グレーシア藤沢鵠沼ってどう？

[マンション比較中さん]

グレーシア藤沢鵠沼についての情報を希望しています。
旧東急プラザ南館跡地にできるマンションですね。
便利なところかなと思いましたが、暮らしやすいエリアでしょうか。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.fujisawa204.jp/

所在地：神奈川県藤沢市鵠沼東9-1（地番）
交通：JR東海道本線「藤沢」駅徒歩7分、JR湘南新宿ライン「藤沢」駅徒歩7分
小田急電鉄江ノ島線「藤沢」駅徒歩7分、江ノ島電鉄線「藤沢」駅徒歩6分
総戸数：204戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上19階建て一部鉄骨造
売主：相鉄不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社相鉄リビングサポート
建物竣工時期：平成32年2月中旬（予定）
入居開始時期：平成32年4月下旬（予定）

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[701: 評判気になるさん]

>>658 匿名さん


雨が２日続いただけでバックウォーター現象が起こります。

ここはどこにでもあるリスクではなく、藤沢市でも特異な場所です。

五メートルの洪水が来る場所は、藤沢市でもごく限られています。

非常に特異な場所なのです。

[702: マンション検討中さん]

>>700 マンション検討中さん

そうなんですね！
教えて頂けてとても助かりました。
私の思い込みでした、すいません。

[703: マンション検討中さん]

>>700 マンション検討中さん
19階の屋上から江ノ島の花火が見れたら最高だと思っていました。
でも200邸のマンションなのに屋上が狭いので、担当者に尋ねたら、藤沢の人は現地に歩いて行って花火を見る人が多いので、余り屋上を重視していませんと言われました。
15階以上のお部屋からだったら花火見れる？から、いいかなと思っています。

[705: 通りがかりさん]

損保ジャパンが近いってなんか心強い。

水災って限度額がキビシメみたいなので補償の範囲は確認しておいた方がいいかも。

水災なんていらないよってオプションからはずす場合も多いみたいですが、ここの場合、そうはいきませんよね、、、(。>д<)

[707: 通りがかりさん]

>>705 通りがかりさん

現役の損保社員です。
水災補償は、基本的にデフォルトで設定しお薦めしています。
よって限度額がキビシメという表記は完全に間違いです。
ゲリラ豪雨をはじめとし、過去経験のない災害が発生している以上、保険者としてそのリスクカバーを提供する社会的責任があります。
但し、マンション等の2.3階以上で、且つ水害による土砂災害が無い物件には、水災不担保をお客様の合意のもと提案するよう徹底しております。(なお共用部分を対象にした所謂マンション総合保険では、水災リスク担保を基本的にお薦めしてます)
結論、水災なんて要らないよってオプション(水災不担保特約付帯)から外す場合は今では少数派です。つまり決して多くはないです。
もし過去の、住宅保険(水災不担保)と住宅総合保険(水災担保)の時代の保険ラインナップを仰っているのなら、誠に失礼ながら時代錯誤も甚だしいと言わざるを得ません。
因みに、現状保険会社から見た集合住宅の一番の懸念は、老朽化による給排水管に起因する保険事故の発生です。そのために築年数によるリスク分類を行っており、保険料に反映させています。

また保険会社も拠点や人員整理を行っており、地域の支店や支社が統廃合され続けております。
その観点では、損保ジャパン日本興亜(SJNK)社が今も拠点を置き続けられる県庁所在地以外のこのエリアは、保険会社にとっても採算がとれる繁栄したマーケットであると言えます。
つらつらと書き込みましたが、少なくとも事実誤認の部分は訂正させて頂きます。

[708: 評判気になるさん]

>>707 通りがかりさん

詳細なレポート有難う御座います。

ただ、このエリアのリスクが低いと言う根拠は無いのですね(T ^ T)

[709: 匿名さん]

[NO.704～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[710: 通りがかりさん]

>>708 評判気になるさん


とか言って写真がないからとか支払いを渋ったり、水災だと支払い上限があるらしい。

その辺は地震も同じでしょう。

東日本大震災の補償を全額なんてやれるわけないし。

グレーシアの洪水はどうかな？

ハザードマップで大水害地帯と分かってるわけだし。

他と同じ契約条件ですか？

[711: 匿名さん]

この地域の水害リスクについて話を続けたいならスレ立てたらどうですか？
特定の物件に対する中傷ととらえられることもなく、前向きな情報交換に寄与できると思いますよ。

[712: 通りがかりさん]

隣のマンションは一メートルで、グレーシアだけ五メートルなんで、やはり心配ですよね(/´△`＼)

[713: 匿名さん]

>>710 通りがかりさん
そもそも、貴方の「らしい」という出処が不明な内容を元に、あたかも確かな根拠がごとく論ずる方法は如何なものでしょうか？
①写真が無くとも支払ます。地震保険等も同様です。但し損害品現物や写真があった方が支払がスムーズにいくためご契約者にはその様にお願いしております。
②地震保険は「地震保険に関する法律」で定められた通り、国が主体、保険会社が窓口として販売しています。自賠責保険と同様です。残念ながらMAX50%の支払となっておりますが、現在は大手損保を中心に残る50%の上乗せ補償を販売しております。残念ながら保険料が割高のため、上乗せ部分の展開は十分ではありません。
③グレーシアの保険料率ですが、神奈川県下で同料率です(各保険会社内で同じ運用)。残念ながらそこまで細分化しておりません。

その他ご不明な点等ございましたら、各社の代理店もしくはコールセンターにお問い合わせ下さい。

[714: 匿名さん]

>>710 通りがかりさん
(長文になってしまい申し訳ございません)
ハザードマップはその地のリスク度合いを見る上で重要な指標の一つです。
一方で全国を見渡せば、ハザードマップ上の注意エリアに多くの住居や施設が林立-新設されている事はご高承の通りです。
人それぞれ、そこで暮らす(働く)意思-理由があるからでしょう。
また災害時において何より優先させるべきは「命」である事は論を俟ちません。その点において、必ず発生すると言われる大地震を含め水害に対しても、強固な作りで倒壊、流出リスクが低い新築のマンションは、命を守るという観点でも危険回避に長けていると言えます。特に水害においては、即上階に避難出来る利点があります。
水災による物的被害は損害保険で十分対応出来ます。繰り返しになりますが、大切なのはその時、その場所において命を守る行動が取れるか、そのための準備は出来ているかではないでしょうか。ハザードマップもその観点で活用する事が肝要かと考えます。

[715: 匿名]

>>710 通りがかりさん
もういいよ。残念だけど専門の人が来たから貴方の期待通りにはならないよ、今まで見過ごしていたけど、余りにも違うから本物が来てしまったんだから、無理だよ。

[717: 匿名さん]

【No716及び本レスは、住宅購入検討に関係のない発言のため削除しました。管理担当】

[718: 匿名さん]

>>703 マンション検討中さん
今週末に花火がありますね。夏、最後のイベントになります。とりあえずイトーヨーカ堂のデッキから見ようと思いますが無理かもです。藤沢プラザの屋上は見えると思いますが無理そうです。
ここのマンションからはきっと見えるでしゆなうね。

[719: 匿名さん]

デベにとって、一部のネガキャンを展開する人間がいる事は厄介であるが、
一番避けたいのが、全く関心を寄せられない事にある。
スレの伸びも気になるところ。

[720: 通りがかりさん]

>>714 匿名さん

水災が多い為、火災保険の契約期間が１０年に短縮されました、１０年後に料率が変更になると思います。

将来的には防災インセンティブの為、ハザードマップの内容が料率に反映されるのではないかと思います。

ここは元々駐車場で、それは正しい使い方でありました。無理にここを住居にするならマンションしかないのは確かですね。

電源部は一階にあって復旧まで長期化するが、その間は上階であっても生活に適さない。

こちらの補償はされるのでしょうか？

五メートルの濁流に呑み込まれたグレーシアの勇姿は大々的に報道されて、資産価値は大きく毀損しますが

こちらの補償はどうなってますか？



（初めてまともなご回答をいただけて嬉しいです(^^)d）

やっぱり、マンションデべと損保さんじゃ人材の質が比較にならない、、、仕方ないですね＼(^-^)／

[721: 匿名]

>>720 通りがかりさん


>>720 通りがかりさん
ご無沙汰しております。お元気でしたか？
またお会いでき光栄です。引き続き宜しくお願い致します。
①仰る通り火災保険の超長期契約は主要損保社では無くなりました。
ご賢察の通り、従来の経験値では想定出来ない自然災害が頻発しているため、大災害をカバーする再保険市場がハード化したことなどが原因です。
尤も、この傾向は日本だけではなく、全世界共通の傾向です。
なお、超長期契約の修正は、何も損害保険市場だけに限った話では無い事はご高承の通りです。
このご時世、超長期で固定した契約を履行できる程、社会-経済の流動化は穏やかではありませんよね。
②貴方が仰る“防災インセンティブ”の定義が定かではありませんが、可能性を全否定できる程の根拠は誰も提示できません。
それを求めても詮無いことは貴方が一番ご理解頂いていると思います。
但し、全国を網羅する損保会社においては、リスクの細分化にも限度があります。
細分化すればする程、それに呼応させるシステムや販売体制の整備コストは膨大なものとなり、仮に究極的なリスク細分化が出来たとしても、例えばリスクが集中するエリアの保険料率が高騰し、結果無保険状態が出来たとしたら、結果として社会生活全般の安定性が損なわれることになります。
これは自動車保険を中心に、米国で起きている社会問題（無保険者事故による被害者への賠償責任の不履行）を見れば明らかですね。
良いも悪いも、日本では相互扶助の精神が根底にあり、その流れが大きく変化するとは、少なくとも私は考えません。
ハザードマップの保険料率への正確な反映も、これからの時代を考えれば考えられなくもありません。しかし前述の通りユニバーサルな保険システムの維持や、保険会社に求められる社会的意義を考えれば、その実効性を確かなものとして主張できる程、私は根拠を持ち合わせておりません。
③生活補償の件を危惧されてますが、もはやこの辺りは、自己責任（自己準備）と公的支援が中心にならざるを得ないと考えてます。
全てのリスクを保険化できる社会は、残念ながら現状全世界を見渡しても実現できていません。
そもそも、リスクへの対応は、リスク保有、リスクヘッジ、リスク削減etc多岐に渡ります。
その中で保険対応はリスクヘッジ策の一つに過ぎません。
よって、リスク対応を損害保険だけに頼る考え方は、現代社会における一般論として、若干柔軟性に欠けていると云わざるを得ません。
④「濁流に飲み込まれるグレーシアの資産価値の毀損」という、極めて局所的な問題に対しての私の回答はありません。
何故なら資産価値の流動性は、何も自然災害だけに影響されるものでは無いからです。
近隣環境や、経済情勢、細かく言えばその地区の治安、その建物のセキュリティーレベル等々、様々な要因が複合的に絡み合った結果でしか無いと考えます。

とかく、水害だけをフォーカスした物件評価方法に私自身は与しません。それはフェアではなく、不健全で不健康だからです（笑）
日常生活を営む拠点たる住居には、もっと多角的な視点での考察が必要かと考えます。
例えば、防犯システムレベルはどうでしょうか？防災と同じく防犯への対策は出来ているでしょうか？その住居の防犯対策は平均以上のレベルを確保できているでしょうか？

折角の鋭く粘り強い観察眼をお持ちですから、もっと大局的な、全体を俯瞰した考察をお願い出来たら、より皆さんにとって有用な議論の展開に貢献いただけるものと思慮します。

[722: 通りがかりさん]

>>720 通りがかりさん

アンタ、もう無理しなさんな。
2回も完膚なきまでにやられてしもて。
無様やで〜。

もう諦めなさい。
誰が見てもレベルが違いすぎるわ。

[723: 通りがかりさん]

>>721 匿名さん

アンタは凄いな〜。
いちいち納得させられるわ。

[724: 評判気になるさん]

少し前は居住不適切地域？みたいな適当なワード自分で作って「これは海外（アメリカ？）では当たり前で～」とか言ってたら実際に海外に住んでいた人にそんな地域聞いた事ないけど具体的にどこの国のどの制度の話ですか？と聞かれて一言も返せませんでしたからね。

次は保険屋にねじ伏せられる訳ですね。

[725: 匿名さん]

エアヒルズで暴れてた初心者マークは丘の上へお帰りください

[726: 匿名さん]

>>718 匿名さん
橋のあたりから見えますよ。

[727: 匿名さん]

>>726 匿名さん
橋とは奥田公園のところの橋ですか？
情報ありがとうございます。天気が良く楽しみです。

[728: 匿名さん]

バッチリ見えた。

[729: 匿名さん]

>>728 匿名さん

エアヒルズも見えたよね

[730: 匿名さん]

エアヒルズも見えたではなく、エアヒルズからもでしょうか？私はイトーヨーカ堂のデッキからしか見てないので分かりません。

[731: 評判気になるさん]

グレーシア敷地内の店舗は何ができるんですか？

[732: 名無しさん]

ローソンが、出来るようです。

[733: 通りがかりさん]

“水害粘着ドキューン”が出現しなくなって穏やかになりましたね。
今頃、必死にネタを探しているんでしょうか。哀れな人生ですね。

[734: 匿名さん]

>>733 通りがかりさん
知能指数が低かったという事か‥‥

[735: 匿名さん]

>>731 評判気になるさん

LAWSONかー、セブンが良かったな
ま、目の前にイトーヨーカドーがありますが

[736: 匿名さん]

まだ油断しないほうがいいですよ。水害、保険でダメなら違う何かで来ますから。

[737: 評判気になるさん]

>>732 名無しさん
情報ありがとうございます。
参考になります。
以前も駐車場の１階にローソンがありました。

[738: 名無しさん]

立地は非常に便利なところですが、将来的に、北側の藤沢プラザと南側の損保ジャパンが、どのようになるか気になりますね。

[739: 匿名さん]

>>738 名無しさん
ちなみに北側のプラザは来年閉館が決まっていますので何になるかですね。

[740: マンコミュファンさん]

免震マンションじゃないから、ひと安心だね(^^)d

[741: 匿名さん]

>>738 名無しさん
ユニクロとアニメイトは使うので、藤沢プラザ閉館は悲しい。。
マンションとか高い建物はやめてほしいです。

[742: 匿名さん]

こちらには藤沢最高層をしっかり建てておいてあちらには背の高い建物やマンションをやめて欲しいというのは通らないんじゃないですかね…。
でも土地の形的にマンションならタワーじゃないとほとんどの住戸が真東か真西に向いてしまうのでどうでしょうね。しかし駅近の商業地域で買い手が付かずに放置という事にはならないと思いますので、どちらにせよホテルとか大きい建物になる可能性は高いです。

個人的にはマンションより藤沢駅の利便性を上げてほしいので商業施設になるといいなぁと思っています。

[743: マンコミュファンさん]

グレーシアも、場所的には、ショッピングセンターやイトーヨーカドーなんかが移転しても良いはずですが、

何らかの理由で誰も手を出さなかったみたいですね(((^_^;)

[744: 匿名さん]

南も本館もどっちも閉館するなら、ららぽーとみたいな大型ショッピングモールにでもした方が経済効果や地元への還元も大きかったのに

[745: 名無しさん]

藤沢プラザは、相鉄が取得したみたいですよ。
まだ、何が建つか分かりませんけど。
マンションではなく、商業施設がいいですねー。

[746: 通りがかり]

北側の藤沢プラザ本館も相鉄が取得済みで、マンションになるみたいですね。
下層階は店舗になるのかな？ユニクロは残して欲しいですね。
バルコニー西（三角公園）向き？東（大通り）向き？
まさかタワーはないと思いますが、中廊下はあるかも？
駐車場はどこに？機械式？タワー？
いずれにしてもグレーシア藤沢鵠沼の方が条件良さそうですね。
まあその分値段も違うのでしょうけど。
マンション名どうするんだろう？

[747: 匿名さん]

藤沢プラザ本館がマンションになるという情報どこにありましたでしょうか？
よろしければ教えていただけると幸いです。

[748: 匿名さん]

マンションになるなんて情報はどこにもありません。
しったかぶったか勘違いでは。

[749: 匿名さん]

えーー！
ユニクロどうなっちゃうの？？
新店舗？移転するかな？大きなユニクロなくなると辛いですね。

[750: 匿名さん]

>>749 匿名さん
とりあえず本館が閉館する事は決まっていますが、跡地がどうなるか、中の店舗がどうなるかはまだ分かってないみたいです。