シティテラス浦和常盤

[匿名さん]

学区で有名な浦和常盤に住友マンションです。

住所：埼玉県さいたま市浦和区常盤三丁目113番1他(地番)
交通：JR「北浦和」駅から徒歩5分
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/urawatokiwa3/
売主：住友不動産株式会社
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

[740: 匿名Mさん]

>>737 評判気になるさん
議論しましょう！
設備が出てきたわけですが、737さんはどのように感じましたか？

[741: 匿名さん]

間取りが、ザスミフ×ハセコーって感じで残念です。。超リビングインパウダールーム、柱の食い込み、アルコーブ無し。。立地と設備仕様自体は良いのですが。
あとやはり価額は上層階で角部屋以外でも坪270〜280程でしたね。角部屋だと300近いのではないかと。（モデルルームでヒアリング）

[742: 匿名Mさん]

>>741 匿名さん
やはり高いですね。さすが住友。
常盤小中ブランド狙いでしょうか。近隣の三井も同じくらいの価格帯ですしね。

[743: 匿名さん]

価格はもう出たんだのですね

[744: 検討板ユーザーさん]

>>742 匿名Mさん

スミフの例によって、細かいとこまで建築コストをカットして、厚い利益を乗せてるんだね。
競合物件が同価格帯なら、立地と外観と仕様でクオリティを比較ですね。

[745: 匿名Mさん]

>>743 匿名さん
コンセプトルームに行けば聞けますよ。
住友なので、全ては見れず、希望する住戸だけですが。

[746: 匿名Mさん]

>>744 検討板ユーザーさん
土地の価格も上がっており、戸建てを買収してマンション建てているようなので、どうしても高くなっちゃうのでしょうね。
コストカットは特にしてないと思いますが、特別良くもないですね。

[747: マンション検討中さん]

第一期の三連休の予約が空いてるって、苦戦してるんだね。
北浦和は飽和状態までいってるのかな。
競合も多いし、大変だ。

[748: 匿名さん]

>>747 マンション検討中さん
それが住友の標準運転ですよ。
気になったら行けるから、いいんじゃない。

[749: マンション検討中さん]

>>748 匿名さん
分譲開始当初としたら、注目度が低いですよね。価格も公になってないのに。
それがあったから、コンセプトルームへ導くかのような営業活動が733で成されたのでしょうか。
竣工までの完売を使命としないスミフでも、焦りますよね。

[750: 匿名さん]

>>749 マンション検討中さん
検討者から見れば、混んでないほうが嬉しいので、気にしなくてもいいんじゃない？

[751: マンション検討中さん]

不人気物件を敢えて見に行く必要があるのか？
ということ。
新築で人気無いマンションがリセールで盛り返すなんて、無いでしょう。
第1期の連休は予約で一杯かつ、抽選が何戸も出てくるようなマンションじゃないと、怖くて買えないよ。

[752: 匿名さん]

>>751 マンション検討中さん

なら完成在庫を是として完売を焦らない住友や三井ではなく、完成前になんてしても売り切る販売方法を取る中小デベか三菱、明和の物件をお考えになると宜しいかと思います

[753: マンション検討中さん]

>>752 匿名さん
価格がオープンになってない現状でコンセプトルームの予約が空いているというのは、価格に関係なく、物件そのものに魅力が無いからに他ならないのではないでしょうか。
完成在庫を是として完売を焦らないスミフは、痛くも痒くもないのでしょうが。
でも、完成在庫を長く抱えても耐えられる資本力があるのは、建築コストを抑えて、厚い利益を乗せているからに他ならないから、というのは、賢明な検討者なら既に気付いてますよ。

[754: 匿名Mさん]

>>751 マンション検討中さん
マンションは人気・不人気で価値が決まるわけではないので、当然気になるなら見に行くべきでしょう。
不動産投資の観点でも、不人気だから嫌煙するのは勿体ないと思うよ。
リスクを恐れて目をつぶるのも、それはそれで良い判断だとは思いますが。

[755: 匿名Mさん]

>>753 マンション検討中さん
住友不動産グループは経常利益率が高いのも事実ですからね。
その他にも、売上・販売戸数トップであること、自身のブランド・マンションに自信を持っていることも理由だと思います。

ヴィトンやシャネルはセールは一切せずブランドとしての価値を高めています。
リセールバリューが高いのも、ハイブランドであるという証ですね。

[756: マンション検討中さん]

>>754 匿名Mさん
買う人がいないと、価値は生まれませんよ。
それは、新築分譲でもリセールでも一緒です。
不人気という決定的なリスクがあっても、他にそれを相殺できるだけのメリットなり魅力が見出せたら、検討する価値があるでしょう。
でもスミフは、その特異な長所を生み出す努力もコストも費やしてないでしょ。
ヴィトンやシャネルは、その長い歴史を通して高品質なものを提供し続けたから、ハイブランドとして確立しているのでしょう。
スミフをそこに仲間入りさせるのは、おこがましいですよ。
そのレベルまで良いものを追求して提供しようという心意気が感じられないです。
スミフのコンセプトルームで営業マンと話していると、ウチは旧財閥系なので〜というプライドがバシバシと伝わってきますが、肝心の仕事内容が追い付いてないのが現状だと思います。
匿名Mさんが、浦和のスミフ以外のデベロッパーのマンションスレに投稿されているのを散見しますが、スミフブランドを誇示する表現を使われたことで、貴方がスミフ関係者である事を確信しました。
最後に、スミフブランドは、関係者が誇るほど大したものだと評価されてませんよ。
マンションは高い買い物で、家族の生活の質がかかってますから、検討者の見る目は貴方方が考えているよりずっとシビアです。

[757: マンション検討中さん]

>>756 マンション検討中さん

そうは言っても販売戸数がねぇ。
他社と比べると差がハッキリ出てしまって、
選ばれちゃってるって結果が出てる。

[758: 匿名さん]

>>756 マンション検討中さん

他が良いならそっち行けば。
あなたの書き込みはアンチスミフありきではないですか。

[759: 匿名Mさん]

>>756 マンション検討中さん
残念ながら、大宮～浦和間でマンション住み替えを考えている検討者です。
こちらは候補の一つで、最近あまりにひどく書き込みが多かったので、つい取り乱しました。

756さんのおっしゃることも一理あるとは思いますので、是非住友不動産に直接お伝えいただくのがいいと思います。
ここで粘着されても邪魔でしかないんですよ。

[760: 匿名さん]

>>755
>リセールバリューが高いのも、ハイブランドであるという証ですね。
住まいサーフィンの中古売主別騰落率ランキングでは住友不動産は9位なので、さほどリセールがよいというデータは出ていない。元が高いのでそうなるのだろうね。

[761: 匿名Mさん]

>>760 匿名さん
たしかにおっしゃる通りですね。

一方、沖式儲かる確率(資産性指数)上位ランキングでは、埼玉トップ10に3つもランクインしてますね。
与野が上位なのは以外でしたが（笑）

[762: 匿名さん]

>>761

沖式儲かる確率は単なる予想
一方、中古騰落率ランキングは厳然たる事実・実績のデータ。

沖式儲かるランキング上位には確かに妙に住不物件が多く、実際の騰落率ランキングとの乖離は以前から疑問に思っている。
賢いあなたならその意味はわかるだろうが。

[763: マンション検討中さん]

リアルな検討者は、スミフが考えているほど愚かではないし、スミフを畏れていないですよ。
いい加減、選民思想は卒業しましょう。
客商売の思考回路じゃないですよ。

[764: 匿名Mさん]

>>762 匿名さん
おっしゃる通り、儲かる確率は予想なのでさじ加減一つで変わりますし、毎月変動する水物なので、気休め程度の参考ですね。

住友の騰落率が高くないのは、価値にあった価格設定だからでは？
価格は高いが、騰落率は平均値ということはそういうことなんだと思います。
正直騰落率は地域や駅次第なので、こちらも参考程度でしょうね。

[765: 匿名さん]

イオンの隣に出来る「コミューン常盤」ってマンションでしょうか？
それとも老人ホームとか？

[766: 匿名Mさん]

>>765 匿名さん
共同住宅(55戸)とあるで、マンションじゃないですかね。
階数（地上）：4 階
延床面積　　：3540 ㎡
建築面積　　：950 ㎡
敷地面積　　：1745.14 ㎡
建築主　　　：株式会社エステート常盤
設計者　　　：株式会社大栄建築事務所
施工者　　　：株式会社田中工務店

[767: マンション検討中さん]

>>759 匿名Mさん

第三者的な検討者の立場で、ネガティブな書き込みをコントロールしようと試みたようですが、馬脚を現してしまいましたね。
他の営業の方と仰っていることが同じです。

[768: 匿名さん]

>>764 匿名Mさん

匿名Mさんには失望しました。というか関係者ですよね？

＞ 住友の騰落率が高くないのは、価値にあった価格設定だからでは？

これって売り手側の理屈ですよね。買い手としては価格設定を誤ったお値打ち物件を如何にして見つけるか、市場価格からかけ離れた高額物件を掴まされないかが重要なのですが。

[769: 匿名さん]

後悔しないためのマンション選びの特集が、マンコミ掲示板内のサイトにありました。
https://www.sumu-log.com/archives/11387/

≪抜粋≫
これは、実は大事なことでもあるのです。自分がいくら良いと感じても、一般受けしない物件は売却するときに買い手探しに苦労するからです。人気マンションは一般受けするマンションということですから、良いマンション。そう思って良いのでしょう。

慌てないことが一番です。売り手は、決断を急がせようとして巧みに戦略・戦術を駆使するのが常套です。その策や誘導、もっと言えば罠にはまらないようにしなければなりません。そこで一言「第1期は見送るのがコツです」。

[770: 名無しさん]

どちらが正しいかは一目瞭然だわ。

[771: 通りがかりさん]

内部的なことを言わせていただくと、浦和コンセプトルームはキャパが大きく、営業も多いので、たくさんの方が来ても対応できる。
満席で機会損失しないようにしている。

コンセプトルームを設ける、営業としてのメリット。
検討者に対してもメリットになるかな。

[772: 匿名さん]

>>771
個々の物件の住戸を忠実に再現したモデルルームが無いのは、検討者にとって圧倒的なデメリット。
一方で、土地を確保して、モデルルームをいちいち建設するコストをカットできるのは、スミフにとって圧倒的なメリット。
スミフがどういうスタンスで営業しているのか、このことからもよく分かると思いますが。

[773: 通りがかりさん]

>>772 匿名さん
そのための現地モデルルームですよ！
竣工前完売を目標とせず、長期的に販売する住友だからできる戦略です。

現地以外のモデルルームを作らず、コストカットを価格に還元しないとよく言われますが、実はそうでもないのです。

[774: 匿名さん]

>>773 通りがかりさん

「実はそうでもないのです。」
スミフ関係者の戯れ言でしかない。
よく通りがかりさんと名乗れるなぁ。

検討者のために現地モデルルームを推すなら、竣工後から分譲を開始すればいいだろう。
スミフのマンションは、竣工前に購入を決断すべきじゃないって事だな。

[775: 通りがかりさん]

>>774 匿名さん
もちろん、コンセプトルームを用意して竣工前から決めたい方も対応する。
どちらも一長一短があるので、賢く選んでいただきたい。

すべきじゃない、ではなく、竣工後でも購入を決断するのは遅くない、が正しい。

[776: 匿名さん]

施工ミス批判が終わったら今度はすみふ批判？つうかさ初心者マークさんは買う気も検討する気もないよね？(笑) 正直このスレに粘着してる理由が知りたいわ…すみふ物件てローンが通らなかったとか？(笑)

[777: 匿名さん]

施工ミスがあったの？

[778: 匿名さん]

>>777 匿名さん

わざと蒸し返したいの？
過去スレ読めば良いだけだろ

[779: 匿名さん]

あったんですね。

[780: 匿名さん]

>>779: 匿名さん
とりあえず、こちらが参考になるかと
>>729

[781: マンコミュファンさん]

>>698 マンション検討中Mさん
こちらの698の方の報告が本当のソースですよね。
スミフに都合の良い勝手な考察を提示されたら、何も知らない検討者は騙されてしまいます。
やることが、いちいちセコイですね。

[782: 匿名Mさん]

>>781 マンコミュファンさん
どちらも正しいソースかと思います。

[783: 通りがかりさん]

>>782 匿名Mさん

ソースは、マンション検討中Mさんです。
スミフと直接コンタクトを取ったのも、彼です。
729の方は、自分の考察を述べた第三者にすぎない。関係者と敢えて指摘しないが。
ソースの意味を御存知か？

[784: 匿名Mさん]

>>783 通りがかりさん
私も住友とコンタクト取りましたが、>>729に書かれていることは間違っていないとのことでしたよ。

[785: 通りがかりさん]

>>784 匿名Mさん
あなたは、スミフの関係者でしょ。
これまでの一連の書き込みから、誰でも分かります。
第三者の検討者の立場を装おって、施工ミス疑惑の火消しに動いているだけだ。

[786: 匿名Mさん]

>>785 通りがかりさん
いえ。住友関係者ではないです。
施工ミスの影響は気になっていたので、自分で確認したまでです。

他の物件でも発言しているので、そちらも見ていただければわかるかと。

[787: 匿名さん]

>>785 通りがかりさん

誰でも分かる？
論拠も無いのに思い込みで業者認定するなよ。

[788: マンション検討中さん]

匿名Mさんは三菱や三井のスレでも見かけますし、シントシティの派生スレを作った人だから、関係者ってわけではないんじゃないかな。

[789: 匿名さん]

>>788 マンション検討中さん

買い手側ではなく売り手側に寄った発言が多いよね。営業ではないけれど検討者でもない感じかな。ただ住友に対しては過去の発言を見る限りでは中立ではなく住友寄りだよね。本人も流石にやり過ぎたと感じたのか最近は住友の掲示板に書き込むことが少なくなったけど。