グランドメゾン上町台レジデンスタワー

[マンション検討中さん]

グランドメゾン上町台レジデンスタワーってどうでしょうか。
森と水のタワーとのことですが、共用部分やプランなど、どうなるのか情報交換したいです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/tower287/

所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町4丁目62番、65番4、大阪市中央区和泉町2丁目39番2、43番6（地番）
交通：Osaka Metro谷町線「谷町四丁目」駅8号出入口まで徒歩5分
　　　Osaka Metro長堀鶴見緑地線「松屋町」駅5号出入口まで徒歩6分
　　　Osaka Metro堺筋線「堺筋本町」駅3号出入口まで徒歩10分
間取：1LDK ～ 3LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：49.26平米～143.67平米
売主：積水ハウス株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：積和管理関西株式会社
総戸数：287戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上36階地下2階建

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1899: 坪単価比較中さん]

グランドメゾンの良いところってどういうところですか？

[1900: 匿名さん]

>>1897 匿名さん

南森町は市内でも人気の堀川小学校ですが、南大江小学校も評判はいいと聞きますので、どちらの学区も悪くないと思いますが。

[1901: マンション検討中]

>>1896 匿名さん
コロナのこともあり今決めるのを悩んでいるのですが、あと何割くらい残っていましたか？　
早めに決めるにこしたことないですね。。
参考までに決め手を教えて下さい。

[1902: 周辺住民さん]

決め手は①立地②内装（建具や天井高含む）③周辺環境

[1903: 匿名]

あと二割と聞きましたが？

[1904: 匿名]

もうすぐ完売ですね！買えた人はラッキーですね！

[1905: 周辺住民さん]

正確な残り戸数はマンションギャラリーに行って価格表を見せてもらうべきです。私のこのマンションに関する評価は①立地：４駅アクセスをうたってますが、堺筋本町駅は徒歩圏内とは言えません。松屋町駅が最寄駅となり、徒歩６分というところでしょうか。②内装：天井高は270センチと評価できます。ただ、間取り図を見るに下り天井が多いのでそこまで広さを感じないと推測します。エネファームSは魅力的です。建具に関してはコストカットされていてそれ程期待できません。エントランスの豪華さは吹き抜け2階で豪華だと思います。2階のライブラリも天井高290センチと贅沢な共有スペースですが、2階部分というのが残念です。眺望のあるフロアにライブラリがあれば、このマンションの売りになったでしょう。間取りがいい79平米のものは北向きで南向きは歪な間取りが残念です。現在残っているお部屋は北向きか南向きの5角形部屋付き眺望なしの様です。③周辺環境ですが、買い物は空堀のサンコーがこの辺では一番安く、うたい文句のイズミヤは坂を相当登ることになるので、不便です。ただ南大江小学校からは徒歩2分と至近なので、その点は魅力的です。中央なにわ幼稚園は合格できませんのであてにしない方がいいでしょう。アップルタワー大阪谷町の裏の南大江保育所か銅座幼稚園が現実的な選択肢となります。
総合評価：20階辺りに眺望の良いスカイラウンジを作っていたらもっと売れていたと思います。間取りは南向きと北向きを逆にするべきでした。3LDKの個数をもっと増やして、2LDK以下の部屋を減らして総戸数を250以下にしていたら今頃売り切れ完売となっていたでしょう。売り切るまでに時間を要しそうです。入居後は共有部を多くとっている為に、維持費が理事会の問題になるでしょう。植栽の管理に要する経費は天災の度に予想以上に必要になるので、10年後の見直しよりも前に修繕積立金の値上げが議案にあがるでしょう。ただ、タワマンとしては手ごろ価格の最後の物件となるでしょう。今後は高値どまりしたマンション価格で80平米で8000万と4人暮らしの家族が上町台地で住む人の目安と考えます。あと2割の残り戸数と言っても、1LDKもこのマンションはありますので、ほぼ主要な部屋は売れたことになります。ただ、1戸でも残っていればマンションギャラリーを維持するコストや宣伝コストが嵩みますので積水ハウスが欲張ったところが裏目に出ている感じです。どうせ買うなら思い切って残っている物件の中でベストと思われるものを契約されたらと思います。デザインは奇抜ですが、住みだしたらマンションの外装は見えませんので、特徴あるマンションとしてシンボル的な存在感のある建物になるでしょう。

[1906: 東向き]

>>1895 匿名さん

今の住まいが北東向きのものですが、タワマンは20Fを越えたあたりから遠くのビルの白い壁に乱反射した光でそこそこ明るいです。ただ北西は大阪の夏の西陽がきついかもです。逆に北東の夏は真横から差し込む朝日でものすごい早起きになります。
自分は今回は西に振った南向きと言うことで例の5角形の部屋にしてみました。リスキーかなぁ。

[1907: 匿名]

私とまったく同じ考えですね。私が購入した部屋も南南西です。たぶん15階以上だとかなり展望が良い方角だと思います。それと天気の良い日に公園の方から日当たりのチエックをしましたが朝日以外ほぼ一日中、日が差していました。

[1908: 匿名さん]

共有部が多いので維持費が理事会の問題になると言うお話ですが、
主な共用施設はエントランスとエントランスホール程度では
ないですか？
これ以外にメンテナンスコストが発生する施設がありましたっけ？
コンシェルジュなど、ソフトサービスがついていたりします？

[1909: 匿名さん]

>>1908 匿名さん

どうやら植栽らしい。
普段植栽に慣れ親しんでいない方にとっては植栽のメンテナンス費用なんて払いたくないようです。

[1910: マンション検討中]

低層階は完売ですね。
残すは中高層階のみ。最上階がまだ売れてないのが気になります。

[1911: マンション掲示板さん]

>>1910 マンション検討中さん

シェリアがあまりにもオウンゴールなだけにこちらに風向きが変わるかもね、ファインタワーは実際に住んでみようと考えるにはあまりにも外し過ぎた物件となってしまってるので客層が違うかな、最上階は厳しいけど完売まで頑張れ

[1912: 早期購入者さん]

北浜のタワーも最上階残ってたように思います。このマンションはシエリアやファインタワーが残念だったので、見直されて今後は売れると思います。積水ハウスのメーターモジュールやエネファームSといったものは魅力的です。攻めたデザインに賛否両論ありますが、圧倒的な存在感は、悪いことではありません。植栽に対する管理料は毎年の台風で折れた植栽を植えなおすコストが今後無視できない案件です。それから水流を作るようですが、こちらのメンテナンスも費用が掛かります。落ち葉や空き缶が入ってフィルターの故障などした時の費用は小さな公園をマンションが維持するようなもので、その金額は馬鹿になりません。共有部で地元の子供が遊んでくれればという広い心でこの物件を買わないと厳しいでしょう。南大江小学校の１０００人を超える子供の待ち合わせ場所にはもってこいの立地です。それから、最上階ですが３億弱となっていますが、中国人かホストといった水商売などのあぶく銭でないとあの間取りにお金は出せないでしょう。
サービスバルコニーが多数準備されていますが、見晴らすというよりも、久宝寺筋の通行人から逆に見られます。室外機置場の役割としてしか利用価値はないと考えます。洗濯物を干せるバルコニーの広さも購入の際考えに入れたいですが、北北東の部屋なんて朝陽以外、太陽が本当に当たりません。過去ログに反射して明るいとかってありましたが、このマンションの周辺には全く高い建物がありませんので、反射光は入ってきません。
上町台地の清水谷や真田山が旧陸軍関係のお墓やお寺がたくさんありますが、この辺は浪速津（南大江）地域ですので、地震に強い洪積層の端っこというのは忘れられがちですがアドバンテージです、ジオ南森町（大きな川至近）と比較されていましたが、直下型の地震には圧倒的に強いといえます。川も東横堀川くらいしか近所にありませんので、今後の自然災害にも強い物件だと思います。
バカ高い中古物件のチラシを見ていたら、新築買いたくなる気持ちわかります。分譲時よりも高い物件って買いたくないですよね。減価償却ってのが固定観念にありますので、この辺で新築で買うならここでしょう。ローレルアイ谷町は駅直結でも値段が高すぎます。また、学校区が中央小学校・上町中学校とワンランク落ちます。谷町筋沿いというのも鳩の住処になったり、暴走族の爆音で目が覚めたり、消防車の音が気になったりします。旧東区ではこれまでアップルタワー、ディーグランセがタワマンとしては勝ち組でしたが、古くなってきてこれから10年はグランドメゾン上町台の両タワーが覇権を握ると見ています。谷五の交差点の住友不動産は薬局とかき氷や立ち退かなかったことなどで板マンとなります。事故多発地帯で子育て向けとは思えません。

[1913: 通りがかりさん]

>>1912 早期購入者さん
シェリア
ファインタワー
それぞれの残念な点を列挙していただけると助かります。
選択の際の重要な判断材料となります。

[1914: eマンションさん]

>>1913 通りがかりさん

シエリアは直床、床暖房標準ではなしのコスカ仕様。
ファインは仕様ではグラメ全敗、大阪城ビューではグラメの方が坪単価安い。※南北は同じぐらい

正直ファインよりはこっちのが残念仕様だと思うけど？

[1915: 匿名]

>>1912 早期購入者さん
グランドメゾン 上町台タワーもう一個出来るんですけどこれはどうですかね？
https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/ueichi/index.html

[1916: マンション検討中さん]

>>1915 匿名さん

ここよりは確実に高くなるでしょうね。
内装等はまだ分かりませんが、少なくとも土地の落札額はかなり高額だったかと。

[1917: 匿名さん]

>>1916 マンション検討中さん

確かにそうでしょうね。こことは格が違います。

[1918: マンション検討中さん]

駅から遠いので電車通勤の人はパス