天井部は2100。
洋室①は、下がり天井高さは2カ所で違って、大きな窓側部が2300、他は2100のはず

[816: 評判気になるさん]

>>812 通りがかりさん

洋室の半分が2100だと、さすがに住み心地悪いかもしれませんね。リセールも難しくなりそうな気もします。

[817: 匿名さん]

リビング2.7ｍは2階だけです。他は2.5ｍが売りですが、下り天井だらけです。リセールに関しては、南大江小学校に子供が一通り通い終わって東中学校に進学してからの時代次第ですね。

[818: 匿名さん]

>>816 評判気になるさん
半分に渡る下がり天井は2300ですね

[819: 匿名]

>>818 匿名さん

下り天井とはいえ、割と高いんですね。

[820: 匿名さん]

>>819 匿名さん
洋室①の天井高さが2500に対し、半分に渡る下がり天井は2300。200mmの下がり幅ですね。もう１つの下がり天井は2100です。

洋室②も同じ感じです。

[821: 匿名さん]

いずれにしても4畳という部屋は子供部屋にもなりません。5畳以上でないと結局納屋になり、畳4畳の部屋で勉強させてベッドで寝かすなら、今流行のリビング勉強させるしかないですね。5角形の部屋もどう使うか悩むところです。他のS-Sとかになると6000万以上になるんですか？

[822: 匿名さん]

>>821 匿名さん
S-Sだと6000万は超えますね。
3LDKに拘らなければ、間取りプランで2LDK化することも可能かもしれません。

[823: 匿名さん]

>>817 匿名さん
いえ、2階は2900、他は2700です

[824: 匿名さん]

>>823 匿名さん

高っ！

[825: 匿名さん]

にわかに天井高2.7mというのは信じられないのですが、正しい情報でしょうか？このマンション、興味はあるんですが4駅アクセスというかどの駅からも遠いのが購入の決め手になりません。このマンションのから堺筋本町駅なんて徒歩圏内という感じしないのです。まあ大阪メトロ使うなら、松屋町駅ならホンダの横の坂を登って行くかなあという感じです。上町台地の端っこって感じですべて坂を登って行かないといけないイメージなんです。それから思っていたよりも北側に建物が出来ているので植栽部の面積は想像していたほどではないんだなと今日、娘の南大江小学校の日曜参観の帰りに見て思いました。

[826: 匿名さん]

>>825 匿名さん

お子さんも坂登って通学してんの？

[827: 匿名さん]

>>826 匿名さん
何でそう思うの？

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[828: 匿名さん]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[829: 匿名さん]

>>825 匿名さん
間取り図に書いてるので、正しい情報でしょう。

[830: マンション検討中さん]

>>826 匿名さん
南大江小までは坂登ったりしないでしょ。城星小なら坂確かに結構登るね。

[831: 匿名さん]

>>830 マンション検討中さん
通学とは登下校を指すので、あながち間違いではないですね 笑
登ると降る、降ると登るので

[832: 匿名さん]

ここから城星学園までは登って降りて登って降りる感じに登下校ともになります。いずれにしても不便な立地で、閑静なという表現ともまた別ですな。

[833: 匿名さん]

この週末に5900万円台が２戸売れてるぅ。5角形の部屋のやつかなあ？

[834: 匿名さん]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[835: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[836: 匿名さん]

>>832 匿名さん
城星に拘るならね

[837: 匿名さん]

>>832 匿名さん

坂の下りきったところにマンションがあるから、城星小に拘りないので、他のところへは行きやすくて便利いいですよ

[838: マンション検討中さん]

こちらの物件は、かなり杭が深いらしいですね。
上町台地ですが、地盤悪いのでしょうか？

[839: 匿名さん]

坂下りきったところにあるからといってどうして、他のところに行きやすいのでしょうか？？以前、この辺に住んでましたが過去ログにある通りタクシーは呼ばないとひろえないし、駅までも５分以上歩きます。空堀に行くにも坂登って下る（例：空堀ライフ）、イズミヤ・ドンキも同じくです。南大江小学校へは近いので子育て世代には魅力でしょうが、他はずばり不便です。現在、中央区のタワマン、上町台地のタワマン人気しておりますが、ここは上町台地の洪積層にかかるかかからないかくらいですし、堺筋本町や北浜のタワマンといった同じ東中学校校区とも一線を画しています。竣工までまだ日にちありますが、管理費が高いのがとても気になって契約に至りません。うちは城星学園ではなく、二人とも関西大学第一中学校に通っているので、もうちょっと駅まで近い物件出ないかなあと思ってますが、アップルタワー大阪谷町も値上がりしすぎなのと大規模修繕していないのが気になって購入にまで至りません。現在住んでる板マンも手狭で引っ越したいのですがなかなか良い物件と出会えないです。ザ・タワー買っておけばよかったと後悔してるだけに同系列のこのマンションにはとても興味があります。

[840: 匿名さん]

S-Rタイプなんていい感じなんですが、このマンションの中・低層階から北側の眺めは阪神高速道路だし、共有スペースが二階なので、タワーに住んでるメリットが享受できない。まあ、南側も何もこれといったものないんですがね。

[841: 匿名さん]

>>839 匿名さん

関一への通学ならMJR堺筋本町が便利かと思いますが、堺筋線の駅直結ですし。

[842: マンション検討中さん]

コムシスの跡地にタワマンできそうですね

[843: マンション検討中さん]

>>842 マンション検討中さん
老舗薬局が立退かないのが残念。

[844: 匿名さん]

関大行くならMJR堺筋本町がいいと思うけど、船場中学校は東中学校に統廃合されて無くなってしまったので、堺筋本町に親しみがない。高速横で賃貸物件も入れたら400世帯超える大型マンション。このマンション欲しいのは南大江小⇒東中⇒清水谷高校という生い立ちだったので、自分の子供にも中学までは同じ母校に進学してほしいという思いが強いですね。

[845: 匿名さん]

MJR堺筋本町って帝人の跡地でしょ、あんな高速横がどういいのかわかりません。GMザタワー・GMレジデンス・MJR堺筋本町の3つを比べると資産価値といてはどのような順番に並ぶのですか？

[846: 匿名さん]

>>845 匿名さん

私もなぜここがいいのかわかりません。。

[847: 匿名さん]

庭園部が思ってたよりも貧弱で残念です。グランドメゾンシリーズは数名住んでる友人がいるので前向きに購入を検討していたのですが、もう少し松屋町筋側に建物ができて水景なども立派だろうなあと思っていたのですが、建築現場を見ると申し訳程度の庭園という感じで期待外れです。トイレや廊下を広くとっているのは気に入ってますし、天井高2.7mもいいと思ってただけに残念です。2021年までまだ考えれますし、中古もありかなと思えてきました。

[848: 匿名さん]

この物件は、小学校のお子さんがいるファミリー世帯が多いのでしょうか？
小学校に近いということが購入する上での大きなポイントですか？

[849: 匿名さん]

>>848 匿名さん
それぞれだと思いますが、うちは重視しましたよ

[850: 匿名さん]

>>847 匿名さん
そうですか？私は逆に、けっこう広いなというイメージ持ちましたが、元々の期待値の違いですかね。

[851: 匿名さん]

ローンはどこの銀行で組むのが一番得ですか？10年後に一括返済します。現金一括払い可能です。詳しい方教えてください。

[852: 匿名さん]

私がもしも宝くじで2億当たったような泡銭でも1億6761万円だしてこんな間取りの部屋には使わないなぁ。こんなの売れるんかい？

[853: マンション検討中さん]

>>852 匿名さん

変形間取りは苦手です。。
落ち着かないですね。

[854: 匿名]

谷五のコムシスは解体工事の表示が出ていまして、注文主が住友不動産なのでスミフで間違いなさそうです。

[855: 匿名さん]

>>852 匿名さん

この間取りは下り天井が少ないんですね。

[856: マンション検討中さん]

>>854 匿名さん

コムシス跡とどちらが立地いいでしょうか？

[857: 匿名さん]

文句なくコムシス跡地。

[858: 匿名さん]

>>856 マンション検討中さん
大差ないでしょ

[859: マンション検討中さん]

ここを検討している方がコムシス跡の方に流れそうですね、、

[860: 匿名]

やはり堺筋線よりも谷町線で谷町四丁目・六丁目の方がアクセスもいいし利便施設も多いので、どちらにも4分で行ける谷町五丁目の方が有利ですね。

[861: 匿名さん]

谷町筋沿いは騒音、排ガス、鳩に関して、一本筋入ってるに越したことはないですが、レジデンスは谷町筋から離れすぎなんですよね。谷五の交差点といったら内久宝寺筋と谷町筋の交差点でこの辺の人たちにとっては誰もが知ってる場所ですね。お向かいの結納屋にはタワーは建ちませんよ。

[862: 匿名さん]

>>843 マンション検討中さん

それホント？
確かに薬局はそのままだと残念。

[863: 匿名さん]

薬局といえ結納屋といえ、かき氷やといえ住友不動産がどれだけ立退料払うかで家主も考え変わるだろうから断定はできませんが、地域住民として知ってる範囲で言うと立ち退かない。

[864: 匿名さん]

>>863 匿名さん

住友もうちょっと頑張ってほしいです。

[865: 匿名さん]

>>861 匿名さん
コムシスのみならず、谷町筋に面した土地も一体でフェンス囲ってますからね。谷町筋に面してるのが、メリットでもありデメリットでもあり。

[866: 匿名さん]

>>859 マンション検討中さん
価格にもよりますね。ここよりは、坪単価で1割増は固いでしょうね。

[867: 匿名さん]

レジデンスタワーは当初の予定価格よりもだいぶ下げてました。消費税が10％になるので上物が4000万の物件なら80万は当然高くなってますし、場所がいいですよね。消費税が10％ということは広告宣伝費などなども値上がってくるので分譲価格に上乗せされるでしょう。

[868: 匿名さん]

このマンションの売れ行きはどうですか？満遍なく売れてない感じなんですが、こんなものでしょうか？

[869: 名無しさん]

当初の予定より値段が下がったのなら売れそうですね。

[870: 匿名さん]

この物件はまだ完成まで1年以上あります。　じっくり販売していくでしょうね。
東京の中野区のグラメさんも完成してしばらくたちますが、大幅な価格改定は
ないようです。

[871: 購入検討中さん]

GMザ・タワーが第二期終了時点で8割以上は売れてたと思います。最後の数戸こそ売り切るのに苦労してましたが勢いが全然違う。どうしても同じ積水ハウスで近くなんで比較しちゃいますよね。

[872: 匿名さん]

>>871 購入検討中さん

第1期の２次で8割は売れていましたよ。
1期でもかなりの住戸が抽選になっていました。最高倍率は7倍でした。

[873: 匿名さん]

1期だから抽選になるんですよ。まあもう完売しちゃったので、レジデンスで妥協するのが現時点での一番の選択だと思います。ボーゲン跡地やコムシス跡とか調達資材も全部消費税10％ものなので高いに決まってる。

[874: 匿名さん]

ここも一期は抽選住戸多かったのですか？

[875: 匿名さん]

共有部があり天井高2.9mの2階はあったようですが、他は知りません。タワーの低層階を購入する人の心境が分からないのですが、14階から28階に引っ越した時は全然眺めが違うので感動したことを覚えています。今はなれましたがね。お金さえあり余ればやっぱり高層階に住みたいですよね。ザタワーの上二階8戸は抽選になったようですが、ここは今でも売ってますよね。

[876: 匿名さん]

ザタワーのマウンティング投稿がえぐいな。

[877: 匿名さん]

この地域のタワマンへの需要はザタワーが吸収したから、こちらは出涸らしみたいなものですよ。ザタワー買えた人は嬉しくって仕方ないんでしょう。

[878: eマンションさん]

>>877 匿名さん

ここが先に販売してたら、今頃ザタワー方は販売苦戦してたんでしょうね。たまたま先に売り出されただけのこと。

[879: 匿名さん]

>>877 匿名さん
単純に気になってるんでしょ。でないと、わざわざここの板来る必要ないのに。
それか、相当の性悪でしょうね。
ザタワーとの比較とかもはや意味なく、ここの検討者は誰も望んでませんが。

[880: 匿名さん]

ザタワーの購入者ではありませんが、レジデンスが先でもザタワー買ってますねえ。谷町六丁目から遠いですよ。ザタワーなら7番出口のエレベーターまで徒歩5分ですが、このマンションから谷六には徒歩5分は無理です。ちなみに私はアップルタワー大阪谷町の住人で良い物件があれば乗り換えようと思ってこの辺のタワマンの掲示板は全部見ています。

[881: 匿名さん]

>>880 匿名さん

アップルタワー大阪谷町か。大規模修繕大変そうですね。

[882: 匿名]

そうディスられますが、アップルは今から買おうとは思えないけどボロくなろうが駅直結だし仕入れ値が安いので賃貸に回してもイケるだろうから高みの見物感ありますね。コムシスもスミフだし選り取りみどりですよ。
コムシス跡は最悪薬局とかき氷屋はそのままでも創価学会から薬局までの線上から東はアップルタワー よろしく谷町筋に面したホテルかオフィスビルにしてしまって騒音問題を緩和しつつ、残りの土地でタワマン建てればいいんじゃないでしょうかね。

[883: 匿名さん]

ザタワーで話題になってまささたが、AI予想ではアップルタワーは2025年の価格は今の7割以下みたいですね。

[884: 匿名]

>>883 匿名さん
それでも購入価格と築年数を考えたら十分すぎるほどのリターンなんじゃないですかねえ。

[885: 匿名さん]

どんなクソマンションでもそこそこのリターン得られた時期やからね。
でも買い換えするとなると、次の物件の買値も高いからねえ。
なかなか難しいものですな。

[886: 匿名さん]

アップルタワー大阪谷町に関するAIの予想ですが、築20年で6割以上の価格といっても新築時の分譲価格ではなく、バカ高くなった今の中古価格からだからそんなに暴落してるわけではない。だいたいアップルタワー大阪谷町は竣工後も売れ残ってたのにこんなに人気するなんて誰も思わなんだ。同じ駅近でもプラウドタワー安堂寺は人気しない。私の分析ではアップルは旧東区で小中学校至近、プラウドは旧南区で小中学校から遠いのでなんでも駅近ならいいという問題でもないみたい。

[887: マンション検討中さん]

アップルタワーの話、どうでもいい。

[888: 匿名さん]

つまりアップル所有で、ザタワーを購入した方の自己承認欲求ですね
あまり興奮し過ぎると特定されますよ。
気をつけましょう

[889: 匿名さん]

>>886 匿名さん
公立小中学校に通うお子さんのいるファミリー世帯なら、駅近は通勤するお父さんお母さんにはメリットですが、もし小中学校から遠過ぎるとダメ。
他にスーパーなどの要素も大事ですよね。
色々と優先順位があり、それらがうまくバランスする物件が人気化するんでしょうね。
ちなみにうちは、私の通勤利便性よりも小学生の子供の通学を優先に考えて、ここ選びました。

[890: マンション掲示板さん]

>>888 匿名さん
なるほど。納得しました。
ここでいまさら、もう買えないザ・タワーと比較する意味がわからないなと思っていたところでした。

[891: 匿名さん]

アップルタワーはあくまで投資向けで実需にはちょっと・・・。駅から近い立地は良いのですがマンションから中央大通りに出ると観光客はたくさんいるわホテルの喫煙所があるのでたばこ臭いわ騒音・粉じんはキツイし夜はデリヘルの待機の車が並んでるときもあります。
お子さんがいらっしゃる家庭で実需として考えるなら雲泥の差ですよ。ちなみ住んでました。

[892: マンション検討中さん]

近所の中央なにわ幼稚園は評判良いですか？

[893: 匿名さん]

>>892 マンション検討中さん
中央なにわは兄弟枠だけでいっぱいでパドマより難しいです。

[894: マンション検討中さん]

>>892 マンション検討中さん
評判も面倒見もいいのですが、仰られている通り入園が狭き門になっています。

[895: 匿名さん]

>>891 匿名さん

デリヘルはアパホテルのお客さんが利用しているのかな？ビジネスホテルが近いとそういうリスクもあるんですね。

[896: 匿名さん]

S-RかS-Vどちらにしようかと考えています。価格の違いご存知の方いらっしゃいませんか？

[897: マンション検討中さん]

上町一丁目のグランメ情報です。
令和5年1月の竣工予定なので、レジデンスの約2年後です。
36階建てなので、規模はレジデンス同等ぐらいでしょうか。
駅やスーパーまでのアクセスはちょっと不便でしょうが、周辺環境は良いですね。
ただ価格は、、ここよりも坪単価で1?2割は高くなりそうですね。。

[898: 匿名さん]

ここって女学院の前かな？
五年先とは

[899: 名無しさん]

>>897 マンション検討中さん

この5年の間にスーパーができれば、断然環境は上町がいいんですが、、今は不便ですね。

[900: 匿名]

そうです寺山公園の西。右上の敷地にめり込んでるのは移転した交番ですね。