津田沼 ザ・タワー【契約者・住民専用】

[匿名さん]

契約者、住民の方のスレ立ち上げました。

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[21: 住民板ユーザーさん3]

20で発言した者です。
上の変な方と同じ名前になってしまいましたが別人です(^_^;)

[22: 住民板ユーザーさん2]

洗面台と台所の高さ、標準かプラス5㎝か悩みどころですね。どうされますか？

[23: 名無しさん]

うちはキッチンと洗面台のどちらも高くします。腰曲げるのが辛いので。

[24: 入居予定者]

高さ悩みますね。
身長が160cmないので、標準でいいかなと思っておりました。

[25: 契約者]

スムログでマンションマニアさんのオプション購入の記事を見ました。
そちらは三井のでしたが、それと比較するとここは随分と価格が高いように感じました。
こんなものなのでしょうか？
あと、別途4万くらいするコーディネートサービスを皆さん付けますか？

[26: 住民板ユーザーさん3]

>>25 契約者さん

マンマニさんの記事を拝見しました。
仕様の違いはあると思いますが、こちらのほうがオプションはやっぱり高い感じを受けました。

あと、相談したいことがあるのでコーディネートサービスは付けようと検討中です。

[27: 住民板ユーザーさん2]

オプション、確かに高めかなと思います。グレードアップすると差額でないですものね。洗濯機の上部棚やドアキャッチャーなんかは、入居者の声が高ければたされませんかね？

[28: 匿名さん]

入居者の声でオプションが増えるようなことってあるでしょうか？
あると良いですね！！！
ピクチャーレールや、確かに、洗濯機の上部棚とドアキャッチャーなどは希望者が多いと思うので。

[29: 住民板ユーザーさん8]

ドアキャッチャーもしくはドア受けが無いマンションを初めて見たので衝撃的でした。どこケチってるんだよ、と。是非オプションで付けられるようにしていただきたいですね。

[30: 匿名さん]

>>29 住民板ユーザーさん8さん

DIYで数千円でいけるので、自分で付けようかと思ってます…やむを得ず…

https://www.amazon.co.jp/gp/aw/d/B0032S2JGK/

[31: 住民板ユーザーさん7]

>>30 匿名さん
29です。情報ありがとうございます。
こういうの普通に売ってるんですね。うちもこれで頑張ってみます。

にしてもこんな数千円のコストカットを積み上げる必要があるのかは疑問ですけどね。。。

[32: 契約済みさん]

素人なのでご教授頂きたいのですが。

キッチンの包丁入れオプションの、引き出し上部にあることのメリットはなんですか？
通常、開き扉の内側にありますが、使い勝手やデザインに違いがでてくるのでしょうか？

金額も高くないので便利なら入れたいですが。

[33: 匿名さん]

チャイルドロックがある（と思っているのですが違うかな？）と安心なのと、
標準の開き戸の内側に差すというのは余りにも賃貸仕様でみすぼらしいので（これは見た目だけの問題）、私は包丁入れオプションは導入する予定です。
後から対応しようとすると3万円を優に超える費用が発生すると思うので…。

[34: 匿名さん]

75Bのモデルルームにあるようなエコカラットやキッチンカウンター下の棚、
テレビの後ろにある棚をつけるにはふかし壁や壁下地補強は
必要なのでしょうか？
これらをビルトインオプションで依頼するのが一番いいのか、
それともリフォーム会社に依頼するのがいいのか悩んでいます。
予算的、仕上がり的にどうするのかご教示いただけると嬉しいです。
よろしくお願いします。

[35: 匿名さん]

>>34 匿名さん

隣住戸と接する戸境壁（共用部）なら要ります
隣住戸と接しない間仕切り壁（専有部）なら不要です

[36: 匿名さん]

戸界壁にのみふかし壁ですね、
35さん
ありがとうございます。

[37: 匿名さん]

タワマンは、将来の修繕費用が心配ですね。
分譲時の計画書には、漏れや間違いが多くて不足することが多いそうですし、
段階増額方式ではなく、均等積み立て方式にした方が安心できると思いますが、永住希望者が少ないと、その実現は難しいのですね。
今週の週刊新潮の受け売りですが～当選したものの、一抹の不安を感じないではいられません・・・。

[38: 匿名さん]

>>37 匿名さん

今まさにタワマンの理事をやっていて、修繕積立金の適正化の議案提出に向けて説明会開いたりしています。

自分が言うのも変ですが、タワマンを買うような人達だと理屈が通じるので必要性について理解を示してくれていて、アンケートも取りましたが均等積立方式に一番票が集まりました。

修繕積立金はその名の通り支出じゃなくて｢貯金｣なので、
早めに貯金をしてもしなくても支払総額は変わりません。
不十分な貯金は将来に借金しているのと同じなので、いつかツケを払わされますからね。

[39: 住民板ユーザー]

>>38 匿名さん

支払い総額が一緒なら段階式でも良くないですか？早々に売り抜きたい人にとってはそちらの方がメリット多いですよね。

[40: 匿名さん]

>>39さん

段階式を選択してしまうと借金（将来の大増額）が貯まるので、中古で売るときに買い叩かれる要因になります。

千葉県のマンションは初めてなので分からないですが、都内のタワマンだと購入者も長期修繕計画をかなり見ていて、将来的に幾ら増額になるか考えていますね（実際、中古マンションの購入指南書でも修繕積立金の状況確認は必須ポイントになっています）。

この辺は坪単価（居住者の考え方）にもよるでしょうね。
坪300近くのマンション買えるだけの収入がある人は頭が回る人が多いでしょうから目先の積立金の不適正さには騙されないでしょうし、逆に単価の低いマンションではそこまで考えの及ばない人の購入者に占める割合が相対的に多くなると思います。

[41: 匿名さん]

>40さん
なるほど！！

もしかしたら、いつか手放す事情ができるかもしれませんので、
その時も修繕費のことで安く買いたたかれたりする心配もなく、
将来に向けて安心して住み続けたいので～
手遅れにならないうちに、修繕積立金均等方式に！
これからそこに住まわれる方々皆の意見が一致して行けば良いのですが・・・。

[42: 住民板ユーザー]

あんまり多いのも考えものだけどね。

将来の修繕費に使える資産なんだから、積立金は増やせば増やすほど資産価値に反映される。その一方で、億単位の資金をどうやって運用するの？って問題も出てくる。

預金金利なんてゴミみたいなもんだけど、元本割れの可能性のある株や債券での運用は、住民の総意が一致しないと取りづらい。でも銀行預金だと、いざ物価が上昇したらどうすんのかね？って問題も出てくるよね。あと無いとは思うけど、着服されたらどうなる？みたいな話も出てくる。

まるで、自由に出し入れできない普通預金に、将来いくら必要になるかも分からないお金を預けるようなもの。工事額が確定してから借入を行う方法だってある。

何がベストかはそれぞれの意見があると思うけど、ファイナンスとガバナンスの観点からは、積立金を過剰にするのはどうかと思うね。

[43: 匿名さん]

う～ん・・・
将来いくら必要になるかもわからない？けれど、
過剰にというのではなく、
確実に必要と言われている消耗品の金額については、
用意しておいた方が良いと思うのです。
中古のマンションで、その修繕費が払えない人のために
スラム化が問題になってきている所があるとのことだから。
ただ、どの辺で過剰とみるかが、意見の一致の難しいところなのでしょうね。

[44: 匿名さん]

>>42 住民板ユーザーさん

築30年目かそこらをターゲットにした均等積立方式で｢あんまり多い｣という事態には100％ならないので大丈夫。
40年目の配管更新は考慮されてないからね。

とにかく、初期設定では全く足りなくてスラムまっしぐらです。
10年で100万円～200万円の積立金拠出を出し惜しみして、6000万円出して買ったマンションの価値の数千万棄損～半減リスクを負いますか？
ちなみに、適正化のタイミングを遅らせれば遅らせるほど、必要な値上げ額は大きくなるので、どんどん合意が取りにくくなって加速的にスラム化リスクは高まりますよ。

ということを丁寧に説明することは必要ですが。

[45: 匿名さん]

『過剰』とは、積立金が余るということより、インフレに弱い積立金を長期間保有することの是非ですね。
いくら掛かるのか？と、どうやって集めるのか？は、それぞれ別個に検討する必要があります。

両極端な例を挙げてみたいと思います。

まずは数十年間で必要になる費用を、入居時に一括で集めるケース。
入居者の共有資産である修繕積立金は、目減りさせるわけにはいけませんので、銀行預金や修繕積立金用の低金利の債券で運用することが一般的です。リスクを取って増やすようなものではありませんが、物価が上がれば実質的な価値は目減りしていきますので、インフレ時のリスクを背負い込むことになります。

それとは逆に、修繕費が発生する都度、入居者から徴収するケース。
入居者個人が自由に資金を運用できるため、各入居者の立場からは効率が良いですね。
でもこの場合、ちゃんと全員が払ってくれるのか？という不安が生じます。

どうするのが良いのか？は、この２つの中間で、探っていくことになります。
均等積立方式にすると、インフレリスクに弱い状態で、資金が拘束される期間が長くなってしまいます。
段階式にすると不必要に資金が拘束される期間は短くできますが、事前の準備が薄くなります。

どちらも一長一短ありますが、段階式は段階式で理に適っている部分もあります。
（販売時に月額負担を減らして見せるための営業戦略ってだけではないんです）
積立金の多い物件は安心感があり、その分価格にも反映されるのでしょうけども、『わざわざ貯金を手に入れるために住宅ローン残高が増えるの？』という側面もあります。

最終的には、住民の支払能力をどれくらい信用できる？ってところが大きいんでしょうけどね。

[46: 匿名さん]

マンションは、近所付き合いを避けたい人が好んでいると思われていましたが・・・
実は、運命共同体！で、ある意味、住民すべての人達とお付き合いしなければならないのですね。
ここは、いろいろな考え方・いろいろな事情の方々と問題解決していけるマンションでありますように！
タワマンは将来スラム化が必然のように論じられていますから、皆さんで知恵を出し合って、防ぎたいですね。

[47: 匿名さん]

>>45 匿名さん

すまい・る債は管理組合しか使えない
おいしい元本保証の金融商品で、殆どの管理組合で積立金の運用に使ってると思うのですが、貴方のマンションでは違うのですか？

抽象論が多いのでどうコメントして良いのか悩みますが、もし管理組合で担当したことがないなら、担当してみたら色々分かると思いますよ。

機会費用の議論をするまでもなく、積立金単価を㎡あたり220円辺りまで速やかに上げるのはマストです。

その先の、災害復旧やインフレレート、50年先まで見据えたマージン設定の有無については、価値観の議論が入り込む余地があります。

[48: 匿名さん]

追記ですが、積立金は通常は無リスク運用（必要な金額のみ決済口座に残す）が一般的ですが、これはその方が住民から反対が起きにくいだけで、別にリスク運用が禁止されている訳ではありません。
２回目以降の大規模修繕まで猶予があるような金額（これもシミュレーションすると、それ程多くもないことも分かるのですが）については、総会決議を取ればリスク運用することも可能です。

管理組合から見て一番やっかいなのが不払いで、
内容証明→督促→訴訟で債権確定→差し押さえ手続き→競売手続き
と膨大な手間と時間がかかります。
この不払いのリスクは積立金単価が上がる程に高まり、不払い者が増えると、それによるモラルハザードも起きます。
将来的な積立金単価の大幅増額リスク（とそれによる不払いリスク）を減らすためには、長期修繕計画に載っている範囲の30年分くらいは、マンションの資産価値に関心の高い住民が多い築浅のうちにさっさと平準化することが不可欠だと思います。

[49: 匿名さん]

>>47 匿名さん
すまい・る債は、確かに安全性の観点からは優れていますが『お得』というより『銀行預金よりはマシ』といったほうが適切でしょう。

そういや直近はどうなったのかと思い、久々に見てみたところ、2019年発行予定の10年間平均は金利は0.143%(税引前）ですね。 住宅支援機構の資金調達源のひとつであることから、住宅ローン金利を超えることはまずないでしょう。結果、ローン返済世帯については、ローン金利とすまい・る債の金利差が家計への負担となります。

とはいえ、ご指摘いただいておりますとおり不払者が多数出た場合、事務にかかるコストは金利差を優に上回る可能性もあり、その手間を避けるため事前に厚めに徴収しておくべきということはごもっともです。そのあたりのバランスを見ながら、組合立ち上がり次第、住民で検討すべきポイントでしょうね。

[50: マンション検討中さん]

平準化と言われてますが、新築時には一括で積み立て金払いますよね。 永住目的でない人にすると、早期平準化されるとこの一括金払っている分、不利益になりません？

[51: 匿名さん]

>>50さん

平準化する場合には、基金分の金額を考慮して設定するので、その分単価が安くなります。
そもそも、情報を十分に判断できれば、積み上がった金額分が資産なので、永住目的でもそうでなくても正確に判断されるはずですよ。

修繕積立金が1戸あたり500万円蓄積されている5,500万円のマンションと
修繕積立金がショートして1戸あたり100万円の借金の返済に追われている5,000万円のマンションと
どちらがお得と思うか、という話です

[52: 住民板ユーザーさん8]

なるほどー。そーゆー考えなんですね。参考になります。ここは平和

[53: 住民板ユーザーさん8]

引き渡し前に消費税が上がった場合はどうなるのでしょう。

[54: 匿名さん]

契約時に説明がありましたよね。
消費税が上がっても契約時の価格です。

[55: 匿名さん]

皆さん住宅ローンどうされました？言われるがままに提携の金利安いので事前通してもらったけど、提携ローン手数料もかかるし、自力で探した方がもっと良い金利出ますかねえ？

[56: 匿名さん]

勿論自力で探します。

紹介手数料が無駄金だし、ローン会社を早く決めてしまうと実行時の金利や手数料比較して銀行やフラットの比較ができなくなりますし。

提携は金銭的にはデメリットしかないので、
提携以外は審査通りにくい、という人以外は自分で銀行探す形で契約していると思ってましたが、違うのかな?

まあ、何だか手続きはよく分からないから、手数料が数万円高くても、銀行選べなくて金利がちょっと高くても、手間がなくなる方が良い。というニーズも確実にあるとは思いますが。

契約書に提携使うか否かが書かれていて、契約済みだと変えづらいので、ちょっとしたトラップですよね。

[57: 契約済みさん]

＞５６さん

提携ローンを申し込んだものです。
以下の認識でいますが、間違えがあるようでしたらご指摘お願いします。

１．保険の意味合いあり
　2年間に何かあった場合（本審査に通らない場合）、手付金が返ってくる。
　手数料約2,000円で上記の特約が得られる。

２．自力も可能
　わたくしの担当営業は、上記の手数料を捨てることを納得できれば、
　自力で探してくるのも一向に問題ない、と言っています。

自力で探す予定はしているものの、結果的に提携ローンの方が安く済む可能性もあり、
自力か提携かは、ゆっくり考えていきたいと思っています。

[58: 住民板ユーザーさん8]

建物内にコンビニ入らないかなー。

[59: 匿名さん]

55です。ありがとうございます。
そうですよね、提携通った銀行で、自力ローンの事前出してみました。利下げ幅は個人の信用や、どれだけ取引厚くできるか次第だと思うので、比較してみます。
57さん、うちの営業さんも自力全く問題ないと言ってましたよ！

[60: 匿名さん]

>>57さん

融資あっせん手数料の33,000円（重説のP15）とは違う手数料ですか？
あと、提携ローンの申込みって年内とかじゃなかったでしたっけ？（忘れてしまいました）

[61: 匿名さん]

>>58 住民板ユーザーさん8

屋根付きペデで直結しているモリシアにローソン入ってるので不要では…
1Fにコンビニ入ってしまうと違法駐輪が増えて資産価値的にも管理上もかなりのマイナスになってしまいます

[62: 匿名さん]

>>60さん

ありがとうございます。33,000円、認識していませんでした。。。
融資実行時に徴収されるのでしょうか。
約2,000円は別のものを言っています。
9月までに提携ローンの本審査をするように言われ、その際にかかる費用を言っていたと記憶しています。
いずれにせよ、担当営業に確認ですね。
いろいろ、抜け漏れ忘れがあって怖いですね。

[63: 住民板ユーザーさん3]

>>61 匿名さん

ローソン遠くないですか？

[64: 匿名さん]

契約者の皆さんへ

１階の店舗には、何が入って貰いたいですか。

カフェ・コンビニ・ドラックストアなど。

[65: 住民板ユーザーさん]

>>64 匿名さん

クリーニング屋さんとコンビニだとありがたいです！

[66: 住民板ユーザーさん7]

>>63 住民板ユーザーさん3さん

コンビニできて違法駐輪の嵐になるよりは100倍良いと思います。
違法駐輪は強行手段が取れなくて事実上放置するしかないですから…

管理組合やると、本当に悩まされます。

[67: 住民板ユーザーさん1]

じゃあいっそ自転車屋さんとか（笑）
敷地の規模感が微妙ですよね。
パン屋くらいなら入るかな。

[68: 住民板ユーザーさん1]

中に入るといえば、保育園の件って今どういうステータスなんでしょうね。事業者名など出てましたっけ。そろそろ動きが出てないとおかしい頃だと思うのですが…

[69: 住民板ユーザー]

>>65 住民板ユーザーさん

クリーニングはコンシェルジュの取次業務があるから流石に入らなそうですね。
パン屋さんは有りだと思います。

[70: マンション住民さん]

銀だこがほしい。