シティテラス横濱新杉田ってどうですか？

[マンション比較中さん]

シティテラス横濱新杉田についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/shinsugita/index.html

所在地：神奈川県横浜市磯子区中原二丁目775
交通：JR京浜東北線・根岸線「新杉田」駅から徒歩2分
　　　金沢シーサイドライン「新杉田」駅から徒歩3分
　　　京浜急行本線「杉田」駅から徒歩9分
間取：2ＬＤＫ～3ＬＤＫ
面積：57.45m2～79.28m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[101: 匿名さん]

根岸は土砂災害が怖いのでNGでした。新杉田か本郷台で悩みます。今までみたJRの駅近マンションやはりいいお値段しますね…私にはこれらすら予算オーバーですが、上大岡見に行ったらさらに500万くらい高かったです。南向きは譲れないし…どうしたもんか。

[102: 匿名さん]

本郷台もかなり設備仕様悪かったです。残念

[103: 匿名さん]

この辺りで設備だけなら上大岡のヴェレーナが断トツでした。横浜南部の駅近大手はほとんど長谷工なので、底辺で似たり寄ったりだと思います。

[104: 匿名]

>>98 マンション検討中さん

参考になれば幸いです。

まず重要なのは、何が優先されるか、だと思います。
人により、とにかく金銭的な損得、利便性、生活の豊かさ・快適さ、評価軸が異なるかと思います。

職場など生活圏がこの辺りで通勤など利便性を考えたらココがよい、金銭的な話は関係ない、となれば買いかもしれません。

先では設備仕様を中心に書きましたが、設備の良し悪しは資産性を決める一番のポイントではなく、他にあります。
ですが生活に快適さ・豊かさを求める人にとっては最新の設備・高級な内装が優先されるかもしれません。

大半の人は金銭的な損得を一番重視するかと思いますが、この中で、新築時の絶対値の高い低いはあまり関係ないと思います。
新築時7000万で10年後に一億になる物件と、新築時5000万で10年後に3000万に値下がりする物件があるなら7000万の方を買うでしょう、背伸びしてでも。
つまりリセールが重要であって、7000万、月々のローン支払いが大変そうに見えますが、本当に将来値上がりするならその差益3000万を10年間に均したら毎月25万のプラスなわけで、極端な話ですが、

で、資産性・リセールに関して、こちらのURLの図8-1～3が分かりやすいです。
https://www.mecsumai.com/sumai/knowledge/1711-1/

こちらの物件は、駅近にはなるので、その点は評価されると思います。
ただし、新杉田の徒歩１分と横浜駅の徒歩１分は違うわけで、後者は評価されますが、前者がどうかは疑問です。
そういう意味で、駅徒歩含めて広く言えば「立地」が一番重要かと思います。

次に、規模でしょうか。こちらは200戸でそこそこですが、大規模とまでは言えず、やはり北仲の1000戸超のタワーや戸部のシティテラスが有利となるかと思います。
大規模だとなぜリセールが高いかは、注目度で賃貸や売買で指名が入りやすかったり、大規模ゆえに共用施設が豪華だったりですかね。（１戸当たりの負担が少ない）

階層は、最近についてはそこまでリセールには影響しない傾向です。
だし、この物件はそもそも低層マンションだし関係ないですね。

先のURLに書いていないところで言うと、資産性で重視すべきは、構造かと思います。
キッチンの天板やウォシュレットリモコンなどあれこれ書きましたが、それらはいくらでもリフォームできます。
ですが、構造、梁や柱は変えられません。
階高が低ければ、天井高さも自ずと低くなりますし、梁下の低さやサッシ高さも変更ききません。

リセールで優先順位をつけるなら、
立地＞駅近＞規模＞階層＞構造＞設備って感じでしょうか。

北仲のタワーは、このほとんどに合致します。（設備仕様はイマイチですが）
先の比較で明らかなように、どう考えても北仲の方が魅力的で、であるにも関わらず、そこまで金額差がない。
（多少北仲の方が坪単価高いですが、でも、先の新築時7000万の例のように、こちらが値下がりしても北仲は値上がりするでしょう）

現に、北仲は高い倍率で抽選になっています。最高３８倍ですが、人気が極端に集中しただけのことであまり意味がなく、それよりも、かなりの割合の戸数が５～１０倍ついたというところが重要かと思います。
５倍と言うことは、買ったとき既にその価格以上で買いたいという人が他に4人いると言うことです。

もしこの物件が抽選にならず、なんなら売り出した住戸の一部が売れ残り先着順で販売されるようなことであったら、その価格で買いたい人がいなかったと言うことで、かった瞬間に値下がりしてしまったと覚悟すべきでしょう。

すいません、またグダグダと長文書いてしまいましたが、

なお、上大岡の物件（イトーヨーカ堂のとこですよね？）とこのとの比較ですが、
駅力は上大岡の勝ちかと思いますが、駅徒歩でこちらの方が勝り、どっこいどっこいですかね。

[105: マンション検討中さん]

>>104 匿名さん
またまた詳しくありがとうございます！
目の肥えた方の意見は本よりも頭に入って気安くて有難いです。

夫の仕事の関係上、新杉田が最適なので多少の我慢は必要かとは思ってますが、マンション購入初心者といえど損をする買い方はしたくないなぁと思ってます。
（予算もそんなに無いから余計にです）
自分にとっては設備と価格が見合わないのは少し考慮する点ですね。

新杉田という駅名も今回の購入を考えて初めて知った次第ですし、リセールの事を考えてこの土地がどれだけの価値があるかとかも勉強しなければならないのですね。

いやはや家を買うって大変ですね（笑）
他の皆様の意見も大変参考になります。

因みに上大岡（ヨーカドーの所です）は駅から7分の表記だった記憶ですが、歩いてみた感想はお店も沢山あるし、人通りも多いしでそんなに長く歩いた感じはしませんでしたね。生活環境は充分すぎるくらい整ってると思いました。
ただ（当たり前ですが）ここより高い！！

[106: 匿名さん]

リセールバリューは駅徒歩以上に駅力が影響するよ。

[107: 匿名]

>>104 匿名さん

リセールで優先順位をつけるなら、
立地＞駅近＞規模＞階層＞構造＞設備って感じでしょうか。

大事なファクター忘れてました。。時期、タイミングが最も重要ですよね。

時期＞立地＞駅近＞規模＞階層＞構造＞設備

2012年ごろに買ったマンションなら、９割方は値上がりしてますね。

いまはおそらくピークです。
結婚や出産などのイベント等で、今どうしても買いたいのであれば、相対的に、リセール強い物件を。
いまこのような頂点でリセールやばい物件買ったら、アレです。

[108: マンション検討中さん]

タイミングは確かに悩ましいですね。
仮にいま新築マンションの相場がピークだとしても、数年で1、2割程度下がる可能性はどの程度あるんでしょうか？
住み替えの方ならともかく、現在賃貸に住んでいて家賃を支払っていますので。
5年ぐらい待って相場が1、2割下がったとしても、5年分の賃料や住宅ローン金利の上昇などを考えると結果的に損してしまうかもしれません。
相場がこれ以上あがらずとも、変わらなかった、少ししか下がらなかった場合は尚更ですしね。

資産価値を考えると駅近(5分以内)条件は譲れないので、近隣の駅近新築マンションもみてみましたが、どこも価格は高いですね…

中古物件も分譲時より価格が高い物件が多かったので気持ち的に見送っていましたが、現在の新築物件に比べると大分割安なので検討し直そうと思います。

[109: 周辺住民さん]

今も杉田に住んでるものです。
マンション購入を考えモデルルームも見に行きました。
が、私個人としては見送りしました。

マンションの価格についてはここ最近の新築マンション価格帯だと思います。
まぁ総じて高いですけどねどこも。
数年後価格は落ちるとは思いますが、その分自分も年をとる。
今20代ならいいですけど、30代後半～の人はローンのことも頭にいれて
購入検討しなくはいけませんしね。
もちろん、現金購入なら待つべきだと思いますが、、、、


広さ、設備についても特には問題ないかなと思っていたのですが、
やはり気になるは音でした。
確かに、窓を閉めていれば気にならないのかもしれないですが、隣産業道路は
かなり音が出ます。
あと、新杉田から2分で立地をアピールしてますが、京浜東北線なんですよね。
横浜より先に行くなら京急使うと思うんですよ。
そうすると、10分弱はかかりますから。あまり駅近と言われても魅力を感じないです。
ただ、スーパーや病院、銀行等充実していますので、生活の面では
十分だと思います。
音が気にならない・京浜東北線をよく使うなら。購入検討はありかと思います。

[110: 匿名]

70㎡5780万～80㎡6780万なんですね。以外に普通の値段と思いました。
第1期15戸って少ないですね。どうなんでしょう。

[111: 匿名さん]

>>110 匿名さん
売れていない。15戸しか売れない。高いよ。
登録は月曜日の2時間しかない。何で?
私は行かないけど。

[112: マンション検討中さん]

今いる15人以上にお客が増える見込みが無いのと、万が一予想外の購入希望者が飛び込んで来て抽選にならないようにでしょう。
だからわざわざ飛び込みで行きにくい平日に設定してるわけで。

上で比較対象に上がっていた上大岡の物件は、177戸の内約半分を一気に売りましたから、最初の勢いだけで比較すると雲泥の差がついてしまいました。

これはあくまで現時点での市場におけるこの物件への評価で、将来的にはもちろん未知数な部分もあると思います。なにか物件なり、杉田の街なりに伸びしろ要素があれば良いのですが。

[113: マンション検討中さん]

>>111 匿名さん
以前営業さんに聞いた話だと、その時々の販売戸数は調整されてるそうです。
何の調整かお聞きした所「〇〇年度販売戸数NO.1（名称は失念しました）」の称号（？）の為だそうな。
住友不動産は過去数年連続で1位を取得していて、順位に力を入れてるそうです。
なので15戸しか売りに出されなかったという事は、15戸しか売らなくても今年度の1位は確証されたのでは？と見てます。

しかし購入検討している方としては、欲しい部屋が出ないのはある種購買意欲が削がれてしまう所もあって、小出しにされるのはちょっと嫌ですね…
グレードの低さや、道路の騒音、など考える事も多いのですが、仕事の関係上、金額が予算内で販売されれば購入はしたいです。

[114: 匿名さん]

供給戸数No1ね。昨年末はそのため大量供給して、そのために成約率データを大幅に落とす原因になった。経済指標まで狂わす、すごい会社。

[115: デベにお勤めさん]

高すぎですよ。ここと本郷台は価格をつけ間違えましたね。ご愁傷さまです。

[116: 匿名さん]

>>110

マジか！
突き抜けた価格ですね。

この辺は大体3千万から4千万台での検討者が大多数だと思いますよ。

5千万とか6千万とかは、贈与を期待できる人でしょうね。

[117: 匿名さん]

今住んでいるマンションは、隣の音や上階の音が聞こえてきて大きな悩み。
生活音は仕方がないとしても、聞こえてくる音や自分の家から出す音も気になります。

ここは防音フードや遮音性を配慮した壁やフローリングなど
生活音やプライバシーをしっかりと守られている設備のようなので
とても安心感を感じました。

長く住んでいく自宅なので、立地や間取りだけでなく
細かいところまで考えられているマンション物件を選ぶべきだと思いました。

[118: マンション検討中さん]

目の前の産業道路を珍走団が走ると聞いた事が有りますが、頻度と時間帯をご存知の方いらっしゃいますか？

[119: マンション検討中さん]

>>117 匿名さん
どの様な音が気になるのでしょう？
参考までにお聞かせ願えませんか？

[120: マンション検討中さん]

>>114 匿名さん
供給戸数でしたか
ありがとうございました