日本橋エリアについて語りましょう！

[匿名さん]

ありそうでなかった日本橋エリアについて語りましょう！
再開発が目白押し、首都高も地中化するかもしれない(！？)今ホットなエリア。住むにもビジネスにも買い物にも便利な大人の街日本橋。その魅力や情報について語りましょう～。

(参考)
http://www.nihonbashi-tokyo.jp
http://www.nihonbashi-renaissance.com
https://nihombashi.keizai.biz/phone/

・日本橋エリアは下記のリンクを参照してだいたい旧日本橋区=八重洲、日本橋～東日本橋、中洲まであたりを想定していますが、関係ある情報は何でもウェルカムです！
http://www.nihonbashi-tokyo.jp/discover/

[221: 匿名さん]

眺望や日当たりは要らないから、超便利な日本橋アドレスに住みたいよ～～～

[222: 匿名さん]

日本橋といってもヒロイデス。
具体的にどこに住みたいのですかん？

[223: 匿名さん]

>>221
日本橋や京橋アドレスなら土下座するけど、何とか町はただの問屋街だよｗ
下町風情があって気取ってなくて都心にも近くて意外と住みやすいってのはあるだろうけどね。
マイナー駅だけど都心らしく10分圏内に複数路線複数駅だしね。

[224: 匿名さん]

>>218 匿名さん
心情は、お察しします。
しかしここは公共の掲示板ですから、少なくともウソは書いてはいけませんよ。

既存不適格は最後はババ抜き、2分の1にしか建て替えできない物件は2分の1の価格でしか売れない。etc
全くその通りだと思います。

http://j-mansion.com/archives/kizon-futekikaku/

[225: 匿名さん]

>>223 匿名さん
兜町か茅場町か本町。
東京駅まで歩ける。

[226: 匿名さん]

しかも会社から数分！

[227: 匿名さん]

こうした既存不適格マンションは「同じ大きさで建て替えのきかない問題物件」として扱われるようになり、ババ抜きのババと化す可能性が高くなります。

そういう将来が想像できるマンションを購入したい人は少ないですから、転売時にどうしても不利になります。似た条件の適格マンションよりも売却価格は低くなるでしょうし、築年数が深まるにつれ買い手が付かなくなる恐れもあります。総合的に考えて、既存不適格物件は買うべきではない。

[228: 匿名さん]

>>224 匿名さん
そんな変なサイトの与太記事信じるの？それも筆者の勝手な妄想じゃん。
容積率緩和措置の廃止に伴う既存不適格が中古価格に影響を与えた事例をむしろ教えて欲しいくらいだわ

[229: 匿名さん]

>>227 匿名さん
これ、もっともらしく書いてるけどなんのデータも根拠も書かれてなくないですか？
そもそも日本橋のマンションは基本小中規模で立地性能上商業やオフィスホテルの相性も良いこともあって、マンションへの建て替えができなくてもこれらの容積率の緩和措置が進められるならこれらへのコンバージョンはできるわけですし、そもそもマンション買う層が建て替えを真剣に考慮して検討するかというと、既存不適格でなくても区分所有法上の合意形成や増床部分が殆どでないこともあってほぼ現状実現不可能なのであって、ことさら容積率緩和措置が終わったエリアに限定された問題ではないです。
それ、凄いテキトーな記事ですよ。

[230: 匿名さん]

>>224 匿名さん

ムサコさんは良くこういう記事見つけてくるね。感心する。
荒らすのだけが生きがいなんだね。

[231: 匿名さん]

>>229
既存不適格でググると、買うな近寄るな注意しろ！のオンパレードなんだけど・・・
相場も過熱気味だし天井で既存不適格（しかも新築！）掴まされるとかどうなの？
って気はしないでもない。

もちろんまだ何も決まってない（廃止濃厚ではあるけど）から、
注視していくしかないけどね・・・

[232: 匿名さん]

住宅地としてしか価値が無い郊外とオフィス、ホテルも建てられる都心を同じ尺度で考えるのは間違ってるよね

[233: 匿名さん]

日本橋○○町とか東日本橋とかで「日本橋に住んでます」って間違いじゃないんだけど何かちょっとセコい感じはする笑
(吉祥寺に比べればかわいいもんだと思いますが。)
日本橋ってお値段的にも立地的にも交通利便性が良い割に安いっていう飾らない実利的なコンセプトが強いエリアだと思うんだけど、そこだけブランド戦略取るんだっていうか何というか。

[234: 匿名さん]

>>233 匿名さん
でもさ、日本橋、日本橋本町より、日本橋○○町の方が多くないかい？
日本橋三越は日本橋室町、証券取引所は日本橋兜町だしね。
東日本橋は違うと思うけど。

[235: 匿名さん]

そもそも日本橋にマンション少なすぎ。住人少なすぎ。
マンションは日本橋○○町にあるのが、殆どだしぃ。

[236: 匿名さん]

東日本橋も昔は日本橋橘町、日本橋矢ノ倉町、日本橋薬研堀町とかだったので、そこ含めるなら同じですよ。

[237: 匿名さん]

むしろ東京に詳しくない人からしたら東日本橋の方が名前が日本橋っぽいって思う人もいそう。大抵日本橋○○町の日本橋って省略されるし

[238: 匿名さん]

>>236 匿名さん

東日本橋は微妙

[239: 匿名さん]

日本橋○○町が日本橋で東日本橋が日本橋じゃないっていうのはかなり無理ある。
http://www.nihonbashi-tokyo.jp/discover/

[240: 匿名さん]

東日本橋は

[241: マンション住民さん]

神田○○町と日本橋○○町は職住近接考えるなら、コスパ高いよね。
再開発期待もあるからね。ディスろうと思えばディスれるけど、そんなのわかってるわっていう。

[242: 匿名さん]

>>241
コスパ良いというか穴場感あったのは以前の話でしょ・・・
大小様々なデベの小規模マンションが乱発されてるからヨイショ記事も仕方ないけど、
今は上昇率上位のエリアだからね、評価されすぎだよｗ

[243: 匿名さん]

東日本橋が日本橋に含まれるかについては、住んでる人がどう思いたいかの問題でしょ。住んでない側からするとどっちでも良いので。
郊外の再開発エリアは、将来ゴーストタウン化する恐れも確かにあるけど、この辺は都心へのアクセスや八重洲~室町の再開発を考えると需要は必ずあるだろうし、中長期的に更に上昇してもおかしくないと思いますよ（必ず上昇するとは言ってない）。

[244: 匿名さん]

まあ上のリンク見ると三井不的には日本橋っていう括りなんでしょうね。(歴史的にもまあそれが自然なんでしょう。)あまり拘りませんが。
いずれにしてもここら辺は路線価が2018年3末でも年6～9%くらいの割合で上昇し続けてるので、都内でも相当上昇率の高いエリアですし、上昇率の推移や看板がポコポコ土筆のように生えてる現地を見れば、まだ天井感もあまりない感じです。小さい開発は当分止まらなさそうかな。
個人的にはせっかくなので問屋街の土地をまとめて(エトワールさんとかまとまった土地持ってますし)、問屋さんも入る大きな商業オフィスタワーとかができればいろいろウィンウィンで経済効率高そうなのになぁ～と思っちゃいます。
そういう動きないんですかね。

[245: 匿名さん]

茅場町に会社があるから茅場町に住みたい。
賃貸探してるけど高過ぎ。

[246: 購入経験者さん]

上で「既存不適格」が話題になっているので、
とりあえず「エンパイアコープ」の建て替え事例でも読んでみることをお勧めする。
なかなか道のりは険しかったみたいだけど。
自治体によっては既存不適格建築物に対する制限緩和の特例もあったりする。
まぁ先の事なんで何とも言えないが、旧耐震マンション等、
建て替えをしたいと考えるマンションが今後増えるだろうから、
自治体としても、建て替えを推進する意味で、公法上の規制に関係なく、
建て替え前後で同等の規模の床面積は特例的に認めていく事になるんじゃないかな。
しかしそれ以前に、誰かも書いてるけど、マンション内の合意形成の方が大変だと思われる。
同等の規模の床面積で建替え可能だったとしても、住民の追加支出は間違いないからね。

[247: マンション検討中さん]

中央区はマンション建て替えについては容積率緩和の指針出してますよ！

[248: 匿名さん]

それが終わるかもって話では？

[249: マンション検討中さん]

旧耐震基準のマンション建て替えは、容積率緩和を維持する方針らしいですよ！

[250: 匿名さん]

>>249
今話題にしてるのは旧耐震の建て替え等じゃなくて、
現在進行形で新築で売り出されてる容積緩和の恩恵を受けた物件がどうなるか？
ってことでしょ・・・

[251: 購入経験者さん]

>>250
おっしゃるとおりです。
私の言い方も誤解を招く原因だったと反省しています。

気になるのは、容積緩和のボーナスを受けて建ったマンションが
今後仮に建て替えが必要になった場合に、
また再び自治体が容積緩和をしてくれるとは限らないということです。
ただ、あくまでも個人的な妄想ですが、
たぶん建て替え時には特例でまた容積緩和してくれるとは思います。
建て替えが必要な建物が放置される事は
自治体、地域にとっても良くない事だからです。
あくまで妄想ですが。

いずれにせよ、各地で流行りの絶対高さ制限から、
地下室マンション規制、道路拡幅事業による敷地面積減少など
既存不適格の原因は様々ですが、マンション建築後の、
自治体による規制や事業が原因で既存不適格になった場合、
それは積極的に救済されるべきだとは個人的に思います。
マンション所有者は気づいてないだけで、
知らないうちに既存不適格になってたマンション、実はめちゃくちゃ多いでしょうし。

ちなみに今回の容積緩和廃止で、
中央区の既存マンションの資産価値はどうなるんでしょう。
新規供給数が少なくなるから、日本橋のようにニーズが
強い地域なら既存物件の価値が上がるような気がする反面、
中古売買の重説では、容積緩和を受けて建ったマンションは、
既存不適格の可能性を説明しなくちゃいけなくなるでしょうから。

[252: 匿名さん]

うーん。
再開発タワマンが値下がりする話まではわかりますが、日本橋スレですからねぇここは。
既存不適格の話は、日本橋には関係がないと思いますよ。

[253: 匿名さん]

市場が建替えニーズを重視するかですよね。
今のところ建替えを意識して中古物件買う人います？むしろその建物が存続し続けることを前提として買う人の方が多いんじゃないでしょうか。

[254: 匿名さん]

今新築〜築浅で出ている物件を、建て替え前提で買うのはまだまだ先でしょうね。

[255: 匿名さん]

>>253
銀行次第じゃない？
初心者のエンドユーザーは意識しなくても（理解できなくても）、
融資が下りないことにはどうしようもない。
仮に既存不適格となった場合に、そうじゃない物件同様に満額で金貸すのか？っていう・・・
転売時には足枷になるんじゃないの？

[256: 匿名さん]

>>252
界隈に容積緩和の恩恵を受けたマンションがないとでも？
一説には界隈のコンパクトマンションが最も影響を受けるって見方もある。
全く関係ないのは晴海と、緩和継続の商業複合ビルぐらいじゃない？

もちろんまだ何も決まってないし、
中央区全域に既存不適格マンションを大量発生させる可能性に対する懸念というか、
何かしらのフォローはあるとは思うんだけど・・・

[257: 匿名さん]

>>255 匿名さん
よく融資の話が出てきますけど、マンションの場合今も建て替えを前提に融資されてるわけではないのでほぼ関係ないですよ。
市場が建て替えを前提として取引しないのに銀行が担保価値を建て替え前提で評価はしないですよ。

[258: 匿名さん]

>>257
新築時は提携その他でどうにでもなるんだろうけど、
中古の場合でも既存不適格は弱点にならないってこと？
ネット漁ってると全くそんなことなさそうだけど・・・
残存年数で築浅は軽微だけど築古の場合は影響も大きくなるとか？

ただ最近だと有名な文京区のルサンクが滑り込みで建築確認取って、
分譲時には高さ制限で既存不適格になることが確定してたらしいけど、
それでも普通に完売してたからあんまり関係ないというか気にしないのかな？
※その後の建築確認取消以前の話ね

[259: マンション検討中さん]

一般の人は半世紀以上先のことまで正直考えてないよ。
だからマスタービューレジデンスだって余裕で完売した。
建て替えについては正直未知数だからね。
半世紀以上先には法律も社会情勢も大分変わってるだろうし。
そもそもマンションの建て替えは既存不適格か否かに関わらずかなり大変。
使用や耐震性に支障がないなら、修繕し続けて住み続けるのが合理的。

ただ、既存不適格っていう認識は
頭の隅っこにでもあった方がいいと思う。
資産価値を気にしそうな中央区民ならなおさら。

[260: 匿名さん]

こんなん、水辺のタワマンは暴落やん

[261: マンション検討中さん]

容積率やら気にする方は買わないことです。

そもそも日本橋地区って賃料安いし空室いっぱいあるから！

[262: 匿名さん]

>>261 マンション検討中さん

だね。
東京駅徒歩13分 北向低層45㎡が月18万で借りられる。

[263: 匿名さん]

ここらへんの学区ってどうなんですかね。
久松小学校？が有名と聞きましたが、有名どころって他にありますか？

[264: 匿名さん]

>>259

マスタービューレジデンスの既存不適格なんて、今言っても覚えてる人は少ないでしょう。
分譲当時は騒いでたけど。

[265: マンコミュファンさん]

>>263 匿名さん

阪本小学校

[266: マンコミュファンさん]

>>263 匿名さん

https://www.google.com/amp/s/news.mynavi.jp/article/20170901-a039:amp/...

参考にして

[267: マンション検討中さん]

既存不適格でもよっぽどの事が無ければローンはおりる。
大体銀行が既存不適格物件の評価なんて正確には出来ないでしょ。
既存不適格は違法建築ではないんだからコンプライアンス上は問題ない。
建て替え時には既存不適格が問題になるが、建て替え時の状況は予測不可能。
よって、今考えてもしょうがない。

[268: 匿名さん]

>>267
確実に起こる未来について目を瞑れってことね、素晴らしいアドバイスだなｗ
50年後だからモヤっとしてるけど30年経過したらより現実的になるってことでしょ？
長期的な資産性って意味ではデメリットになることはあってもメリットは皆無だよね？

これが例えば既存不適格ってことで相場より安かったり、
一般人が毛嫌いするところを逆張りで買い叩くってのはありだと思うけど、
今の過熱気味の相場で掴まされるってどうなの？
もちろん決まった訳ではないし救済措置や特例もあるかもしれないけどね。

[269: 通りがかりさん]

建て替えの話はきりないって

タワマンなんて建て替えの時
また現状通りの総合設計が認められる保証なんてないよね

法定再開発物件なんてどうするのさ？

社会問題になるのは確実

[270: 匿名さん]

中央区のタワマンは前途多難だね。
最近買った人はセンスがないかな。