プラウド虎ノ門

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/toranomon/
売主：野村不動産
施工会社：前田建設
管理会社：野村不動産パートナーズ
所在地東京都港区虎ノ門四丁目12番地 他1筆
交通：
東京メトロ日比谷線 「神谷町」駅 徒歩2分
東京メトロ南北線 「六本木一丁目」駅 徒歩8分
東京メトロ銀座線 「溜池山王」駅 徒歩10分
都営地下鉄都営三田線 「御成門」駅 徒歩10分
建物竣工時期：
2019年10月中旬 (予定)
入居時期：
2019年11月下旬 (予定)
総戸数：
62戸 ((一般分譲対象外住戸38戸含む）※オーダーメイド対応により、引渡し時までに変更となる場合があります。)

[1: 匿名さん]

Hタイプ 94.04㎡

[2: 匿名さん]

ペンシルだろ。

ナシ。

[3: 匿名さん]

立地がすごすぎるマンションだね。

[4: 匿名さん]

坪700前後ってイメージでしょうか？

[5: 匿名さん]

70m2前後の2LDKがあればいいのだが・・・

[6: 匿名さん]

>>4 匿名さん
もうちょいイクのでは？

[7: マンション検討中さん]

一般分譲対象外住戸がやたら多いんだがなに？地権者とも違うの？野村の関係者が住むのか？

[8: 匿名さん]

うーん、この間取りなら武蔵小山ザ・タワーがいいですね

[9: 匿名さん]

>>7 マンション検討中さん
建て替え案件だからです。

[10: 匿名さん]

すぐ近くに、マルプチがありキャンドゥも併設されてます。
お弁当が半額の300円以下で買えることもありますよ。
牛丼の　すき家もあり庶民的な面もあります。

[11: 匿名さん]

ここは買い！坪８００までなら！

[12: ご近所さん]

小生はご近所過ぎてこの物件は購入は控えるが、まさに坪800なら買いですね。
ただ旧葺手ハイツの地権者物件が2/3を占めているから、その負担分を考えると
800超えて来ると思います。ＰＣヒルトップや虎ノ門タワーレジデンスと比べると
坂下となるのが欠点だが、その分圧倒的に駅近い。マンション入り口から地下入口までなら
30秒かからないよ。改札まで1分30秒ってところ。これはすごいこと。
一等地だからペンシルは仕方ないですよ。それがイヤなら湾岸の大衆タワマンにすればよい。

[13: 匿名さん]

>>12 ご近所さん
そんなに高いんですね。。予算足らなそうだから、そんなに高いならパークリュクス虎ノ門買おうかな〜

[14: 匿名さん]

>一等地だからペンシルは仕方ないですよ。それがイヤなら湾岸の大衆タワマンにすればよい。

パークコート乃木坂ペンシルと同じ発想ですね。
普通にありますけどね、ペンシル以外。

[15: ご近所さん]

>>13
投資ならパークリュクス虎ノ門でよいと思います。隣接して同じ三井のパークアクシスも立つし。
ゴミゴミしていてとても実需で居住する気にはなれませんし、ＱＱ車もうるさそう。
ただ慈恵医大の医師が賃貸で借りてくれるから高値で貸せますよ。あくまでも投資物件。

こちらのプラウド虎ノ門は投資購入禁止にして欲しいです。賃貸は客層悪くなるし。
プランをみると実需向けと思われますが。
タワーレジデンスやＰＣヒルトップの賃貸は成金社長、愛人、水商売の勘違い女などで意外と客層悪し。
タワーレジデンスに密接向かい側に建設中のワールドゲートが高くなってきて、
ワールドゲートからは丸見えで全く日が当たらなくなり、資産価値急降下↓
ワールドゲートが日々高く積み上げられていくのをいい気味と思って眺めています（笑）

プラウド虎ノ門の背面がワールドゲートだから全く問題なし。バルコニーからは
ＡＩＧビル（神谷町ＭＴビル）の左手には東京タワーが美しく見えるでしょう。

[16: 匿名さん]

武蔵小山君ここにも登場

[17: 評判気になるさん]

>>12 ご近所さん

同意。

坂下のネガより雨でも早足で潜り込めるほど神谷町駅近なロケーションが唯一無二。

[18: 匿名]

>>15 ご近所さん

リュクスは囲まれ感からして居住用ではなく仮住まい＝賃貸として良い物件です。広くて60平米程度しかないですし、桜田通りより丘側にあるレジデンスとはそもそも比較にならない。リュクスは賃貸上のリスクはほぼ無いし再開発の正にど真ん中で新駅駅近になるのでキャピタルゲインも期待できる物件。
こちらは小生も正確には予測する自信はないが、12さんがおっしゃる様に下限が700半ば、上階は1000に近いかもしれないことを考えるとロケーションの希少性から資産性は高いものの将来のキャピタルゲイン迄は余り期待せず買った方が良いと思う。まして、賃貸では利回らない。

[19: マンション比較中さん]

プラウドからここのはがきが来ました。
いい場所ですね。
欲しい‥ほしい

[20: 匿名さん]

モデルルーム早くいきたい

[21: 匿名さん]

パークリュクス推しが酷い。

医者が20㎡台のワンルームに住むのか。
毎日忙しくて荷物が少ないのか。
独身ばかりなのか。

謎の自信があるんだよな、パークリュクス民達は。

[22: 匿名]

>>21 匿名さん

？

勤務医ってそんなに金あるの？下っ端の呼び出され用待機所でしょう。

60平米前後も40世帯くらいあったんじゃないか？アソコは。

職住近接の為の仮住まいに70-80平米、50万も払わんだろ。勤務医が。

[23: ご近所さん]

昨日の現地。
まだまだこれからですね。
右背後はワールドゲート虎ノ門トラストシティ。奥はホテルオークラ本館。
左手前の白いのが虎ノ門タワーズとなります。
この辺りは建築ラッシュですね。
ワールドゲートに隠れて、タワーズの資産価値が下がるのをほくそ笑んで眺めています。
新築のプラウド虎ノ門も良いですが、タワーズの中古を買い叩くのも一考。

[24: 匿名さん]

虎ノ門タワーズに怨恨あり？

[25: 匿名さん]

>>22: 匿名

お金がなければ虎ノ門のワンルームを選ばないでしょ。
広さを選ぶよ。

そもそも病院があり、勤務医がいて、さらにワンルームに住む。
何個ハードルを超える必要があるんだよ。

士業？
住まない。
私は士業だが、虎ノ門に住む理由はないし、住んでいる人も聞いたことないぞ。
虎ノ門からどこに通うのが便利なんだ？
なぜ、虎ノ門のワンルームである必要があるのか？

シンプルに自分が住むかどうかで考えれば良いのに。

頑張れワンルーム投資。
出口で手残りが残ると良いな。

[26: 通りがかりさん]

新虎通りがシャンゼリゼのようになり、一連の開発が完了しても、六本木のように化けるの？

[27: マンション検討中さん]

↑
22

何個かのハードル。。。

士業代表w

今在るモノしか見えず、変化を見通せずいる間に世の中は変わってゆく。まあ安心して見ていたまえ。

[28: 匿名さん]

>>27: マンション検討中さん

直ぐに喧嘩腰でそんなコメントする。
検討を祈っているのに。

変化？
再開発で外国人がワンルームに住む？

利回り3％だろ？
グロスが高いから5％でも出口で利益でないだろ。

出口で誰が買う？
ワンルームを、高い値段で買って住むやつなんていないぞ。
ワンルームは最も割高だし。

賃借人を職業で予定するなら、グーグルマップで職業名を入れて、どの地域にピンが多いか調べてみたら。
虎ノ門なら銀座線の周りだよ。
歩くには遠くないかな。

徒歩で職場がある人を想定しているのだろ？
再開発で想定人口が増えると言うなら、否定しないよ。
大金を使うには楽観的すぎると思うけど。

医者と、士業で新人が住むというのは、私が言ったことないからな。

士業代表ではないが、別士業同士で仕事を進めることが多いけど、
20年の働いて、虎ノ門で一人暮らしなんて出会ったことないぞ。

ほとんどは転職前提で務めるから、引っ越しの無駄を省くために、どこにでも出社しやすい場所に住むぞ。

街が変わるからで利益が出るでは、思考の硬直でないかな。

俺は浜離宮の3LDKを買ったぞ。

[29: 匿名]

>>28 匿名さん

あまり他物件にまでケチをつけて出歩かれない方がよろしいのでは。

ご所有の物件のエリアのスレでご議論されますよう。

[30: 匿名さん]

コンセプトの項目を見ていたのですが、駅から徒歩2分は嬉しいですね。
生活をするにあたっての必要な施設もしっかり整っているのも大きいと思います。
やっぱり再開発プロジェクトが完了したら需要が高まり、価格も上がるのでしょうか？

[31: 匿名さん]

>>30 匿名さん
値下がりよりは値上がり方向に影響があるでしょうね。利便性と希少性が向上するわけですから。
全体的な市況次第なんでしょうけどね。

[32: マンション検討中さん]

仙谷山レジデンスやパークコートヒルトップの丘の下である事や100m2超のお部屋が無い、中規模物件である事も
神谷町駅にこれ程至近な事でカバー出来るとデベが考えれば値付けは結構いくかもしれませんね。

麻布台の超高層レジデンス＆虎ノ門ヒルズ横のレジデンス専用としての国内最高層が2〜5年の間に竣工して行きますから、それらの購入層に挟まれたrロケーションのコチラに住んで生活レベルの違いに辟易する様な事もないくらいの余裕が、気持ち・資力、両面にあった方がいいかも。

元が格式高い上に高級レベルが上がるオークラの客層は外資のラグジュアリーホテル以上と思いますし前述の住民層はリッツレジデンス住みのレベルが多いと思います。賑わう?人波やエリア全体がどういう感じになって行くのかイマイチ現実的掴めません。

日比谷線六本木駅〜神谷町駅〜虎ノ門新駅の区間のエリアが2025年迄にどの位派手な区間になるか、まさかコケるのか、興味津々ですね。

その間、経済が持たない可能性も有りますから、超高額でリリース予定のレジデンスの中にも竣工がリーマンに見舞われた時期となった仙谷山レジデンスの様に今では考えられない位の安さで捌かざるを得ないタイミングのモノも出るかも知れませんね。

[33: 匿名さん]

快適な交通アクセスは本当に魅力的であると思います。
通勤や通学をする際には公共交通機関を利用するからこそ、時間に余裕が生まれますね。
ところで車の移動の際には混雑する時間帯とかあるのでしょうか？

[34: 匿名さん]

>>28 匿名さん
士業にしてはコメントから知性を微塵も感じられない。グロスが高いから5％でも出口で利益が出ないとか、利回りと価格の相関性も理解してないど素人コメントは貴殿の浜松町物件に留めていた方が宜しいのでは？

[35: 匿名さん]

>>34: 匿名さん　

Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて
https://wangantower.com/?p=13731

まずは、この本で数字を入れると良いですよ。
知識がなくても大丈夫です。

売却時の仲介手数料も高いですよ。
空室率の設定、頻繁に入居者が替わると、クリーニング代がその都度掛かります。
理想通りには行きません。
借り入れゼロで計算しても厳しいですよ。

キャピタルが出る前提で投資をするのは、明らかに危険です。
ワンルーム投資であれば、実需で売れないことにより生じる様々な不利益。

まず、そんなに儲かるのであれば、投資家が集まり高倍率になります。

今頃になって、掲示板で賃収入はいくらとれるでしょうか？
など書いているようでは、博打をしているとしか考えられないのです。

私の書き込みによる反論が、「未来が見えていないとか」、「高額になる広い部屋に済む需要がない」
とか、キャピタルが出る、ワンルームこそが良いのだみたいなことを言われているので甘すぎると、言いたくなっただけです。

紙ベースで良ければ、計算シートで良いのがあるのでアップしますよ。

私は税理士です。

[36: 匿名さん]

駅から徒歩12分以内で5駅も利用可能であるのは本当に魅力的であると思います。
通勤や通学がスムーズに行える環境であるのは人気の理由にも繋がっていくでしょう。
ところで、車の移動に関してはスムーズに行えるのでしょうか。
どこか空いていて通りやすい道とかってあるのでしょうか。

[37: 匿名さん]

徒歩12ふん……

[38: マンション検討中さん]

>>35 匿名さん

今頃になって、掲示板で賃収入はいくらとれるでしょうか？
など書いているようでは、博打をしているとしか考えられないのです。

ホントそれ笑
掲示板で賃料きいてる時点で、そんな人は野村と仲介会社の養分確定。

[39: 匿名さん]

ここに住める人は幸せだなあ

[40: 匿名さん]

そうかなあ

[41: 匿名]

駅からの距離うんぬんよりも、オークラホテルやアメリカ大使館が
歩いてすぐそこにあるというのが価値だと思う。

[42: 匿名さん]

>>41 匿名さん
そのとおりだけど、実質的な価値って冷静に考えたらないよね。

[43: マンション検討中さん]

簡単だよ。
駅徒歩近いという価値とオークラやアメリカ大使館近くという価値と、どっちがより多くの人に見出されるかだよ。
人の好き嫌いだけど、投資として考えるなら前者一択だと私は判断します。

[44: マンション検討中さん]

投資用として買った場合、AIGの人が借りてくれるかな？

[45: 匿名さん]

ＡＩＧは外資だから高給取りだけど、近すぎてイヤなんじゃない？
プライベートが全くなくなりそう。飲み会の後、酔っぱらいの宿泊所になってしまう。

[46: 匿名さん]

他の間取りも見て見たいです。
叶いませんでしょうか？(^_^;w^_^;)

[47: 匿名さん]

投資で購入するかどうかの議論がなされていますが、
不動産投資経験がある程度ある方なら区分のマンションを投資のみで考える人はいないのではないですか。
そもそも区分のマンション投資は利回りが低いですが、ここに限らず、今のご時勢は物件価格にデベの利益が相当上乗せされているので表面利回りは３％いくかどうかで、いくら低金利とはいえ投資としては成り立ちませんね。
現状での一般論ですが、相続税対策で資産圧縮効果も考えつつという場合はトータルの収支は少しは改善されますが、相続後に売却した際には、節減した相続税分は上乗せされた利益と相殺され、結局節減した分が手元に残らないのでデベのために相続税対策をしているようなことになりかねませんね。
当物件においては、この先周辺開発により地価が上がるとして、この規模のマンションの価格が上がるというのは難しい気がします。
ちなみに私は相続対策がまずありきで、仕事の関係で数年自己使用して、その後賃貸し、十数年後に売却というパターンでマンションを探していますので、相続税節減分がそこそこ手元に残る販売価格なら前向きに検討しようかと思っています。
ただ、既存住民のマンションを等価交換方式で建替えの半分以上が既存住民となるわけで、残った分譲住戸に利益を上乗せするとなれば、ますます割高物件となりそうな気がしますが・・・

[48: 匿名さん]

事前案内会行った方はいますか？

[49: 匿名]

>>48 匿名さん
50平米台が1億から1億3000万円、60平米台が1億4000万円から1億7000万円ぐらいです。

[50: 匿名さん]

価格情報ありがとうございます。