ザ・パークハウス 福岡タワーズについて

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 福岡タワーズについての情報を希望しています。
九州最大級の複合開発になるようです。大型商業施設と超高層タワー（WEST棟とEAST棟）です。
物件を検討中の方や周辺のことなど、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-fukuokatowers/

所在地：福岡県福岡市中央区地行浜2丁目30-26（地番）
交通：福岡市地下鉄空港線「唐人町」駅（3番出口）より徒歩12分
総戸数：584戸予定
　WEST棟：292戸（事業協力者住戸27戸含む）
　EAST棟：292戸予定（事業協力者住戸含む）（建築確認2018年7月取得予定）


ザ・パークハウス 福岡タワーズ WEST
所在地：福岡県福岡市中央区地行浜2丁目30-26（地番）
交通：福岡市地下鉄空港線「唐人町」駅(3番出口)より徒歩12分
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.84m2～102.56m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社、積水ハウス株式会社福岡マンション事業部、西日本鉄道株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[121: 通りがかりさん]

>>120 マンション検討中さん
どんな計算したらそうなりますかね

[122: マンション検討中さん]

キャナルシティーの来場者は一日約5万人、年間約1700万人。マークイズは規模からしてこれ以上の来場者がいないと維持できない。一日6万人として周辺人口すべて足しても全く足りない。結局は外国人と天神や博多駅や他の部位から来場者が来ないと赤字必須。そのためにインフラ大切。

[123: 通りがかりさん]

まーたかだか500世帯くらいで維持できるとはだれも思わないだろうけどさ
失敗するよりは成功してもらいたい
１消費者としては交通事情の改善と駐車場の確保がないとまた行きたくなくなり潰れると思うよー
タウンが失敗したのは魅力ある店舗が少なかったのもあるだろうけどドームイベントという目的以外であそこに行くのがめんどくさいってのが１番だったと思うので
開発頑張れー

[124: 匿名さん]

マークイズまで地下鉄引くべきでしょう。そうすれば、このマンションの価値も最高になりますよ。

[125: 匿名さん]

＞＞120 マンション検討中さん
＞周辺の人すべてが一日に数回買い物にいかないと維持できない。毎日最低でも数千必要。
　
是非、早期に事業開発主体に、忠告してあげて下さい。

尚、商業集積の台所事情にお詳しいようですが、客単価はカテゴリー毎にいくらと見積ってますか？

[126: 匿名さん]

>>124 匿名さん
昔、唐人町駅から当該地を経由して福岡タワーまでモノレール？を当時のダイエーが計画したけど、行政からNGされました。

[127: 匿名さん]

マークイズが失敗するとこのマンションや周辺はヤバイね。なんとしても地下鉄ひくしかない。そうしないと最初はいいけどすぐ飽きられる。常に金かけてイベントどかして客を集めるしかない。地下鉄以外は魅力薄い。

[128: 匿名さん]

＞昔、唐人町駅から当該地を経由して福岡タワーまでモノレール？
いつ頃のお話か知らないが、行政はダイエーの経営実態を察知していたのかも？

仮に実現していてもダイエーと同じく破綻した可能性が大。
建築中に経営破綻していたら、モノレールは市街地に残る巨大な廃墟になっていたかも。

[129: 匿名さん]

話題のマークイズのコンセプトが、全然ピンと来ないのですが。捻りもインパクトも無い。
「モモチゴコチ～まいにちも、とっておきも～」

現実問題として地下鉄延伸とかは、まずあり得ないでしょうね。

[130: 匿名さん]

ダイエーが、ドームやホテル建てる前の話。
軌道が、(当然)ダイエー管轄外の土地を通るので、現実的でなかったとのこと。
今からは、ありえない話。
地下鉄もありえない。

[131: 通りがかりさん]

行き止まりだから木葉モールみたいになるんじゃ(汗
地下鉄で繋ぐなら西新と繋ぐんじゃない？せっかくだから六本松まで伸ばして悲願の循環をば
個人的には歩くエスカレーターとかで駅直結の地下道でマンションとも接続したらいけそう？それなら自分も行くかも。地盤的に無理かな？
そういや数年前は近くの隣国施設むけに街宣車多かったのは流石に消えたんでしょうか？

[132: 匿名さん]

ゲリラ豪雨考えると地下鉄しかない。後3年したら七隈線延伸が終わるので、その後ならありうる。10年後に完成でもそれでも資産価値上意味ある。ウォーターフロントがらみにするとさらに良い。

[133: 匿名]

地下鉄は非現実的でしょ。コスト考えたらまだモノレールの方があり得る
まぁどっちにせよ天下の西鉄様がだまっちゃいないぜ

[134: 匿名さん]

＞現実問題として地下鉄延伸とかは、まずあり得ないでしょうね。
そのとおりです。

他の地方都市に比べ、福岡は移住・転入が多く人口減少が緩やかだとしても、経営判断的にも
公共サービスの観点からも、長期的な交通需要が見込まれないので、新規の軌道敷設は無いでしょう。

モノレールも地下鉄も如何なる軌道も全て、可能性は無いです。福岡市/県財政を考えてもね。

西鉄は照葉まで軌道敷設する計画を白紙にした前科があるんでしょ。

[135: 匿名さん]

地下鉄ないとマークイズは失敗だね

[136: 匿名さん]

地下鉄無し（新軌道新設・地下鉄延伸）でのマークイズの成功を祈るね。

現状のインフラの活性化という目的が、根底にあるのですよ。
だから根本的に、新規/追加の交通インフラ建造絡みの開発事業では無いのでね。

[137: 匿名さん]

インフラないと無理やろ。１日に6万人必要なんやろ？5000人でも無理。

[138: 匿名さん]

＞１日に6万人必要なんやろ？5000人でも無理。
それ、どういう試算なの？

[139: 匿名さん]

橋本イオンモールでさえ１日2万人。地下鉄直結しているが､､､

[140: 匿名さん]

マークイズみなとみらいは年間8000万人レベル。来場者は駅経由で車じゃない。安定維持に規模考えると、これくらいは必要じゃないか？

[141: 匿名さん]

マークイズ百道の方が規模はデカイ。それなのに駐車場が1300しかない。１台あたり年間800万の売り上げとされているので100億程度しかならない。そうすると残りは単価の低い自転車客、徒歩。年間売上として最低でも250億は必要としたら、地下鉄直結でないことは致命的。

[142: 匿名さん]

ちなみにキャナルシティは年間500億程度の売上。駐車場は1500。地下鉄直結になればさらに伸びそう。

[143: 匿名さん]

規模が半分以下の木の葉モールでも売上150億、ホークスタウンは一番いいときで売上250億、マリノアシティは駐車場が多く、売上200億。マークイズは400億はクリアしないとヤバイね。

[144: 匿名さん]

マークイズが繁盛するか否か？
住めば都ですよ。

[145: 匿名さん]

マークイズは今のままでは失敗の雰囲気漂っているね。テナント料を下げ、駐車場無料にしたり、IMSみたいに捨て身の20％キャッシュバックしたりしないとだめだろう。近くに住んでいる人は毎日数万円使ってあげて。そうすると、西新商店街とかプラリバと競争になるね。このマンション住民が年間一家族当たり300万金を落とすとしても15億にしかならんが。

[146: 評判気になるさん]

施設全体の売上は大きく「食品部門」「駐車場」「飲食部門」から逆算。これらが適正でなければ、残念ながら施設として失敗。
①食品部門の売上と比率
食品部門は平日集客の鍵となる。食品部門の大きさ、テナントの魅力度が同商圏内の競合に勝てるかどうかで、その施設のだいたいの競争優位性が決まる。食品売上は、館全体のだいたい20～30％におさまる。
つまり、食品部門の売上が40億円だとしたら、その施設はだいたい200億円程度にまでしかいかない。なので、食品部門の強化が必要となる。食品部門の売上がいかないのであれば、館全体の売上がいかないと考えてもよい。
そのため、食品の売上見込みが立たなければ、施設としての規模（商業面積）を小さくする必要がある


②駐車場の台数
駐車場の1台スペースあたり、だいたい年商800万円程度のスペック。駐車場全体の面積比率は、館全体の50％～75％が理想。駐車場が足りなければ、土日ピーク時のファミリー客層を取りこぼすことになる。

土日に駐車場が満車で中に入れなければ、顧客心理として、次からその施設に来店する確率が大きく下がってしまう傾向にある。

駐車場台数が少なければ、商圏は拡がらない（自動車客が来なくなるため）
自動車顧客が来なくなると、自転車客・徒歩客が増えるようになる。そうなると館全体のターゲット客層も変わってくるため、テナント構成の見直しも必要になってしまう。

[147: 匿名さん]

>>143　商圏人口が50万と仮定する。400億の売上には一人あたり8万/年。
うちは徒歩/自転車圏内、西新近く住まいの4人家族だけど、マークイズで年間30万使うか？まずありえない。仮に商圏人口が150万でも10万使うかは非常に微妙。

例えば
家族で映画1回1万円(チケット、飲食物含)年3回、シーズンごとに洋服など数万×4、1回1万/家族の外食を月1回でなんとか30万に近づくかな。

でもこれを、天神、博多駅、キャナル、マリナタウンなどと競争してニーズを奪わなきゃいけないわけでねえ。


我が家的なニーズで言えば、コーナン以上の規模のホームセンター、コストコは欲しい。時点でマリノアまで行かずに済むアウトレットってところですな。野球見ないし、そうでないと行きません。

[148: 通りがかりさん]

夢があってもいいんじゃないですかね
ゴーストタウンのままよりはいいんじゃないですかね
どっちみち買えない層なんで
最初に数回買い物いって話題にさせてもらうだけで終わる(笑)
外国人のマンション需要はイメージ先行しすぎで
実際はもうそこまで高くないよ
まだお腹の足しにはなるけど西新とも奪い合うし頑張らんとね！

[149: 匿名さん]

＞マークイズみなとみらいは年間8000万人レベル。

福岡を語る際に、みなとみらいを引き合いに出してもねぇ。
地元の方々の首都圏アレルギーを刺激して反感買うよ。

それに、環境は勿論、生活志向や可処分所得が違うんじゃないかな。転勤族以外は。

[150: 口コミ知りたいさん]

＞１４９さん

何言ってんですか？トンチンカン？

売り場面積、店の数、延床面積、すべてももちのほうが大きいよ。マークイズみなとみらいは売上自体は全然大したことない（250億）。キャナルの半分程度。
ただ、地下鉄直結がみなとみらいの生命線。

[151: 匿名さん]

だから、福岡を語る際に、みなとみらいを引き合いに出すのが、
何言ってんですか？　トンチンカン？　だよっ。

市場背景も顧客も所得・購買志向全く違う。
首都圏含め全国から桁違いの人数が集まる環境。
湘南新宿ラインとか、他路線も含めてだけど、遠く北関東周辺などから横浜へ、人が集まるんだよ。
しかも、周辺には巨大で魅力的な商業集積や飽くことの無い観光スポットが豊富にある。

それらの購入意欲満々の人々を大量且つ円滑に運ぶ交通インフラの有無が、
この板でも争点になってるよね。

全てが違いすぎる。

[152: 匿名さん]

＞食品売上は、館全体のだいたい20～30％におさまる。などなど

それらの指標は、流通に関わる方々には常識ですよね。
勿体ぶって言ってるけど、
カテゴリー別売上げ額及び構成比をクリアするには、結局のところは来館客数ですよね。

[153: 口コミ知りたいさん]

こう見ると、売り上げとか何気にキャナルってすごいですね。

[154: 匿名さん]

>>151

横浜のこと何も知らないんだな。
あそこは、ランドマークタワーとクイーンズスクエアがあって、わざわざマークイズなんて行かないんだよ。

それに比べれば、福岡のマークイズはヤフードームの隣だから、ドーム利用の客がいくらでも立ち寄るよ。
店さえよければ。
ホークスタウンは素人のダイエーがやったから悲惨なことになったけど。

また、近隣住民もみんな行くからね。
スーパー目当てで。
大きい本屋や家電、ホームセンターが入れば万全だろうな。
この辺全くないし。

[155: 匿名さん]

家電は、ノジマが入ってくれるといいですね。

[156: 匿名さん]

＞＞154 匿名さん
＞しかも、周辺には巨大で魅力的な商業集積や飽くことの無い観光スポットが豊富にある。

と、書いているようですけど。読めなかったの？なかなかのせっかちさん？。

それに、ドーム来場者と購買目的客はあまりかぶらない。
動機が違うし、行動導線も異なるので。
当該エリアへの新規誘因が開発の背景にあるからね。

ＧＷの野毛大道芸も毎年行ってたよ。

[157: 匿名さん]

>>156 匿名さん

だから、わざわざマークイズみなとみらいには立ち寄らないと書いてあるんだけど。
読めなかったの？あわてんぼうさん？

しかもあの辺は、買い物は元町で食事は中華街でといった鉄板メニューもあるからね。
導線として来てもらうのが、大変難しいんだよね。

それに引き換え、福岡のマークイズはまわりに商業施設がないから一人勝ち状態。
しかも、球場とホテルまであって集客力は抜群。
マンション密集地帯なのにスーパーは、ほとんどない。
しかも、大濠公園地区などの富裕層も車で行けるショッピングモール。
近隣住民からの需要も見込め、福岡の新たなランドマークとして期待も高い。
　
横浜のマークイズよりもはるかに有利な条件が揃っていますネ！

[158: 匿名さん]

レストランは、どんな店が入るのだろう。
スーパーは、ハローデイが入るという噂だが。
三菱が社運を賭けて取り組むのだから、さぞや素晴らしい施設になるのでしょうね。
このマンションに住める人は、幸せだな。

[159: 通りがかりさん]

>>156 >>157
仲良しですね。

[160: 匿名さん]

なかなかのせっかちさんとあわてんぼうさんだ。
わざわざ此処には、マークイズには行かないという意見は、見事に一致してるんでしょ。
一見、水と油のようだけど、ぶつかり撹拌すれば乳化する。そんな素敵なケミストリー！

[161: 匿名さん]

プラリバが周りにあるじゃん。プラリバと死活を争う争いが勃発するね。
ちなみに球場に来る客は軽食的飲食店とスイーツのみで、荷物になるものや単価の高いアパレルなんか買わないよ。

[162: 匿名]

>>161 匿名さん
あのせっかちさんは、そういうことを知らない
せっかちシッタカさんなの。
思い込みが激しいのよ。

[163: 評判気になるさん]

普段の買物に、こんな混雑した所に駐車場代まで掛けて近付きたくないよ。

[164: 匿名さん]

安心して。
年内は、月末から月初の週末と祝日、イベント開催時の買い物しない回遊客で、多少は賑わうでしょう。
でも、
平日は、嫌になるほどの混雑は無いよ。
平日に、ゆっくりお散歩とドライブ兼ねて、お買い物は出来そうですよ。
天神界隈だって平日はホントに空いてて、買い回りも快適ですよ。

[165: 名無しさん]

駐車場が無料かどうか。これが生命線。車以外の客は地下鉄ないため近隣だけ。

[166: 匿名さん]

おいおい、マークイズはあの三菱が建てるんだせ。
その辺の三流企業と一緒にされちゃあ困るな。
いろいろと精査して建ててるわ。
これからの福岡をリードするショッピングモールになるんだよ。
マリナシティに通ってた客は、みんなこっちに来る。
木の葉モールの常連さんも、天神ショッパーズの買い物客もこちらに集まって来るかもね。

[167: 匿名さん]

書き損じたので訂正しとくわ。
マリナシティからマリナタウンに修正な。
キャナルやマリノアも戦々恐々やろうな。
⭕⭕地所さんも大変やな。

[168: 匿名さん]

木の葉モール橋本は、結構好きだわ。
あんな感じのバージョンアップした奴ができてくれればいいな。

[169: マンション検討中さん]

今日のプロジェクト発表会行かれた方価格を教えていただけませんでしょうか？

[170: マンション掲示板さん]

>>164 匿名さん

買い周り、っておたく悪徳業者か、
中国人ですか⁈