ザ・パークハウス 文京千石一丁目

[匿名さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-sengoku1/
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：埼玉建興
管理会社：三菱地所コミュニティ

所在地：東京都文京区千石１丁目293-1（地番）
交通：都営三田線「千石」駅(A4出口)より　徒歩3分
　　　ＪＲ山手線「巣鴨」駅(南口)より　徒歩12分

[9: 匿名さん]

エレベーターが２基あるのはともかくとして
外廊下というのがなんとも。

[10: 匿名さん]

タイルなんてメンテナンス費用かかるだけじゃん
海外では外壁に使用禁止の国もあり
目立たない側面とかは吹き付けの方が良心的だと思うけどね

[11: 匿名さん]

>>10 匿名さん

海外www

[12: 匿名さん]

多くの教育機関が揃っているとともに、緑豊かで生活をしやすそうな環境ですね。
カフェやレストランが多いのも楽しめる理由になると思います。
周辺の商業施設には駐車場が完備しているかどうかが気になります。どうでしょうか？

[13: 通りがかりさん]

>>12
千石周辺はカフェやレストランは少ないですよ。スーパーもあまりありません。その分静かな環境ではあります。
周辺の商業施設は春日とか池袋になるから駐車場はありますね。車で行かない気もしますが。

[14: 匿名さん]

>>12 匿名さん
交通の便はまずまずですが、谷間の立地になりますね。目の前の不忍通りは車の通行量が多く空気が澱んでないか、そこが心配の種にならないでしょうか？

[15: 匿名さん]

不忍通りは交通量が多い通りではあるけれど、住戸は南の千石緑地の方を向いているのであまり問題にならないと思う。

裏に大樹園マンションというそこそこ築年数のいったマンションがあるが、ここの建て替えがどうなるかだな。一方通行道路に面しているので多分そう高い建物は建たないと思うが。

[16: 口コミ知りたいさん]

>>14

現地行ってもらうとわかるけど、谷間という感じではないね。盆地だと排ガスが淀むけど、ここはそうでもない。グーグルストリートビューを見るとよくわかるだろう。

生活利便性について考えると、直近だとマルエツプチぐらいしかなく、文京グリーンコートまで行けば店はあるものの基本的には繁華街ではないので確かに買い物が便利とかいう感じではないな。でも南側の緑地は魅力だね。

エレベーターが二台あるとペットやゴミ出しの動線も取れるので便利。ただ維持管理費用が増えることを考えるとランニングコストの安い外廊下にしたことは決して悪いことではない。

[17: マンション検討中さん]

大樹園マンションがあるので千石緑地もそこまで味わえないでしょうね。
日当たりはどうでしょうか？

[18: 匿名さん]

三菱の文京区によくあるタイプの小規模マンションだね
本駒込のでいいじゃんって感じもするが

[19: 匿名さん]

大樹園マンションとの距離感が気になります。
このマンションのバルコニー側に大樹園のベランダ（鉄の手摺）が
向き合うと思いますので。

エレベーターは２台ありますが、３戸に１台という配分で
居住階の２台が使えるわけではないようです。

[20: マンション検討中さん]

大樹園との距離感は近そうですよね。
千石緑地が見えるというより、大樹園のテラスが見えるという感じでしょうね。

[21: マンション検討中さん]

現地を見てみたけど、小さな薬局がある場所だよね。

薬局はそのまま残るのかな。マンションの完成画像だとまるでないように見えるけど。

[22: 匿名さん]

ホームページの敷地・フロア概念図からすると残るのでしょうね。
仮にこのスペースを仕入れても見た目は良くなりますが、
売上げ的にメリットがあるとは思えませんし。
その辺はデべさんはシビアになっていますから。
北東側の角地が確保できたので由としたのではないでしょうか？

[23: ご近所さん]

エントランス完成予定みると、薬局っぽい建物が描かれているね。

あとセットバック？のところは植栽になって、
近所の者からすると雰囲気が良くなってありがたい。

[24: 匿名さん]

そう思います。
植栽があると、住民でなくてもやはりいいなと思います。
ここの場合はエントランス前に衝立のような壁があって、
中が直接見えなくなっている配慮もいいなと思いました。
植栽のところの照明も、夜歩くときには嬉しい配慮に思えるかもしれません。

マンションのすぐそばの千石緑地が気になって調べてみたら、
一橋徳川家所有の樹林地だった歴史があり、けっこうな森になっているようで、
中を散策することもできるようです。

[25: 匿名さん]

大樹園マンションは6階建てでここの敷地境界側に駐車場があるのでそうガッタリという感じではないが、一応日陰図を確認しておいたほうがいいかも。

千石緑地の方も庭園というより自然林なのでちょっと鬱蒼としすぎていて暗い感じがある、これは好き好きがあるだろうな。

[26: マンション検討中さん]

千石緑地は自然林ですよねー。中に入るには一瞬躊躇するような雰囲気がありますよね。

[27: マンション検討中さん]

駅まで大きな信号もないしセブンもあるのがいいよな。何気にシェアサイクルも途中にあるし。

[28: マンション検討中さん]

吹き付けタイルって何？
吹き付けか、磁気質タイルか、じゃね。

[29: 匿名さん]

エントランス周りのCGを見ている限りでは、タイルを使っているように見えますが…
吹付け部分を交えつつ、タイル張りだったりする、混在するタイプということでよろしいのでしょうか？ちょっとよくわからないですね…（汗）

修繕費だけの観点から見ると、
タイルの場合は実際にコンコン上から叩いて、音が変なところはないのかっていう検査をするので、
結構手間がかかると聞きました。

[30: 匿名さん]

Aタイプはリビングインみたいな形で居室があるのですね。
本当にベッドを置くだけで、普段過ごすのはリビングである、という風に割り切って使っていくのだと思います。
この場合は、本当に一人暮らしという感じの造りですね。とにかくリビング中心というわかりやすい間取り。

[31: 匿名さん]

>>28 マンション検討中さん
吹き付けタイルでぐぐってみ。そういう言い方もしますよ。
3階より上は吹き付けなのかタイルなのか石貼りなのか画素数が荒すぎてよくわかりませんね(　´⊇｀)
　
間取りは微妙～な感じですね。柱の食い込みとか、洗面室入り口とリビングのドアが干渉してたりとかスパンが短めだったりとか。最近の地所レジってこういうケチったような微妙～な間取り多いですね。。単純な田の字オンパレードじゃない分まだまし？

バルコニーの戸境がコンクリ壁っぽいのは良いですね。

[32: 匿名さん]

三階までは石材調の高級タイルで、それより上は普通の二丁掛けタイルだと思うけどねえ。

吹付けだともっと平板な感じに表現するはずだけど。

普通はタイルだけどね〜

[33: 匿名さん]

その普通じゃないのが最近の地所レジさんなんで、、。
モデルルーム行って確認できれば共有します！

[34: 匿名さん]

タイルって割れたりする心配はありませんか？固いものを落としたりすると、割れてしまうのかなと思いました。

大きめサイズのタイルを張ると大理石のようにも見えて、高級感が出ると思います。白い色も素敵ですし、落ち着いたグレーや黒のタイルも素敵です。ヨーロッパ風にするなら小さめのベージュ系もいいですよね。

タイルって資料請求するとわかりますか？エントランスの壁のような部分はタイルが使ってあるのかと思いましたが……。手間もかかりそうですよね。

[35: 匿名さん]

垂直に貼られた外壁タイルに何かが衝突するシチュエーションってあんまりなさそうだけど

吹き付けと違って躯体の保護効果が格段に高いのでタイルの方が資産価値は高いと思うよ

でも吹付けの外壁のマンションって、相当大昔のものか地方都市ならばないということはないけど都心の新築物件でそんなのが出現するとしたら逆にそちらの方が驚き

[36: 匿名さん]

エレベーターワンフロアにつき2基設置してあるというところはすごい

エレベーターを待つストレスや住民同士が会う回数も少なくなりますし、プライバシーが確保できる面は良い。

ただ、エレベーターの保守費用や点検費用は結構な月額になってしまうのではないでしょうか。
管理費が高くなるという心配は否めないですね。

[37: マンション掲示板さん]

内廊下？

[38: 匿名さん]

>>35 匿名さん
普通にありますよ。
バルコニーの内側だけ吹き付けとか、全面吹き付けとか。
タワマンなんかも基本吹き付けですね。
最近のは汚れにくく劣化しづらいとは聞きますが、どうなんでしょうかね。

[39: マンション検討中さん]

外廊下だね。

[40: マンション検討中さん]

で、いくらですかね？

[41: マンション検討中さん]

400かな。

[42: マンション検討中さん]

なるほど。

[43: 匿名さん]

大樹園マンションの建て替えが心配ですね。南側敷地を広めにとると、北側に下がって来るので日当たりが心配ですね。

[44: マンション検討中さん]

隣地の建て替えを心配してたら都内では買えないぞ。

[45: 匿名さん]

たしかにそうなんですよね。
都内のある程度便利な場所だと、眺望とか日当たりの変化は有ることは頭にいれて
利便性を重視していく、と言うかたちのほうが
もしかしたら良いのかもしれません。気持ち的に。
都心は特に駅までの距離が資産価値に大きく影響しますから。

[46: 匿名さん]

プランを見る限りでは、広さとしてはそれぞれの専有面積は標準的であると言っても良いのかな？という印象を受けました。
　間取りを見ていて思ったんですが、例えばFタイプのベッドルーム１とか、
エアコンの室外機が設置できなさそうに見えます。
エアコン自体の設置というのはどうすればいいのでしょうか？

[47: 匿名さん]

千石駅から非常に近いので通勤には非常に便利な立地条件ですよね。
千石はまったり生活する事が出来そうな地域なので、まえまえから気になる物件ではありました。
今残っている部屋はどのようなのが残っているのですかね。

[48: マンション検討中さん]

いま残ってる部屋だと？

全部残ってるよww
なにしろ、販売前だからな。
何なら、モデルルームもオープン前さ。

[49: 匿名さん]

隣の建替えで日照制限を受けるのは気になりますね。

[50: 匿名さん]

日当たりが悪いのはつらいですからね。
購入してから後悔するよりも、事前に分かることは確認したいものです。
日照権とかって、どうなっているでしょうか。
後で物件建てられたときとか、問題なるかも。

[51: マンション検討中さん]

日照とか建て替えとか、販売しているかどうかも知らないアナタには関係ないと思いますが。

[52: 匿名さん]

目の前にマンションが建って日照が…って言っても、『建築基準法上、認可される建物です』って言われればアウト。

このマンションも竣工すれば、どこか近隣の日照・眺望を阻害します。
お互い様ですよ。

[53: 匿名さん]

当然といえば当然なのでしょうが、公式サイトの外観予想CGだと
マンションの周りはすっきりしていて高い建物が何も無いように
描かれていますが、実際は商業ビルやマンションに囲まれているんですよね(汗)
前面は高さ制限のある地域ですが、横並びは高さのある建物がひしめいているという。

[54: マンション検討中さん]

そりゃそうだ。
だから？？

[55: マンション検討中さん]

南東向きなのに、囲まれ感がハンパない・・・うちは安くても厳しいかな

[56: 匿名さん]

商業地域はこんなもんじゃね？
この辺り、普通だよ。

[57: マンション検討中さん]

外観で見えてるデザインが表向きで道路方面向いてるんじゃないんですか？裏のマンション方面に向いてるんですか？

[58: 匿名さん]

モデルルームで聞いて下さいな。

[59: 匿名さん]

日当りの件で不安がある声もありましたので、気になる物件だっただけあってヒヤヒヤしましたが、距離があるので大丈夫そうです。
この物件で生活してみたいと非常に思っています。

[60: マンション検討中さん]

すぐ裏にはマンションと千石緑地。
低層階はマンションとこんにちはor虫に囲まれる生活になるのに
低層階でさえ強気な値段…
相当価格低く出してこない限り購入はありえない。

[61: マンション検討中さん]

確かにあの囲まれ感で強気だなぁと思った。緑が生い茂ったら虫と落ち葉で大変な上に鬱蒼として暗そうなイメージしか湧きませんでした・・・

[62: 匿名さん]

はい、消えた！
さいなら〜

[63: マンション検討中さん]

お隣の老朽マンションはともかく、隣が千石緑地って、そんなマイナス要因？

[64: 匿名さん]

虫ってなに虫が出るの？

[65: 匿名さん]

セミとかうるさいかもね。

[66: 匿名さん]

セミはそこらじゅうにいるけど。。

[67: 匿名さん]

セミの声とは懐かしい。
実際、うるさいイメージはありますが。
避暑地で過ごした時、その騒音に悩みました。

[68: 匿名さん]

実際に、夏の蝉が鳴くと面白くもありうるさくもあります。
結構、開発とともにいなくなる気もしてしまいますが。
避暑地でも千石でも、実際に現地を訪れることが大事です。

[69: 匿名さん]

劇画タッチの間取り図やめてもらえますか。

[70: 匿名さん]

グランドオープン前の間取り図はどこの会社もこの描き方だよ。

[71: マンション掲示板さん]

ここの小学校の学区は明化小学校ですか？
ジオは林町小学校かな？
どちらかというと林町小学校の方がいいのかなあ

[72: マンション検討中さん]

管理費や修繕積立基金自分たちには高すぎました・・・近くの物件と比較していましたが、管理費も内廊下のマンションより高いしなぁ。価格の魅力が薄れましたわ

[73: マンション検討中さん]

そうなんですね。けっこう意外です。
ローン以外にも月々費用がかかるのですね。

これから行くところだったので、大変参考になりました。

[74: 匿名さん]

管理費や修繕積立金をケチるようでは、マンション購入自体を考えざるを得ませんな。

[75: 匿名さん]

>>73 マンション検討中さん
ローン以外に月々の費用がかかるって知らないなら、もう少し基本的なこと知るまではモデルルームは冷やかしのつもりで行った方がいいよ。買う気で行くと営業に良いことばかり並べられてカモられるだけ。新築マンションなら月々とは別に修繕一時金で纏まった費用がかかるし、登記手数料だって馬鹿にならない。毎年固定資産税だってかかるしね。

[76: 匿名さん]

外観も良いですし、天然石を使っているという事で高級感のある物件ですよね。なかなかありません。

しかも、交通面も充実しているので快適に生活出来る立地環境は文句ありません。

あとは価格で折り合いが付くくかということでしょうか。

[77: 匿名さん]

安くはないよ。

[78: マンション検討中さん]

不忍通りのセットバックと、将来必ず行われるであろう真ん前のマンションの建て替えを考えると、私にはあの価格帯は出せないなぁ。
マンション新しくしたら同じ場所に建ててくれない気がする

[79: 匿名さん]

隣地の建て替えの心配をしてたら都心では買えないね。サヨナラ。

[80: マンション検討中さん]

大手町丸の内ユーザーには便利だと思いますが、エリアによっては都心でも出にくいですね。

[81: 匿名さん]

大手町丸の内ユーザーが46組購入すれば終わり。

[82: 周辺住民さん]

ここ、全戸分の宅配ボックスがあり初だと、ニュースになってますね。

[83: 匿名さん]

あれは便利だな。

[84: マンション掲示板さん]

ここもジオも、谷底低地ですよ

[85: 通りがかりさん]

今どき、谷底とかそこまで気にするかね。それよりも今は圧倒的に駅からの距離が重要。
一戸建てしか選択肢がなく、専業主婦ばっかで老人も多くなかった時代は、
日照通風の観点からも高台の一戸建てに圧倒的アドバンテージがあったのは事実。
だけど、今は都心はマンションが中心、共働きと老人ばっかですからね。
マンションの中高層階なら日照通風もあるし、駅から近ければ近いほど共働きも老人も楽ですからね。
都心駅近ニーズの高まりと、共働き、老人の増加は密接にリンクしている。
昔と時代背景が大きく異なるんですよ。
気になる地盤も一戸建てと違ってマンションは支持層まで杭をちゃんと打つから問題ないでしょう。
ていうかここ、そこまで谷底じゃないと思うけど。
いずれにせよ、ここの駅からの近さはメリット大きいと思いますよ。

問題は、ここより千石駅に近い、似たような規模感のマンションが結構あるので、
リセール時には競合が多いことかな。
あと、背後のマンションとお見合いになること。
緑地に面するのは端っこの一部住戸だけでしょ？

[86: マンション掲示板さん]

千石一丁目のほとんどは谷底低地で盛土しています。
もちろん、ここよりうんと地盤悪い所なんて他で山ほどあるのでそこまで気にしなくていいのですが。

[87: マンション検討中さん]

ここ思ってた以上に梁が多くて個人的にはアウトだわ

[88: 匿名さん]

どこも似たり寄ったり。
アナタ、いいとこ買えるといいな？

[89: マンション検討中さん]

行ったあとにパンフレットを見てて
気づいたのですが、
不忍通りの計画道路が敷地面積にかなり
入っていますが、もし、
計画道が進むとなると、
容積率がオーバーになって、
将来売りにくくなってしまうのでしょうか。

[90: マンション検討中さん]

はじめから接収される前提であれば大丈夫ですが、ここはどの程度計画道路に入っているんですか？

[91: 匿名さん]

ちゃんと告知をすれば普通に売れると思います。

[92: マンション検討中さん]

本当ですね。気づかなかった。
敷地面積840.08平米のうち119.78平米が都市計画道路の区域にかかりますと概要に記載されてますね。
万が一、都市計画道が実行される時は
容積オーバーで売りづらくなりますね。
将来、中古で買う人はローンも通りづらいだろうし。
何か対策されてるのだろうか。

[93: 周辺住民さん]

詳しくはレジデンスギャラリーで確認するのが良いと思います。

不忍通りは都の優先整備路線「都ー１９」に入っているのではないでしょうか。
計画では平成28年度から平成37年度までで優先的に整備すべき路線とされているようです。

計画道路に接したマンションを計画するときには
セットバック後の敷地を基準（前提）に本体部分が設計されると思います。
敷地・フロア概念図から想像するに当初は不忍通り側にある空間（非本体部分）が
道路拡張後はなくなり歩道とエントランスが接するような感じかと
思います。

実施されれば車道が広くなり、歩道もゆったりして
もしかすると電線も地下化されていけばより良い環境になるでしょう。（想像）

[94: マンション検討中さん]

CGにあるエントランス前の壁門？みたいなのと、植栽がなくなるんですかね
植栽は印象良いから無くなると見た目は残念ですが

[95: 通りすがりさん]

文京区のしかも駅近、宅配ボックスは良さげなので少し興味があった＆暇だったので調べてみました。
ド素人のざっくり超概算なので、誤りがあればガンガン指摘してください。

このマンションの建築延べ床面積が分からなかったのでググると、3,939.80平米のようです。
この延べ床面積には容積不算入になる廊下部分等の床面積も含まれていると推察されます。
廊下部分等の床面積を除く容積対象の延べ面積は大体3,000平米くらいでしょうか（他のマンションと比較してのイメージなので全く根拠ないです。）

次に、敷地面積840.08平米ですが、不忍通りから30ｍ、つまり敷地全体は容積率400%なので、容積上許容される床面積は3,360.32平米です。

また、仮に>>93さんが仰るようにセットバック後の敷地を基準に本体部分が設計されていると仮定すると、
840.08平米－119.78平米＝720.30平米が容積算定上の敷地面積になりますから、容積上許容される床面積は2,881.20平米です。

以上をふまえると微妙なのですが、セットバック後の敷地ではなく、敷地面積840.08平米をもとに容積計算をしているのではないかと個人的には思います。
こればっかりはモデルルームで聞いてみないとはっきりしないですね。

余談ですが、都市計画道路が敷地に含まれる＝重要事項説明での「都市計画道路の収用後、現況と同規模の建物が建たない可能性があります」の記載があるからといって、それが全て問題になるとは思っていません。
道路にとられる面積の大きさによって影響が実は全くなかったり、あっても微々たるものだったりします。

これは個人的な意見ですが、容積不算入の対象も国の政策によって最近の宅配ボックス等どんどん拡大しているので、少しくらい容積オーバーがあったとして気にしてもしょうがない気がします。
容積オーバーが問題になるのは建て替えの時ですが、将来の法、条例等の規制なんてはっきりいって予測できませんし、
最近発表された東京都の玉突き建て替え政策を見ても、いくら文京区といえども、建替えのためにはむしろ規制は緩和されるとみるのが適切かと思います。
ちなみに、中央区なんて今更マンション容積緩和やめちゃって大量の既存不適格マンション発生させようとしてますが、将来それらのマンションが建替える時はまた容積緩和するでしょう。
要は容積なんて政策次第でどうにでもなっちゃうという事です。

そもそもマンションって容積がかなり潤沢に余ってないと持ち出し無しのスムーズな建て替えなんてできないって聞きます。
さすがに敷地の半分道路にとられちゃうとか、高さ規制で建替え時は半分の高さしか建てられないとかだと厳しいと思いますけど、端っこの一部とられるくらいなら、建替えの事とか気にしても意味無いと思います。
旧耐震で建替えると現況の半分未満しか建ちませんみたいなハードな既存不適格でない限り、ローンも全然問題無いと思います。
このあたりは結構個別性が強いと思うので、新築でも中古でもちゃんと確認はしておいた方がいいとは思います。

ただ、このマンション、直感的にちょっと道路の割合が多い気はします。敷地が道路に面してる部分が長い長方形だからでしょうか、敷地の約１４％がセットバック部分ですからね。
いずれにしろちゃんと説明してもらわないとですねー。そのうえで納得できるレベルならいいんじゃないでしょうか。
（モデルルーム行くまでの興味はないので誰か行った人教えてください。）

[96: 匿名さん]

参考になりました。

[97: マンション検討中さん]

アナリストの年初の日経平均の予想高値は２万５０００円～２万７０００円でしたが、真逆で大ハズレの状態が続いてますが、何と思ってこんな予想をしたんですか？
いったいいつになったら予想通りの２万５０００円～２万７０００万円になるんですか？

[98: 周辺住民さん]

>>95: 通りすがりさん　
> セットバック後の敷地ではなく、敷地面積840.08平米をもとに容積計算をしているのではないかと個人的には思います。

100％そのはずです。収用は、タダで土地を取られるのはでなく、ちゃんと補償額をもらえます。それを個人に還元するか否かは管理組合次第のようですが、損得計算ではマイナスにはならないかと思います。

> 容積不算入の対象も国の政策によって最近の宅配ボックス等どんどん拡大しているので、少しくらい容積オーバーがあったとして気にしてもしょうがない気がします。

確かにそうです。容積不算入はもっともっと多いですよ。地下階、エントランスホール、共用廊下などなど、かなりの割合になります。

[99: 匿名さん]

三井さんのブランドをけがさない様にきちんとやってくれれば買う人はいるでしょう

[100: 周辺住民さん]

この物件、三井ではなく三菱では？

[101: 匿名さん]

三井より三菱のが真面目な印象。
商売は三菱より三井のが上手い。

[102: 匿名さん]

意外と人気なんだな。

[103: 匿名さん]

大手町まで１０分で着くってかなり大きいと思いますよ＞意外な人気の理由

こちらのスレッドで初めて知ったのですが、
容積率って共用通路とか入らないって知らなかったです。
敷地提供がある場合は
その後のことも考えて行われているのだなぁ。。。当たり前だけど。そうじゃないと、いざ建て替えしなくっちゃみたいな時に困りますね。

[104: マンション検討中さん]

明日、抽選ですか。

[105: 通りがかりさん]

この辺りに同時期にマンションが３つもできるなんて、どうしてだろう。

[106: 匿名さん]

>>105 通りがかりさん
この辺りの定義によるが、新大塚、茗荷谷、千石を結ぶ三角形の中は絶えずどこかでマンション作ってるよ。別に珍しいことではない。住宅地だからオフィス需要なんて無いし、大型開発も無い。商店街もスーパー一つあれば足りるし、これからここらで戸建て買うのは狭小じゃないと難しい。相続された土地に子供が住まないなら何軒かまとめてマンションにするか駐車場位しか使い道がないのよね。

[107: マンション検討中さん]

売れるから作るのだろう。

[108: マンション検討中さん]

>>106
とはいえ、千石ではもう当分出ないだろな。
特にファミリータイプは。もう土地が無い。

[109: 通りがかりさん]

話が通じないな。現地みてないの？交差点挟んで同じくらいの大きさのマンションがもう2件作られてることについてだよ。

同時期に3つもどうしてできるのか?客を奪い合ってでも、オリンピック前までに売り切りたいのか。

[110: 匿名さん]

オリンピック前ってのはわからんが消費税増税前にってのはあるかもね。
ただマンション屋なんて作り続けてないと死んじゃうんだし、土地があれば買うし作るんだから、こちらが想像するような高度な戦略なんて無いんだと思うよ。

[111: マンション検討中さん]

>>109
地所レジ、ジオ、あともうひとつ。
これ以降という意味で書いたのだが、、、

あとオリンピック前までに売り切りたいと推理する根拠はなに？

[112: マンション検討中さん]

消費税が上がったところで、建物価格を10%にて売ればいいわけでね。

[113: 匿名さん]

>>98 周辺住民さん

最近ではルフォン文京本駒込が道路拡張後は明らかに容積率オーバーの既存不適格になる予定のマンションでしたね。
価格にも反映されていてお得でしたが…(既存不適格が問題になるのは建て替えのときくらいだし)

[114: マンション検討中さん]

んなもん、年数が経って条例が変わったら軒並み既存不適格やん。文京区も既存不適格だらけやん。ルフォンだけやないって！

[115: マンション検討中さん]

既存不適格、ハンパないって！

[116: マンション検討中さん]

土地の基準地価が発表され、都内では全域で価格が上昇。商業地では再開発地域が、住宅地では交通インフラが充実してきた下町エリアで顕著。

道路拡張もキレイに整備され、物件の資産価値も上がるかな。てへっ！

[117: 匿名さん]

まあ、道路拡張については良いことですし、その後が不適格になるとしても例えばまっさらから建て替えをするわけでなければ、現状そのままでやっていけるのですから
特段暮らしていて問題になることもなく、ということになってくると思いますよ。
資産価値が上がるかどうかは、
オリンピック後の日本の経済状況によるものが大きそうですけれど。

[118: マンション検討中さん]

永住するつもりなら資産価値はさほど問題にならずだがね。

[119: マンション検討中さん]

売れてるなここ。

[120: マンコミュファンさん]

そして静かになった。

[121: 購入経験者さん]

確かにここは静かですね。住環境も静かそうで良いですが。

[122: マンコミュファンさん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[123: マンコミュファンさん]

物件価格が安なったら買おうかな、、なんて考えてると、イザ安くなったら自分ちも安く売らなきゃだもんな〜

[124: 買い替え検討中さん]

バルコニーが緑地向きとはいえ交通量の多い不忍通り沿いなのが懸念

[125: マンコミュファンさん]

↑
懸念もなにも、、通り沿いが検討外ならば他行けよ。

[126: 周辺住民さん]

事業協力者とはなにか影響ありますか。
住戸の多くを占めているので心配になってきました

[127: 匿名]

参考：
事業協力者のいるマンション
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46321/

[128: マンコミュファンさん]

＞＞126
53戸のうち７戸が事業協力者というのは、
多くを占めてる。とはいい難いですが。何か？

[129: マンション検討中さん]

仙石は文京区の中で安い地域だな

[130: 匿名さん]

文京区に仙石なんてとこねぇわ。

[131: 坪単価比較中さん]

人気ないんかな？

[132: 匿名さん]

いやいやもう終わるんじゃね？

[133: 匿名さん]

あとちょっとや

[134: 匿名]

目の前の緑地を謳っているので気になっていたのですが、
チラッと見える程度で、目の前が開けるほどではないです。
目の前にマンションが建っているので解放感は望めないし、一部緑地が見える住戸があるみたいですが、価格が高いです。
そもそも目の前に緑地を望む人たちって、千石という場所と、不忍通り沿いという立地を選んでいいのでしょうか？

駅近だけど、三田線ユーザーってそんなに多いですか？
駅からのアプローチは道がガタガタです。
外観は黒に近いダークグレーで目を引くかも知れませんが、暗く感じる。これは好みかな。

あと担当者の感じが悪かったので、マンションの格を落としていると思います。

[135: 匿名さん]

駅も近いし値段も一般人が買える値段に収まっているし悪くないと思うんだけどね。

[136: 匿名さん]

マンションの格ってなに？

[137: 匿名さん]

まずは、
感じ悪かったのはオマエじゃねぇか？

[138: マンション検討中さん]

>>134 匿名さん
価格は今の文京区の中では妥当かと思うけどな

[139: 匿名さん]

妥当とは何？
どこに何の基準があるのか？

[140: 匿名さん]

>>134はまず駄目って結論があって、後から無理矢理理由つけてるように見えるね。たぶん本当の理由は担当者が気に入らなかったってとこだけだと思う。

[141: 匿名さん]

つまり客扱いされなかったワケだ。
買えない客とみられたのね。

[142: 匿名さん]

玄関前宅配ボックスって、セキュリティゾーンに入ってこないといけないと思うんですけど、どうやって中にはいってくるんですか？
お届け先の人がいないと入れないともうのだけど。
ここはコンシェルジュさんとかがいるマンションなんですか？そうだとすれば入れるのはわかります。

[143: 匿名さん]

ここの裏手を歩いてみたけれど南側は結構いい日が当たっていたね。街道の北側で日当たりがすこぶるいいお向かいの商売敵か、住宅地側で若干後ろのマンションが邪魔だが騒音や排ガスの影響が緩和されていて、風が気持ちいい日は窓を全開できそうなこちらか、究極の選択だね。信号を渡らずに千石駅に出れるのは僅かな差だけどこちらに軍配があがるかも

[144: 匿名さん]

>>142
宅配業者がICカードキーを持っていて家の前まで入れる。その代わり不特定多数ではなくて特定の業者のみ契約してキーを受領する仕組みだからさほどセキュリティー的に問題にはならないよ。ただ最近通販の宅配はいろんな業者が来るんで、不在者票がいらなくなるということはないだろうな。宅配ボックスが少なくてすぐ一杯になっちゃう所もあるので、これは結構便利だと思う。

[145: 匿名さん]

同じ高い所でもスーパーから遠かったり高低差があったりしてイマイチ買い物が不便な物件は多いんだけど、ここは近くに文京グリーンコートがあって高低差もほとんどないのでかなり便利なんだよね。

[146: マンション検討中さん]

管理費、修繕費がえらい高いね。ここ。お向かいの内廊下の物件よりお高い。その分だけ万全盤石の体制であるってことなのだろうか。

[147: 匿名さん]

修繕積立金は安けりゃいいというものでもないからね
管理費は独自仕様の玄関前宅配ボックスとかの費用も計上されていると思うので少し高いかも

[148: 匿名さん]

まあ高台で駅からも近い高級住宅街で値段も安いし、価格も低層階はこなれている。裏側のマンションもお見合いとはいえガレージを挟んでいるのでそこそこ離れているのでコンニチワ感は乏しく日当たりもおかげでさほど悪くはない。まあ個人的にはもっと駅近が欲しいので今回は遠慮するけれど、買っていい物件なんじゃないだろうか。

[149: マンション検討中さん]

今回買おうと思っています。

決め手としては、文京アドレスにしては価格が安いと思っていますが、皆さまはいかがでしょう？

[150: マンション検討中さん]

パークハウス文京本駒込と比較すると値段が高く感じますが、駅近だから高いのですか？

[151: 匿名さん]

駒込と千石。
値段がまったく同じなワケが無い。

[152: マンション検討中さん]

ここを買う人は大樹園マンションの部屋も買い占めておいて建て替えに備えたらどうだろうか？前の敷地を拡幅で取られても建て替えできるかも

[153: マンション掲示板さん]

本駒込と千石、どっちが高い？

[154: マンション検討中さん]

最高価格は大して変わらないけれど、最低価格帯は明らかに本駒込の方が高いみたいだけど。
一棟全体の総額は本駒込の方が高いんじゃないかな。あと坪単価とかも相当な差があるよ...でも悪い事じゃない、買える値段に収まっていることに、感謝している人は多いと思う

[155: 匿名さん]

千石と本駒込、総戸数が違うよ。

[156: 匿名さん]

５〜6分も歩けば六義園という場所、悪くないんだけどね

[157: 匿名さん]

だれが悪い言うた？

[158: 匿名さん]

ここは一橋徳川家下屋敷のあった地域。江戸を去り水戸に戻る際に下屋敷の一部を売却したとのことなので、ひょっとしたらここも元々は徳川御三家の下屋敷の土地の一部だったかもしれないね。誰か調べないかな。

[159: 匿名さん]

↑みんな知ってる。

[160: 匿名さん]

残り13戸そのうち4戸来週に決まるみたい。。予想以上に好調ですね。

[161: マンション検討中さん]

なんかここのスレ、ぎすぎすしてて怖いわー(>_<)
みなさん、ごめんなさい。
価格だけで買わなくて良かった。

[162: マンション検討中さん]

↑意味がよく分からない書き込み･････

[163: 匿名さん]

誰か一名ぶっきらぼうに返事をする人がいるね（笑

[164: 匿名さん]

購入者なのかどうか分からないけど・・・

[165: 匿名さん]

161
買えなかったんだろ。

[166: 匿名さん]

玄関前の宅配ボックスが専用ページになっています。宅配ボックス、マンションによってはオートロックの近くにあったりしますよね。玄関前にあれば荷物を持ち運ばなくていいから楽ちんそう……。ゴルフバック、飲料水、お米が届く大きさだそうです。

宅配ってマンションが大規模だと、ピンポンを押してから数分かかることもあると口コミで聞いたことがあります。
宅配ボックスが普及したら、入れておいてもらってあとは時間がある時に取ればいいだけなので楽そうです。

[167: 匿名さん]

そうだね。

[168: 匿名さん]

千石駅ってこれまで利用した事がありませんが、朝と夕方の時間帯の混み具合はいかがでしょうか？
その時間帯ですと座れる事はまずありませんかね？
駅近で良いマンションだと思いました。

[169: マンション検討中さん]

パークホームズ文京本郷通り のマンションと、こちらのマンションでは、リセールしやすいのはどちらでしょうか？

[170: 匿名さん]

どっちでもいいんじゃない。

[171: マンション検討中さん]

>>166
女性一人だと在宅していても宅配業者を装った強盗やレイプ魔じゃないかと怖くてすぐに出られず、後から再配達を指定の時間に来させて宅配業者かどうかを確認するという人もいるからなあ。夫の留守にこういうものがあると良いという奥さんも結構いるんじゃないかな。

>>168
どちらもブランド価値が十分あるしリセールは期待できると思うけれど、マンション市況の見通しは流動的なので家賃が多少節約できれば御の字ぐらいには思っておいたほうがいいと思う。ただ将来の不動産価格値上がりやインフレーションの進行などによってはゲインがある可能性もあるし、買わないことでの機会損失リスクがありうるということも勘案して判断してください。

[172: 名無しさん]

千石駅から目黒方面、大手町くらいまでは朝も帰宅時間も混んでるよ
都内の路線で有名なところよりはマシだとは思う
でも昔みたいに穴場的な場所ではなくなったし
これから春日から乗る人も増えるのだろうからあんまり期待しないほうがいい

[173: 匿名さん]

>>168
時差出勤すればまあまあ空いている時間もある。郊外からやってくる人があまり乗っていない時間に乗ればさほど混んでいないというのが山手線の内側のいいところ

ラッシュ時に混むとは言っても乗れないほどではないし、そもそも駅に入るとかホームに降りる段階で行列のある郊外駅もあるから、それと比べればかなりマシな方。最も混雑する時間に乗ったとしても千石から大手町まで10分、体力の消耗は郊外から通うことを考えるとかなり少ないと思うよ。

[174: 匿名さん]

最近は郊外も高いからね、ものによってはここと大して変わらない価格の物件も多いよね。仮に同じ値段だとしてどちらが先に値下がりするのかな、とちょっと考えてみたらどうだろう。

大先生も価格に歪みが生じているとおっしゃってるからね。

[175: 匿名さん]

三田線春日駅直結のパークコートタワーができるし、文京区は全体に見直されつつあるので、山手線の外ばかり皆が目を向けている間にここを発見できたのはいいことかも

[176: 匿名さん]

三田線は、比較的朝のラッシュはマシだと聞いたことがあります。他の鉄道会社と、直通運転をしていないので、その分乗ってくる人が多すぎないからなんだよ、という話は聞いたことがあります。
それでもやっぱり、朝は混みますけどね…座るのは、よっぽどラッキーじゃないとなぁ。

[177: 匿名さん]

三田線は西巣鴨?巣鴨間が一番混むらしい。巣鴨で降りる人が一定数いるためだろうね。ちなみに統計によるとこの場所の乗車率は１４９％、１５０％が新聞を広げて読める水準の混雑だから、拝島あたりから西武線に乗る人が泣いて羨ましがる水準だろう。

[178: 匿名さん]

データで見ると一目瞭然だね

[179: 匿名]

三田線は6 -> 8両編成になるといいますし。

[180: 匿名さん]

マンションのセキュリティーも過信できませんし、宅配業者と一緒に入ってきてしまう人も、、、と疑いたくなる事件もあります。専用ボックスであれば玄関前だし負担も少なく、配達業者にしてもスムーズな配達になりいいことづくめですね。出先や残業、急用など突発的な場合も安心です。通販やフリマアプリの進化で環境にも優しいですね。

[181: 匿名さん]

共用宅配ボックスは一杯になってしまうこともあるから各戸にあるのは嬉しいね
コンシェルジュが代理で受け取る方式だとコストも高くなるしな

[182: 匿名さん]

各戸に宅配ボックスがあるのはセキュリティ面でとてもありがたいですね。
正直これまで共用のタイプで一度もトラブルに遭遇したことはありませんが、
安全な形であるのに越したことはありませんね。

[183: マンション検討中さん]

このマンションの背後にある築年数の古いマンションの建て替え時には今よりさらに高層のマンションに建て替えられる可能性はあるのでしょうか？
通り沿いより内側に入っているので、そこまで高い物は建てられないですか？
どなたか詳しい方がおられましたら、ご教授お願いします。

[184: 匿名さん]

>>182
>>各戸に宅配ボックスがある
いいですね。留守にしていても宅配ボックスがあると届けておいてもらえるからありがたいです。

よく、不在にするかもしれないと思ってAmazonはコンビニ受取をしています。ただ、そうではなくて在宅にしていると思っているタイミングでも、不在にしなくちゃいけないことがあるのでそんな時に活躍してもらえそうです。

[185: 匿名さん]

ラスト4戸ですね。向かいのジオより売行き好調みたい。

[186: 匿名さん]

南側が道路か住宅地かの違いが出たかな

[187: 匿名さん]

宅配ボックスって一度も使った事がないのですが、
Amazonとかで買い物したものも入れておいてもらえるんですね。何気に知りませんでした。
とはいっても、代引きのものとかはできないでしょうが便利ですね。

[188: マンション検討中さん]

電車に関してですけど、8-9AMに千石から大手町方面行きの三田線に乗って座れる可能性は、皆無ですよ。
巣鴨よりも遠くの安いエリアで沢山マンションが供給されたせいで、千石着く頃にはぎゅうぎゅうで息も出来ないほど。たまに電車に乗れないこともあります。
神保町まで行くと大分降りるけど。

春日のパークコートが出来れば、三田線の車両が増えたとしてもとんでもないことになりますね。
というか、勝どきみたくホームに向かう階段まで人が並びそう。

[189: マンション検討中さん]

1階の図面を見ると、各入口に防潮板があるんですね。やはり谷ということで、昨今ゲリラ豪雨があることもあり、万が一の備えということなのでしょうか。

[190: マンション検討中さん]

天井の下り部分が多いですが（梁？）2.45mからどれくらい下がるのかご存知でしたら教えてください。

[191: マンション検討中さん]

個人的には各戸宅配ボックスつけるならトランクルームのほうがいいかと。使う頻度は限られるし、室内の収納があまりに少ない。収納として使えるのでしょうかね。

[192: 匿名さん]

いよいよ、残り２戸のようです。

[193: 匿名さん]

三田線は2022年までに８両化するそうな。どうやら混んでいるのは今のうちだけのようですね。

https://railf.jp/news/2019/01/27/192500.html

[194: マンション検討中さん]

Eタイプは間取りもイマイチなのに、低い部屋は景色も陽当たりも良くないにもかかわらず高いから、相当値引きしないと厳しそうですよね、、
駅近だから安くなれば確実に売り終わるでしょう！

車輌数増やせば朝8時頃に電車に乗れないことはなくなる程度は改善するでしょうか。春日の大規模マンションが出来れば今以上に耐え難い混雑状況になるのでしょうが、、それは都心の宿命ですね。

[195: 匿名さん]

車輌数が増えれば乗れないという事はある程度改善される可能性はあるでしょうが、
そんな車輌数って簡単に増やすものなのでしょうか。
駅近物件はアクセス面で便利な反面、朝の時間の混雑は本当に宿命といって良いですよね。

[196: 検討板ユーザーさん]

>>195 匿名さん
あなたの発言矛盾してますね
駅近物件??アクセス面で便利
◯これはわかります。
駅近物件??朝の時間の混雑
??駅近の物件だからといって、朝の時間混雑とは限りません。例えば、大手町徒歩3分圏内在住 東京方面に通勤する方は、朝の時間全く混雑ではありません。

[197: 匿名]

8時台に通勤しなければよい話だと思います。
今時それくらいの自由度をもっていないとやってられない。

[198: マンション検討中さん]

>>183 さん
後ろのマンションは、建て替えの際は高さ制限17mの区域のようです。マンションでいうと5もしくは6階建てくらいでしょうか。
全戸南東向きですが、日照シミュレーションだと14時以降は全戸バルコニーは日陰になるようです。

[199: マンション検討中さん]

>>189 さん
ハザードマップだと、マンション部分は20-50cm程度の浸水域になるようです。
ただ、文京区に残っている記録によるとこの辺りが水害に遭ったということはないようです。

[200: 匿名さん]

牧野さんの論理によると、これからはこういうマンションなのかも、、、
どうでしょうか？

[201: 匿名さん]

いよいよ残り1戸となりましたね

[202: マンション検討中さん]

>>200 匿名さん
何が言いたい？

[203: 通りがかりさん]

完売しましたね

[204: マンション検討中さん]

>>200 匿名さん
この記事ね。わたしも環境の良い場所の板マン、予算が許せば低層マンションを探してる。
https://bunshun.jp/articles/-/10415?page=1

[205: 通りがかりさん]

エントランスが完成しそうです。重厚な作りでかっこいいですね。

[206: 匿名さん]

先日仕上がりを確認しに足を運んだときにも、思ったんですけど、手前にある薬局さんて移転しないんですかね？

[207: 検討板ユーザーさん]

このマンションの建設が始まる時期に、あの薬局も立て替えたんだよ。

近くに人気の小児科クリニックがあるし、移転はないんじゃないかね。

[208: 周辺住民さん]

こちら、全戸宅に宅配ボックスがつくということで気になってます。
新しい仕組みに対する評判はいかがでしょうか？