グランドメゾン上町台レジデンスタワーってどうでしょうか。
森と水のタワーとのことですが、共用部分やプランなど、どうなるのか情報交換したいです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL:http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/tower287/
所在地:大阪府大阪市中央区内久宝寺町4丁目62番、65番4、大阪市中央区和泉町2丁目39番2、43番6(地番)
交通:Osaka Metro谷町線「谷町四丁目」駅8号出入口まで徒歩5分
Osaka Metro長堀鶴見緑地線「松屋町」駅5号出入口まで徒歩6分
Osaka Metro堺筋線「堺筋本町」駅3号出入口まで徒歩10分
間取:1LDK ~ 3LDK+N ※Nは納戸です。
面積:49.26平米~143.67平米
売主:積水ハウス株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
施工会社:株式会社熊谷組
管理会社:積和管理関西株式会社
総戸数:287戸
構造・規模:鉄筋コンクリート造・地上36階地下2階建
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)
[スレ作成日時]2018-04-12 16:44:29
グランドメゾン上町台レジデンスタワー
No.101 |
by マンション検討中さん 2018-08-27 04:22:07
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ずばりお高い価格設定にがっくりです。ザ・タワーの方がいいです。上町台というよりも南大江とつけた方が良いと思います。小学校至近というメリットしかなく45度傾けた作りは、各部屋を使いにくくしています。更に40平米台の1LDKの賃貸向けが28戸も入っており、Topレジデンスにあたる69.16平米の34Fで6900万円と高層階の値段を抑えているために、全体的にお高いイメージです。この辺に45年以上住んでおり、土地勘ありますが、どの駅からも遠く、現時点ではザ・タワーの向かいがドンキとイズミヤに負けていますし、4駅から歩いて結構あります。昔はボロアパートだったイメージがあるので、上町台の坂を下りきったあたりに位置する上町台レジデンスの魅力は少ないと言えるでしょう。
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No.102 |
積水のマンション、今までに何件か見学しましたが、最初に見る価格と結構変わることが多い印象があるのでまだわかりませんね。
上町台ザ・タワーの時も初めに見せてもらった価格から最終的にだいぶ変わってたと思います |
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No.103 |
確かにザ・タワーも当初より3〜500万ぐらい下がりましたね。
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No.104 |
敷地内の広い緑地エリアや歩道からセットバックして歩道拡大するところは現状からかなり雰囲気が変わるだろうから、カッコよくなるかなと思った。タワマンって敷地いっぱいに無理くり建てるイメージあるから、ココはちょっと違うなと好印象。
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No.105 |
45度に曲げる、8角形にするのは太陽の当たり方と角部屋増を目指した結果らしい。これも他タワマンには無いところかな。8角形にしたことで、角部屋にはなるけど、変わった形の部屋になっちゃってるのは賛否ありそう。
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No.106 |
エネファームってどうなんだろ?
他デベのマンションには付いてないらしい。グランド〜でもまだ建ってない福島とドンキ前のタワーに付く予定だから、誰もわからんとおもうかど、そんなにメリットあるのかな? |
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No.107 |
ザ・タワーの様にドンキの目の前、とか言うことがないので、煩くなくて良いかと思いました。
45度傾けた形も各方向に向けてとても画期的。 正直グランドメゾンシリーズの中でもトップレベルかと。 |
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No.108 |
ザタワーは今数百万ほど安くなったのですか?
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No.109 |
案内会行ってきました。
マンションギャラリーの雰囲気がとても良くて、広い緑地エリアや45度傾けた設計も気に入りました。 ただ、営業マンが鼻につく話し方をする角刈りのおっさんで気持ち悪かったです。 担当者って変えてもらえるのでしょうか。 隣で丁寧に受け答えをされていた若い男性の方が良いのですが… |
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No.110 | ||
No.111 |
45度傾けた形とは 建物がタワーの場合、スクエア形の□四角形ですが、四角ではなく、45度なので上から見ると △三角形なのでは? これだと45度です! |
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No.112 |
形・・・・緑の空間に45度の位置では?
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No.113 |
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No.114 |
東西南北に対して45°回転させているということでしょ。
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No.115 |
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No.116 |
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No.117 | ||
No.118 |
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No.119 |
現地行きましたが場所がゴミゴミしている
感じで上町台エリア? ここはパスします。 中央区上町のPJに期待します |
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No.120 |
ここなら、上町台ザ・タワーの方が良い。
立地も仕様も向こうが上。 |
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No.121 |
中央区上町のPJ情報はいつ頃出るのでしょうか。
そろそろ情報が出てきても良いかと思ってるのですが… ご存知であれば教えていただきたいです。 |
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No.122 |
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No.123 |
大阪城にジョグに行くのに遠い…
という理由で上町台ザ・タワーの方が良い。 スーパーも隣やしね。 |
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No.124 |
私もここの周りの環境が好きになれないので、ザ・タワーにしました。
上町台の良さは向こうの方があると思います。 ここはなんか中途半端なんですよねー。 |
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No.125 |
中途半端だからこそ森や45度など環境で
違いを出している。すきずき |
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No.126 |
101 を見ると、スカイラウンジのようなものはないのでしょうか。
あと管理費はどの程度でしょうか。 |
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No.127 |
>>106: マンション検討中さん
エネファームは、先行するザ・タワーでの説明ですと、 ・電気を消費するその場で発電して利用するため、送電ロスなどエネルギーを電力として消費地に届けるまでのロス少なく(エネルギー利用効率が良く)環境にやさしい。 ・常時発電して余った電力を売るので、電気代が非常に安くなり光熱費が浮く。 ・災害などの非常時には非常用自家発電システムで72時間非常用エレベーターを動かし、太陽光発電なども使って共用部の照明なども支えるが、各戸の電力はガス供給が途切れない限りエネファームからの電力を供給する専用コンセントが使えるので電気が途切れない。 ・筐体内部に発電に用いる水のタンクが入っており非常時にはその水も出して使える(飲用は不可。トイレを流すなど) という説明でした。オール電化ならぬオールガス化の一歩手前みたいな話で、全戸に自家発電システムがあることになりますので、時節柄災害で停電した時も安心だなと思えましたね。まあガスが水道が停まったら役に立たないのですが、冗長性として。 デメリットとしては ・ベランダ給湯器の横に大きな筐体(これでも小さくなったらしい)が置かれて結構な存在感 ・常時稼働するので音は気にならないか? などがあるようです。 あと、ここ以外にも結構実績あるんですよね。最初の全戸採用マンションは2012年みたいです。 http://news.livedoor.com/article/detail/6664676/ http://www.gas.or.jp/user/comfortable-life/enefarm-partners/common/dat... |
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No.128 |
ホームページに記載されている
R-Hタイプの3LDKの間取りは、面積が約100㎡あっていいなと思いましたが リビングが広すぎて、各部屋が少し狭いように感じました。 もう少しバランスよい感じに仕上がっていたらよかったかもしれないです。 |
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No.129 |
迷うことはない色々検討しましたが、 たとえもし一割高いとしてもザタワーを買うべきでしょうね
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No.130 |
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No.131 |
立地の希少性が一番の理由です
あと建物の出来栄えですが、現状のコストカットタワーでは ミッド...しかり心斎橋や プラウド、クレビア等中央区のタワーは 完成が近づくほど吹き付けの味気無さがさらされてがっかり感半端なくて売れ残ってしまってます。レジデンスも同じこと間違いなしです ザタワーはデザインがそれをカバーしてますし、出来上がればそれなりの満足感が得られます ザタワーは大阪城の緑の通りに最も近く上町台地唯一の40階建てです 駅にも近くスーパーや学校区それから今から分譲されるタワーの予想価格から 考慮しても某大手仲介業者からも既に転売のお墨付きをもらってます あと余談ですが三井健太の住みたいマンションのNo182に唯一関西勢で紹介されてます |
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No.132 |
土地の購入コストは明らかにザタワーの方高い。
立地が弱い分、建物はこちらの方がよさそう。少なくとも天井高2.7メートルは今の大阪の新築タワーでは希少。2階と最上階は2.9メートル。仕様 はまだわかりませんが、期待したいです。以前近くに住んでいまさたが、買い物には不便ですが、のんびりした空気感は好きでした。資産価値的には微妙ですね。天満橋駅の近くにできる京阪のタワーの方がいいでしょうね。 |
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No.133 |
立地が弱いというのはどういう意味ですか?
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No.134 |
ザ・タワーは天井高2.7メートル無かったでしたっけ?
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No.135 |
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No.136 |
近くのグランドムール南大江に住んでます。ザ・タワーとレジデンスで、近場のレジデンスに期待していたのですが、ザ・タワーの第四期分譲に期待します。レジデンスは二階にライブラリーと言った共有スペースしかなく、ザ・タワーは19階にスカイラウンジがありますし、向かいがイズミヤとドンキホーテで、銅座公園も至近です。もう高層階しか残ってないと思いますが、レジデンスの斜め45度と価格設定にはがっくりです。
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No.137 |
>>133
ザ・タワーの立地する上町台地の頂上のエリアからは古墳時代の倉庫遺跡も出てるし、難波京が置かれ、石山本願寺、大阪城が作られた交易・政治・宗教・軍事の要衝だった場所です。そういう施設は見晴らしがよく、災害の心配も少ない良い場所に置かれるものです。今まで歴史を知れば~という書き込みがありましたが、それは江戸時代においては谷町筋より東側が武家屋敷用地、西側が町人地だったことを言っているのだと思います。ザ・タワーの場所は難波宮の宮域内であり、江戸時代には代官屋敷があり、分かりやすく地歴の良い場所です。江戸時代の町割りを見るとわかりやすいと思います↓ https://www.tama-tsukuri.info/%E7%8E%89%E9%80%A0%E3%81%AE%E6%AD%B4%E5%... レジデンスタワーの場所も大阪城内で地歴が悪いわけでは決してなく、積水の資料にも鴻池家の本宅が構えられていたことなどが書かれていますが、ザ・タワーほどの売りには欠けます。駅徒歩などのスペックでは大きく差がついていないようにも見えますが、周辺環境や生活利便施設の集積度などでもザ・タワーのほうが有利です。 |
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No.138 |
土地の値打ちは圧倒的にザ・タワーが上です。レジデンスの斜め向かいは***の経営する焼肉屋さんでしたし、四駅の丁度中間地点にあたり不便です。更に建ぺい率の問題で無駄な植樹をしないといけないのがレジデンスのネックです。上町台地の辺りは細かい区画で建ぺい率にローカルルールがあります。今回、レジデンスが森と水のとかと言って無駄な植樹や小庭を作ってるのはその為です。共益費も修繕積立金と合わせて3万以上しますし、この前のような台風で痛んだ場合は、更に上乗せとなります。知り合いが淀屋橋のショールーム見に行ってからザ・タワー購入してました。先着順の物件です。レジデンスはコンセプトが分かり難いので売れ残ると見ています。新築にこだわらなければアップルタワー買っとくのがこの辺では無難です。
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No.139 |
>>138 マンション検討中さん
ザタワーの購入者ですか? 必死ですね。。 どちらもそれぞれの良さがあると思いますよ。同じ積水マンションですし、マンションが増えることでエリア全体がもっといい街に発展すればいいなぁと思っています。 |
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No.140 |
>>137: 匿名さん
どうでもいい話ですが正確を期すために少し補足させていただくと、鴻池財閥の鴻池家があったのはここより少し西側の水呑地蔵があったあたりですね。旗屋さんの向かい側くらい?いずれにしろ4丁目だし、広大な空地だったらしいので現地の敷地もちょっとは重なってるかもしれませんが。 http://www.soumu.go.jp/main_sosiki/daijinkanbou/sensai/virtual/memoria... ところで、ここの水呑地蔵さん無くなってますね。Map検索すると南大江公園に出てくるので、移設された? |
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No.141 |
谷町5丁目交差点の日本コムシスが移転後、コムシスの第1ビルと第2ビル、その間にあるロイヤルカホウビルも含めて閉鎖されていますね。中の店舗も閉店しています。
駐車場も含めると広大でタワマン適地なのではないかと思います。同じ久宝寺橋通り北側なのでレジデンスタワーの東側眺望にも大きく影響を与える可能性がありますが、どなたか何かご存知ないでしょうか。 |
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No.142 |
貴重な情報感謝!
相当広い。 かなり高いタワー建設可能ですね。 ここはホテルよりもマンションでしょう。 楽しみ(高額でしょうが)。 |
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No.143 |
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No.144 | ||
No.145 |
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No.146 |
>>145: マンション検討中さん
そうなんですね。。。この角の駐車場は前は事務所みたいだったものが一旦プラウドタワー安堂寺のモデルルームになったり、その後駐車場になったりとコロコロ用途が変わっていたのですが、今回ばかりは界隈が一体的に閉鎖されているので大規模な再開発だと思っていました。 これだけの敷地だと立地的にオフィスだとどうかと思うしタワマンかなあと期待し続けてしまいます。登記も移転していないだけだと思いたい。期待外れの結果になるかもしれませんが。 |
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No.147 |
このマンション、売れるんでしょうか。。。
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No.148 |
億ションの食い付き具合である程度読めます
ただやはり低価格滞の物件は早めに売れてしまうと予想してますが7000万超の物件は 億ションの売れ行き次第じゃないでしょうか そのタワーに価値あるかどうかのひとつの 目安となってます |
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No.149 |
物件を検索したら、Yahoo!不動産がヒットして、価格は未定とあったんですが・・・。億ションになりそうなんでしょうか。資料請求した人に公開しているのかもしれませんね。
間取りは見たものだと64.57㎡の2LDKから139.49㎡の3LDKまでありました。広い間取りは3LDKはLDKで33.4畳、洋室1の主寝室が10畳、ウォークインクローゼットが洋室2にも洋室3にもあって、玄関横のSICも広い。あとは洗面室が2面あります。今、洗面が1面なんですが、朝の仕度が忙しいと譲り合いでやらなくてはいけないので大変です。その点。洗面が2つだといいなと感じます。それ以外にも浴室が1820だったりとゆったり広々。キッチンもアイランドキッチンなので、理想を詰め込んだ間取りになっているような気がします。 |
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No.150 |
個人的にはこちらの方が、ザ・タワーよりも気に入っているのですが、狙っているタイプの部屋は、ザ・タワーと同じくらいの階数、平米数でもこちらの方が価格が高く迷います…下がれば良いのですが…。
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No.151 |
MR見てきました。
玄関ドアが大きい。 天井高も2.6と高い。 装備品は他ディベロッパーと違い、 標準仕様でも質の良さそうなモノばかりでした。 部屋自体は他グランドメゾンの質と一緒なのて、あとは値段と立地と間取りに納得できるかどうか。ザ・タワーと違い、静かな立地で、 隣にタワマンも無く窓越しの人の目も 気にならなさそう。低層階でもいいかな。 イズミヤには自転車で行きます。笑 |
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No.152 |
免震改ざんのカヤバ。タワマンにまアブソーバーが多く使われていると。今、タワマンは買わない方がいいのでは?
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No.153 |
共用施設はゲストルームとオーナーズラウンジだけですか?
タワーマンションの割にショボくないですか? |
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No.154 |
>>153 マンション検討中さん
豪華で多彩な共用施設は都心湾岸など開発時に不便な場所の不便さを補うために用意されてきたところがあるので、古くからの住宅街や商店街の界隈であるこの場所に色々作っても刺さらないのでは? あと何が必要ですかね?目の前にコンビニあるから売店は要らないし、飲食店もあるからパーティールームも要らない。最上階にバーを作ってもこの辺りを住処に選ぶ人には受けなさそうです。ラウンジとゲストルームはザ・タワーよりも広そうだし、十分ではないですか? 共用施設を贅沢にしても、使わないしその分管理費も高くなるので敬遠する人もいますからね。 |
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No.155 |
まどりわるいね。柱の食い込みがやばい。
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No.156 |
確かに最近は、パーティールームが婚活パーティーに使用されたり、マルチ商法の
説明会をやったりと、本来の利用規約とは異なる目的で使用されたりする例があるみたいです。オーナーが居住する場合は、そういうことをする人は少ないでしょうが、賃貸の人だと管理規約に無頓着な方もいますからね。 |
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No.157 |
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No.158 |
エネファームは確かに結構な存在感でしたが、気掛かりなのは24時間稼働するそうですが、騒音の他、低周波による頭痛、吐き気、不眠症といった問題が昨今、注目されていますが、このエネファームはどうなんでしょうか?
エコキュートも同じ問題が有るようですが、エネファームも同じ問題を抱えるのでしょうか? |
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No.159 |
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No.160 |
もう一つ気になりましたが、全戸の流しにデイスポーザーが付いている様ですが、この騒音は大丈夫でしょうか?どなたか現在のお住まいでデイスポーザー付きの方がおられましたら、お聞かせください。もちろんメリットは大かと思いますが、デメリットがないか確認したいです。
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No.161 |
>>160 タワマン検討中さん
深夜にディスポーザーを回すと階下で聞こえてきます。1分くらいです。 リビングにいればわかりますが、テレビをつけているとわかりにくいです。 卵の殻や骨は×です。 油類も流してはダメです。 1年で詰まって汚水が逆流します。 高脂血漿みたいに血管が詰まるようなイメージです。 排水管清掃でなおります。 |
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No.162 |
下の階に響くのであれば、ディスポーザーは使用する時間を考えなくてはならないかもしれませんね。
洗濯機や掃除機も深夜に利用したりすればそれなりの騒音がありますから、ある程度は機械音がするのかな? メーカーによっては使用条件等がかなりあるようですから、利用できない食品などもありますし、清掃方法も違ってきますから説明書は要必読でしょうね。 レモンの皮を流すと消臭効果があるということを聞いたことがあります。 |
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No.163 |
どこの施工か不明ですが、マンションが建設されるようですよ。
地域の皆さんの中でも話題になっています。 このレジデンスタワーは入札で土地が積水さんに売却されているので、 必然的に販売価格も高額になると思います。 カホウさんは地主さんが高齢でした。亀田武道具さんも古くからある 土地の方ですが、商売的にどうかなという所もあるので、そこまで高い値段で 敷地を売っているのかなとも思います。 ここよりはコムシス他の跡地の方がお得かなと思ったりしています。 |
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No.164 |
HPを見てきたんですが、今公開されている間取りの部屋は、いずれも部屋の空きがあるという解釈でいいんですかね?
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No.165 |
まだ販売が始まっていなので、空きでしょう、当然。
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No.166 |
積水の55億円詐欺事件。
ワイドショーでいろいろ取り上げられているが、 「社長案件」だったので、やめられなかった なんていう解説もある。 事実か否かは知らぬが、 あれだけ間抜けなことして、自ら辞任もできない社長がいるようじゃ、 先はないな。経営陣を批判してストをする社員のいるグーグルのほうがよほどましだよ。 |
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No.167 |
人出不足のITの専門技術者と
不動産の営業を比べてもねぇ |
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No.168 |
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No.169 |
エレベーターは何台ですか?
低層階と高層階でわかれてますか? ご存じの方教えてください。 |
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No.170 |
昔からいわれるのが
天下の3業界。 株屋 保険屋 そして 不動産 どこもご立派な会社が多いな |
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No.171 |
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No.172 |
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No.173 |
外観デザインやオーナーズラウンジなど
タワーマンションならではかなぁ~という感じです。 1フロアに住戸が7戸くらいでしょうか。 便利な立地に建つマンションなので、かなりの価格帯になりそうですね。 |
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No.174 |
ここは自走式駐車場ですか?
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No.175 |
115台(機械式114台、福祉対応1台)/未定
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No.176 |
マンションから駅まで近いので
マイカーは必要がないくらいかもしれません。 総戸数から考えると駐車場115台は、案外余ってしまうかもしれませんね。 外観デザインやエントランスなど高級な雰囲気に仕上がる感じ。 立地の良さも加えて、かなりの高額になりそうかなと思いました。 |
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No.177 |
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No.178 |
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No.179 |
ドンキ目の前のザ・タワーよりもこちらの方が環境は良いですね。ドンキに屯した若者が敷地内のスペースにも屯されるのは嫌ですから。ただ、こちらも45度傾けている建物は意味不明です。ザ・タワーのように真四角の方が好みです。
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No.180 |
<179
郊外ではそういった若い方いますが このあたりは、難波も自転車で直ぐなんで ドンキーで屯ろするなら難波行きますよ。 |
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No.181 |
>177
昔いくらだったとこ言ってる間は 大阪市内の人気エリアでは家は買えません。 万博が大阪に決定した今は不動産が下がる 要素がなくなったんで。 これからはホテル用地の取得で不動産が過熱し、 新築マンションが少なくなる可能性があるんじゃ ないですか? |
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No.182 |
京都同様、ホテル建設も過剰気味。万博需要を加味しても、供給過剰。マンションも然り。
大阪市内はほぼ商業地域だから、今後もタワマン建設のオンパレード。既存タワマン管理組合は維持管理費の高騰に辟易してますよ。当然に今後の資産価値にも多大な影響があります。よって、タワマンは10年住んでポイっがいいですね。タワマンの資産価値はいずれ崩壊します。 本物の資産家は都心の住居系地域に低中層の高級マンション(全戸100m2〜)を保有します。 |
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No.183 |
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No.184 |
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No.185 |
182ですが、言葉足らずでした。
当方のいう都心とは、東京都内のことです。大阪市内では、タワマンか収益物件以外に選択肢がないんですね。 |
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No.186 |
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No.187 |
今後も乱立する大阪市内のタワマンは資産価値、管理ともに維持が困難になり、ひいては住環境や子育て環境にも深刻な影響が出てきます。タワマン信仰が崩壊した後の対処も備えるよう警鐘を鳴らしているのですよ。
関西の資産家や大阪を拠点とする大手法人の役員クラスの多くは、ちゃっかり東京都心での資産形成をしています。 |
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No.188 |
そもそもここは資産家や大手企業の役員が狙うような物件ではないのでは?なぜわざわざこのスレでそのような書き込みをされるのか理解に苦しみます。今大阪都心のタワマン供給を消化しているのは、プレミアムフロアの一部を除いて利便性の高い場所で老後を過ごしたい方や共働き、子育ての都合上駅近の立地のいい場所で買いたい方などの実需でしょう。
仮に東京で資産形成することが正しかったとしても、現に近畿圏に自宅と職場がある人が東京の物件を低金利の住宅ローンで購入することができません。 住環境や子育て環境もなぜ大阪市内だけの話になっているかが謎です。武蔵小杉のタワマン乱立で通勤が著しく困難になっていたり、児童の激増により横浜で期間限定の小学校が出来たりしていますが、それを超える大阪市内特有の問題が出てくるとすれば何なのでしょうか? |
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No.189 |
国交省によれば、20F建程度のマンションの修繕積立金はm2当たり200円が妥当。他方、総戸数や階数にもよるが、タワマンの月額の修繕積立金はm2当たり300円〜が妥当と聞いたことがあります。なお、維持管理や修繕はあまねくデベのぼったくり価格で履行されます。
新築時の修繕積立金って概ねm2当たり100円もしない。 みんな真実分かってんのかなぁ。 タワマンって原発みたいだね。 |
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No.190 |
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
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No.191 |
尖った窓いろんな意味であんまり良くないね。。
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No.192 |
いろんな意味とはどのようなことですか?
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No.193 |
予定価格より値段下がってますね。
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No.194 |
どれくらい予定価格から下がったんでしょうか?
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No.195 | ||
No.196 |
それでもまだザ・タワーよりは高いんですね。植栽も水景もザ・タワーより豪華に作ってるから、管理費も高かったりするんでしょうか。
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No.197 |
豪華に使ったというか、この地域は建ぺい率の制約が厳しいので、植栽をせざるを得ないんです。ザ・タワーは共有スペースが19階にあり、低層階に住んでいても大阪城を夜になったら眺めることができますが、ここは2Fにライブラリがあるので3Fの3LDK5190万円買ってもタワーマンションの恩恵にはあずかれません。買うなら2Fなのですが、屋根が高く価格も高くなっています。どの駅からも10分程度歩く中途半端な位置です。
[ご本人様からのご依頼により、画像を削除しました。管理担当] |
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No.198 |
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No.199 |
197さんは、昨日とかに、入手されたのでしょうか?価格表
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No.200 |
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