シティテラス横濱新杉田ってどうですか？

[マンション比較中さん]

シティテラス横濱新杉田についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/shinsugita/index.html

所在地：神奈川県横浜市磯子区中原二丁目775
交通：JR京浜東北線・根岸線「新杉田」駅から徒歩2分
　　　金沢シーサイドライン「新杉田」駅から徒歩3分
　　　京浜急行本線「杉田」駅から徒歩9分
間取：2ＬＤＫ～3ＬＤＫ
面積：57.45m2～79.28m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[51: 匿名]

ここって、もうモデルルームやってるんですか？

[52: マンション検討中さん]

>>51 匿名さん
事前説明会に参加してなければ2月後半～3月初旬位じゃないでしょうか？

[53: マンション検討中さん]

>>48 匿名さん
ガラス張りは私もいただけないです。
強化（ですよね？）とはいえ、耐久性が気になります。
あと中が丸見えなのは落ち着きません。
2階位までは磨りガラスっぽいですが…

営業さんが仰るにはガラスだと築年数を経ても見た目的に劣化しにくいと仰っていたような気がします。

[54: 評判気になるさん]

モデルルームもないし、価格もわかんないし、道路やスナックに囲まれてるし駄目だこりゃ

[55: 匿名さん]

通り沿いの交通量が少なめなのとそもそもバルコニーが道路とは逆側だったので安心しました。価格が気になるところです。

[56: 匿名]

西側は国道１６号なもんで、交通量は多いですよね。
東側も磯子産業道路と呼ばれるだけあり、交通量ありますよ。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%A3%AF%E5%AD%90%E7%94%A3%E6%A5%AD%E9%...
根岸線を越えたさらに東側お隣りが国道３５７号、通称「東京湾岸道路」、トラックの量はかなりです。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%9B%BD%E9%81%93357%E5%8F%B7
そういった道路に東西を挟まれるので、洗濯物を干すのはどうでしょう。厳しいかもしれません。
最近はトラックも排気ガスが綺麗になったそうなので、イケるかもしれません。

[57: 匿名さん]

隣のタワーマンション住んでいる者です。低層階ですが毎日洗濯物干してます。特にお洋服が汚れるとかありません。同じマンションの逆側に住んでいるお友達もそう言ってました。

[58: 匿名]

>>57 匿名さん

おっ、なら大丈夫そうですね。
何階くらいですか？
交通量は意外と少ないんですかね？

[59: 匿名さん]

交通量が多くても毎日干してたら正直いって慣れていきそうな気もしますけどね。
影響を少なくしたいならそちらに面してない向きの部屋を選んだ方が良さそうです。
道路にある植樹って実際もこの位の高さなのでしょうか。CGを見ると結構背が高いようで。
ここのマンションだと四階までありますけど防音の効果も多少はあるのですかね。

[60: 匿名さん]

坪単価280がベースで300狙いだそうです…

[61: 匿名さん]

そんなに高いんですか…
正式にはいつ頃価格は発表されるんでしょうか？

[62: マンコミュファンさん]

おぉ…誰がこんなとこに300/坪も払うのか…
街全体が廃れゆくところに駅近いマンションが優位という都心のリセールロジックは成り立つのだろうか。
見守っていこうと思います…

[63: 匿名さん]

正式な価格はまだ決まってないみたいです。

[64: 匿名]

>>62 マンコミュファンさん

都心って、港区・千代田区・中央区・渋谷区とかを言うよね。
ここ郊外だよね。
郊外だけど駅前だからまだ救いようがあるかもね。
でも坪３００なら北仲のタワマンが買えたよね。

[65: 匿名さん]

ガラスのバルコニーは開放感がありリビングが明るくなりそうですが、あまり人気がないのでしょうか？
下層階はすりガラスになっているようですし、外からの視線も考慮されているように思いますが、洗濯物はそんなに見えるものですか？

[66: マンション検討中さん]

>>65 匿名さん

私が今住んでいる近所の公園近くのマンションがガラスのバルコニーですが、4階とかは見えますね。
角度や位置や光の加減もあるかもしれませんが…対策は必要かもしれません。

[67: 匿名さん]

よく見たら北東向き…
でその価格って。

[68: 名無しさん]

内向きの南西がメインだと思いますよ。
まあタワーの影になる部分もありそうだし日当たり気にするならちょっと注意が必要そうですけどね。

[69: 匿名さん]

根岸線は耐震工事をしたのだけれど、細い高架橋の柱に鉄筋を巻いただけにも見える。まあいざという時は京急も使えるのだけれども。

[70: マンション検討中さん]

坪単価270ですね
今の所

[71: マンコミュファンさん]

>>70 マンション検討中さん
誰が杉田にそんなに払うのでしょうか…
上大岡より北側で買えるよ。

[72: 匿名さん]

>>71 マンコミュファンさん

私が払います。住みやすいですよ。

[73: マンション検討中さん]

>>71 マンコミュファンさん
価格の面から見たらそこは悩み所なんですよね。

[74: 匿名]

住友の利益率って業界トップだったと思う。
（例えば「住友　利益率」とかで検索してみてください）

同じものを、三井が売るよりも高く売る。
つまりそういうこと。

住友は高めのボールを投げてじっくり売る。
竣工・引き渡しの時期を過ぎても関係なし。
待ってれば、いずれは情弱なカモは現れる。

営利企業としては優秀と評価すべきだと思う。

[75: 匿名さん]

>>74 匿名さん

情弱なカモ、ではなく相場が上昇して割高感がなくなるから売れる。
でももう、予算が青天井の金持ちが集まる超都心一等地以外は限界がきてるから、ここも高過ぎると売れ残るよ。

[76: 匿名]

相場の上昇っていうか、期ごとに値上げしていくことで早く買った方がお得だと錯覚させる住友の手口ね。

[77: 匿名さん]

利益率が高いのは減損を掛けないから。
売れ残ってても減損を掛けない特殊決算。
この仕組みならどんなに高値で土地を仕入れても、価格を下げて売らない限り赤字が表面化する事は無い。監査法人もあれですね。
地価が下がる時世になったら、流石に一気に数百億円の減損を掛けざるを得ないでしょう。
でも住不本体は、会計の小細工抜きにして儲かってます。

[78: 匿名]

>>77 匿名さん

ん？逆じゃない？
それ言うなら、減損処理したら特別損失になるから純利益は変わらないけど、売れ残り在庫の簿価が減る（減損）ことで営業利益や経常利益は増える方向なんじゃない？違うっけ？詳しくないけど。

[79: マンション検討中さん]

この近辺に自転車で行ける範囲で
■大型コインランドリー
■有機野菜販売所
■カフェ（スタバ等のチェーン店以外の所）
等はありますか？

[80: 匿名]

上層階が７０㎡５８００万てなかなかいい価格ですね。
新杉田と杉田駅使えて、すぐ売れちゃいそうですね。ちょっと向きと眺望あまりよくないのが気になりますけど。

[81: 匿名さん]

大型コインランドリーの場所を尋ねる方がいらっしゃいますが、
確かにファミリー世帯では必要な施設になってくるかもしれません。
軽くググってみたところ、EARTH LAUNDRYという店舗が一番近くなるのかな？と
思いますが3km以上離れているので車の方がいいかもれしませんね。

[82: マンション検討中さん]

>>81 匿名さん
お調べ頂いてありがとうございます。
やはり少し遠くなるのですね…
お布団などこまめに洗いたいので探してましたが車が無いと難しそうですね。
新しく出来てくれる事を願ってます。

[83: 匿名]

>>79 マンション検討中さん

杉田駅にＪＡがあって、少ないながら地元で農家やってる方がいて、そこで野菜を売られてますよ。

[84: 匿名さん]

最寄り駅が徒歩圏内と便利なので、
何かの理由でリセールを考えなければいけない場合にもプラスとなりそう。
セキュリティについてもしっかり考えて設計されているので安心。
間取り的に見ても十分満足いく内容だなと思います。
あとは価格帯がどれくらいになるか・・・公表はいつ頃になるでしょうか。

[85: マンション検討中さん]

>>83 匿名さん
遅くなってすみません。
情報ありがとうございました。
新鮮野菜は魅力です！

[86: 匿名]

>>84 匿名さん

好立地＆駅近ならリセール強いでしょうが、新杉田駅の駅近ですからね、知れてるでしょうね。
リセール強いのは北仲とかでしょう。

[87: マンション検討中さん]

>>70 マンション検討中さん
マンション価格は全く詳しくないですが、正直、駅近と言えど新杉田でその単価は高いと感じます
200前後／坪位かと思ってました。
現在23区住まいなのでこちらの相場が分かりませんが、近年そんなものなのでしょうか？

[88: マンション検討中さん]

凡そですが、高めに見ても地価が坪100、近隣中古の駅直タワー築15年が220、駅裏3分築3年が235。
建物や設備がハイグレードなわけでもないし、坪270だと相場よりは高いでしょうね。

[89: 匿名]

この週末見てきました。
グレードかなり低いですね。
都内じゃ見かけないです、こんな仕様。

で、今回売り出す６階の最安で、坪２７０から。。
北仲の６階で坪２９０ちょいからありましたよ？
仕様もここより断然良い。立地も無論。

でも住友は売り切るんだろうな。。数年かけて。
じっくり待ってればカモはいつかやってくる。

坪単価：２７０万～
眺望：国道１６号ビュー
階高：２.８５ｍくらい？
構造：直床・二重天井
天井高さ：２.４ｍ
サッシ高さ：２.０ｍくらい
下り天井：１.９ｍくらい
天板：人工大理石
トイレ：別置き手洗い無し
ウォシュレット：リモコン無し
廊下：外廊下
アルコーブ：無し

[90: 匿名さん]

駅前立地なので色々便利。内装や設備はリフォームで変えられるけど立地は2度と変えられない。昔隣のタワーに住んでましたが、グレードは低かったけど立地が良かったので結果高く売れたし、日々の生活はとても満足してました。

[91: 匿名さん]

いやあ、売れないでしょう。

[92: 匿名]

>>90 匿名さん

隣のタワーの新築時とは、相場がぜんぜん違うでしょ？！？！

[93: マンション検討中さん]

新杉田はJRも京急もシーサイドラインも通っていて、利便性等とても良いのですが。
できれば新築が良いと考えていましたが、駅近とはいえ6階で坪単価270万からとは…さすがに高いですね。

[94: マンション検討中さん]

>>89 匿名さん
とても参考になります。
モデルルームはここしか見た事がないので、他所（同価格帯で）と比べてどの辺がグレードが低いのか教えて頂けると嬉しいです。

個人的に気になった所は、トイレが狭いのと、キッチンの包丁置き場が賃貸みたいな安っぽかった所ですかね。

[95: 匿名]

新杉田周辺で他にあまり物件見てないので、良く知ってる北仲と比較させて貰います！

天板、人工大理石（プラスチックっぽいやつ）とか、
ウォシュレット、リモコン無しで便器脇にボタンとか、
こんな賃貸仕様は最近あまり見ないですね。。

少し前の物件ですが、屏風浦のヴェレーナ・バレ・ド・シエルとか、フィオレストーンあたりの人造大理石は当たり前に付いてたと思いますよ。設備は格段に良かった記憶。

直床と二重床、どちらが性能として良いか一概には言えず、音の質によっては直床の方が遮音に優れると言われることもありますけど、直床の方が低コストなのは明らかかと思います。

階高、低いですね。。
都内だと３０メートル制限／１０階建＝階高３ってのが一般的ですが、２１メートルで７階建って、、横浜だと一般的なのでしょうか？
こんなに階高が低いなら、確二重床・二重天井にしてしまうと確かに天井高さヤバイことになりそうです。現に梁下は１９メートルと背の高い人は頭ぶつける勢いですし。住んでて空間に圧迫感あると思います。
同じ建物高さに多くの階層を詰め込んだんだから、それだけ戸数が増え、一戸あたりの土地の値段が安くなるので、価格も安くなるはず、なのに？！？！

外廊下、内廊下より低コストなのは言わずもがなと。
壁が無い分構造も安いですし、空調機器も要りません。
（けどまぁ低層マンションの内廊下って少ないです）

アルコーブ、玄関前の窪んでるスペースのことですが、廊下を歩く人に玄関のドアが当たらないように、またプライバシー考慮で直で住戸の中が見えないよう、普通は凹ませてるわけですが、それが、全く無い。
アルコーブを作ると、凹みの分だけ広告に表示できる専有面積が減るので、最近はコストカットでアルコーブ無いとこが増えてきました。
となると玄関ドアがズラリ並んで丸見え、団地ですね。

とまぁ、こんだけコストカットしたのだから、お安い、はず！！
もし高いとしても、駅前だからと言うことで納得感は、ある？！

以上、参考になればと思います。
長文失礼しました。

　　　　北仲　　／　新杉田
坪単価：２９６万～／２７０万～　※６階比較
最寄駅：馬車道・桜木町／新杉田・杉田
駅徒歩：１分／２分
眺望：みなとみらいビュー／国道１６号ビュー
建物：２００ｍ・５８階建／２０ｍ・７階建
階高：３.２５ｍ／２.８５ｍくらい？
構造：二重床・二重天井／直床・二重天井
天井高さ：２４.５ｍ／２.４ｍ
サッシ高さ：２.１５ｍ／２.０ｍくらい
下り天井：ほぼ無し／１.９ｍくらい
天板：人造大理石／人工大理石（有償で御影石）
トイレ：別置き手洗い有り／無し
ウォシュレット：リモコン有り／無し
廊下：内廊下・空調有り／外廊下
アルコーブ：有り／無し

[96: マンション検討中さん]

隣の6階建と同じ高さで7階建なので、詰まって見えるでしょう。
個人的には、公式サイトに出てますけどバルコニー出入り口の段差が安っぽく感じられてね。
正直グレードは低いと思います。
場所はいいので多少高くてもと思っていたのですが、笑っちゃうほどなのでねえ。

[97: マンション検討中さん]

>>95 匿名さん
>>94です。
詳しく教えて頂きありがとうございました。
とても参考になって、正直、ここを買う気でいた気持ちがかなりグラつきました。
やはり、他の所も見るべきですね。
他に上大岡のイトーヨーカドー跡地の物件も気になってるので教えて頂いた点を見ながら熟考していこうと思います。
ありがとうございました！！

[98: マンション検討中さん]

>>95 匿名さん
>>94です。
詳しく教えて頂きありがとうございました。
とても参考になって、正直、ここを買う気でいた気持ちがかなりグラつきました。
やはり、他の所も見るべきですね。
他に上大岡のイトーヨーカドー跡地の物件も気になってるので教えて頂いた点を見ながら熟考していこうと思います。
ありがとうございました！！

[99: 匿名さん]

北仲の296万は目の前高い建物でど被りして眺望と日当たりゼロになる部屋ですよね。北仲で実需の方が住むのに真っ当な部屋を買うとしたら340万は必要でしたよ。なお、低層階ではなく中層階以上の条件よろしいお部屋は370万は超えてました。別にそれで新杉田が安い、とは思いませんが。

[100: 匿名さん]

杉田周辺はお店も多くて便利で、駅から2分に惹かれましたが、産業道路と16号に挟まれている立地を見て辞めました。やはり、環境大事ですね。
根岸駅3分のヴェレーナシティを現地見てモデルルーム見学しましたら仕様も良く、そちらにしようかと思っています。
JR で考えているので、上大岡も魅力的ですが条件合わずなので。