シティテラス横濱新杉田ってどうですか？

[マンション比較中さん]

シティテラス横濱新杉田についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/shinsugita/index.html

所在地：神奈川県横浜市磯子区中原二丁目775
交通：JR京浜東北線・根岸線「新杉田」駅から徒歩2分
　　　金沢シーサイドライン「新杉田」駅から徒歩3分
　　　京浜急行本線「杉田」駅から徒歩9分
間取：2ＬＤＫ～3ＬＤＫ
面積：57.45m2～79.28m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[81: 匿名さん]

大型コインランドリーの場所を尋ねる方がいらっしゃいますが、
確かにファミリー世帯では必要な施設になってくるかもしれません。
軽くググってみたところ、EARTH LAUNDRYという店舗が一番近くなるのかな？と
思いますが3km以上離れているので車の方がいいかもれしませんね。

[82: マンション検討中さん]

>>81 匿名さん
お調べ頂いてありがとうございます。
やはり少し遠くなるのですね…
お布団などこまめに洗いたいので探してましたが車が無いと難しそうですね。
新しく出来てくれる事を願ってます。

[83: 匿名]

>>79 マンション検討中さん

杉田駅にＪＡがあって、少ないながら地元で農家やってる方がいて、そこで野菜を売られてますよ。

[84: 匿名さん]

最寄り駅が徒歩圏内と便利なので、
何かの理由でリセールを考えなければいけない場合にもプラスとなりそう。
セキュリティについてもしっかり考えて設計されているので安心。
間取り的に見ても十分満足いく内容だなと思います。
あとは価格帯がどれくらいになるか・・・公表はいつ頃になるでしょうか。

[85: マンション検討中さん]

>>83 匿名さん
遅くなってすみません。
情報ありがとうございました。
新鮮野菜は魅力です！

[86: 匿名]

>>84 匿名さん

好立地＆駅近ならリセール強いでしょうが、新杉田駅の駅近ですからね、知れてるでしょうね。
リセール強いのは北仲とかでしょう。

[87: マンション検討中さん]

>>70 マンション検討中さん
マンション価格は全く詳しくないですが、正直、駅近と言えど新杉田でその単価は高いと感じます
200前後／坪位かと思ってました。
現在23区住まいなのでこちらの相場が分かりませんが、近年そんなものなのでしょうか？

[88: マンション検討中さん]

凡そですが、高めに見ても地価が坪100、近隣中古の駅直タワー築15年が220、駅裏3分築3年が235。
建物や設備がハイグレードなわけでもないし、坪270だと相場よりは高いでしょうね。

[89: 匿名]

この週末見てきました。
グレードかなり低いですね。
都内じゃ見かけないです、こんな仕様。

で、今回売り出す６階の最安で、坪２７０から。。
北仲の６階で坪２９０ちょいからありましたよ？
仕様もここより断然良い。立地も無論。

でも住友は売り切るんだろうな。。数年かけて。
じっくり待ってればカモはいつかやってくる。

坪単価：２７０万～
眺望：国道１６号ビュー
階高：２.８５ｍくらい？
構造：直床・二重天井
天井高さ：２.４ｍ
サッシ高さ：２.０ｍくらい
下り天井：１.９ｍくらい
天板：人工大理石
トイレ：別置き手洗い無し
ウォシュレット：リモコン無し
廊下：外廊下
アルコーブ：無し

[90: 匿名さん]

駅前立地なので色々便利。内装や設備はリフォームで変えられるけど立地は2度と変えられない。昔隣のタワーに住んでましたが、グレードは低かったけど立地が良かったので結果高く売れたし、日々の生活はとても満足してました。

[91: 匿名さん]

いやあ、売れないでしょう。

[92: 匿名]

>>90 匿名さん

隣のタワーの新築時とは、相場がぜんぜん違うでしょ？！？！

[93: マンション検討中さん]

新杉田はJRも京急もシーサイドラインも通っていて、利便性等とても良いのですが。
できれば新築が良いと考えていましたが、駅近とはいえ6階で坪単価270万からとは…さすがに高いですね。

[94: マンション検討中さん]

>>89 匿名さん
とても参考になります。
モデルルームはここしか見た事がないので、他所（同価格帯で）と比べてどの辺がグレードが低いのか教えて頂けると嬉しいです。

個人的に気になった所は、トイレが狭いのと、キッチンの包丁置き場が賃貸みたいな安っぽかった所ですかね。

[95: 匿名]

新杉田周辺で他にあまり物件見てないので、良く知ってる北仲と比較させて貰います！

天板、人工大理石（プラスチックっぽいやつ）とか、
ウォシュレット、リモコン無しで便器脇にボタンとか、
こんな賃貸仕様は最近あまり見ないですね。。

少し前の物件ですが、屏風浦のヴェレーナ・バレ・ド・シエルとか、フィオレストーンあたりの人造大理石は当たり前に付いてたと思いますよ。設備は格段に良かった記憶。

直床と二重床、どちらが性能として良いか一概には言えず、音の質によっては直床の方が遮音に優れると言われることもありますけど、直床の方が低コストなのは明らかかと思います。

階高、低いですね。。
都内だと３０メートル制限／１０階建＝階高３ってのが一般的ですが、２１メートルで７階建って、、横浜だと一般的なのでしょうか？
こんなに階高が低いなら、確二重床・二重天井にしてしまうと確かに天井高さヤバイことになりそうです。現に梁下は１９メートルと背の高い人は頭ぶつける勢いですし。住んでて空間に圧迫感あると思います。
同じ建物高さに多くの階層を詰め込んだんだから、それだけ戸数が増え、一戸あたりの土地の値段が安くなるので、価格も安くなるはず、なのに？！？！

外廊下、内廊下より低コストなのは言わずもがなと。
壁が無い分構造も安いですし、空調機器も要りません。
（けどまぁ低層マンションの内廊下って少ないです）

アルコーブ、玄関前の窪んでるスペースのことですが、廊下を歩く人に玄関のドアが当たらないように、またプライバシー考慮で直で住戸の中が見えないよう、普通は凹ませてるわけですが、それが、全く無い。
アルコーブを作ると、凹みの分だけ広告に表示できる専有面積が減るので、最近はコストカットでアルコーブ無いとこが増えてきました。
となると玄関ドアがズラリ並んで丸見え、団地ですね。

とまぁ、こんだけコストカットしたのだから、お安い、はず！！
もし高いとしても、駅前だからと言うことで納得感は、ある？！

以上、参考になればと思います。
長文失礼しました。

　　　　北仲　　／　新杉田
坪単価：２９６万～／２７０万～　※６階比較
最寄駅：馬車道・桜木町／新杉田・杉田
駅徒歩：１分／２分
眺望：みなとみらいビュー／国道１６号ビュー
建物：２００ｍ・５８階建／２０ｍ・７階建
階高：３.２５ｍ／２.８５ｍくらい？
構造：二重床・二重天井／直床・二重天井
天井高さ：２４.５ｍ／２.４ｍ
サッシ高さ：２.１５ｍ／２.０ｍくらい
下り天井：ほぼ無し／１.９ｍくらい
天板：人造大理石／人工大理石（有償で御影石）
トイレ：別置き手洗い有り／無し
ウォシュレット：リモコン有り／無し
廊下：内廊下・空調有り／外廊下
アルコーブ：有り／無し

[96: マンション検討中さん]

隣の6階建と同じ高さで7階建なので、詰まって見えるでしょう。
個人的には、公式サイトに出てますけどバルコニー出入り口の段差が安っぽく感じられてね。
正直グレードは低いと思います。
場所はいいので多少高くてもと思っていたのですが、笑っちゃうほどなのでねえ。

[97: マンション検討中さん]

>>95 匿名さん
>>94です。
詳しく教えて頂きありがとうございました。
とても参考になって、正直、ここを買う気でいた気持ちがかなりグラつきました。
やはり、他の所も見るべきですね。
他に上大岡のイトーヨーカドー跡地の物件も気になってるので教えて頂いた点を見ながら熟考していこうと思います。
ありがとうございました！！

[98: マンション検討中さん]

>>95 匿名さん
>>94です。
詳しく教えて頂きありがとうございました。
とても参考になって、正直、ここを買う気でいた気持ちがかなりグラつきました。
やはり、他の所も見るべきですね。
他に上大岡のイトーヨーカドー跡地の物件も気になってるので教えて頂いた点を見ながら熟考していこうと思います。
ありがとうございました！！

[99: 匿名さん]

北仲の296万は目の前高い建物でど被りして眺望と日当たりゼロになる部屋ですよね。北仲で実需の方が住むのに真っ当な部屋を買うとしたら340万は必要でしたよ。なお、低層階ではなく中層階以上の条件よろしいお部屋は370万は超えてました。別にそれで新杉田が安い、とは思いませんが。

[100: 匿名さん]

杉田周辺はお店も多くて便利で、駅から2分に惹かれましたが、産業道路と16号に挟まれている立地を見て辞めました。やはり、環境大事ですね。
根岸駅3分のヴェレーナシティを現地見てモデルルーム見学しましたら仕様も良く、そちらにしようかと思っています。
JR で考えているので、上大岡も魅力的ですが条件合わずなので。

[101: 匿名さん]

根岸は土砂災害が怖いのでNGでした。新杉田か本郷台で悩みます。今までみたJRの駅近マンションやはりいいお値段しますね…私にはこれらすら予算オーバーですが、上大岡見に行ったらさらに500万くらい高かったです。南向きは譲れないし…どうしたもんか。

[102: 匿名さん]

本郷台もかなり設備仕様悪かったです。残念

[103: 匿名さん]

この辺りで設備だけなら上大岡のヴェレーナが断トツでした。横浜南部の駅近大手はほとんど長谷工なので、底辺で似たり寄ったりだと思います。

[104: 匿名]

>>98 マンション検討中さん

参考になれば幸いです。

まず重要なのは、何が優先されるか、だと思います。
人により、とにかく金銭的な損得、利便性、生活の豊かさ・快適さ、評価軸が異なるかと思います。

職場など生活圏がこの辺りで通勤など利便性を考えたらココがよい、金銭的な話は関係ない、となれば買いかもしれません。

先では設備仕様を中心に書きましたが、設備の良し悪しは資産性を決める一番のポイントではなく、他にあります。
ですが生活に快適さ・豊かさを求める人にとっては最新の設備・高級な内装が優先されるかもしれません。

大半の人は金銭的な損得を一番重視するかと思いますが、この中で、新築時の絶対値の高い低いはあまり関係ないと思います。
新築時7000万で10年後に一億になる物件と、新築時5000万で10年後に3000万に値下がりする物件があるなら7000万の方を買うでしょう、背伸びしてでも。
つまりリセールが重要であって、7000万、月々のローン支払いが大変そうに見えますが、本当に将来値上がりするならその差益3000万を10年間に均したら毎月25万のプラスなわけで、極端な話ですが、

で、資産性・リセールに関して、こちらのURLの図8-1～3が分かりやすいです。
https://www.mecsumai.com/sumai/knowledge/1711-1/

こちらの物件は、駅近にはなるので、その点は評価されると思います。
ただし、新杉田の徒歩１分と横浜駅の徒歩１分は違うわけで、後者は評価されますが、前者がどうかは疑問です。
そういう意味で、駅徒歩含めて広く言えば「立地」が一番重要かと思います。

次に、規模でしょうか。こちらは200戸でそこそこですが、大規模とまでは言えず、やはり北仲の1000戸超のタワーや戸部のシティテラスが有利となるかと思います。
大規模だとなぜリセールが高いかは、注目度で賃貸や売買で指名が入りやすかったり、大規模ゆえに共用施設が豪華だったりですかね。（１戸当たりの負担が少ない）

階層は、最近についてはそこまでリセールには影響しない傾向です。
だし、この物件はそもそも低層マンションだし関係ないですね。

先のURLに書いていないところで言うと、資産性で重視すべきは、構造かと思います。
キッチンの天板やウォシュレットリモコンなどあれこれ書きましたが、それらはいくらでもリフォームできます。
ですが、構造、梁や柱は変えられません。
階高が低ければ、天井高さも自ずと低くなりますし、梁下の低さやサッシ高さも変更ききません。

リセールで優先順位をつけるなら、
立地＞駅近＞規模＞階層＞構造＞設備って感じでしょうか。

北仲のタワーは、このほとんどに合致します。（設備仕様はイマイチですが）
先の比較で明らかなように、どう考えても北仲の方が魅力的で、であるにも関わらず、そこまで金額差がない。
（多少北仲の方が坪単価高いですが、でも、先の新築時7000万の例のように、こちらが値下がりしても北仲は値上がりするでしょう）

現に、北仲は高い倍率で抽選になっています。最高３８倍ですが、人気が極端に集中しただけのことであまり意味がなく、それよりも、かなりの割合の戸数が５～１０倍ついたというところが重要かと思います。
５倍と言うことは、買ったとき既にその価格以上で買いたいという人が他に4人いると言うことです。

もしこの物件が抽選にならず、なんなら売り出した住戸の一部が売れ残り先着順で販売されるようなことであったら、その価格で買いたい人がいなかったと言うことで、かった瞬間に値下がりしてしまったと覚悟すべきでしょう。

すいません、またグダグダと長文書いてしまいましたが、

なお、上大岡の物件（イトーヨーカ堂のとこですよね？）とこのとの比較ですが、
駅力は上大岡の勝ちかと思いますが、駅徒歩でこちらの方が勝り、どっこいどっこいですかね。

[105: マンション検討中さん]

>>104 匿名さん
またまた詳しくありがとうございます！
目の肥えた方の意見は本よりも頭に入って気安くて有難いです。

夫の仕事の関係上、新杉田が最適なので多少の我慢は必要かとは思ってますが、マンション購入初心者といえど損をする買い方はしたくないなぁと思ってます。
（予算もそんなに無いから余計にです）
自分にとっては設備と価格が見合わないのは少し考慮する点ですね。

新杉田という駅名も今回の購入を考えて初めて知った次第ですし、リセールの事を考えてこの土地がどれだけの価値があるかとかも勉強しなければならないのですね。

いやはや家を買うって大変ですね（笑）
他の皆様の意見も大変参考になります。

因みに上大岡（ヨーカドーの所です）は駅から7分の表記だった記憶ですが、歩いてみた感想はお店も沢山あるし、人通りも多いしでそんなに長く歩いた感じはしませんでしたね。生活環境は充分すぎるくらい整ってると思いました。
ただ（当たり前ですが）ここより高い！！

[106: 匿名さん]

リセールバリューは駅徒歩以上に駅力が影響するよ。

[107: 匿名]

>>104 匿名さん

リセールで優先順位をつけるなら、
立地＞駅近＞規模＞階層＞構造＞設備って感じでしょうか。

大事なファクター忘れてました。。時期、タイミングが最も重要ですよね。

時期＞立地＞駅近＞規模＞階層＞構造＞設備

2012年ごろに買ったマンションなら、９割方は値上がりしてますね。

いまはおそらくピークです。
結婚や出産などのイベント等で、今どうしても買いたいのであれば、相対的に、リセール強い物件を。
いまこのような頂点でリセールやばい物件買ったら、アレです。

[108: マンション検討中さん]

タイミングは確かに悩ましいですね。
仮にいま新築マンションの相場がピークだとしても、数年で1、2割程度下がる可能性はどの程度あるんでしょうか？
住み替えの方ならともかく、現在賃貸に住んでいて家賃を支払っていますので。
5年ぐらい待って相場が1、2割下がったとしても、5年分の賃料や住宅ローン金利の上昇などを考えると結果的に損してしまうかもしれません。
相場がこれ以上あがらずとも、変わらなかった、少ししか下がらなかった場合は尚更ですしね。

資産価値を考えると駅近(5分以内)条件は譲れないので、近隣の駅近新築マンションもみてみましたが、どこも価格は高いですね…

中古物件も分譲時より価格が高い物件が多かったので気持ち的に見送っていましたが、現在の新築物件に比べると大分割安なので検討し直そうと思います。

[109: 周辺住民さん]

今も杉田に住んでるものです。
マンション購入を考えモデルルームも見に行きました。
が、私個人としては見送りしました。

マンションの価格についてはここ最近の新築マンション価格帯だと思います。
まぁ総じて高いですけどねどこも。
数年後価格は落ちるとは思いますが、その分自分も年をとる。
今20代ならいいですけど、30代後半～の人はローンのことも頭にいれて
購入検討しなくはいけませんしね。
もちろん、現金購入なら待つべきだと思いますが、、、、


広さ、設備についても特には問題ないかなと思っていたのですが、
やはり気になるは音でした。
確かに、窓を閉めていれば気にならないのかもしれないですが、隣産業道路は
かなり音が出ます。
あと、新杉田から2分で立地をアピールしてますが、京浜東北線なんですよね。
横浜より先に行くなら京急使うと思うんですよ。
そうすると、10分弱はかかりますから。あまり駅近と言われても魅力を感じないです。
ただ、スーパーや病院、銀行等充実していますので、生活の面では
十分だと思います。
音が気にならない・京浜東北線をよく使うなら。購入検討はありかと思います。

[110: 匿名]

70㎡5780万～80㎡6780万なんですね。以外に普通の値段と思いました。
第1期15戸って少ないですね。どうなんでしょう。

[111: 匿名さん]

>>110 匿名さん
売れていない。15戸しか売れない。高いよ。
登録は月曜日の2時間しかない。何で?
私は行かないけど。

[112: マンション検討中さん]

今いる15人以上にお客が増える見込みが無いのと、万が一予想外の購入希望者が飛び込んで来て抽選にならないようにでしょう。
だからわざわざ飛び込みで行きにくい平日に設定してるわけで。

上で比較対象に上がっていた上大岡の物件は、177戸の内約半分を一気に売りましたから、最初の勢いだけで比較すると雲泥の差がついてしまいました。

これはあくまで現時点での市場におけるこの物件への評価で、将来的にはもちろん未知数な部分もあると思います。なにか物件なり、杉田の街なりに伸びしろ要素があれば良いのですが。

[113: マンション検討中さん]

>>111 匿名さん
以前営業さんに聞いた話だと、その時々の販売戸数は調整されてるそうです。
何の調整かお聞きした所「〇〇年度販売戸数NO.1（名称は失念しました）」の称号（？）の為だそうな。
住友不動産は過去数年連続で1位を取得していて、順位に力を入れてるそうです。
なので15戸しか売りに出されなかったという事は、15戸しか売らなくても今年度の1位は確証されたのでは？と見てます。

しかし購入検討している方としては、欲しい部屋が出ないのはある種購買意欲が削がれてしまう所もあって、小出しにされるのはちょっと嫌ですね…
グレードの低さや、道路の騒音、など考える事も多いのですが、仕事の関係上、金額が予算内で販売されれば購入はしたいです。

[114: 匿名さん]

供給戸数No1ね。昨年末はそのため大量供給して、そのために成約率データを大幅に落とす原因になった。経済指標まで狂わす、すごい会社。

[115: デベにお勤めさん]

高すぎですよ。ここと本郷台は価格をつけ間違えましたね。ご愁傷さまです。

[116: 匿名さん]

>>110

マジか！
突き抜けた価格ですね。

この辺は大体3千万から4千万台での検討者が大多数だと思いますよ。

5千万とか6千万とかは、贈与を期待できる人でしょうね。

[117: 匿名さん]

今住んでいるマンションは、隣の音や上階の音が聞こえてきて大きな悩み。
生活音は仕方がないとしても、聞こえてくる音や自分の家から出す音も気になります。

ここは防音フードや遮音性を配慮した壁やフローリングなど
生活音やプライバシーをしっかりと守られている設備のようなので
とても安心感を感じました。

長く住んでいく自宅なので、立地や間取りだけでなく
細かいところまで考えられているマンション物件を選ぶべきだと思いました。

[118: マンション検討中さん]

目の前の産業道路を珍走団が走ると聞いた事が有りますが、頻度と時間帯をご存知の方いらっしゃいますか？

[119: マンション検討中さん]

>>117 匿名さん
どの様な音が気になるのでしょう？
参考までにお聞かせ願えませんか？

[120: マンション検討中さん]

>>114 匿名さん
供給戸数でしたか
ありがとうございました

[122: 匿名]

杉田でこの値段…高すぎでしょ。
横浜住民でも特に魅力を感じない街だしね。

[123: 匿名さん]

>>120

110の情報の、70平米5780万?は驚きを超える。
住みやすけど、のどかな郊外だよ。

[124: マンション検討中さん]

杉田に住んでる人がいらっしゃれば教えて下さい。大船行きしか止まらないことに不便って感じますか？磯子行きに乗れないとなると電車の本数結構減りますよね。駅近の大手デベロッパーのマンションを探してたので、ここを検討してます。京浜東北線にこだわるのは実家に近いからです。

[125: 通りがかりさん]

新杉田から横浜間を通勤で使ってますが、帰りは若干不便に思いますね。
5分に1本なのが10分に1本になりますからね。
乗ってしまえば行きも帰りも比較的空いてるので、そこは気に入ってます。

[126: マンション検討中さん]

[No.121と本レスは、情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[127: マンション検討中さん]

>>125 通りがかりさん 返信ありがとうございます。本数が多いのが京浜東北線の魅力だと思ってるので、10分に1本となると不便に感じそうですよね。行きは磯子駅で始発に乗れるのは魅力的とも思いますが、難しいところですね。

[128: 匿名さん]

磯子止まりが多いから、夏と冬に駅での電車待ちは地味にしんどいですよね

[129: 匿名さん]

あー、たしかにここまでの電車というのは、少し本数が少なくなってしまいますよね。
全くないというわけではないですし、少し待てば大丈夫なのですが。

磯子で始発に乗るのも絶対に座りたい人はいいと思います。
でも朝はバタバタしているので、
そのままのって行ってしまうところも多いのではないかなと感じました。

[130: マンション検討中さん]

徒歩2分ならその時間に合わせて行けば余裕あるんじゃないですかね？私は10分歩いて汗だくになるくらいならホームに8分待った方がマシですけど