パークナード新梅田アーバンパレスってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークナード新梅田アーバンパレスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://city.panahome.jp/shin-umeda/

所在地：大阪府大阪市北区大淀中2丁目8-1、8-8（番地）
交通：JR「大阪」駅徒歩16分
　　　JR大阪環状線「福島」駅徒歩10分
　　　地下鉄御堂筋線「梅田」駅徒歩15分
　　　阪急「梅田」駅徒歩16分
間取：2LDK・3LDK
面積：60.26平米～72.79平米
売主：パナホーム株式会社　第一交通産業株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：パナホーム・合人社コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[319: 検討板ユーザーさん]

郊外から天王寺区転居ですがいい方ばかりです。
賃貸が1件お住まいで他は所有者居住です。
通勤時間・通学時間が無駄なので転居しました。
市内でも場所じゃないですか？賃貸貸しが多い物件は
避ける方が無難です。

[320: 匿名さん]

そんな話じゃなくて、
坪140万のマンションは住人層が低いし、
学区にいたら避けられないという話だよ。

郊外も高級住宅地とビーが校区に
混ざってるからね。

都心部の元残念住宅地ならなおさらカオス。

[321: 匿名さん]

その通り！避けられない
だから私立に行くか、進学の為移住するしかない
公立学区にあまりこだわらない人か
大人だけで住む人じゅないと後々困るよね。

[322: 匿名]

>>321 匿名さん

たぶんこの人独身だわ。

[323: 検討板ユーザーさん]

坪１４０万のマンション田舎過ぎますよ。
平均７０００万のマンションですが高級だと思った事ないし天王寺区のファミリーマンションなら当たり前の価格。

[324: マンション検討中さん]

割合の問題もあるよね。地の人が圧倒的に多い環境から、高級マンションが増えてある程度高所得者の数が増えれば少しづつ印象も変わるかも。
工業エリアの場合は大型の工場跡地に大規模マンションや戸建分譲の開発が入る場合もあるから、その期待がないわけではない。
でもすぐにどうこうはならないでしょうね…

[325: 匿名さん]

>>323 検討板ユーザーさん

は？ファオンクォータの話、わかってないのにしゃしゃりでてきてんの？

[326: 匿名さん]

>>325 匿名さん

何苛立ってんだよ。優しくいこうよ、事情通さんよ。

[327: 匿名さん]

田舎じゃないこの辺にそのぐらいの値段が山ほどあったわけでな。郊外のこの辺は120-150ぐらいしかない。ここを除いて。

阪神間なら海辺、市内なら新大阪とか十三とか大正とかその辺の層。

タワマン一本二本たったところでどうにもならない。ローレルサンクタスですら160だったんだから。

ところで、天王寺の人は一人だけ別の話してるんだね。

[328: 名無しさん]

>>327 匿名さん
まあ天王寺区は確かに良いところなので良いでしょう。

[329: マンション検討中さん]

ということはエリアで言えば野田まで行って安く買っても変わらんってことですか？梅田がぎり徒歩圏内ってのがどれくらいの価値があるのかわからないので事情通の方教えてください！もちろんうめきたができた前提で。

[330: マンション検討中さん]

>>329 マンション検討中さん

梅田大阪徒歩15分圏内は死ぬほど価値があります。今買わないと今後は値段が上がりすぎて買えません。坪300位内で買っておけば今後10年はまず下がらないでしょう。

貴方にとっての価値は貴方次第です。個人的には子育て環境はここも野田と変わらないかと。小中の学力は同じぐらいすし、ここは大淀といっても大阪まで遠い。野田は徒歩は無理でもジオやリバーはここよりはるかに安い。

というわけでここを買うなら野田、グランドメゾンやシティタワーがかえるならそちらというのが回答です。

[331: マンション検討中さん]

丁寧なご回答ありがとうございます！非常に参考になりました。うめきたに近いとは言え、やはりマンション自体に付加価値が無いと厳しいですかね。それが無いここは周辺の150前後のマンションと比べられますもんね。サンクタスもそんなに安かったとは知りませんでした。
グランドメゾンの価格帯がある程度わかるまでは様子見ですかね。ありがとうございました！

[332: 通りがかりさん]

梅田駅、徒歩圏だと乗換無しで、どこにでも行けるのがメリットです。
帰りが遅くなっても乗換無しで帰れるのは便利ですよ。

[333: マンション検討中さん]

>>332 通りがかりさん

それを好むならこのマンションではなく、もっと大阪駅と福島駅の近くをすすめているのです。

大阪徒歩16分つまり1.3キロあるというのは、梅田から天六、天満、南森町、なにわ橋、淀屋橋まで歩ける距離なので遠いですよね。梅田から中崎、中津ぐらいの距離感と別次元となります。

[334: 通りがかりさん]

わかります。
値段を考えなければ南森町の方が良いですよね。
絶対に。
と言っても南森町も一部変な地域がありますが。
でも王道の南森町なら南森町の方がゼッタイに良いと思います。

[335: 匿名さん]

>>334 通りがかりさん

南森町に王道ってあるのですか？

[336: マンション検討中さん]

>>334 通りがかりさん

何がわかったのかは図りかねますが、ここと似た値段のジオタワー南森町もかなりマズいことになってますね。

南森町か大淀かというより、結局ここもジオも駅から遠いのでしょう。

あと、小中公立なら南森町ですが、中学ぐらいから行動範囲が広がると学区に留まらないので、梅田南森町間は猥雑で見せたくないものが多いですね。

逆にここは周りになにもなく、ここと大阪や福島の間の方がまし。

[337: 通りがかりさん]

南森町にはちょっと雰囲気の暗い地域があります。
そこ以外はとても良いところですね。

大淀にはそこまで暗い雰囲気の所は無いかな。
道路も広くて良いところだと思います。

[338: マンション検討中さん]

物件概要から予定価格が消えて2期販売時期も12月に伸びてる…
完全にメガグラメの価格見てからの姿勢やね。いよいよ値下げ？

[339: 通りがかりさん]

不動産業界って、横のつながりが強そうなので、メガグラの値段をある程度はパナソニック側も把握していると予想します。
値下げマンションはほとんど無いので、まだ無いとは思いますが。
いつの日も竣工後ですよね。
値下げするのは。

[340: 匿名さん]

正面に金属製の外階段が設置されてるけどなんか
もの凄くチープな感じ・・・
まるで工場か倉庫のやつみたい

[341: 匿名さん]

間取りのところに屋外避難階段とあるので普段は使わないところでしょうけど
デザイン的には結構目立ちますよね。完成予想CGだと確認し辛いのですが色は何色になるのでしょうね。
壁の縞々もそうですが、全体的にデザインは一癖あるような気がしますね、ここのマンション。
評判はどうなのでしょうか。前のレスに販売開始が延びたとありますが来年にズレることもあるのでしょうかね。

[342: 匿名さん]

ここいくら？大体？

[343: マンション検討中さん]

西側がバルコニー面？
東側なら将来にわたって眺望確保されそうだけど、西側だとすぐに何か建ってお見合いになるんじゃ？

[344: 通りがかりさん]

東は現時点でも中学があるので４階ぐらいまで圧迫感が出る。
下手すりゃ日当たりも。
それが理由で西向きなのかな。
中学の前は確かに朝、暗い。

エレベーターの仕様が変わってるのが気になる。
あんな作りにしたら待ち時間が長くてどうしようもない。

[345: 匿名さん]

梅田にもう少し近ければ…というのもありますが
案外近すぎると治安面も気になるので、
住むにはこれくらいの距離がちょうど良いのかもしれません。
眺望も望めて、交通アクセスも良いとなると、かなり人気の物件かも。

[346: マンション検討中さん]

実はここって、大淀中を越せばうめきた中心の道路の真正面なんだよね。東側の景観をうまく取り込めばタワーじゃなくても梅北を望める凄くいいものができるのに。中低層は明るさから西向きでもいいけど、プレミアフロアくらいはその辺をちゃんと考慮すべきだったね。

[347: 匿名さん]

都心はタワマン指名になるから板マンはきびしいよ。しかもタワマンの数も戸数が多いからそもそもそちらがマジョリティ。駅近か安くないときつい。

[348: 口コミ知りたいさん]

>>347 匿名さん
タワマン指名にはなりません。そういった層もいます。

[349: 匿名さん]

>>348 口コミ知りたいさん

ニッチだけどね。

[350: eマンションさん]

一生住まずに売却予定があるならニッチの物件は推奨しないってことですね。

[351: 匿名さん]

板マンの方が大規模改修なんかは安くつくメリットあるよね
ただ修繕積立金が3,700円から4,400円って、板マンでもその額じゃ絶対足らないでしょう？
ちょっとでも売り易くしたい気持ちは分かるけど無責任な設定だよね10年溜めても全戸分で5000万位
一時金入れても全然足りないよね
大規模改修の費用も今後かなり上がりそうだし
いきなり積立金値上げか大規模改修時100万位追加徴収しないと修繕も出来ないんじゃないかな
万が一追加金払えないからって修繕計画が頓挫したら
廃墟化しちゃうよ
修繕積立金が安過ぎるのも問題だね。

[352: 匿名さん]

>>351 匿名さん

駐車場収入を管理費にまわすか修繕積立金にまわすかにもよるね。

[353: マンション検討中さん]

値下げしましたよね。

[354: 検討板ユーザーさん]

>>353 マンション検討中さん
バレちゃいました？w

[355: マンション検討中さん]

値下げしたんですか？いくら？

[356: 匿名さん]

坪320万から100万値下げして坪220万位の様です

[357: マンション検討中さん]

>>356 匿名さん

ソースありますか？

[358: 匿名さん]

320で買った人はどうなるの？

[359: 通りがかりさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿の為、削除しました。管理担当]

[360: マンション検討中さん]

坪220ちゃうやん
ましてや320からマイナス100ちゃうやん
完全に誤認誘導やん

[361: 匿名さん]

3LDKが74㎡だとすると210万ですね
これは安いかも

[362: マンション検討中さん]

65平米の方やろ
坪240やがな

[363: 匿名さん]

すごい値下げ！
早めに売り切って手を引きたいようですな
でも逆に怖くて買いにくいな

[364: 名無しさん]

手元を見ると4階65平米が5700万円台でしたね。4700万円が二階としても800万は下げたことになります。

それでもグランドメゾンやローレルタワーの最下層より単価が高いわけですが。徒歩16分物件の何の売りもない板マンでは今はまだ無理ということですね。

ローレルタワーもなかなか完売しないし、徒歩14分で街開きまで５年あるメガグラメも調子に乗りすぎると大失敗するかもしれませんね。

住友みたいに6年かけて値上げしながら売りますなんてことできるなら別ですが、住友は入ってませんし。

[365: 匿名さん]

駅近ローレルの価格からすると駅遠の分この位の価格が妥当でしょ
ただメガグラメがスタートする6月までの半年で完売となるとキツいな
メガグラメも低層15階までの済生会被りや東角被り部屋が大量だから予想以上に安く出そうだし
ここの西向き低層とグラメの前被り低層どちらがいいか悩むわ
同じ価格なら駅近とスケールメリットとブランド力を加味したらグラメになるから急いで売らないといけないね

[366: マンション検討中さん]

>>364 名無しさん

てか800万値引て最初いくら利益乗せてたの…

いくらなんでも乗せすぎでしょ、竣工後販売じゃあるまいし…

[367: 匿名さん]

天下のパナソニックだけど不動産は商売下手ね

[368: 通りがかりさん]

最初に買った人可哀想すぎるやろ
最初に買った人のも安くしたれよ