ザ・パークハウス 福岡タワーズについて

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 福岡タワーズについての情報を希望しています。
九州最大級の複合開発になるようです。大型商業施設と超高層タワー（WEST棟とEAST棟）です。
物件を検討中の方や周辺のことなど、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-fukuokatowers/

所在地：福岡県福岡市中央区地行浜2丁目30-26（地番）
交通：福岡市地下鉄空港線「唐人町」駅（3番出口）より徒歩12分
総戸数：584戸予定
　WEST棟：292戸（事業協力者住戸27戸含む）
　EAST棟：292戸予定（事業協力者住戸含む）（建築確認2018年7月取得予定）


ザ・パークハウス 福岡タワーズ WEST
所在地：福岡県福岡市中央区地行浜2丁目30-26（地番）
交通：福岡市地下鉄空港線「唐人町」駅(3番出口)より徒歩12分
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.84m2～102.56m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社、積水ハウス株式会社福岡マンション事業部、西日本鉄道株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[591: 匿名さん]

液状化があるとマンションの価値暴落しますよ。浦安や神戸を見てください。すぐゴーストになる。

[592: 通りすがりさん]

>>590 匿名さん
黒字は否定しないんだ(笑)
赤字じゃないなら問題ないんじゃない？

[593: 匿名さん]

東京の豊洲・港南・芝浦、神奈川のみなとみらい液状化は少しありましたよ。
今でも人気あります。
実際に10年前以前に買われた方ばかりですが２割以上買値よりも上がってます。
下がったところだけ言わないで上がったところと比較しないと本当の意味は見えませんよ。

[594: 匿名さん]

>>589 マンション検討中さん
何の記事？ウィルス入ってるのか見れないですよ。
あの辺小さな企業はいっぱいありますよ。
あなたの時間帯にたまたまいなかったのでは？

>ちなみに桜坂住民は天神三越大丸地下で食材を買う方が多いです。
>もしくは薬院のボンラパスがドラッグストアも駐車場もあって便利でした。
これは否定しません。
新鮮な野菜等はお得だったりしますしね。
無くなったので仕方なくの人も多かったですよ。
魚は新鮮でしたし安いので桜坂に帰ってきたサラリーマンも良く買ってましたよ。

[595: 匿名さん]

一瞬でも赤字になったらすぐつぶれるよ。ホークスタウンのように。
液状化がいいことみたいに言われてもね。北海道の地震でも大問題になっていた。

[596: 匿名さん]

>>595 匿名さん
赤字になったら潰れる？じゃあ潰してみたら？あなたの会社より遥かに巨大ですが。
液状化が良い事では無く、液状化の状況の問題。
液状化は沼地・川を埋めたところは本当によくない。
海の埋め立てと元沼地・川とでは意味合いが全然違うよ。

[597: 匿名さん]

みなとみらいの話が出たが、横浜のみなとみらいは埋め立て地であるが、特殊な加工で地盤を強化しており、非常に強固な地盤にしている。そのため避難場所になってもいるくらいである。福岡の脆弱な埋め立てとはレベルが違う。また、マンションも福岡の係数0.8で建てたマンションと違い2倍ほどの強度がある。福岡の海の埋め立てに関しては、人工島のように最近のところは別だが、昔の埋め立て地域は要注意レベルといっていい。関東地方と比べるのはやめたほうがいい。

[598: 匿名さん]

>>597 匿名さん
あれって10年前の話じゃなかったでしたっけ？
上乗せで耐震強化策を市が条例で出した時ですよね？
一番最初に埋立地から強化をやり直したはずですが違ってましたか？

[599: 匿名さん]

関東の係数１に対して0.8なので2割ですよ。
２倍じゃないです。
惰弱性が指摘され福岡市が建築物の耐震性強化を打ち出したのが10年前になります。

[600: 匿名さん]

震度6強から震度7程度の地震が来ても、建物が倒壊しないこととされていますが
たとえば地域地震係数が「0.8」だった場合、目安の震度が割り引かれてしまいます。
震度7×0.8＝5.6　ですから、5.6の震度では倒壊を免れるものの
それ以上の震度6～7には耐えられない・・・ということになります。
単純に係数1と0.8でエネルギー量2割の差というわけではありません。

それと福岡市が条例で係数を1.25倍にする地域は特定の地域に限って指定しているとこだけです。それも努力義務です。このマンションが係数1.0で建ててあるかどうかデベに確認すべきでしょう。

[601: マンション検討中さん]

>>600 匿名さん
そうなんですね勉強になりました。
過去には構造偽装等もありましたが竹中工務店程のスーパーゼネコンであればそれも限りなく少ないでしょう。
係数はデベ側は教えてくれるものなのですか？

[602: 匿名さん]

http://www.city.fukuoka.lg.jp/data/open/cnt/3/19664/1/kego-danso-taisa...

福岡市の条例です。残念ながら早良区や地行は入ってません。

[603: マンション検討中さん]

>>602 匿名さん

入っていないのは地震の場合の余波が少ないという位置づけなのでしょうか？

[604: マンション検討中さん]

そういうことかと。裏を返せば断層の影響が少なく良かったということだと思います。
ここ60m超の免震構造ですので地域係数0.8がどうだこうだというのは関係ないかと。

[605: 通りすがりさん]

基本タワーマンションは杭を埋め立て土壌では無く元々の地盤に届くまで埋める。
またここは免震構造で警固断層からも離れており係数は気にしないで良いでしょう。

液状化は戸建や小さいマンションでは気にした方が良いが、地震が起きるからこのマンションを買おうといつ起こるか分からない地震の為に気にすることは無いかと。

東日本大震災以降、地震に対するマンション自体の備えはある。
電気の復旧は戸建よりもマンションが早かった事も証明されてる。
ただ上層階に住む事を考えている人はＥＶが止まる事も考え体力をつけておいた方が良いかと。

[606: 検討板ユーザーさん]

>>597 匿名さん
天神のイムズと並べてみなとみらいのマークイズの話をしてるんだから商業施設の魅力の話でしょ。。
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、一部テキストを削除しました。管理担当]

[607: 匿名さん]

このマンションは、最高だと思うね！
マークイズが隣にあるなんて、素晴らしい環境だからね。
みんな、こぞって買うだろうな。
特に、熱狂的なホークスファンにとっては、願ってもないマンションだろう。
毎日のように試合を見たい人は、沢山いるからね。

[608: 匿名さん]

ここが条令で指定されてないのは安全だからではないです。重要地点じゃないからです。福岡市が公開している揺れやすさマップ、液状化リスクを見てください。明らかミスリードには注意しましょう。

[609: 匿名さん]

免震構造のデメリットも知っとくべきでしょう。縦揺れにはむしろ弱い、軟弱地盤や液状化リスクが高い所は本来向かない、長周期型地震にはかえって揺れがひどくなり被害が拡大する､地震があれば免震ゴムが破損することがある、万が一修理する場合数億円は少なくとも必要になり修繕費用が莫大になる、地震がなくても寿命は40年で装置修繕が莫大に必要になる。免震装置のゴムは複数回の地震は想定していない。

[610: 評判気になるさん]

いやいや行政が地域で重要かどうか決めたらいかんでしょ。

[611: 検討板ユーザーさん]

福岡市の条令にはっきり明記されてますね

[612: 評判気になるさん]

免震構造のデメリットを上げてますが、メリットがあるから金かけて採用するんよね？

[613: 匿名さん]

マンションの高層階(30階以上)と低層階(10階以下)に住んだ事があります
どちらも竹中の免震タワーマンションです
まず高層階ですが震度4の時で物の落下等被害はありませんでした
ただ長周期地震動が長く続き気分が悪くなりそうだったので屋外に脱出しました
低層階の時は震度6でしたが物の落下等被害は無く長周期地震動もありませんでした
近くの戸建やビル、免震で無いマンションは少なからず被害があった様なのでうちが何も無かったのは免震マンションのおかげだと思います。

[614: 検討板ユーザーさん]

免震があるかないかなんて実際にはあまり問題では無いんだよね。
実際に関東の埋め立て地のタワマンも震災で倒れたり倒壊したりはしてない。
命の危険は無いってだけの話だがね。
資産価値がなくなったり修繕費問題で揉めるから逃げられなくなって詰む輩は出るだろうけどね。

[615: 評判気になるさん]

いやいや関係あるから金かけて採用するんよね？

[616: 通りすがりさん]

>>614 検討板ユーザーさん
大手の管理会社はもちろん小さな管理会社でも地震の際の共用部分の修復について保険をかけています。
地震の際に共用部の損壊が専有の修繕費に負担される事は大型であるほどありません。
揉めないと思うよ。
分譲マンションにお住まいで管理組合の役員している際はその事も教えていただきます。
ご存じないのですか？

[617: 匿名さん]

>>614 検討板ユーザーさん
いかにも大型地震を体験していない人の意見ですね。
東日本の際に免震・制震マンションは家具の倒れは無く耐震ラッチが効き引き出しが少し開いたくらいでした。
その時新宿のツインタワーマンションの最上階で作業中に東日本がありそこは免震・制震のマンションでは無く、２つのマンションがぶつかるのではないかと思う位振り回されました。
ドア枠に掴まっていましたがそれはすごい揺れでした。
免震が関係ないとか一体なんの体験と根拠で言っているのかと思いました。

[618: 匿名さん]

>>609
個人的には日本においては、タワマンだろうが戸建だろうが免震は必須の設備だと思いますよ。
長周期地震動で免震構造の方が被害が増大するのは過去の問題で、これから新築される
マンションではダンパーや回転コマ制御で対策済みになっているでしょう。

調べてみましたが、マンションなどの高層建築では軟弱地盤でこそ免震構造であるべきという情報の方を多く見かけます。
軟弱地盤に建てる戸建の場合はより強固な岩盤まで杭打ちする必要がある為、
費用の問題で免震は向かないという記載は確認できました。

[619: 匿名さん]

軟弱地盤に免振を使う場合、地盤改良をしたうえで、かなり余力を持った免振装置が必要になります。勘違いしていけないのは地盤が良いとこの免振のほうがはるかにいいことには変わりないことです。
免振を使用した場合、上に立つ建物は大幅に強度を下げていることがほとんどですので（法律上免振導入すれば上物の強度を下げてよいことになっている）、中途半端な免振はよくありません。確かに地震で免振装置の不具合が相次いで報告され、改良はされてきていますが、その装置がこのマンションに導入されているかは聞くべきでしょう。

ちなみに最近のタワーマンションで免振を導入していない建物はないと考えられます。そういう意味では必須でしょう。

[620: 匿名さん]

福岡タワーズの免震についてと内容を細かく分析されている方がいらっしゃいましたよ。
https://fudousano.com/parkhousefukuokatowers-2643/

凄く調べてまとめてらっしゃいました。

[621: 検討板ユーザーさん]

やはり渋滞は避けられないのですね

[622: 匿名さん]

バス乗り場まで5分て遠すぎるだろ

[623: 通りがかりさん]

>>622 匿名さん

そりゃ外側廻るんだから時間かかって当たり前じゃない？
みんなどんだけお金持ちなのかな？
目の前徒歩1分くらいにバス停か駅があるとこじゃないと納得しないなんてどんだけお坊ちゃんなんだい？
そんな人はこんな所に張り付いてないで自分にあった場所に行って下さい
レベルの高いところの最下位で頑張る人は偉いけどランク落としてトップでいる愚か者はろくな人間にならない
その見本のような人の書き込みですね

[624: 通りがかりさん]

>>622 匿名さん

310mでしょ？3分くらいじゃない？

[625: 匿名さん]

バス停まで遠いのか､、

[626: 匿名さん]

>>623

鶏口となるも、牛後となる勿れ！と言いますがね。
あなたの常識は、非常識かもしれませんよ。

[627: 匿名さん]

>>626
学生時代は最下位でも上位の学校に居ればランクを下げた学校にいるよりも卒業してからの人脈が全く違います。
マンションにも当てはまりますが、タワマンの場合はこれに当てはまらない。
上に住んでる人がすごい人かと思うと間取りやら部屋の広さが違う為そうとも言い切れない。
タワマンに住む人は見下したり優越感に浸るよりも和をもって接した方が円滑にいきます。
恐らく>>623 の人が言いたいのは購入する気もなくお金を持った人・購入できない人がとやかく批判するのは意味も共感も持たないといった感じでしょうか？
徒歩15分以上に慣れている都会からの購入者かソフバン好きの購入者が最も適してるマンションかも知れませんね。

[628: 匿名さん]

>>627 匿名さん
駅徒歩15分は都会ではないだろ
しかも唐人町駅だし。
危篤な価値観の持ち主だな
都会が良いならパークハウス赤坂にするだろ。
しかもココは都心部の中では最安値クラスの安タワマンなのに「買えない人から妬まれてる」みたいな恥ずかしい妄想はやめた方がいい

[629: 匿名さん]

騙され易い消費者の皆さんへ
免震構造ではない高層ビルでも倒壊した事は有りません。
免震構造を採用する事で高層になる程柱や梁にかけるコストを安くできる為、「建築コストが安く」なります。

消費者は安全性の為に免震構造が必要と思い込んでいますが、実際には建築コストを抑える為の技であり安全性が向上する技術ではありません。
マーケティング上営業利用され、それっぽい理屈を並べて付加価値的な扱いを受けてはいますが、免震構造ではなく設計や柱にコストをかけた高価な高層建築がある事からもわかります。

次に埋立地のタワマンは地盤の固い層へ杭を打つので液状化の心配はないというレスについて。

これは半分正解です。
実際にボーリングで設計上必要な深度まで杭を打ち込むので、巷を賑わせた事件の様に不正が無ければ、あるいは七隈線博多駅陥没の様に設計が甘く無ければ大丈夫です。
ただし液状化で最も被害を受けるのはガス電気水道などのインフラです。
建物が大丈夫でもガスも水道も電気も使えないのは大丈夫でしょうか？

[630: 匿名さん]

>>628 匿名さん
恐らく東京・大阪・名古屋とかの都会を指してるんじゃ？
みんな徒歩15分なんて当たり前に住んでいますから。
福岡は九州では都会であって全国から見たら地方都市ですよ。
何でも勘違いで喰いつくと理解力の無さが浮き彫りになりますよ。

[631: 通りがかりさん]

>>匿名さん
あなたの意見も半分正解です。
免震構造は高層になるほど躯体や梁のコストは安くなります。
ただ免震構造は倒壊では無く揺れを大幅に軽減することを目的としています。
躯体を強固にしても結局上の階の揺れは大きくなります。
ただ倒壊しにくいだけです。
間違ってはいけませんよ。

ガス・水道・電気のインフラの件も同様です。
再開発地域は新規で通します。
数十年前に工事して埋まっている地中の配管よりもきちんと整備されていますよ。
商業施設・病院等のあるこの地域では行政が早く動きます。
命に係わる事もあるし流通を復旧させなければいけませんから。
また一般戸建で一つ一つ直していくより高層マンションは一気に整備できますから。
大地震の時も戸建地域は後回しにされていました。
先日の台風の時も戸建地域は復旧が遅かったのが分かるでしょう。
この地域は大使館もあるので特に早いと思われます。

[632: マンション検討中さん]

RC造でこの階数になると免震で地震の入力を減らさんと造れんらしいですよ。
新宿あたりの住居以外の非免震の超高層は鉄骨造みたいよ。
液状化すると杭の周りの地盤がゆるむけん、杭がごつくなって金がかかるみたいよ。

[633: マンション検討中さん]

632のRC造で超高層は・・・間違ってた<(_ _)>20年ぐらい前には造られていたようです。でも揺れるやろうね～

[634: 検討中]

オリンピック需要が落ち着くまで、待ちたい！ここまでの異常高値からは解放されるように考えますが・・・。

[635: 匿名さん]

来秋の増税をキッカケに資材等の調達コストも上昇する。
人件費も機材・原油由来の資材・重機の燃料費も、今の値上がり基調に更に上押しとなる。
五輪後も、公共工事関連（受注量）が激減する事は無い、との見立てが主流。
ならば、福岡でもマンションの成約率70％割れが続く状況が半年ほど続けば、多少は下がるかな。
市況・相場は劇的には下がらないので、完成物件を上手に交渉して購入するのが、賢い買い方。

[636: 匿名さん]

>>630 匿名さん
横やりですまないが、東京でも駅徒歩10分以上は駅近とは言えないよ。
売る時買う時貸りる時に駅徒歩10分は全国共通の尺度だからね。
そりゃ価値も値段も違うけど徒歩15分だろうが30分だろうが駅なんか無くても人は住んでるだろう。当たり前の話

[637: 匿名さん]

たしかに、駅近と言えるのは5分圏内。
ブランチ経済圏で転勤族の職住近接が進んだせいか、コンパクトシティ政策の影響もあってか、
福岡の地元民が許容可能とする通勤時間は、電車利用だとドアtoで25～30分程度と極端に短い。
首都圏では、徒歩+電車で50～60分程度の人は非常に多い。
移住した際に、天神の岩田屋まで買い物行く時は地下鉄使用で家から35分だと伝えると
何故そんな郊外に住むんだとか、スゲエ田舎とか言われ、価値観の違いに驚きました。

[638: マンション検討中さん]

福岡は地下鉄が3路線しかなくても、首都圏のように駅近のメリットって大きいのですか？
むしろ、バスの路線図こそ市内中に張り巡らされていて、バス停近い方が便利そうに見えます

ちなみに首都圏や関西圏の地下鉄って何路線くらいありますか？

[639: 匿名さん]

駅近に東京や関西ほどの多大なメリットはないんじゃないかな。近いに越したことはないけど。
バスの場合、このマンションから20分弱で天神だしアクセス良好。夜遅くまで便があるのも魅力的にみえます。

[640: 検討板ユーザーさん]

>>639 匿名さん
本当にバスで20分で天神着くと思ってるの？？
実際に乗った事皆無だろ。
ドームに行った事ある奴何人いると思ってるの？
30〜40分はかかるわ。
そもそも天神が朝から晩まで渋滞していて西鉄バスなんか時間通りにくる方が珍しい。
地下鉄は時間通りにくるから予定が立てられる。
朝からバス通勤してる連中はカナリ時間に余裕持って通勤してるぞ。