サンメゾン今川ってどうですか？

[評判気になるさん]

サンメゾン今川について知りたいです。
大濠公園に近くて、ゆったり生活できるといいなと考えているんですがどうですか。
間取りやキッチン、設備などについても情報が欲しいです。よろしくお願いします。
公式URL：http://s-imagawa.jp/
所在地：福岡県福岡市中央区今川1丁目21区417番
交通：福岡市営地下鉄空港線「唐人町」駅下車徒歩6分
住居専有面積：65.81m2～122.30m2
事業主（売主）：サンヨーホームズ
施工会社：共立建設
管理会社：サンヨーホームズコミュニティ
総戸数：17戸
構造・規模：RC造　地上7階建

[1: マンション検討中さん]

ここ、どうですかね？

[2: 周辺住民さん]

大濠アドレスで買えない人が飛びつきそうですね。
床暖房ついてるの？

[3: 匿名さん]

ついてません。

[4: ご近所さん]

床暖房ついてました。この掲示板は適当ですね。

[5: 匿名さん]

適当ですみません。でも最初のころのホームページの間取り図では、床暖房の表示はありませんでした。情報を小出しにするのがよくありませんね。

[6: 匿名さん]

ＨＰ運営はおそらく外部委託なんだろうけど、修正なんかはお詫びのコメントも記載しないで
しれ～っと行われるのは、依頼主の審査が適当だからでしょ。
ここみたいに更新も、何を更新したかも分からないＨＰもある。

[7: マンション検討中さん]

明らかに力が入ってない
小規模だから管理費などランニングコストも高い
地域は良いんだけど、もっと広い敷地を確保しないと難しい

[8: マンション検討中さん]

北向きで３LDK4990万円～は、すごい！

[9: 検討板ユーザーさん]

>>8 マンション検討中さん

一般的には
北向きはマイナス要因ですが、
ここの場合は、北側に
海が開けていて、福岡タワーや
花火観覧を考えると、
プラス要因と捉える人も
いるのではないでしょうか。

[10: 周辺住民さん]

大濠エリアは高いし大濠公園も近いし駅も近いからすぐ売れるんじゃない？

[11: 匿名さん]

>>9 検討板ユーザーさん

最上階でも7階では海は見えないし、途中のビルで福岡タワーさえも見えないのでは？

[12: マンション検討中さん]

大濠公園は見えますか？

[13: 買い替え検討中さん]

最上階の2LDK買いたいけど迷ってます。いまの相場なんでしょうけど。

[14: マンション検討中さん]

理事の順番が四年以内に回ってきそう

[15: 匿名さん]

全17戸で小規模だが、躯体は7階建てで、１階あたり２～３戸。
大規模修繕や維持コストや諸々の点検コストの１戸当りの負担が、相対的に増えますね。

[16: 名無しさん]

>>15 匿名さん

そうですよね
少なくとも投資には向かないです
小規模は避けるのが賢明と専門家は説いてます
MＪＲ桜坂も小規模だからか駅1分でパークハウス桜坂より安いのに不調です

[17: 匿名さん]

将来の住替え想定或は永住でも又、住み替えて暮らすにしても30戸未満は相対的に非効率で不経済。
将来、空室が発生した場合も敬遠される傾向が強いから、管理組合の運営も不安定になりがち。
ＭＳビギナーはともかく、ＭＳ購入経験者や住替えの方々は、検討対象とはしないでしょうね。

[18: 匿名さん]

まだ4部屋しか契約されてない

最後は叩き売りになるやもしれん

[19: 検討板ユーザーさん]

駐輪場が一世帯辺り一台って、ファミリー層には向かないよね。

[20: マンション検討中さん]

ターゲットを間違えた造り
これでは場所が良くても苦戦は必至

[21: 匿名さん]

ＨＰの内容に変化は見られませんが、何戸成約したのでしょうか？

[22: 名無しさん]

全１７戸、第一期９戸販売中の情報が１２月３１日現在となっています。
実際何戸売れたかはわかりません。

[23: 匿名]

ここは管理がサンヨーホームズコミュニティであることでマイナスです。管理をキチンと出来ない会社なので悪評が多い、管理に対するストレス覚悟であればいいですがお薦め出来ません。

[24: 匿名さん]

＞＞23 匿名
ご指摘が現時点で誰もが認める周知の事実だとしても、今後も引き続き
＞「管理をキチンと出来ない会社」であり続ける とは限らないでしょう。

仮にその状態が改善されずに、区分所有者に継続的に不利益をもたらすなら、管理会社を変えれば良い。
いずれにせよ此処の区分所有者が実際の業務を評価した上で、必要ならば総会等で決めるでしょう。

尚、２部屋ほど内覧させて頂きましたが、周辺環境・仕様・間取りは、なかなか良いですよ。
但し、換気ダクトの配置は、何故ここにあるの？？ って箇所がありました。

[25: 匿名さん]

＞＞23 匿名
管理の良し悪しは、区分所有 若しくは 住んでみなければ 実態が分かりにくいですね。
　
毎回、購入時には同一ネームの他物件を２件以上は訪れて、掲示コーナーを観察したり複数の住民に
ヒアリング等を行なっていますが、事前に実態を把握するのは難しい（意識の低い住民もとても多い）。

人事異動等でフロント担当が替わると、管理業務・理事会支援 が一変する事もよくある事です。

それは、管理会社の当該地域担当部署や事業所に、複数の優秀な社員が居る事や
本社の統制や日常的な指導が効いてる事が、大前提になるので管理会社も大手が安心という事になります。

大手企業でも、優秀な社員ばかりでは無く、ロシアンルーレット状態なのが悩ましいですが・・・。
でも それは、何でもそうですよね。

ハズレを引いたら、アタリが出るまでくじを引くまでの事です。時間も費用もかかりますけど。

[26: 匿名]

>>24 匿名さん

そんなに簡単に管理会社は変更できませんよ。

[27: 匿名さん]

>>26 匿名さん
出来ない事は無いでしょう。
簡単か否かは組合員次第、特に此処は１７戸と合意形成はし易い。

SM今川は場所がらなのか、他のSM並びに九州平均よりも㎡(平米)あたりの管理費や修繕費が明らかに高い。

場所がらと言っても、人件費は九州の実勢賃金がベースになるが、突出して高いのは腑に落ちない。

そんな点に気づいて、管理業務を吟味したら、コスパが果たして良いのか悪いのかが分かる筈です。

管理会社変更の大きな動機付けになります。

管理会社を変えることを、本気で毎年考えてるよというテイで、業務改善を要求するやり方もあるよね。

[28: 匿名さん]

>>27 匿名さん
17世帯の中に分譲体験が豊富で、勤務先や地域活動で問題解決能力が高い方が、過半数ほどいらっしゃれば話は早い。

でも、愚鈍な理事会だと何事も停滞する。

[29: 匿名]

>>28 匿名さん
全17世帯でアト7戸ですね。
空き住戸は24時間換気を作動させているんですかね？
梅雨入りしないから、神経質にならなくてもいいから、管理会社も気楽ですね。
この時季に内覧していると、新築でもたまにカビ臭い物件ありますからね。

[30: 匿名さん]

中古マンション検索してたら出てきたんですが、売れてないのかな

[31: 匿名]

>>30 匿名さん
見てのとおり売れ残ってますよね。

[32: 匿名]

３ヶ月以上経ってる完成住戸を検討する時は、
竣工後の手直しをちゃんとしているか否か、つまり
不良箇所放置されていないかを入念に見ます。

掲示コーナーや掃除の状態も確認します。
ルースな管理会社は大抵分かりますよね。

意外と、共用部の床・壁・天井のヒビ割れが放置されてる場合があるが、NGです。絶対に買いません。

[33: 匿名]

アト７戸。
現地でのセミナー開催で10名集客して、どれくらい
成約するんだろうか？多少は購入意向アリの人を
クロージングにもってく戦略？それとも初内覧のキッカケづくり？
インテリア100万相当供与の実質的値引きは、家具
購入予定が無い人には効き目無いのかな？

[34: マンション検討中さん]

マンションの見学に行って来ました。販売している営業マンの方はとても勉強されてて丁寧な対応にすごく好感が持てました。見学して良かったと正直に思いましたが、色んなマンションを見て比較した中では、割高かと思いました。特にランニングコストが我が家には負担が大きすぎると感じました。マンション自体は良いと思います。値引しているようですが、それでも高くて手が出ませんでした。

[35: 匿名]

>>34 マンション検討中さん
私も場所柄とは言え高く感じました。と言うのも
設備や仕様が、やはり一般的なものなので割高の
印象が強まります。利幅が厚く設定されてそう。
3割引とか、相当な値引きしてバランスとれる感じ。

[36: ご近所さん]

近くに住んでますが、夜ほとんど明かりがついてなく真っ暗な建物ですね。

[37: 匿名]

２月の竣工後、５月頃に内覧しました。
その後の販売戸数(売れ残り)は、
６月末で７戸、11月現在で７戸なのですね。
内覧した部屋はなかなか良いと思ったが・・・。

[38: マンコミュファンさん]

１年経過して、半分近くが売れ残り。ヤバい物件としか言いようがない。
居住者がかわいそう。もう、大幅値引きしても購入者は諦めているのでは。

[39: 匿名さん]

全17戸で入居10戸、売出中は7戸ですね。
昨年の6月以降、全く売れて無いんですね。
何故ですかね？
内覧時に感じる印象が、まあ悪いんでしょうね。

[40: 匿名さん]

立地：良し、仕様：並、価格：高しってことでしょ。
つまり、デベ・施工・管理は ● の、中~下ってこと。

[41: マンコミュファンさん]

立地はそんなに悪く無い。設備や管理状況、何より価格とのバランスが問題なんでしょうね。
そろそろ、新価格発表かもね。

[42: 名無しさん]

マンションは部屋の換気なども気になりますね。電気の契約していなければ、自動的に換気もできないだろうし。売れ残りの部屋の管理費や修繕積立もデベロッパーがちゃんと払っているのかな？

[43: 匿名さん]

どうでしょうかね？ 理事会と役員には定期報告しているんでしょうけど。
定期的に専有部の換気や、給湯システムの稼働なども必須ですよね。

[44: 名無しさん]

オール電化だとエコキュートの完全な水抜きや年に数回の試運転をしているんでしょうか？
私なら怖くて手を出せない物件。設備は稼働していない方が悪くなりますから。

[45: 匿名さん]

オール電化の設備は月４回位は通電して動かさないと
劣化しそうですね。空室期間中の通電の頻度はとても
気になりますよね。

[46: デベにお勤めさん]

17戸のマンションで完成して1年で半分か。管理組合の理事とかどうするのだろうか？

[47: 匿名さん]

前提条件：最長任期が２年・理事構成は４人・選定は輪番制の場合だと・・・
第１期の役員の内２名は１年、他２名は続投となるので、つまり４年で一巡する。
第５期には、１期の２名（任期１年経験者）が復活、４期の２名は続投となる。

[48: 匿名さん]

多くの空室が続くと管理組合の将来展望は非常に険しい。役員の分譲体験が少ないと大変でしょうね。
でも自覚も出来ずに気付かずに過ごせれば、それはそれでハッピーです。

住民マナー問題は、少人数で相互監視状態と化すから、意外と少ないのかもです。

会計監査は戸数が少なくても、点検項目やら帳票類のボリュームは大規模マンションと全く同じ
ですよね。戸数が少ないから点検等の費用相場の検証がし易いかも。
管理費等の未収戸があったら、直ぐに部屋番号が知れ渡りそう。

[49: 匿名さん]

最大の懸案事項は、長期空室による劣化対策や抜本的改善を、管理組合と理事会主体で
どこまでデベと関係各社に求めるか。この１年近く契約数には成果が現れていませんからね。

総会・理事会で販売代理企業からの内覧人数の報告や感触等を報告してもらうのもアリかも。

第１期の通常総会では建設的な意見交換が出来ると良いですね。
出口が見えないまま、時を浪費していたら、タイミングを逸する　or　逸した(完了形) ？

[50: マンコミュファンさん]

半分売れ残りって、住んでいる方は、御愁傷様です。換気問題やエコキュートのこと考えれば、デベが責任もって、賃貸に出したほうが良くない？
場所は悪く無いし、賃貸に出せば、誰か住むでしょ。
分譲で、このブランドでは、価格高過ぎです。

[51: 匿名さん]

空住戸を「賃貸物件」に転用するには、デベｏｒ管理会社が「空住戸を一旦、購入」する必要あり。
どちらも賃貸事業を行なう為の体制も人材もいないのでは？不動産に外注したら利幅は減るが。
売買は帳簿上の処理をするだけ？　賃貸化するにも、登記は行なう必要があるでしょうな。

[52: マンコミュファンさん]

17戸のうち竣工１年以上経っても、半分売れ残り。ここまで酷いのは、都市部ではあまり見かけませんね。コロナ前からこの販売状況では少ない住民で管理せねばならず、管理面でも絶望的な物件。
ただし、これからはコロナ失業でマンション実需は減りますから、どこのデベロッパもこんな感じになるかも。

[53: 匿名さん]

大濠北とかは全戸を賃貸にしましたね。市場調査~企画開発が下手なんでしょうね。

[54: マンコミュファンさん]

マンション開発業者が、販売不振で全戸賃貸に出すって、「当社は立地調査もまともに出来ないアホ会社です」って看板かかげるようなもの。
ブランドイメージも糞も無いな。芦田愛菜を使っているのに、もったいない。

[55: マンション検討中さん]

とんでもなく高い価格で販売していたよ。これを企画した人は今もお咎めなしなんじゃないか？その後に出ているマンションどれも大きな値下げ価格をホームページに載せてるよ。
たしかにアホ会社とかかげているようなもの。ここに限らないが売れてないマンションの値下げの仕方はすごい

[56: 匿名さん]

ここの会社は品質管理に力を入れすぎて
玄人目にはわかると思うが
購入者目線では欲しいと思う魅力を感じない。
売れないと意味ないのに。

[57: 匿名さん]

>>56 匿名さん
＞ここの会社は品質管理に力を入れすぎて
＞玄人目にはわかると思うが

具体的にどんなところに力が入ってますか？
他に素人目でも分る点があれば教えて欲しい。

[58: 匿名さん]

玄人目にも素人目にも、ここの会社の間取りや設備仕様も外観デザインも、極標準的なレベルですよ。

[59: 匿名さん]

>>58 匿名さん
立地・周辺の環境は 良、
間取り・設備仕様は 並 か ・・・、
売行き・物件評価は 周知のとおり。

[60: 匿名さん]

>>59 匿名さん
何も

[61: マンション掲示板さん]

>>56 匿名さん
玄人目にもわからないのですが、営業目線でここの良さをおしえてください。

[62: 通りがかりさん]

半分近く売れ残りのまま、もうすぐ2年です。場所悪く無いのに、価格設定の誤りかな。
このままバルクされて、東急リバブルとかリハウスとかで、売りにでるのかしら。

[63: 匿名]

此の数年来、実質的な所得が増加した世帯は少ない。
そんな背景も有りMS初購入する若い方々も慎重です。
資産運用にシビアな住替え経験豊富な方は尚更ですね。

物件自体に加え、多角的に捉えて検討するのでしょう。
価格=初期費用　のコスパだけでは決断しないでしょ。

[64: マンション検討中さん]

>>62 通りがかりさん
残り3邸のようですが

[65: 匿名さん]

ここの値引きチラシの連投ひどいね
先に買った住民も気分悪いだろうね、販売会社が自らリセールバリューをさげつづけてるのとおなじね。

[66: 匿名さん]

チラシ入ってました。しかも、なんと三物件も一括掲載のチラシ！ 今川、西新、姪浜駅南。
★今川 → １０％ ＯＦＦ ＋ 家具エアコン付き ＆ 家具 or 家電 or 諸費用 100万円分サービス！
★西新 → １６％ ＯＦＦ + 家具付き！
★姪浜駅南 → ５％ ＯＦＦ + 家具付き！
実際の交渉では、更に条件提示があるのでしょうか？

[67: 匿名さん]

完売