シティテラス昭島 Part3

[匿名さん]

これから入居の人も、購入検討者も情報交換をしましょう。

荒れる元になるので、昭島自慢はご遠慮ください。
シティテラス中心の話題でお願いします。

他のマンションとの比較はかまいませんが、他のマンションをとがめたりそのマンションの購入者を見下したりするのはやめましょう。
また、そういう人の相手をするのもご遠慮ください。荒しの相手をする人も荒しです！
入居されてる方の経験やアドバイスも大歓迎ですが、日々の生活の報告などは住民専用板の方でお願いします。

Part1: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/42781/
Part2: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53839/

所在地：東京都昭島市松原町1丁目3971番1、3556番23（地番）、東京都昭島市松原町1丁目1-20（住居表示）
交通：
青梅線 「昭島」駅 徒歩5分
間取：3LDK～4LDK
面積：73.12平米～85.14平米
売主：住友不動産
販売代理：住友不動産販売

施工会社：前田建設
管理会社：住友不動産サービス

[261: 匿名さん]

ここの掲示板、売れ残り売れ残り言ってるけどホントはどーなんだろ？
日当たり悪いから、売れないだろーなって思ってた東側もカーテン付いてる部屋多いんですよね。
去年9月にMR行った時は、200戸引渡し完了後に総会って言ってたから、もう200戸は引き渡し済み。
新年度、引渡し組もあるので220～230は契約済みって事ですかね？
同時期竣工の物件が全100～200戸だから、う～ん・・・同程度かちょっと上？て感じますけど。
営業さんの数少ないし。

都内住友マンションに住む友人にここ勧められてますが、住友さんや三井さん等の財閥系デベさんは売却時に仲介だけじゃなく買い取りの優遇もあるとか？
「手放す時はまず声かけて下さい」って契約時言われるらしいんですけど、ここでもそうなんですかね？
第一期引渡しは、竣工前契約者ONLYで値下げした新価格で再契約だったんじゃないかって噂もあるし良心的には感じます。
イヤらしい話ですけど購入者さんには聞きたいですね。

他のマンションにしよーと思ってたけど、出戻り検討中です。

[262: 匿名さん]

せっかくの休日なのにね。
張り付いて監視してまでいちいち批判をカキコミしなければ気が収まらないんでしょうね。

営業さんじゃなかったら本当に人生規模で終わってる気がして気の毒です。。
奥さん子供がいるなら尚更です。。腐らないで、今からでも頑張れ！

[263: 匿名さん]

↑ちなみに260さんに共感した上でのカキコミです。

[264: 匿名さん]

販売期間２年なんて、説明受けてないですよ。
要望書がある程度集まった段階で１０戸とか２０戸とか販売しているだけみたいですよ。
営業さんも、完売しなかったら駐車場と同様に、住友が買い取って賃貸に出すと言っていたので、空き部屋が何年も残っていても気にする必要ないですよ。

[265: 匿名さん]

私も販売期間２年って聞きましたよ〜

[266: 匿名さん]

賃貸にする可能性はないと聞いていますが。
営業によって言うこと違うのかな？

日中、これだけ見学者多ければ心配ないでしょうけどね。

駐車場ってどこも月極めですよね？

[267: 匿名さん]

通常分譲マンションだと、駐車場は住民に所有権があるけど、ここは住友が買い取ってしまったので、賃貸マンションの人が不動産屋から月極め駐車場を借りるような感じすかね。
駐車場と引き換えに大幅値下げしたんだから、仕方ないよ。

[268: 匿名さん]

ここの駐車場は要注意ですね。
販売している間は何も無いと思いますが、完売した途端に賃料の値上げとか言われてもおかしくないですからね。
自分達の物では無いので文句も言えないし…
維持メンテナンスにかかる料金と賃料の採算が合わなければ、将来建て替えせず解体して平置きになり、駐車場が足りなくなる可能性も考えられますし。

[269: 物件比較中さん]

うーん
駐車場のこと軽く考えていたけど・・・
機械式は絶対いやだけど、ここは自走式で１００％確保だし・・・と
中央線・西武線沿線で立川への利便を考えると
あとは東大和の2件か？
住友さん　駐車場の所有権再考は？？？

[270: 匿名さん]

組合で所有しようと思ったら、住友との買取交渉ですね。
その場合1世帯あたりどの位の負担になるのかは想像出来ませんが、これだけの規模なので意見がまとまるとも思えません。

[271: 匿名さん]

販売方法を見ていても住友は利益至上主義が他社より強く見える分、将来駐車場でもめる事は想像出来ますね。
車を持たない人には関係ないでしょうが、そんな人が多ければ尚更賃料トラブルは必至でしょうし。

[272: 匿名さん]

６００万円の値下げがあったので、全世帯の住民が駐車場を買い戻すことに同意すれば、１世帯当たり６００万円の負担では？

[273: 匿名さん]

それは無い。

[274: 匿名さん]

どのみち買い取る場合はキャッシュで用意しなきゃならないので大変だろうな。

[275: 匿名さん]

そもそも、買い取る必要性は無いだろうに(笑)。

何故にそんなに拘る？

[276: 匿名さん]

駐車場の件は、将来不安ではあるが、値下げしないで何年も売れ残っている方がもっと不安だ。

[277: 匿名さん]

そうですね。
完売しないマンションになる事と比べたら、駐車場が最悪無くなる事くらい小さな事ですよね。

[278: 匿名さん]

・完売しない
　すみふ買取→賃貸にするって言ってんだから、完売は決定。
　修繕積み立て、管理費不足は無い。

・駐車場賃料
　形式上、すみふが買い取り。
　値上げ等の交渉は管理組合の抵抗で難しい。
　修繕費等はむしろ、賃貸駐車上の為すみふ負担。
　また前述の通り、すみふが余った部屋買取りしても既に過半数が完売、動議に至る心配無し。

・駐車場廃止
　ディスポーザー浄化槽の真上の為、工事ありえず。
　建物の権利はすみふだが、土地の権利は居住者の為、解体工事等はありえず。

・値上げ
　今までの住友物件から言って、周辺企業との社宅契約などの要望を受けている事、明白。
　すみふが買っても損無しとの判断から

・駐車場買取りになった場合の負担
　24億の駐車場見てみたい。
　８億（一世帯200万程度）の負担がいいとこ。
　管理組合の借り入れで一括必要無し。

あぁ、バ　カらし・・・

[279: 匿名さん]

駐車場は、住友のコインパーキングにでもすればいいのです。
そうすれば、将来何の心配もないし、廃止もない。

[280: 匿名さん]

そもそも先週も先々週も毎週引っ越しが続いてますし、そんな心配はないと思います。

[281: 匿名さん]

276さん
値下げして買える人をターゲットにしているわけではないので、値下げすればスピードは早まるかもしれませんが、ジワジワとでも今の状態をキープだと思いますし、それで良いと思ってます。400世帯のマンションですからね、完売まで行かなくとも差し支え無いですよ。
下げたら買いたい人にとっては残念ですが。

277さん
ここは車が必要ないくらい便利な所ですが駐車場が無くなるのは困りますよ。
でもそんな心配している人はいないと思いますよ。
因みに便利な駅ちかの大型マンションで100％平置きのマンションは首都圏でもそう無いんですよ。

[282: 匿名さん]

完売しなくても気にならないくらい他人の評価が気にならないのであれば、こんな掲示板にいちいち書き込む必要なんて無いでしょうに。

[283: 匿名さん]

そりゃこれだけ土地の余った田舎なら駐車場くらい完備出来るでしょ。
23区や中央線の駅近ならまだしも、ここは青梅線ですよ。
そういや営業ビデオも終始駐車場の件ばかり訴求してましたね。
奥多摩が近いみたいな。

[285: 匿名さん]

どなたか書いてたけど本当に×3の勢いでネガティブな突っ込みが平日のこの時間帯にでも返ってくるんですね(笑)

張り付きの程度が凄い。

[286: 匿名さん]

ネガティブもポジティブも平日の昼間から盛り上がってますね。

[287: 匿名さん]

組合でローンって組めるんですか？

[288: 匿名さん]

>287さん
組めると思いますよ。
事例はあります。自治会でも組合でも。
手続き等はややこしいかもしれませんが。

>278さん
おっしゃる通りだと思いますね。
住友さんブランドは、多少割高でも居住者への負担増加は避けて通りますからね。
中古物件出にくいのもそこら辺に理由がありそうです。

実際の雰囲気だと完売しそうですけど。
住友さんゆっくりなんで気が揉めますが（笑)
価格改定があったので、実質そこから再契約があって販売じゃないですか？
販売計画が２年なのは、私も説明受けました。

[289: 匿名さん]

すみふで長い販売途中で売り物件が出るなんていくらでもありますが…

[290: 匿名さん]

288さんは「出にくい」と書いているだけで、事実そのとおり。無いとは書いてない。
いちいち無理から読み間違えてまで板汚さないでね。

[291: 匿名さん]

そもそも駐車場を買い取ってまで値下げする必要があったのでしょうか？
当初の価格では、早期完売は難しいって判断だったのでしょうか？
確かに、飛行機の騒音や立地などを考慮すると同価格帯の物件よりも販売は厳しいとは思いますが…。

[292: 匿名さん]

>>291さん
それは住友不動産の人にしかわからないのでは？

[293: 匿名さん]

公式HPを見る限り、現在売り出し中の部屋は4LDK以外は最上階とその下くらいしか残っていないようですね〜。
そろそろ未販売の部屋も売り出して行くのかしら！

[294: 匿名さん]

価格と販売時期について営業から受けた説明をご参考までに。

・価格
当初予定していた価格で案内した所、全く要望書が提出されなかったため、初期の来場者からの希望価格帯を参考に今の価格を決定した。
なお、価格変更にともない駐車場の所有権とドックランなどの共用部分の仕様を変更した。

・時期
販売価格の決定に時間がかかったため当初予定の販売開始時期より半年近く遅い開始となった。
周辺の新築案件時期からずれ、競合案件が皆無となったため、結果的には強気の姿勢で販売出来る事になった。

ただの営業トークかもしれませんので、あくまでもご参考という事で。

[295: 289]

>>290
288も289も売り物件がないとも書いていないし、289では住友で「出にくい」と書いていること自体が疑問なんだけど。
そこまで言うなら住友が他のデベに比べて購入者が明らかに売却してないって言う客観的なソースを出して欲しいね。
ここのポジ住民は、適当なこと書いてご満悦のようだけど、内容が二流デベの強引な営業よりタチが悪い。

[296: 匿名さん]

新築のマンションを買って295さん
なんか熱く語っているので(笑)気になり読み返してみましたが、、
2年以内にまた売りに出す人など普通に考えても少ないはずだと解るようなもんだと思うけど、住友だから2年以内にバンバン売りに出されものなの？
そうゆう物言いを強調しておるようですが根拠は？
おたく風に言うと、自ら三流以下の発言をして墓穴に入ってますよ。

[297: 匿名さん]

↑
日本語不得意？

[298: 匿名さん]

営業さんの話では、ドックランの土地なども、収得予定ではなかったが、たまたま土地が空いてたので買ったと話てましたね。
競合するライオンズ昭島が低価格で売り出し、あっさり完売したので、さすがの住友さんも焦って値下げかな？
ドックランと駐車場の所有権を住友のものにしたのは、やはり値下げではなく仕様変更だという強気の姿勢ですかね。（笑）

[299: 匿名さん]

決算発表を見ましたが、住友は他のデベに比べてすごい利益率ですね。

原価に対する利益の上乗せが高いので、完売を気にせずゆっくり販売出来るんですね。

その分購入者は割高な買い物をしているという事ですが…

なんというか、購入者にやさしくないデベですよね。

ここは最初に値を下げた分、少しは適正価格に近いのかな？

あまりにも割高な買い物で適正価格からずれていると、将来転売する事になった時に、売れないか損失が多いかになるので心配です。

[300: 匿名]

住友不動産は大手だからね、マンションだけで無く、都内の良い場所に沢山のビルを所有してオフィスとして貸している事業を行ってるのでいちがいには言えないよ。
さすがの住友でも個人向けマンションは他の不動産会社と同様に厳しいはず。
ただ言えるのは、例えると、見た目が似てても中国製と日本製品とでは品質も価格も違うように価格にはちゃんとした訳があるので、同じ物を住友がいたずらに高く売ってる訳ではないんだよ。
せっかく決算書まで見てるのならそこまで読み込まないと片手落ちで、調べたつもりが間違った情報を信じることになりかねないですよ。

[301: 匿名さん]

>>298
このマンションの建坪率と容積率からしたらギリギリですね。

[302: 匿名さん]

自走式駐車場は機械式駐車場に比べて最初の建築コストが高いが、建設後のメンテナンスコストが低く、
大規模物件では賃貸料を安く（ほとんど無料とか）に設定して住民のメリットとしたり、
ある程度の賃貸料をとり組合の収入にして管理費を安くしたりできるんだよね。
ここだと駐車場は住民と住友との賃貸契約なんで管理組合が駐車場のことを決めることはできない。
管理費と駐車場料金併せたら、値下げされてても他に比べて割高です。
住友は販売価格を下げた分、将来の駐車場収入から利益を得る感じですね。

[303: 匿名さん]

もともとマンションは規約や縛りが多い上、
色々と管理費・修繕費の金銭

特に修繕費については理解しますが、修繕費より高い管理費は頭がおかしいんじゃないかとおもう毎日です。

その上、駐車場が他人様の名義ですが・・・・・・・・・

[304: 匿名さん]

＞295さん
288です。
始めに断っておきますが、住民さんではありません。
比較検討中です。
言い方が悪かったですね。
ごめんなさい。
正確には”見つかりにくかった”かもしれません。
高額物件は見かけましたが、手が出るはずも無く。
昭島クラスの価格帯が見つからなかったのです。
有ってもすぐ売れてたり。
探し方がヘタだったのかもしれませんが、年寄りの為。

ここの掲示板２の方で騰落率の件が書き込んであったので、金額高い＝出ない的な発想での発言してしまったようです。
一応、その資料は下に貼っておきますね。
http://www.sumai-surfin.com/price/press0801.html
https://www.sumai-surfin.com/producer/press_090904.php

296さんの言い方は乱暴かもしれませんが、逆に295さんの言う論拠を私も聞いてみたいですね。
検討に折込みたいですから。

まぁ、昭島が大本命の為、贔屓めに見てるのは間違いありません。
私の希望が、価格3000万円台、5～高層階、中央線直通駅から近い（通勤+足が悪い為）、自走式駐車場（やっぱり足が悪いので、機械式での障害物がちょっと）ですから、他が見つからないですね。
田無の物件が、近いかなとも思いましたが駅までの距離で諦めました。（バスは考えてません）
目が曇りまくってるかもしれませんので、シティーテラスさんの掲示板で申し訳ありませんが、参考までに他物件で条件合う所があったら教えて頂けるとありがたいですね。

[305: 匿名さん]

私の知るところでは正にここ(シティテラス昭島)しか無い条件ですよね。
中古の物件にしたり、金額をあげるなり、駐車場の条件を落とすなり、新築で駅の近くで金額が同じでも陽当たりや住む階を2階にするなりで無いと、代替のマンションの紹介は無理だと思いますよ。
仮に金額、階数、駅までの距離で他に会ったとしても昭島ほど便利で住みやすい駅近くのマンションは無いですね。
予算的に問題無いので有れば候補はいくらか上げられますけどね。

通勤とか問題無ければ河辺駅の駅近マンション等おすすめです。
昭島ほどでは無いですが、駅周辺は歩いて行ける範囲で何でもあり、梅の湯と言う温泉もあります。
飛行機も飛ばないですし、昭島までも20分ぐらいです。
そんなとこでしょうか。
参考までに。

[306: 匿名]

その予算だと中古でも中央線の駅近は購入出来ないので、そもそも支線か私鉄しか選べないですね。

新築にこだわって、あえて選択肢をつくるとすれば、沿線を変えてオーベル東大和かブリリアシティひばりヶ丘が希望に近いのではないでしょうか。

マンションブランドの人気ランキングではどちらも住友を上回る人気ですし、駅前の利便性も高い（特にひばりヶ丘は昭島と比べものにならない）、新築と中古の流動性の観点から立地も昭島よりは資産価値が期待出来ると思います。

通勤利便性は勤務地がわからないのでなんとも言えませんが、都心へのアプローチは昭島より近いですし、住環境も昭島より住みやすいと思います（音の問題や自然の豊さなど）。

特に高齢で足が不自由なら、自宅近くに大きな公園がある事は身体的にも精神的にも大事なんではないでしょうか。

こんな掲示板に書き込むほどネットリテラシーが高いのであれば、日常の買い物はネットスーパーで事足りるので、商業施設の有無もあまり関係ないんじゃないですかね。

ご興味ありましたら見学してみてください。

高齢での購入であれば、終わりの住処になるでしょうし、一軒でも多く見て損は無いと思います。

でも、ここが盲目的な位気に入ったのなら、購入すればいいのに…というのが本音です。

[307: 匿名]

オーベル東大和ですと駅からの帰りに買い物をして帰りたい場合、マンションを通り越してイトーヨーカドウまで歩いて、また帰ってくるのはちょっとストレスですし、結構歩くことになるのでキツイですね。又、あそこは広い敷地ですのでマンションの入り口から自分が購入する予定の部屋までの距離も気を付けた方が良いです。
玄関出て、マンションのメインとなる外からの出入口まで歩いて4〜5分かかる。何てこともありますので。

[308: 匿名]

敷地から自宅までの距離はここも同じですね。

[309: 匿名さん]

東大和は駅前でちょっとした買い物なら可能ですよ。
近くにダイエーとヨーカドーがあるので、週末にまとめ買いが賢いかも。

駐車場は平置きなので将来の維持費増加の心配も無し。
オール電化なので光熱費は安いし老後の火事の心配も不要。
間取りも豊富なので幅広い世帯属性の入居が期待でき、将来の潤滑な世代交代も期待出来る。
価格も3000万円台が中心。

っという具合なので人気は抜群で、売れ行きの好調さに珍しく有楽がリリース出すくらい。

早期完売は目に見えているので、本気で比較検討中の方であれば早めに見学する事をお勧めします。

個人的な感想は、長谷工仕様で室内の高級感のなさすぎを理由に未だ比較検討中から抜け出ず…
まあ3000万円台のマンションに全てを求める事自体が無謀なのは分かってるんですけどね。

[310: 匿名さん]

ここはJRの駅近なのに、西武支線であったブリリアに続き、オーベルにも圧敗しそうだね。
所詮はJRと言っても、程なく奥多摩に近い青梅線。
人気のなさを物語っているよ。