津田沼 ザ・タワー【契約者・住民専用】

[匿名さん]

契約者、住民の方のスレ立ち上げました。

[スムログ 関連記事]
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
2018年冬　マンションマニアのおすすめ新築マンション
https://www.sumu-log.com/archives/12594/
津田沼ザ・タワーの内覧会へ行ってきました！
https://www.sumu-log.com/archives/22064/
津田沼ザ・タワー 2021年12月時点の相場 ～年末の買い出しは角上魚類津田沼店へ～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/37351/

[801: 匿名さん]

なんの問題も無い普通のマンションです。あまり色々と心配しなくても大丈夫です。

[802: 住民板ユーザーさん1]

どうしよう。理事なんて、できそうにない。でも、他人任せにもできない。投資家さん達が理事になってしまったら、怖い…。

[803: 通りがかりさん]

>>801 匿名さん
それなら、売り逃げとか皆さんが不安になる事を書かないでください
長期修繕計画は、ほとんどのマンションが段階積立案で計画されていると思いますが。
投資家が多かろうが少なかろうが時期が来たら必ず計画通り修繕するはずです。

大規模修繕しているルネライラタワー船橋がいい例ですよね。

[804: 住民板ユーザーさん8]

>>803 通りがかりさん

その通りです。
投稿を見ていると、売り逃げとか早めに逃げないと危険とか、
不必要に不安を煽るような書き込みが目立ちます。
控えた方がいいと思います。

[805: 住民板ユーザーさん3]

人間はネガティブな事には目を背け考えない様にする、という習性があります。
現実問題なのだからプラス意見の理想論だけを語るのではなく、しっかり現実を受け入れるべきかと。

[806: 住民板ユーザーさん8]

>>805 住民板ユーザーさん3さん

現実を受け入れるのと不安を煽るのは違います。

[807: 通りがかりさん]

>>805 住民板ユーザーさん3さん

段階積立案で五年ごとに修繕費が高くなるのは皆さん知ってて購入してますのでご心配なく
払える経済力があるから維持費の高いタワマン買うんですから

[808: 匿名さん]

>>806 住民板ユーザーさん8さん
“不安を煽ってる”と思ってること自体が、ネガティブから目を背けてるのです。
誰も不安を煽っているのではなく、この先起こり得る現実問題です。
しっかり現実を受け入れられる様になる事を祈っております。

[809: 住民さん]

ここは住民板なので入ってこないでください
ちょっとここまで異常ですよ？

[810: 匿名さん]

管理費2万 修繕積立金1万が平均的間取りのランニングコスト
修繕積立金が最大で2.8万まで上がるため毎月5万近くを払える余裕がある方ばかりであれば滞納もなく回せるかな
大規模修繕はその時の状況で足りるか不足するか分からないので不足しても一時金を徴収するだけです
思うに適度に住民が入れ替わる新陳代謝は必要だと思います
立地が良いから幾らでも新しい世帯が入ってきますよ

[811: 匿名さん]

>>810 匿名さん

長期修繕計画表見て15年目で倍かなと思ってたけど最大2.8万てどこに書いてあるの？

[812: 匿名さん]

>>810 匿名さん

すみません、もう１枚ありました

15年目で2.8万ですね…20年目で3.1万

[813: 住民板ユーザーさん1]

売り逃げと他の方を不安に煽るような発言はよろしくありませんでしたが、確かに修繕費は初めにあげといたほうが良いですよね。
値上げせずに15年後に、何かの際に売るときに修繕費が高すぎると検討者から嫌がられ物件価値が下がります。

投資家たちは修繕費が上がる10年前に売り逃げするわけですよね

[814: 匿名さん]

>>813 住民板ユーザーさん1さん
投資家は北や東の坪210万台を大量に押さえて10年賃貸に出して転売しても買った値段より高く売れるとソロバン弾いてます
賃貸でも丸儲け、売却しても若干の含み益ですから
儲けが減るのを投資家は嫌がるわけで積立金がどっと上がる15年目より数年前に売って利益確定する可能性はあります

[815: 匿名さん]

祝！完売！

[816: 契約済みさん]

これだけ修繕費不足の問題は良く知られているので、
築10年付近での購入検討者からすれば積立金が豊富であることも重要なのでは？
購入後すぐに修繕費が不足して高くなる中古マンションよりは魅力的です。

修繕費を早い段階で上げる将来を見越した施策は、
転売する投資家にとってもアピールポイントになると思いますけどね。
もちろんそれを上回る付加価値があるのであれば別ですが、個々では付加価値を生み出すのは難しいです。
積立金を潤沢に確保しておくことは我々で出来る数少ない付加価値だと考えています。

[817: 匿名]

>>816 契約済みさん
理想はそうですが、激安で購入した人がそう簡単に値上げに賛成するかどうか…

[818: 住民板ユーザーさん1]

>>817 匿名さん
住民版にまで来ないでください。

[819: 住民板ユーザー]

修繕積立金をフラットだと23坪で月2.2万くらい？
投資家から見れば賃貸の目先の儲けが1万以上は下がる計算になれば賛同のハードルが高くなっちゃう
また、予算カツカツ購入者からも目先の資金繰りから反対が出やすくなる
折り合える妥協ラインを提示しないとまとまらないかもしれない
例えば2年目から10年目1.8万
15年目以降は2.5万とかザックリだけど

[820: 契約済みさん]

マンションを維持するためには修繕費は必ず上げる必要があります。
建物の維持には費用が発生しますので、極端は場合は修繕費が不足すればEVすら使えなくなります。
住民は不便ですよね。そんなマンションに価値などありませんので売れません。
実需、投資のどちらの方にもデメリットでしかありません。

初期設定は売り込みやすくするために将来破綻するような設定になっています。
早期見直しをしないと、結局は自分たちに返ってきます。

そうなる前に売り抜けを狙っている投資家もいるかと思いますが、
これだけ修繕費不足が問題になっている状況で修繕費積立が健全ではない中古マンションが売れるでしょうか。

まさかいないとは思いますが、
初期設定の修繕費で資金計画をされている方は要注意ですよ。

[821: 匿名さん]

購入時に、5年ごとに上がる修繕費の件は皆さん言われてますよね？
皆さん反対する人がとか分かってないみたいですが、渡された計画表通りに上がるんですよ
当方のマンションは10年目に上がりました

タワーマンションは一般のマンションの倍ですから払える能力がないと住めませんね

[822: 契約者]

>>818 住民板ユーザーさん1さん
目障りなのでいちいち意味のないこと、
投稿しないで頂けますか？

[823: 名無しさん]

>>822 契約者さん
住民以外は投稿禁止ですよ
わかってますか？
購入者は住民板で荒らしませんからすぐわかります

[824: 入居予定さん]

売りやすくするために低めに設定されているため、
購入時に渡された修繕費積立計画では破綻すると営業から聞きました。

購入時の計画見積りが甘いために修繕費不足が問題となっています。

[825: 匿名]

>>824 入居予定さん

うちも担当営業の方から同じ事を言われました。
提示されてる計画では当然難しいと。

[826: 住民板ユーザーさん1]

初期の段階で修繕積立金をあげない。
15年後修繕費高騰。
払えなくなった人が売却しようにも売却出来ず物件の価格を下げるしか無くなる。
それでも売れないとスラム化ですね。
そのときには投資家は売り抜けています。
目先の支払いだけでなく長期的な資産形成を考えなくてはなりません

[827: 契約者]

>>826 住民板ユーザーさん1さん
デベは売れてしまえばその後は関係ないですもんね。。

[828: 匿名さん]

駅南口から。
あとこの2倍の高さまでになると思うと圧巻。

[829: 匿名さん]

皆さん長期修繕計画概要ちゃんと見てますか？

段階積立案
5年後1.7、10年後2.3、15年後2.8.、20年後3.1

均等案
1年目2.45

ほとんどのマンションは段階が多いでしょうね

[830: 匿名さん]

そもそもここを購入する方は、払える経済力のある方がほとんどかと。
スラム化とか週刊誌の読みすぎでは。

[831: 住民板さん]

最初に払う修繕積立一時金は一般的な広さで100万近い金額ですから7億近くは集まります
15年先の大規模修繕前にはまとまった費用は掛からないでしょうからそれまでに24億くらいの積立をしたら合計30億は超えます
大規模修繕が実際どのくらい掛かり、何億残るか気になるところ
EVや建物部分の修繕はみんな利用するので納得しますがタワーパーキングは車利用者しか恩恵ないので駐車場収入で修繕費を全て賄う料金設定になっていれば納得感が持てる

[832: 住民板さん]

どのみちタワーパーキングは希望者殺到による抽選でキャパオーバーらしいので料金を上げて修繕積立金会計に組み込んで不足する積立金の足しにするのも一案な気がします
抽選回避したい人から見ても料金値上げで確実に優先して確保出来るならメリットあると思われる
タワーの住人が全員が全員経済的にゆとりがあるとは限らないし、中には金はあるが節約家な人だっているかもしれない
駐車場を例に出してみたけど高い料金を払う人に優先権を持たせる発想はお金にゆとりのある人に沢山出してもらい、なおかつ金で確実にサービスを受けたい互恵に値するもの
結果的に積立金の増加にも繋がり全員にメリットが生まれる

[833: 購入者さん]

>>814 匿名さん

投資家さんがこの先の修繕費が負担に感じて売却するのなら別にいいんじゃないですか？
賃貸組よりも実需組が増えた方がマンションの価値も高いですから

[834: 購入者さん]

>>819 住民板ユーザーさん

詳しそうな方なので

最初からフラットにした方が良いんですか？
他のタワーマンションはどうなんですか？

[835: 住民板ユーザーさん]

>>832 住民板さん

高い駐車場料金これ以上 上げるとか無茶な…
取れるものから取る発想って、政治家みたい

でも、ゆとりある方が多い印象でしたがやっぱりいろいろあるんですかねぇ

[836: 住民板さん]

部屋の広さに比例してランニングコストが振り分けられているので、税金で言う取れるところは広い部屋の住人なんですよね
でも、広い部屋の住人が経済的に裕福か、高級車を持ってるとは限らない
たまたま、抽選になるパーキングを例にしましたが需要と供給の市場原理、修繕積立金不足問題と経済的余裕のない人と投資家からの理解などを考えた際に完全フラットで5年目まで1万で済むのが2.5万に最初からなる案が多数派になるか分からない
だからこそ収入を上げる（駐車場料金）か支出を減らす（管理費の削減）なども同時に検討しないと多数派の理解を得にくいかもしれない
他にも色んな手段はあると思う
細かい部分だとゲストルーム料金を値上げする、利用率の低い共用施設を金の成る木に変更するなど

[837: 住民板さん]

テーマパークでも金に糸目をつけなければ並ばずに優先パスでアトラクション乗り放題したい人もいる
パーキングも抽選になることで確実に確保出来ないと絶対に困るご家庭もある
介護が必要な両親との同居だったり、様々な事情を抱えているご家庭もあると思う
少し高くなることでライバルが減ってくれたら助かるご家庭からのニーズはあるかもしれない
全員が納得する積立金増額案はないけど案を色々考えてみたい
工夫してもどうしても足りない、だから積立金増額に理解下さいであれば賛成が増えるのではと信じたい

[838: 住民板ユーザーさん]

>>837 住民板さん

なるほど、積立増額の理解を得るためには上記のような案が必要なんですね

しっかりとした考えをお持ちの方なんですね
マンションの役員経験者さんなんですか？

[839: 契約者]

>>833 購入者さん

ここはそもそも投資用物件なので賃貸組が出入りするだけで結局同じ事の繰り返し。
それに安く購入した人が高い積立金を支払わない(えない)から問題に。

[840: 住民板さん]

私は理事経験もない素人です
外堀を埋めるようですが負担を抑えるために努力をすることが先だと考えてます
努力なしに人の心を動かす事は逆の立場（投資で賃貸運用しながら積立金一気に激増前に売り逃げ目的の人だったとした場合）であれば説得は難しいですよ
でも、本来なら2.5万掛かるところを工夫で2000円減らせるなら投資家だって長期的に保有するメリットを見出し当初からのフラット案に賛同するかもしれない

ちなみに、修繕積立金が実際に不足するのが明らかになるのは大規模修繕時の見積もり
10年以上先の技術、人件費、工費なんてどうなってるか分からないです
インフレが進めば積立金増額してても足りないかもしれないし、技術の進歩で短期間で工事ができて費用が浮くかもしれない
変な話、早期に大量の積立金を集めてしまうと利子の付かない金を眠らすだけになり、個人で金融商品の投資をした方が資金増やせたなんて場合もあります

[842: 住民板ユーザーさん]

えーっと、つまり840さんは実需寄りの投資家さんだ

私個人の意見としましては、やはり段階積立案が無難なのではないでしょうか。
当方マンションもそうですし、他も多いと聞きます。
皆さんもローンのある方が多いと思いますし、いきなり2.45は難しいかと思います。
入居後の総会でどちらにするか決まるんですかね

10年後には均等積立案とほぼ近い2.3ですが、15年後は2.8、20年後は3.1と高くなりますが
その頃にはローン完済しているか毎月の返済額も減っている方も多いと思いますし払える方も多いのでは

負担であれば、売却とか選択肢もありますしね

[843: 住民板ユーザーさん8]

すみません

この掲示板って、投資家の方用とそれ以外の方用で
分けるか、
投資家用の掲示板を新規に作ったほうがいいと思うのですが、
どうですか？

[844: 住民板ユーザーさん]

>>843 住民板ユーザーさん8さん

そうですね
だから話しが難しくなってごっちゃになるんですよね
839のような方も住民に紛れて入ってきますし

[848: 匿名さん]

ここの施工を地下躯体からずっと観察してきましたが、質も管理状況もかなりレベルが高いと感じました。皆さん現地を外から見ていると思いますが凄く綺麗な建設現場という印象はないですか？
躯体も現場打ちコンクリートではなく工場製作プレキャストコンクリートを多く採用しているみたいで品質は今の時代の先端技術ですね。ちなみにフジタの社員ではないです。

[849: 住民板ユーザーさん2]

>>845 購入者さん

自分はこのマンションの購入者です。
すみません
そんな過激な発言は非常に迷惑です。
控えてください。

[850: 匿名]

自分はこのマンションの購入者です。
掲示板で何か有益な情報が得られるかと思って見ていたのですが、
最近本当に荒れ放題です。
何とかならないのでしょうか？
過激な発言は是非とも控えて頂きたいです。