グランドメゾン上町台レジデンスタワー

[マンション検討中さん]

グランドメゾン上町台レジデンスタワーってどうでしょうか。
森と水のタワーとのことですが、共用部分やプランなど、どうなるのか情報交換したいです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/tower287/

所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町4丁目62番、65番4、大阪市中央区和泉町2丁目39番2、43番6（地番）
交通：Osaka Metro谷町線「谷町四丁目」駅8号出入口まで徒歩5分
　　　Osaka Metro長堀鶴見緑地線「松屋町」駅5号出入口まで徒歩6分
　　　Osaka Metro堺筋線「堺筋本町」駅3号出入口まで徒歩10分
間取：1LDK ～ 3LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：49.26平米～143.67平米
売主：積水ハウス株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：積和管理関西株式会社
総戸数：287戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上36階地下2階建

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1046: 匿名さん]

この辺は全国展開してるチェーン店が何もない場所です。コンビニくらいかと思います。駅からも遠い、ずばり不便です。記載にある通り南大江小学校に子供が通ってる間は安心して通わせれますね。うちの子は皆私学だからここは斬新すぎてパスしました。

[1047: 匿名さん]

>>1046 匿名さん

確かに。小学校近くはパチンコ屋禁止等の建築制限があるので子供がいる家庭には安心ですよね。

[1048: 匿名さん]

北浜や堺筋本町、内久宝寺に上町1丁目、新築タワマンは全部東中学校区に集中してます。現在は、中国人や韓国人、台湾人の金持ちの異文化苦情で苦しんでるそうですが、いずれパンクして堀江中学校のようになるでしょう。開平小と中大江小、南大江小に玉造小と金持ちエリアの小学校ばかりで教育委員会はこの問題をどうするのか見ものです。私は石町にあった丸坊主が校則の東中学校しか知らないので、船場中とくっついた現在の東中学校には何の愛着もないです。母校を失った感じですね。

[1049: 匿名さん]

>>1048 匿名さん

このエリアは小学校までは公立で中学校からは私学が多数派みたいよ。

[1050: マンション掲示板さん]

>>1048 匿名さん
堀江中学校はどうなりましたんかえ？

[1051: マンション検討中さん]

>>1048 匿名さん
異文化バンザイやけどな。日本人だけは多様性なさすぎてつまらん

[1052: 名無しさん]

>>1050 マンション掲示板さん
8階だての西高校に堀江中が移転、西高校は扇町高校と合併。花乃井中も間もなくパンクします。花乃井中は松島遊郭抱えているので西船場や明治の生徒とは離して、本田小が弾かれる説が有力。

[1053: 名無しさん]

>>1052 名無しさん

少子化だというのに都心はすごい人気なんですね

[1054: 匿名さん]

市内の人気地区は格段に人が増えました。
１０年前から住んでいますが休日は
人が少なくて過ごしやすかったのですが
格段に人が増えてると感じます。
災害が起こった時は避難所が溢れると
聞きました。大阪市はそうい所は無頓着です。
北摂の駅徒歩圏の戸建へ買替検討中です。

[1055: 匿名さん]

全部免震タワーだから大丈夫ですよ。

[1056: 通りがかりさん]

そうなんですよね、現在免震マンションに住んでいますが、昨年の大阪北部地震でも校区内の小学校はけっこう揺れていたのに同じエリアの免震マンションはどこもあまり揺れを感じなかったようです。(私は地震があったことに気付かなかったぐらいです)同じエリア内の免震マンションではないマンションや木造戸建てでは揺れを大きく感じて家の中で物が落ちたりしたそうです。
古い小学校で避難するより免震マンションにいてる方が安全なんじゃないかとマンション内のみなさんと話してました。

[1057: マンション検討中さん]

>>1054 匿名さん
マンションに住むと戸建がよく思える。戸建に住むとマンションが良く思える。
隣の芝は青く見える

[1058: 通りがかりさん]

そうかアップルやザタワー持ち上げスレは自分の部屋売りたくてレジデンス買われないよう必死ですね、特にアップルはスレに登場し過ぎ。もうわかったから、自分で判断するから！　築何年ですか？興味ありませんから。

[1059: 匿名さん]

>>1056 通りがかりさん

大阪北部地震のような直下型には免震は強いと思うのですが、南海トラフのような長周期型は免震でも安心できないようです。
https://gentosha-go.com/articles/-/13636

[1060: 匿名さん]

>1059

免震は縦揺れも弱点。直下型だと縦揺れ成分を多く含む。

あと、住友なんかは免震の徴収機の弱点を認めていて、以下の記載をしている。笑えるのはそれにもかかわらず家具の固定下地をつけていない。

>長周期地震動などの大きな揺れにより、家具や照明器具などが転倒、落下、移動する恐れがあると言われております。ご購入者様には、補強などの措置を講じていただくことを推奨いたします。

[1061: 匿名さん]

>>1059 匿名さん

長周期型地震の時は木造戸建や小学校に避難する方がまだ安心ですか？

[1062: 匿名さん]

去年の春、長周期に対する基準が施行されているからそれ移行に建築確認を受けた免震なら倒壊はしないはずなので、家具さえしっかり固定していれば免震でも安全。

フライングパイレーツ気分も楽しめるだろうし（笑）。

[1063: 匿名さん]

>>1061 匿名さん

木造家屋は問題外として小学校校舎の方が安全という可能性はあるかも。
長周期地震動は熊本地震以降に急いで対策されたくらいだから、まだまだこれから研究が必要な分野。バックデータも少ないし。
いずれにせよ安心の上にあぐらをかくのではなく、有事に備えておくことが大切かと思います。

[1064: マンション検討中さん]

>>1058 通りがかりさん
特にザタワー購入者の方々は、外観とエントランスに不安を抱えてるようなので、そこで勝るレジデンスになんとしてもコケて欲しいようです。
アップルとかいう古い物件は、新築マンションを探してマンコミュ見てる人にとって、興味すらありません。

[1065: 匿名さん]

>>1064 マンション検討中さん

あなたも他物件をコケにしている時点で同類だよ。

[1066: マンション検討中さん]

>>1065 匿名さん
評価に主観を入れてないので、コケにしてる覚えはありませんが。外観とエントランスは、ザタワーのスレで出てた声を拾っただけ。

[1067: 匿名さん]

中央区の人口が新築タワマン建設ラッシュの為に急増し避難所があぶれるという意見があったので、免震タワーだから避難の必要ないというやり取りからこの議論がはじまってる訳ですが、南海トラフまでいったら避難所もへったくれもないので、この辺でやめましょう。それから、新築か中古かという買い手の選択はあるわけで、アップルが登場してくるのは駅近のタワー中古代表として比較しても何も違和感はないです。ザタワーのエントランスは空調代金は安上がりという意見も出てましたね。逆にレジデンスタワーの管理費は植栽、水、豪華ガラス張りぶち抜きエントランスという豪華なつくりなので費用は掛かるかもしれません。

[1068: 評判気になるさん]

自画自賛するなら早く住民版作成したら？

[1069: 検討板ユーザーさん]

何の自画自賛かよく分かりませんが、ザ・タワーも建築中で住民ではないので違うかなあと思います。短文での内容の無い投稿がこのスレには多いように思うのですが、投稿するなら少しくらい有益な情報とともに併記お願いしたいです。抽選会が開かれるようですので、間取りによってはここも人気があるようですね。

[1070: 評判気になるさん]

営業大変だな。こんな遅くまで。。

[1071: 評判気になるさん]

屁理屈言わないでよい。売買契約書交わして手付１０パー払うと住民版だ。

[1072: 評判気になるさん]

有益な情報書きましょう。抽選には成りませんのでご心配なく。

[1073: 名無しさん]

>>1071 評判気になるさん
住民って住んでみての感想とか書くのが目的ではと素朴に感じる。締め切り前に抽選にならないは何様かなと思う。こんな告知初めて見ました。あとは連続投稿が醜い。

[1074: マンション検討中さん]

>>1069 検討板ユーザーさん
第3期分譲、元々は7月上旬販売開始予定だったのが、さりげなく9月上旬販売開始予定に変わってますね。
で、この第2期8次分譲登録申込とかいうのが出てきた。
第2期が当初計画より長くなってますが、これはどういうことなんでしょう？
むやみに期を増やしたくないのか、あるいは別の思惑があるのか。お詳しい方おられますか？

[1075: 匿名さん]

ずばり第三期分譲を延期しましたね。噂では安いという事だったので、分譲開始してすぐに行ったら高かったのでやめました。ザ・タワーレベルの金額にしてくれてたら本気で買う気だったのに。

[1076: 匿名さん]

いつからアップルが、駅近中古の代表になったんだよ。
初めて聞いたわ

[1077: 匿名さん]

>>1076 匿名さん

パソコンからの投稿かと思いますが、どのコメントに対する返答か分かるようにレス番号を入れた方がいいですよ。じゃないといきなり何言いだすんだと思われる

[1078: マンション検討中さん]

>>1075 匿名さん
この先、そんな安いの出ないですよ。もっと上がっていくから、ずっと高い高い言うことになりそうですよ。

[1079: 匿名さん]

このS－Sタイプでいくらするんですか？

[1080: マンション検討中さん]

>>1079 匿名さん
当然、階にもよって変わりますが。
手持ちの価格表では、8階で6350ですね。消費税8%の時の価格です。
もう半年ぐらい前にもらった価格表なので、8階が残ってるかどうかはわかりませんが。

[1081: マンション検討中さん]

ザ・タワーの19階Iタイプが6360万で80.66だから、それなりの差ですね。

[1082: 匿名さん]

>>1081 マンション検討中さん

ザタワーはタイプにもよりますが板マン並みの価格でしたね。

[1083: マンション検討中さん]

>>1081 マンション検討中さん
S-Sは80.56ですね。
ちなみにザタワーのIタイプは角部屋ですか？向きは？

[1084: 匿名]

>>1083 マンション検討中さん
南向き中住戸だったと思います。

[1085: マンション検討中さん]

>>1081 マンション検討中さん
単純に条件がほぼ同じで、1階あたりの価格差が50万ぐらいと仮定すると、坪単価で1割弱高いことになりますね。1年でこの価格差。
以前の投稿であった、ボーケンとか上町一丁目のグランメの価格はレジデンスより1-2割増しというのは、控えめな予想かもしれません。

[1086: マンション検討中さん]

>>1084 匿名さん
ありがとうございます。S-Sは洋室1がコーナー？ですが、条件ほぼ同じですね。
であれば、1085の私の投稿の仮説は間違いではなさそうですね

[1087: 検討板ユーザーさん]

ザ・タワーの南西角部屋なら85平米で6350万だから、この5平米分が高いのと間取りがレジデンスタワーは南南西と南南東角部屋？特殊でリセールしにくそうなので、恐ろしいですがボーケン跡にかけます。

[1088: 通りがかりさん]

>>1082 匿名さん

ザタワーもなんでこんなに高いとかさんざんスレで言われてましたよね。

[1089: 通りがかりさん]

>>1087 検討板ユーザーさん

2階3階で坪280位じゃないかな？

[1090: 名無しさん]

>>1089 通りがかりさん
レジデンスタワーは基準価格の二階だけ2.9mも天井高とってプレミア価格スタートだから価格設定がずるい、ザ・タワーの4330万74平米二階スタートというのが安すぎなんだよね。

[1091: 評判気になるさん]

>>1087 検討板ユーザーさん

高くてもリセールがいい方が結果的に安いということになりますからね。。

[1092: マンション検討中さん]

>>1091 評判気になるさん
リセール良いのかな？駅遠い、南大江小学校も遠い。

[1093: 匿名さん]

>>1092 マンション検討中さん

確かに。
万人受けする場所ではないかな。
大阪城ビューやヒルトップとかそういうの好きな人にとっては垂涎の物件なんですがね。

[1094: マンション検討中さん]

>>1093 匿名さん
いわゆる子育て世代ではなく、移動も車中心ならいいんでしょうけどね。
知り合いを見てても、中古物件買う人は、良いところに住みたいけど新築はちょっと手が出にくいという、子育て世代が多いんですよね。
そう考えると、駅遠く小学校遠い物件がリセールが果たして良いのかは疑問。

[1095: マンション掲示板さん]

>>1094 マンション検討中さん

新築はちょっと手が出にくいということは、ここはけっこう値下げしないとリセールは難しいということになりますか。。

[1096: 名無しさん]

ここは斬新すぎる、あと坂の下というイメージがある。ヒルトップの方が上町台地に住んでる気がする。それから売れ行きが悪い。2018年夏が不動産市場のてっぺんだったように思う。

[1097: マンション検討中さん]

>>1095 マンション掲示板さん
相場が変動してないと、そういうことになりますね。
相場があがれば、その限りではないでしょう。
尤も、相場が下がると目も当てられませんが。。

[1098: マンション検討中さん]

>>1096 名無しさん
ヒルトップに拘る人には不向きでしょうね。
ただ、斬新というのは悪いことではないと思います。今後10-20年経過すると、周囲の街並みも少なからず変化します。その時に、今の街並みにフィットすることを意識して建てたものは、相対的に陳腐化してしまいます。
今を基軸に考えるのではなく、リセールするであろう時期をベースに考えると、見方も変わるのではないでしょうか？

[1099: 匿名さん]

>>1094 マンション検討中さん
駅遠いって、どことの比較ですか？
ここも遠いですよ。

[1100: 名無しさん]

>>1099 匿名さん
多分ザ・タワーのことだと思う。7番出口からなら遠くない。ここの方が遠い。小学校は遠いと言ってもしれてる。東中学校となるとザ・タワーの方が近いし、高校となると清水谷高校や大阪女学院とかはヒルトップの方が近いし、上本町周辺の塾に行くのも楽だと思います。大学も森ノ宮に出来る大学行けば、銅座幼稚園、南大江小、東中学校、大阪女学院、大阪公立大学まで近場で子育てできる。

[1101: マンション掲示板さん]

まあ、どっちもどっちですがね（ザ・タワーとここ）

[1102: 匿名さん]

>>1100 名無しさん

スレ読み返す限りボーケンとの比較だよ。
ザタワーは安くて立地はよかったけど、完売でもう新築検討物件ではないしね。
リセール踏まえての売り込みならお邪魔しました。

[1103: マンション検討中さん]

>>1099 匿名さん
必ずとも比較せんでもええでしょ。一般的に、という話だと思いますよ

[1104: 匿名さん]

>>1100 名無しさん

女学院は今は中学からがほとんどだよ。

[1105: 子育て世代さん]

>>1104 匿名さん
女学院、昔と外部入学の割合は変わってません。東中が肥大化してるので、うちは四天王寺行かせました。第一ゼミナール高すぎ

[1106: 匿名さん]

まあ女学院に行くなら中高一貫でしょうね。

[1107: 通りがかりさん]

https://www.cielia.com/ これは高そうだ、レジデンスタワーで妥協だな。ローンの準備します。

[1108: マンション検討中さん]

>>1107 通りがかりさん
角部屋率80%て。。29階建の112部屋は1フロアあたり3-4部屋。。
ものすごくプレミアム物件で、管理費とかもえらいことになりそう。。

[1109: 匿名]

>>1108 マンション検討中さん
ディーグランセ上町台もワンフロア4戸なので、細身のタワーならそう珍しい話でないです。

[1110: マンション検討中さん]

>>1109 匿名さん
敷地面積は2割ぐらい違うけどね。
シエリアは100平米ぐらいがメインラインアップになりそうですよ。

[1111: 匿名さん]

>>1109 匿名さん

29階だしミニタワーだね。

[1112: 匿名さん]

前後が公園っていいね。
でも、高そう

[1113: マンション検討中さん]

>>1112 匿名さん
後ろの広小路公園は犬の散歩のうんこする場所という認識が昔からある。近所のKさんが公園であった怖い話をよくしてくれた。魚屋とかがなくなったからゴミ捨て場では今はないみたいだが子供遊ぶ場所じゃない。坪単価300万として9000万台が最多販売物件のマンションは大阪城ビューという事で外人率は半端なく高い。日本人は貧乏なんです。

[1114: 匿名さん]

>>1113 マンション検討中さん

あら。この程度が大阪市内屈指の立地って、そもそも大阪市内ってロクなところないってことになるぞ。

[1115: マンション検討中さん]

大阪城は微妙に見えにく感じだけどな。
NTTのビルが邪魔だ。

[1116: 投稿者]

>>1114 匿名さん
屈指なんて言ってない。大阪城ビューで外人受けすると書いたんだ。ついでに1115さん 二階でも大阪城は見えるこれは既に議論済みだ、NTTビルは北東に見える。

[1117: 匿名さん]

NTTビルの建て替えみたいのがあったら、
大阪城ビュー危うし

[1118: 匿名]

2階でも大阪城は見えるが、4階までは電柱電線で眺望台無し感はあります。

[1119: 匿名さん]

>>1118 匿名さん

大阪城が見えなくてもここのマンションの眺望よりはいいでしょう

[1120: 匿名さん]

待ってても80平米台で5000万台のタワマンは今後販売されそうにないので、レジデンスタワーの8階以下で売れ残りをもう一度見てこよう。

[1121: 匿名さん]

８０㎡台で５，０００万円台ですと？
今の相場じゃ、有数タワーの中古でも無理かもね。
残りものには福があるとはよく言ったもんだ、
さぁ、さっさと行ってみよう！

[1122: 匿名さん]

ここも最上階なら、ゴマ粒くらいに大阪城ビューかも

[1123: マンション検討中さん]

>>1122 匿名さん
豆粒とゴマ粒の差ぐらいですか？
実際シエリアの立地でも、そんなに大きく見えないですよね。

[1124: マンション検討中さん]

大阪城ビュー最高はOBPのクリスタルビル

[1125: 匿名さん]

そりゃそうだけど、一応マンションの話なんで。

今建設中の京阪の天満橋近くのタワーの高層階東側からは
比較的近くに見えるのでは？

[1126: 匿名さん]

>>1124 マンション検討中さん

たしかに。
クリスタルタワーからの大阪城は迫力がありますよね。

[1127: 匿名さん]

シェリアて大阪城ビューが売りなのに南側は駅から遠いわ建物はしょぼいわ
汚い公園あるわで　買う意味も住む価値もわからないね。しかも劇高い。

[1128: マンション検討中さん]

>>1127 匿名さん

もう建物の詳細と値段ご存知でしょうか？

[1129: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1130: 匿名さん]

ここもそうなんだけど、普通にしてほしい。廊下ばっかりの細長い3LDKとかじゃなくて、畳の無いアップルタワーみたいな間取りにしてほしい。

[1131: マンション検討中さん]

>>1130 匿名さん
あえて差別化狙ってるんか、と思えるぐらいですよね。消費者のニーズ把握できてんのかな？

[1132: マンション検討中さん]

ここは45度の傾きといい、いい意味で消費者に媚びてませんよね。東京ならまだしも、冒険を避ける保守的な人が多い大阪でよくやったなと、いい意味でワクワクしてます。

[1133: マンション検討中さん]

>>1132 マンション検討中さん
私は保守的キライなので、いいと思ってますよ。いい意味で目立つ物件になってくれそうですね

[1134: 匿名さん]

>>1133 マンション検討中さん

私も外観は結構期待しています。板マンを縦に伸ばしただけのタワマンデザインが最近は多いので。
ここは久々にタワーならではのデザインの外観になるのかなと。

[1135: 匿名さん]

４５度は許せても間取りを犠牲にまでしないで欲しかった。
もう少し駐車場考えて欲しかった、庭に余計な植林する前に。
コスカ時代だから吹き付けが目立つデザインなのが残念、ザタワーのようにガラス窓を増やして吹き付けを目立たないようにして欲しかった。まあつまりザタワーの姉妹タワーでよかった。

[1136: 匿名さん]

シエリア高い高いといわれてますが、価格発表あったのでしょうか？間取りからして高いと想像してるだけでしょ。億するのか興味あります。

[1137: 匿名さん]

事前の反応次第。
なんかデメリット強調気味のここでも、案外マイルドなんですよね。

最大の危険要因は今後の景気動向、不動産相場の行方。
あえて付け加えると、主導する長谷工から今後、不祥事などが報道されると、
高級イメージは自らの手で破壊されていきますね。
（積水の例の事件はまんまと騙された被害者ですから、
単にプロとは言えないということを示しただけで）

[1138: 匿名さん]

コムシスの辺りもすごい敷地にタワマンできそうですね。ただ上町台地をもうちょっと登りたいという気持ちがあるんですが、シエリアはローン組まないと買えそうにないので、ここの先着順でと思ってたら１戸売れてました、私が狙ってた物件です。縁が無かったと諦めるしかないですが、とりあえず買っておいてその後買い替えというのもありだと思うので、無難な間取りで再検討します。

[1139: 匿名]

外観見てきましたが、45度配置というよりも八角形タワマンみたいな感じで堂々として見えましたよ。しかしここも電柱電線が凄く目障り。これだけタワマンが出来て来てるんだから地域住民で無電柱化推進して欲しいです。

[1140: 匿名]

正面からです。

[1141: マンション検討中さん]

>>1139 匿名さん
けっこう組み上がりましたね。いま7階ぐらいですか？
平面図面の45度だけ見てると違和感ある人もいるかと思いますが、実際に見てみるとなかなか迫力ありますよね。おっしゃる通りオクタゴンのように見え、45度傾いてるとはあまり感じないし。
これに植栽と水景が合わさると、外観はなかなかのものになりそうですね。

[1142: マンション掲示板さん]

7階までは普通なんですが！

[1143: マンション検討中さん]

今週のSUUMOマガジンによると、御堂筋線と中央線の駅リノベーションが2025年にかけて進むようですね。
うめきた再開発と万博開催を受け、大阪メトロでこの2路線がこれから注力されていくと見受けます。
やはりこの沿線にある物件は、今後も人気化していくと推測します。

[1144: マンション検討中さん]

すぐ近くに、ブランズ大阪松屋町という15階建てのマンションができるようです。
この辺りまだまだマンション増えるんですね。
今はそれだけ人口が増えるということですが、このままマンションが増え続けるといつかリセールもしにくくなりそうで、心配です。

[1145: マンション検討中さん]

>>1144 マンション検討中さん
ブランズは1-2LDKのみなので、セグメント異なるかな。でもまあ、この通りはシエリアや上町一丁目グランメも建つし、建設ラッキーではありますね。新築が価格を引っ張っていくうちは、リセールもさほど心配ないでしょう。