ザ・パークワンズ 渋谷本町ってどうですか？

[評判気になるさん]

ザ・パークワンズ 渋谷本町についての情報を希望しています。
コンパクトな1DK中心のマンションですg、どうですか？
将来性や相場、資産価値などについて知りたいです。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tpo-shibuyahonmachi/
所在地：東京都渋谷区本町3丁目49-52 他1筆（地番）
交通：都営大江戸線「西新宿五丁目」駅(A2出口)より徒歩5分、京王新線「初台」駅(東口)より徒歩10分、
東京メトロ丸ノ内線・都営大江戸線「中野坂上」駅(1番出口)より徒歩15分、
都営新宿線・都営大江戸線「新宿」駅(3番出口)より徒歩20分、
JR山手線・中央線「新宿」駅(南口)より徒歩21分
総戸数：118戸（事業協力者住戸25戸、ザ・パークワンズクラブ会員優先販売住戸30戸含む）
間取：1K～1DK
面積：24.02平米～33.29平米
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：イチケン
管理会社：三菱地所コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。

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[1: 匿名さん]

謳い文句は
「三菱地所レジデンスの資産形成コンパクトマンション」
最大でも33㎡って買って住む広さじゃないですね。

[2: マンション検討中さん]

芝公園高かったし、ここも渋谷区アドレスだからバブル価格を覚悟してたが、現実的な値付けにやや拍子抜け
渋谷区とはいえ甲州街道超えるからあまり強気に出れなかったか
直床などなど残念仕様は相変わらずだけど

[3: 匿名さん]

戸数重視というかんじだったんでしょうか。地権者さん割合が、1/5強っていう感じになってきているのか。
ここの場合は実需よりは、投資用だったりするのかなぁという印象を受けます。
だから、あえてこの広さになっているのかも？と。
どうなっていくのでしょうね？？

[4: 匿名さん]

最初からわかりやすく資産形成用のマンションっていうのはわかりやすくていいと思います。西新宿五丁目駅が最寄り、ということなので、駅力としては地味な方・・・ですが、一応、５分以内で駅までたどり着くことは可能です。
賃貸の需要がどの辺りまであるのでしょうね？借り手は多い地域なんでしょうか。

[5: 匿名さん]

借り手がいなくなっても、夫婦では住めない。
1LDKなら考えるのに。

[6: マンション検討中さん]

西新宿の再開発の恩恵ありかなー
長らく動き見えなかった初台の大開発も水面下で進んでるようですね

[7: 匿名さん]

宅配ボックスやメールボックスが揃っているのは嬉しいポイントになると思います。
専用部にもエアコンやオートバスなどもあって、生活環境として魅力的ですね。
これらの設備に関しての光熱費はどれぐらいなのでしょうか。

[8: 匿名さん]

シングルルームなら水道電気ガス合わせて月1万位ですかね？
乾燥機を使うとハネ上がりますね。
最新の省エネ性能の良い設備ならもう少し下がるのかもしれませんが。特に電気。
エアコンは1部屋1台ですよね。
扉がついてる部屋だとそのせいで冷暖房効率は悪くなっちゃうような気もしましたがどうでしょうか。
設備は色々と揃っていて良いと思います。賃貸でこれならかなり嬉しい仕様です。

[9: 匿名さん]

公式サイトをみたら、いつの間にか一気に更新されていました。すごいですね・・

見ていると、やはりここは資産として購入される方をメインに考えているのだなと思いました。
外国語のページも充実しているので、投資家向け、ということになってくるのでしょうか。
賃貸投資でペイしようと思うと、
イニシャルの価格から考えると長く掛かりそうですが資産として持つという観点ならば、ということになってくるのでしょうか。

[10: 匿名さん]

東向きのほうが、車道側に向いていて、目の前は開いている感じなんですよね
だったら、
南側にこだわらずに、東でも良いのかしらとも思ったり。
ただ目の前の道に関しては
交通量なども大切になってくるでしょう。
渋滞すると流石に音なども気になるでしょう。

[11: マンション検討中さん]

先週見学したけど、この利回りじゃ検討できないね。だったら中古でいいのかなと。お隣の野村さんはコンパクトでしょうか。わかる方いたら教えてください。

[12: 匿名さん]

この立地でシングル向け投資型マンションってちょっと微妙…。
やるなら先行する芝公園みたいな都心駅近な気が。。

[13: マンション検討中さん]

渋谷区アドレスとはいえ芝公園ほどのブランド感はない立地だが、新宿西口で大規模な再開発、労働人口の再増加も予想されるから、イールド期待の投資対象としてはありなんじゃないか。ただ、そう割り切るにしてはやはり価格がね。賃料効率のいい20平米くらいにしてグロス下げて欲しかったな。

[14: 匿名さん]

ここは、もしかしたら南向よりも、東側の方が眺望面はいいのかな。都庁方面を向いていて、ということなので。

基本的には賃貸に向いていそうな間取りが多いという印象。
柱がリビング内に出てきてしまっているところと、そうでないところがありますので、
そこはお値段が反映されているかどうか、ですね。

[15: 匿名さん]

現地周辺は雰囲気が良くていいですね、個人的にはこういった雰囲気のいい地域に住んでみたいと考えていたので、ここは気になる物件だと考えていました。駅も近いのでおすすめ物件ですね。

[16: マンション検討中さん]

駅近で候補にしていたのですが、方向によっては都庁前駅で乗り換えになります。

私はここがネックで候補から外しました。

投資目的だとありかもしれませんが。

[17: 匿名さん]

目の前は山手通りですが、セットバックをかなりしているので、騒音はそれほど気にならないかもですね。
電車も便利ですが、それ以上に新宿、渋谷、中野、永福町などは、京王バスで乗り換えなしで行けて便利です。
スーパーも多いですし、裏は閑静な住宅街なので、住むにも問題ないと思います。

[18: マンション検討中さん]

初台駅周辺も都内最大規模の再開発が予定されているようですね
野村によるツインタワーと商業施設、玉川上水緑道の再整備も計画中とのこと

[19: 匿名さん]

開発状況もなかなかわからないところもありますからね。どうしても、そのあたりはちょっと気にするところですね。開発率が高ければ色々と期待してしまうことも多いと思うのですが。

[20: 匿名さん]

少なくとも１０年後の話ではあります。初台駅の再開発は今年度中に都市計画決定、新宿駅西口も国家プロジェクトなので頓挫するようなものではないですが、すぐに恩恵あるものではないですね。将来的な売却を視野に入れているのなら、ちょうどいいタイミングでバリューアップされるかもしれませんが。

[21: 名無しさん]

丸の内のサロンに話しを聞きに行って来ましたが、
立地や物件のスペック的に微妙でした。
その割にお値段は一流なので投資目的では厳しそう。

初見での商談で早々に値下げのカードを切って来たのは驚きました。
販売に苦戦している印象です。
戸数が多いのと、地主への配分が相当あるので、
中古価格は早々に剥落すると思います。

賃貸の仲介能力も住不やリハウスに比べてどうなのかな？というのが不安なところです。

[22: マンション検討中さん]

一期の時点で値下げとはにわかには信じ難いですが、事実であればミスプライス、販売不振なんでしょうね
虚偽であれば偽計業務妨害のおそれあり、ご自身で削除依頼出した方がいいですよ

[23: マンション検討中さん]

苦戦してるのは事実ですね。まぁ隣に野村が建って眺望や日当たりはほぼ無くなってしまうので値下げは仕方ないでしょう。わたしは隣の野村を検討することにしました。

[24: 匿名さん]

野村全く面積帯かぶらないんだが…。部屋の広さや間取りなんでもいい奇特な検討者さんだね。

どうあれ事実なら値下げ情報の提供はありがたい話で、私も担当の営業に迫ってみようかな。こういう書き込みを見ましたが、とね。

[25: マンション検討中さん]

>>24 匿名さん

野村の間取りとかいつ発表あったんすかね？

[26: マンション検討中さん]

パークハウスに住んで居まして、
メルマガで資産運用の案内が来ていて、
セミナーに参加しようかと検討しています。

ただ、気になるには設備の仕様でして、
お風呂へのアクセスがトイレを経由していたり、
床が直床だったり、パークハウスに比べて見劣りするところがチラホラあります。

渋谷アドレスで都心へのアクセスに便利ということで、この程度の仕様は無視しても買いなんですかね？

[27: 匿名さん]

普段の通勤などを思うと、駅までとても近いという点はとてもいいのかなと思います。生活に不便しないというのは地味だけど大切なこと。超便利に越したことは無いのですが、そうなるとこの街の落ち着きというものと引き換えになってしまいますから。
住んでいる方が総じてまあまあ、ということは
長く住みやすいということなのでしょう。

[28: 匿名さん]

新宿って高層ビルのイメージがありますが、おしゃれなカフェ、インテリアショップ　ドーナツ店？もあるようです。

都庁から1駅、現地案内図では近く見えるんですが、実際に歩いてみるとどのくらいの距離なんでしょうか。新宿で働いている人はこのあたりだと通勤の時間が本当に短くて済みそうです。

折り畳みの自転車を1台購入して、新宿までさっと行けば電車も不要になりそうな距離です。

仕事も残業が多いなら帰宅してすぐ眠りたいはずですから、この距離は少々高くても買いなのかとも思いました。

[29: 匿名さん]

>>26 マンション検討中さん
パークワンズブランドのマンションのコンセプトとしては仕様を若干落として分譲価格を落とし、それで利回りを上げるってことなので、パークハウスブランドとはコンセプトがそもそも違うからですかね。

品川戸越も佐久間町も芝公園も同じ感じでしたので、特段ここだけってことではないです。ただ、無名の賃貸マンションと比べると、外観デザインなり仕様なりは雲泥の差なので、その辺りでの買い要素は充分あると個人的には考えてますね。

[30: マンション検討中さん]

設備はいつものパークワンズですね
実需はともかく賃貸に出すのであれば十分な水準だと思います
パークハイアットまで徒歩10分というのも実用性なさそうですがすごいはすごい

ネガティブな点としては大江戸線の深さ、少なさ、小ささ、六本木方面は都庁前で乗り換え必要なところ
アップサイドは初台〜新宿西口にかけて2040年まで再開発が続くところ
オフィス街として新宿が再評価されるでしょうから賃貸需要は底堅いでしょう

[31: 匿名]

六本木、大門方面は乗り換えなしで行けますよ。　飯田橋方面が乗り換えたほうが早いということです。

[32: 匿名さん]

販売戸数が少なすぎますね。他は賃貸等になる可能性があるのでしょうか。

平米数的に、単身者が中心になってくるようですが、部屋はワンルームタイプのようですね。
住居スペースとしてはテンポラリーで住むまたは、投資用としてすむという感じになってしまうのかな

立地条件が良いだけに、このくらいのスペースなのは仕方ないのかしら。

[33: 匿名さん]

西新宿五丁目駅が最寄り。駅力としては、弱いかなぁ…という印象は正直あります。そうは言っても、駅まで徒歩５分という事実は事実です。
初台の駅も十分に使うことができる範囲ではあります。
近所にミニスーパーが２つもあるのは意外でした。
もっと何もない場所かと思っておりましたら。

[34: 匿名さん]

外観も良いですし、天然石を使っているという事で高級感のある物件ですよね。なかなかありません。

しかも、交通面も充実しているので快適に生活出来る立地環境は文句ありません。

[35: 周辺住民さん]

シート外れてきましたね。外観はふきつけが多くチープな印象です。山手通りの交通量は多いし、実需で住む場所ではありませんね。HPに外国語表記があるという事は、外国投資家が多いのでしょうか。
将来的に貸す場合は、戸数が多く資産価値が見込みにくいかなと個人的には思います。

[36: 匿名さん]

戸数と資産価値って何か影響あるのですか？大規模の方がスケールメリットきいて管理費など割安になるとの理解でした。新宿が近いので外国からの投資は多いでしょう。売却する際も困らなそうですね。

[37: 匿名さん]

ここのマンション素晴らしいですよね。私気に入っています。特に立地が良いところが購入を検討している理由です。他にこのマンションの特徴ってありますかね。

[38: 匿名さん]

羽田空港新ルート

南の風、日中、着陸、A滑走路使用時のみですが、
ほぼ真上を5分に一回、飛ぶようですね。
（コミュ内のマン点さんのブログ参照）

全く報道がありませんが、
資産価値にはどんな影響があるでしょう？

騒音については、渋谷や品川の方が
更に大きな騒音になるでしょうから、
この地域で我慢出来ない訳ない…とは思いますが
問題は、単純に資産価値、です。
やっぱり直下（mレベル）は
落下物の心配など相当違いそうで。

[39: マンション検討中さん]

資産価値への影響は誰にも分かりませんが、この立地で仮に1割も価格に影響あるようなら、大井町などは3割下がってるでしょう
夏の日中のみ、窓閉めたら聞こえないような音でそんな影響にはなりようもないと個人的には思っています
ましてやここに住む方は単身で日中ほとんどオフィスか学校にいるでしょうから、なおさら賃料には影響なさそうです

[40: マンション検討中さん]

役所の出した数字
そのまま信じて良いのかなあ
なんとなく

[41: マンション検討中さん]

戸数が大きくなればなるほど、マンション内での価格競争がおきるから資産価値は保ちにくいのでは…
自分の上の階よりは高く出しても借りてつかないからね。これだけ戸数があったら尚更大変でしょ。

[42: マンション検討中さん]

元より、地下に首都高、水害多い本町
そんな場所買う人住む人にとっちゃ
羽田リスクなんて関係無し。

目の前に副都心
利便性一択

[43: 匿名さん]

外国語のホームページも用意されているので、完全に投資目的の人向けって言う感じなのかなぁと思いました。
でもマンション内での競争などもありますから
売りに出したときに思った通りな感じで売れていくのか、というのはまた別のお話になってくるんかもしれませんね。

[44: 匿名さん]

立地や開発も重要ですからね。
きちんと現地を訪れて確認したいところですね。
これは怠るとデメリットですからね。

[45: 匿名さん]

色んな本に書いてあったけど大規模マンションは小規模より資産価値保てるって。データも載ってたよ

[46: 匿名さん]

ここに製薬会社勤務の方いませんか？
会社やお知り合いに港区港南のＷＣＴワールドシティタワーズにお住みの方がいたりしませんか？

[47: 匿名さん]

居たらどうするのですか？製薬会社トークするの？

[48: 匿名さん]

マルチポストだった。、。

[49: 匿名さん]

渋谷区にある物件の中でも、公園が近くにあるのがなかなか見つけられなかったのですが、ここは周辺環境が整っていていいですよね。
すでに一期終了ということで、購入された方が非常に羨ましい限りです。

[50: 匿名さん]

同じ渋谷区なら高級住宅街の広尾、大山町、松濤あたりがセレブ感あっていいかな。

本町の雰囲気はどうなの？