Brillia(ブリリア)高輪 レフィールってどうですか？

[マンション比較中さん]

Brillia(ブリリア)高輪 レフィールについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.b33.jp/index.html#1

所在地：東京都港区高輪四丁目45番1、13、17、18（地番）
交通：JR東海道本線「品川」駅徒歩10分
　　　京急本線「品川」駅徒歩9分
　　　都営浅草線「高輪台」駅徒歩10分
　　　JR山手線「五反田」駅徒歩11分
　　　JR山手線「品川」駅徒歩10分
　　　JR横須賀線「品川」駅徒歩10分
　　　JR京浜東北線「品川」駅徒歩10分
　　　JR東海道・山陽新幹線「品川」駅徒歩10分
　　　都営浅草線「五反田」駅徒歩10分
間取：2LDK～3LDK
面積：70.52m2～150.17m2
売主：東京建物株式会社　安田不動産株式会社
施工会社：株式会社佐藤秀
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【高輪台～泉岳寺界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/10807/

[公式URLを修正しました 2020/5/7 管理担当]

[21: 匿名さん]

コンシェルジュが駐在してタクシーや宅急便などの対応をしてくれるのは大きいですね。
生活をするうえで何か困ったことがあってもすぐに相談できて安心ですね。
騒音問題についての問題もスムーズに対応してくれるのでしょうか。

[22: ご近所さん]

>>21: 匿名さん
勘違いしてない？
なんでもやってくれる特別なコンシェルジュがいるの？

マンションのコンシェルジュサービスは、普通は決められたことしかやらないよ。
生活で困ったことの相談ってどんなのよ？

[23: 匿名さん]

コンシェルジュは、重たい荷物を持っているときには手伝って貰える可能性もあるかも…ですが、
基本的には受付業務的なものだと思います。
取次と言いますか。
いちばん大切なのは、エントランスで人の出入りを見ていることでしょうね。
声をかけるので
悪いことを企んでいる人は、コンシェルジュがいるのは相当嫌みたいです。

[24: マンション掲示板さん]

MR今日からでしたよね？
行かれた方いらっしゃいますか？

[25: 検討板ユーザーさん]

天井が245と低い、リビングも天井エアコン取り付け部は215。

[26: 匿名さん]

予想通りかなりの高額ですね。
今はマンションは買い時ではなさそうです。

[27: 匿名さん]

>>25 検討板ユーザーさん

天カセエアコンは、ＬＤと洋室１のみで、
後は、壁掛け式でしかもオプション。
コンベックもオプション。
床暖房は、ＬＤのみ。
シングルオートロック。
極めつけは、３面道路が全て私道。
ずーっと住むならいいけど、
売るときが大変です。
次に買う人、ローン付くのかなぁ？

[28: 匿名さん]

徒歩10分圏内でこれほど多くの駅にアクセスであるのは本当に大きいと思います。
通勤や通学の際にこれなら困ることがないのは容易に想像できます。
ただ、問題となるのは混雑具合であると思います。
どれぐらいの混雑であるかを教えてもらえばうれしいです。

[29: 周辺住民さん]

当物件は購入していませんが、高輪４丁目在住（最寄り駅は品川駅）の者です。
品川駅の状況ですが、早朝以外は駅構内、車内共に混んでます。階段からホームにかけて人で身動きがとれないほどの混雑です。

数年前までは職場が東京駅方面だったため内回りを利用していましたが、転勤により現在は外回りの山手線を利用しています。
まず外回りについてですが、品川で下車する人が多いため、先頭車両（新宿側）で1本待つとかなり高確率で座れます。
逆に言うと、１本待たないで来た電車にすぐに乗ろうとすると、ドアの先頭付近に並んでない限りまず座れません。
但し、空いてるのは先頭付近の車両だけで、中間車両はまず座れません。乗客が品川で下車しても席が空く事は殆ど無いです。
これは午前6時台、7時台、8時台、9時台共に同じです。それ以降の時間帯はあまり利用しないため、不明です。もっと前、5時台ならどの車両でも並ばずに座れますが、6時頃から急に混み始めます。

一方、内回りですが、外回り以上に混んでます。狙い目は大崎始発の山手線。朝の山手線は大崎始発もあるのです。大崎始発は大崎から乗車する人しか乗ってないため比較的空いてます。大崎始発以外は早朝から混んでます。
一例を挙げると、5:21品川発は中間車両は既に満席に近い状態です。しかしその1本後の5:24品川発の大崎始発の山手線はほぼ誰も乗ってません。その差、人数比で数十倍。早朝だとその位差があります。
東京駅方面に行く場合、京浜東北線や東海道線、横須賀線を使うという手もありますが、何れも神奈川方面からずっと乗ってきた客が多いため山手線より混んでます。
山手線に比べ、品川で下車する人も少ないです。
東京駅方面に座って行きたいなら、京浜東北線、東海道線、横須賀線は使わず山手線を使うのがベストです。

まとめると、座りたいなら、東京駅方面に行く場合は山手線を利用し、先頭車両（東京側）で1本待つ。大崎始発便なら尚良し。品川ではなく大崎から乗るのなら来る電車の先頭車両に乗り込む。1本待つ必要なし。品川で大勢下車するため品川で席が空く。
新宿方面に行く場合は先頭車両（新宿側）で1本待つ。大崎からだと早朝以外は先頭車両に乗ってもまず座れません。品川で満席になり、大崎で下車する人は少ないため1本待っても座れる見込みなし。

勤務先が東京駅方面なら大崎、新宿駅方面なら品川という選択肢もあるかもしれません。
高輪台については利用していないため、不明です。

[30: 匿名さん]

新宿方面なら五反田駅まで出た方がいいですよ。
品川ー五反田間は電車で5分もかかるので。

[31: 匿名さん]

自分も子供も、満員電車はストレスを感じてしまうので、時間より快適性を選びたいと思ってます。
もちろん、乗車時間が短くて座れるのが一番いいのですが。

[32: 匿名さん]

結論は山手線通勤なら、大崎に住もう、ということですね。

[33: 匿名さん]

朝は電車、どれもそれなりに混み合っているからなぁ。
時差通勤するとか社会人はできると良いのだろうけれど。

ここからだと、京急使って羽田に出やすいところが
ある意味メリットなんじゃないかなと思います。
旅行が趣味の人もそうだけど、出張が多い人にとっても空港までのアクセスが楽なのは良いことでは？

[34: 匿名さん]

>>32 匿名さん
大崎とこちら側では、何もかもが一線を画す程の違いがありますよ。
大崎に住まれているとわからない事だらけでしょうが。

[35: 匿名さん]

>>34 匿名さん

ここなら、大崎駅まで歩いて、山手線始発を使ったらどうでしょうか？

そうすれば、貴方の選民意識、自尊心、虚栄心を満たしながら、座って通勤できますよ。それとも、大崎駅で乗り降りすることは、プライドが許さない？

どこにでも線引きしたい人はいるものですね。

[36: 匿名さん]

ここなんかだと、車で通勤とかお迎えが来る人も多そうだね。

[37: 匿名さん]

品川駅徒歩10分内で将来性も磐石ですしね。ここを買える人が羨ましい。

[38: 匿名さん]

第一京浜の道路上に巨大な人工地盤ができると高輪口側の様相は激変しそうですね。

[39: 匿名さん]

こんな記事を見つけました。
https://cakes.mu/posts/744

高輪は上場企業社長の住む街トップらしいです。
1位 高輪
2位 田園調布
3位 成城

[40: 匿名さん]

>>36 匿名さん

モデルルームで、検討者はそれも必要なくなった年齢層が多いと聞きました。

[41: 匿名さん]

>>39 匿名さん

リンク先より
>1位は港区高輪の22人。2位は大田区田園調布の15人。次いで世田谷区成城の13人、そして、渋谷区広尾の12人と続く。やっぱり上場企業のトップたちは、坪単価200万円を超えるような高級住宅地を好むようだ。
>
>むろん、そのためには経済的な裏付けが必要となる。1部上場企業の役員報酬の平均額は約3000万円であり、トップともなればさらにその上をいく。中には軽く1億円を超える報酬を手にするトップもおり、まさに富裕層といえるだろう。

また、この街を選ぶ人は、たんまりと資金を貯め込んだリタイヤ組も多いと聞きます。
こういった街では財力のみならず、品格、血筋がものを言います。
私なんぞはとてもとても・・の世界ですな。

[42: 匿名さん]

第一京浜沿いにある東横イン品川駅高輪口の横にある大きな看板。かなり目立つ。
このあたりは大勢のサラリーマンが行き来する場所。
大勢の人に幾度となく見られてきたであろうこの看板。そして、”その頂点に住まう。”のキャッチコピー。
本意はどうあれ、【頂点】はインパクト大！

[43: 匿名さん]

電車で通勤をしない人向け…ということなのかな、書き込みを見ている限りでは。
そうであれば、
特に交通面で困ることはないですものね。
この辺りだと特に良い住宅地と言われている場所なので、そういう方たちのニーズが有るのは確かなのかもしれません。
街として落ち着いているのも大きいかと思います。

[44: 匿名さん]

各階にクリーンボックスや宅配ボックスを設置しているということが書かれていました。
宅配ボックスも各階に設置されるのだったら、
とても便利だと思います。
買い物してきて荷物があるときに、エントランスのところの宅配ボックスに荷物があるのに気がついたけど、
でも荷物があるから一度部屋に戻ってから取りに来る…とか
結構億劫なんですよね。
各階にあるならば、面倒じゃないから良いなと思いました。

[45: マンション検討中さん]

内覧してきましたが、十分に遡上に乗る良い物件でした

昨今のコストダウン物件と比べると、天然木を使った床や玄関ドア、各階ゴミ捨て置き場、
ボタンプッシュで開けれれる玄関ドアや玄関ドア横の天然石のしつらえ、一種換気など、
デザイン・仕様などは所有欲を十分に満たすものでした
再開発が決定しているプリンスも近いです
値段もジ・インプレストのような高値感はありませんでした

見送った理由は、我々家族にとっては通学に苦労すること、
ランニングコストが高く将来のリセールに影響しそうであることです

車を持ってらっしゃるご年配の夫婦などにはとても良い物件だと思います
特に御殿山側から車で上がってくる道は素晴らしいです
良い物件なので、１期１次ではコメントしませんでしたが、まだ良い間取りあると思います

[46: 匿名さん]

>>45
家族が住む家はリセールとか気にするよりも家族が住むにあたり最良な物件を選ぶほうがいいと思いますよ。
文章を拝見したところ、気に入らない理由は書かれていますが
それよりも、まだご家族・親族の気持ちの中で購入の機が熟していないのだと感じます。

ただ、家族、夫婦、親子だからと言ってピタッと一致する方が珍しいことでもありますが。

何年間もじっくり勉強して住宅購入の知識を蓄えて自分達なりの条件を決めていても
案外ひょんなきっかけから勢いで全く別の基準で決めてしまう事もよくあることです。

何はともあれ、ご家族が納得出来る物件に出会えるといいですね。

[47: 匿名さん]

場所はいいんですけど、価格が高いですね。

[48: 名無しさん]

駅が遠すぎて話になりません

[49: 匿名さん]

雇われの方は電車通勤ですからね、仕方ないかと。

[50: 匿名さん]

小職は日々の通勤は会社の送迎車もしくはハイヤー利用（費用会社持ち）ですので、通勤に関しては特段不自由ないと考え、ここを選びました。
私用での鉄道網利用も、徒歩10分圏内は苦ではない距離と考えてます。

[51: 評判気になるさん]

不便と書かれていたので思わず立ち寄ってしまいました。
現在こちらの物件のごく近辺に住んでいますが、交通の不便さは全くないです。品川、大崎、五反田、高輪台と徒歩10分で様々な路線に乗れます。
バス亭も近く、ヒルズや広尾にもアクセス自在です。遠方の私立に通う小学生も早朝沢山います。
近隣には大使館や企業の迎賓館も多く、雰囲気がゆったりしており、一方で五反田や品川にちょっと下れば商業施設や小洒落たレストランなどが多数有り、スーパーも至近、とても便利で住みやすいです。東京都心の高級住宅街は、みんな駅からこれくらいの距離があるのでは？
こちらの物件はこのエリアの中でも一等地ですし、近隣住民としては、品の良いファミリーに住んで頂きたいです。
価格は品川駅や高輪口の開発と立地を考えると仕方ないかと。

[52: 匿名さん]

バス停、では。

教養のある方に住んで欲しいですよね^ ^

[53: 名無しさん]

文句なく良い素晴らしい立地ですね。

ですが、この駅からの遠さと坂。
共働きパワーカップルと高齢者が急激に増加する時代にどこまで高い資産性を維持できるでしょうかね。

自動運転車が～って仰る方もいるのですが、自動運転車を個人がバンバン使うようになったら
せっかくすいてきた都心の道路はあっという間に高度成長期時代の大渋滞に戻っちゃいますし。
結局は大量輸送の機能は今後も必要で、今の鉄道、地下鉄網が自動運転化されるだけなんでしょう。
そうなるとこの駅距離は少なくてもプラスにはならないでしょうね。

そうは言ってもタクシー使えばいいんでしょうし、品川から徒歩圏内というのは魅力的なのですが、
リニア効果については正直懐疑的ですね
相当深い大深度に駅をつくるので、ホームと地上の行き来をするのに相当時間かかりそうですし。
トータルで見るとどこまで時間短縮メリットがあるのか。
しかも大阪まで開通するのは何十年も先ですからね。
東海道新幹線の修繕用バックアップ路線としては有用だとは思いますが。

羽田空港の新飛行ルートについては、このマンションはルート直下ではないみたいなので少し安心です。
さすがに直下は嫌ですからね。確率論ではなく心理的不安感として。

[54: 通りすがり]

確かにリニアの大阪までの全線開通はかなり先になるなる（2040年ごろ？）みたいなので、
名古屋まで開通しても、関西より西に行く人は、名古屋での乗り換えに時間がかかるので、
結局品川から東海道新幹線に乗る人が多いでしょうね。　初めは珍しくて乗客が分散すでしょうが。　

[55: マンション検討中さん]

http://x1mansion.com/brillia-takanawa-refir
ここで取り上げられていますね
「高い確率で騒音問題が発生するので新航路下の不動産は全てオススメできない」と

[56: 匿名さん]

品川自体は、空港に行く人にとっても便利な場所であることは間違いないし、
出張多めの人にとっても
結局はなんだかんだで便利な場所になってくると思います。

高台自体はとてもいい場所だと思いますが
高低差が普段の生活に差し障り無いのかと言うのは気になるところです。

[57: 匿名さん]

テラスのほうがよくね？

[58: 通りがかりさん]

プライムメゾン御殿山の街並み素晴らしいから
それに比べたらね...近いのに

[59: 匿名さん]

>>56
第一京浜上に巨大な人工地盤が構築されるから、相当変わりますよ。

[60: 匿名さん]

>>55
その「バツイチ男が伝えるマンション購入ノウハウ」というHP、都心物件は得意ではなく、あまり詳しくない感じが見受けられます。

>試算結果
>購入時 ：価格11,980万円（70m2・坪単価562万円）
>5年後 ：残債10,467万円、売却9,000万円（坪単価421万円）、収支▲1,467万円
>10年後：残債8,892万円、売却8,000万円（坪単価375万円）、収支▲892万円

品川新駅効果や品川駅再開発等を考慮すると10年後に坪単価がそこまで下がるとは到底思えない。
23区郊外の評論中心の人のようなので、都心一等地の住宅事情がよく分かっていないのでしょう。
参考までに築10年前後の高輪の某マンションの坪単価動向。
https://residence.nikkei.co.jp/buildings/890
価格推移グラフを6年間にしてみると価格動向が分かります。

>また私が通う銀座のスナックで一緒になる不動産関係者の中ではすでに「羽田新航路下の不動産は買ってはいけない」が共通認識となっています。
>さらに私が絶対の信頼をおいているコンサルタントも「高い確率で騒音問題が発生するので新航路下の不動産は全てオススメできない」と言っているのです。

影響があると言われてるのは恵比寿、五反田、大崎、白金高輪周辺や天王洲といった航路直下で、実際には航路直下であっても騒ぐほど影響は無いであろうと言われてます。
当マンションは航路直下ではないので、なおさら影響も少ないでしょう。

下記品川駅前再開発や新駅効果を考えると、上記試算結果（坪単価562万円→375万円）のようになる事はまず無いと思われます。むしろ上昇する勢いです。
http://www.ktr.mlit.go.jp/toukoku/shinagawa/pdf/180914_shinagawa_shous...
https://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/tokyoken/tokyotoshi...

飛行ルート

[61: 匿名さん]

米軍の反対で新航路自体が宙に浮いてきたしね。

[62: 通りがかりさん]

某ドラマの主演の女性（戸田恵梨香）の居住マンション設定が、当マンションから50mほと北にあるゲートヒル東京。
https://www.space-d.co.jp/ja/gatehilltokyo

工事中の当マンション、チラッと映ってます。

[63: 匿名さん]

立地的には高輪最高峰の一帯だと思う

[64: 匿名さん]

そうそう。マンション批評家サイトって都心高級住宅エリアについては個人投資目線でのコメントしかなくて、湾岸や大崎エリアや白金の準工地区の話を引き合いにだされても、分かってないなとしか思えない。
KENや外人用不動産屋なんかで取り扱う家賃50万以上の物件がひしめくエリアは別カテだと思うんだけど。

実際にビジネス第一線の高額所得者はマンション批評家サイトで論じられるような物件には住んでないよね。だって車を出すときに順番待ちしたり、社用車が来た時に待機スペースの無いような物件は選ばないもの。

このマンションの立地は本当にいいと思います。外観も。
ただ皆さんお書きになっているように、各住戸のグレードはどうなんだろう。

[65: 匿名さん]

64さんが書かれていること、すごくわかる。
実際に暮らした時に便利なマンションと、賃貸に出した時に人気のあるマンションっていうのは
全然違うものだったりしますものね。
コストを掛ける比重がどこにあるかによって、どういう人がターゲットになっているのかが違うのかもしれませんね。

[66: 匿名さん]

港区高台で坪単価375万円の中古マンションなんて瞬間蒸発でしょう。

[67: 匿名さん]

>>55にあるHPの記事、そもそも10年後の試算例として、何故ルピナス高輪？
ルピナス高輪はグレードとしては賃貸仕様のようなチープな造り。ブリリア高輪とは全くグレードが違います。
築10年前後の物件と比較するならプラウド高輪でしょう。
常識的に考えて当マンションが10年後、坪375万円まで下がる事はほぼ100%ないです。
なんなら、近くの不動産屋にでも聞いてみれば解ります。まず有り得ないです。

今から10年後と言えば品川駅高輪口再開発も竣工済の頃です。
品川駅南口開設も検討されていて、そうなれば今より改札までの距離は短くなります。
また、品川駅から巨大デッキが東横インのすぐそばまで続くので、実質そこまで行くと雨に濡れない商業施設エリア。
実質、そこも駅みないなものでしょう。そうすると当マンショからそこまでは徒歩約6分。
商業エリアで買い物をして6分で自宅。ターミナル駅物件としては充分駅近でしょう。
そんなロケーション、そしてこのグレードのマンションが10年後に坪375万円は不動産の常識では考えられない事です。
将来性のあるマンションなので、決して損しないと思います。

[68: 匿名さん]

https://www.fnn.jp/posts/00403757CX
この動画、各局で放映してたけど、品川をよく知らなかった人にも認知され、ますます品川人気が高まりそう。
この未来都市みたいな場所に数分で行ける立地。将来、不動産価値大高騰しますよ、これは。

[69: 匿名さん]

そんなに待てないです。
そんなことに時間を無駄にするより、短い人生を楽しみたいので。

[70: 匿名さん]

>>69 匿名さん

待つ時間も含めて楽しめないと辛いかもしれませんね。私は、品川は既に便利だと思いますし、再開発関連のニュースが出る度にニヤニヤできて楽しいですけどね。