パークホームズ浅草寿に行ってみた − モデルルーム見学記

[マルコス]

今回は東京メトロ銀座線の田原町駅にある「パークホームズ浅草寿」のモデルルーム見学に行ってきました。


公式ホームページ　https://www.31sumai.com/mfr/X1303/

「概要」
■所在地　東京都台東区寿２丁目１１番６他（地番）（地番）
東京都台東区寿２丁目３番３号（住居表示）
■交通　東京メトロ銀座線「田原町」駅　徒歩3分
都営地下鉄大江戸線「蔵前」駅　徒歩6分
都営地下鉄浅草線「浅草」駅　徒歩8分
つくばエクスプレス「浅草」駅　徒歩9分
■総戸数　78戸（販売総戸数77戸、事業協力者戸数1戸含む）
■構造・規模　鉄筋コンクリート造地上14階
■完成　 2017年3月竣工済
■入居時期　2018年5月下旬入居予定
■間取り　2LDK（7戸）・3LDK（18戸）
■専有面積　55.49㎡（7戸）～71.43㎡（9戸）
■駐車場　総戸数 78戸 に対して 敷地内機械式 12台（月額 23,000円～29,000円） 敷地内平面 7台（月額 32,000円～36,000円）
■駐輪場　総戸数 78戸 に対して82台（月額 100円～300円）
■バイク置場　総戸数 78戸 に対して4台（月額 2,000円）
■売主　三井不動産レジデンシャル株式会社
■施工会社　川口土木建築工業株式会社
■管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

「周辺環境」
現地マンションは、東京メトロ銀座線の田原町駅から徒歩3分と駅から非常に近い場所にあり、都営浅草線の浅草駅や蔵前駅も利用できる場所にあります。

「雷門通りみたいな看板のある通りがあったんですけど、浅草が近いんですか？」

「浅草まで歩いて5〜6分です。読んで字のごとく浅草の物件になりますね」

ということで、浅草のマンションと言って良いでしょう。
・ 現地マンション建設現場。

「上野駅までも約1kmなので歩いていけますし、その途中にはかっぱ橋の道具街があったりして賑やかですよ」

ということで、浅草や上野が徒歩圏内ですので、買い物や外食に不自由することはありません。
・ かっぱ橋道具街。

「浅草通りと国際通りからも程よく中に入っているので静かです。前の道路もほとんど車が通らないです。敷地の形状も三方が道路で、南側にワイドスパンがとれたので一応全邸南向きです。」

確かに閑静な住宅地で、お寺などが多く都心とは思えないほど静かな環境ですし、南側の道路も広いので冬至の時期以外であれば、2階の部屋から日が差し込み、かなりの明るさと暖かさがあるとのことでした。
・ 目の前の建物との距離。

「この物件は定期借地権なんですが、管理費以外に地代とかがかかります」

「何年の定期借地権なのでしょうか？」

「元々60年だったものが、色々ありまして3年を要したので57年ですね」

「57年経ったらどうなるんですか？」

「更地にして返します。とは言っても、57年間ここに住み続けるのかということですよね。ご来場されるお客様でも、やはり住み替えは頭に入れていらっしゃる方が多いです。あとは途中から賃貸で貸すという方法がありますが、賃料で23万から25万ほどになっています」

とのことで、定期借地権の物件で、57年と少々短めなのが気になります。

「それと、ちょっとお伝えしておかなければならないことがあります。ちょっと訴訟がありまして、まずひとつは、以前住まれていた方が「借地権を売っているにもかかわらず、借地権は売っていなくてまだ持っている」という提訴がございました。
ちゃんと地主さんも介して取引も終わっているので、何の根拠もないと。それで第一審、第二審と全面的にこちらの言い分が認められて結審しました。
ただ、後に原告から最高裁判所に上告がありましたが、裁判所からの補正命令に原告から全くの応答がなかったために、原告の請求は棄却するということになり終わりました。築一年になりますが、この権利関係がはっきりしなかったために販売が遅れたということです」

このために定期借地権が3年減り57年になったようです。

「もうひとつは、マンション北側の住人の方数件が、日照権やプライバシーなどの問題で提訴されました。
インターネットの書き込みなどを見ると、かなり誤解を招くような書き方をされているんですが、近隣の方々に言わせますと反対をしている方々を逆に訴えたかったと言っているらしいです。
先頭に立って反対運動をされている女性の方なんですが、この辺には住んでおりません。たまたま身内の方が住んでいて、相談をしたところ話が大きくなったと。
それも、何かウチのマンションが建築基準法上由々しきことをしているとか、客観的な問題があるのであれば別なんですが、ただこういう漠然とした日照権とかプライバシーとかが理由になっているので、これも一審二審共に私どもの言い分が全て認められ判決が下されました」

「最高裁には上告されたのですか？」

「上告されるかどうかはまだはっきりしておりませんが、おそらく11月ごろの秋口にははっきりするだろうと言われております。
ただ、お引き渡し後も裁判が続いているとは思いますので、万が一最高裁でひっくり返って負けた場合には、代金は全てお返しします。かつ、違約金の方もお支払いいたします。それだけ自信があるということでございます」

「もし勝ったとしても、そこの住民の方々と仲良くなどはできなさそうですよね？」

「ほんの2、3件の方なんですが、すぐそばに看板も出ていまして入居者も訴えるとか書いてあるんですけれども、何も法律違反をしているわけではありませんし、何もなかった南側に大きな建物が建ってしまう気持ちは私も凄くよくわかります」

「示談や和解はしていないということですね」

「どこでもこういった問題はあることだとは思います。あとは埋蔵物で、このエリアは江戸時代からお寺が多い場所で、掘れば何かが出ます。骨とか墓とか。
以前このマンションにあったお寺が、関東大震災で焼けて移動する際にも、遺骨に関しては全部掘ってお祓いをしてこの地を離れたと聞いております。
今回ボーリング調査を行って深さ45mぐらいまで掘ったんですが、やっぱり井戸とか人骨が出てきました。人骨でいうと百数十体。
書き込みを見ると埋めたままこのマンションを建てたとか、祟りがあるんじゃないかとかあるんですが、私どもは埋蔵文化財の保蔵地ということは承知していましたので、適切に処置をいたしまして、人骨については鑑定もしたようで18世紀後半の人骨と鑑定されまして、人骨については国立科学博物館に保管しております」

という、かなりの揉め事があったようです。
あとで隣のマンションを見てみると、横断幕のようなものと看板があり、今後もまだ続くことは必至の状況に思います。
・ 隣のマンション。

担当の方が言っていた看板にも、確かに購入者に対して損害賠償云々と書いてありました。
・ 看板。

近隣には本当にお寺がたくさんあり、仏具店も多く、そういう場所だとは思います。
担当者の方曰く、このあたりで掘ったら出ないことはないとのことですが、気にされる方は嫌な感じはすると思います。
・仏具店が並ぶ近所の大通り。

近隣住民の話などは聞いていませんので、どういった問題なのかはわかりませんが、かなり揉めていることは確かなので、ここに住んだ場合の近隣住民との付き合いには不安が残ります。
ほんの2、3件と言っていましたが、マンションに横断幕がかけられるほどであれば、もう少し多い方々と問題があるのかもしれません。

「モデルルーム」
モデルルームは3LDK+2WIC+TR 71.43㎡の部屋でした。
・間取り図。

玄関の外にトランクルームがあります。

「各部屋にトランクルームがついていますが、お部屋によって大きさは違います」

とのことですが、ゴルフバッグぐらいはしまえるトランクルームになっていました。

「シューズボックスについている棚部分は他の部屋にもありますか？」

「これがあるのはこのタイプのお部屋だけです」

5扉分のシューズボックスで、真ん中部分が棚になっていますが、かなりの収納力だと思います。

入って左側には6畳の洋室があります。

「窓が東向きについていますので、朝陽が差し込むようになっています」

WICがあり収納力も問題ありません。
WICや物入れの棚も全て可動式になっているようです。
・ 洋室6畳。

廊下の右手には5畳の洋室があります。

「2WICのお部屋ですが、こちらのお部屋はWICではなくクロークになっています」

クロークはそれほど大きくはありませんので、お子さんの成長によって物足らなくなる可能性はありそうです。
・ 洋室5畳。

「洗濯機上に棚をつけることはできますか？」

「いや、引き戸なのでちょっと難しいです」

という洗面所ですが、脱衣場部分がかなり広く使いやすそうです。
・ 洗面所。

「お風呂は1418の魔法瓶タイプ浴槽で浴室乾燥機つきです」

「ミストサウナはありますか？」

「ミストサウナはありません」
・ 浴室

リビングに入ると左側に5畳の洋室があります。

「横長タイプのリビングのお部屋では、ここの部分のお部屋に窓がないと暗くなってしまいますが、窓もついておりまので明るさにも問題ありません」

「この部屋にWICがつくのですか」

「はい。ダブルWICとなっているひとつはこちらのお部屋になります」

仕切りの扉は吊りタイプで床にレールがなく、コーナーになっているものでした。
・洋室5畳。

「キッチンの設備仕様は全て同じになっています」

ディスポーザーはありませんが、食洗機は標準装備で3.2畳あり、パントリーもありますので使いやすいキッチンだと思います。
・ キッチン。

「横長タイプのリビングは、角部屋になるこのお部屋と、反対の角部屋の反転タイプのお部屋になるのですが、キッチン前の部分が少々狭く感じる方もいるかもしれません」

とのことですが、個人的にそれほど狭くは感じませんし、開放感のあるリビングだと思いました。
・ リビング。

竣工済みのマンションなので、実物が見られるのが素晴らしいです。
希望すれば他のタイプの部屋も見せてくれますし、2LDKタイプのモデルルームもあるようです。
南側をむいていて、目の前の道路幅も広く低層階でも陽当たりには問題のない、良い物件だと思います。

「総評」
東京メトロ銀座線の田原町駅まで徒歩3分のほかに、浅草や上野も徒歩県内という立地はかなり素晴らしいです。
建物のつくりもよく、周辺も静かで陽当たりも抜群ですし、買い物や外食に困ることはありません。
小学校は近くにありますが、通学校の浅草中学は遠く、表記で徒歩16分となっています。

このマンションの問題点は、定期借地権が57年というところと、近隣住民との兼ね合いに尽きると思います。
ここまで揉めていて、看板には名指しでマンション住人も入っていますので、揉め事が好きな方はいないと思うので、そこはかなり厳しい部分だと思います。
人骨が出たという部分も、気になる方は気になるでしょうし、少し問題が多いマンションではあると思います。

しかし、建っている場所は素晴らしいですし、マンションのつくりもよく全戸南向きで、低層階でも陽が当たり、都心物件でありながら閑静な住宅地という素晴らしさはあります。
定期借地権の物件なので価格も魅了的で、近隣トラブルさえなければかなり良い物件だと思います。

「価格」
204 2LDK 55.49㎡　4,598万円
605 3LDK 65.60㎡　5,348万円
901 3LDK 67.86㎡ 5,798万円
1406 3LDK 71.43㎡　7,098万円