パークナード新梅田アーバンパレスってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークナード新梅田アーバンパレスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://city.panahome.jp/shin-umeda/

所在地：大阪府大阪市北区大淀中2丁目8-1、8-8（番地）
交通：JR「大阪」駅徒歩16分
　　　JR大阪環状線「福島」駅徒歩10分
　　　地下鉄御堂筋線「梅田」駅徒歩15分
　　　阪急「梅田」駅徒歩16分
間取：2LDK・3LDK
面積：60.26平米～72.79平米
売主：パナホーム株式会社　第一交通産業株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：パナホーム・合人社コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[278: マンション検討中さん]

>>271 マンション検討中さん

一冬を通して見ている訳ではないので詳しいことはなんとも。
気になるようでしたら学校に直接問い合わせてみては。

自分が見た限りを書くと、
時期は去年の１２月中旬から下旬にかけて
最初は男子が、その数日後には女子が全員半袖の体操服を着用して
グランドで体育の授業を受けていました。

なのでワンシーズンに一回限りとかいうレベルでは無いような気が
します。
灯油の移動販売車が巡回しているような時期に生徒全員が自発的に
半袖を着るとも思えないのでおそらく教員による指示・指導ではな
いでしょうか。
いずれにしても寒空の下生徒全員が半袖というのは異様でした。
生徒も保護者もみんな納得してやっているのであればノープロブレ
ムですが。

[279: マンション検討中さん]

>>278 マンション検討中さん

それはなんとも言えないですね…ネット情報では特別厳しいって感じではなかったのですが…貴重な情報ありがとうございました！

[280: 匿名さん]

グラメもできるし中学の雰囲気は変わるでしょう。

[281: 匿名さん]

中学校通学範囲は
大淀エリアと中津1〜7丁目エリアです
範囲がかなり広いですね
新しいリッチ層が流入する開発エリアと
大阪中心部に近い割に何故か家賃が安い戦中からの古いエリアが混在しています
ここに住む様なら富裕層と従来の大阪市的な庶民が
一緒になるの学校なので多様な価値観を学べそうですね。

[282: マンション検討中さん]

>>281 匿名さん

中津エリアまで含むとなると、マンションラッシュで生徒数がかなり増えることになりますね…やっぱり新しく学校できたりしそうな気もしますが。

[283: 通りがかりさん]

大淀中学校の通学範囲にそれほど汚い住宅は少ないですよ。
無いとは言いませんが。

[284: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[285: マンション検討中さん]

大淀中は全国平均より平均点はやや高い
http://yodokikaku.sakura.ne.jp/?page_id=23549

校区の中津小もやや高い
http://yodokikaku.sakura.ne.jp/?page_id=18555

校区の大淀小は同じぐらいで、中津より低い
http://yodokikaku.sakura.ne.jp/?page_id=18556


近くの福島中は同じぐらい
http://yodokikaku.sakura.ne.jp/?page_id=23559

校区の下福島小は大きく上回る
http://yodokikaku.sakura.ne.jp/?page_id=18652

まあ小学校の点数と中学校の点数は一概に言えないね
私立に流れる数はここからはわからない

[286: マンション検討中さん]

>>277 マンコミファンさん

パナはなんも考えんと仕入れとるんやろな
高値つけてバルクセールなんて悲惨やね
ここも同じパターンかな
マンションのノウハウほぼなし

[287: 匿名さん]

パナの高値買いはお家芸だから
歴代の先輩達が高値買いをし予想通り高くなり
社内で心配されてたけどなんだかんだで責任は取らずすんでるからね
そのしわ寄せは全て販売代理
正直こんな物件、大変だと思うよ。

[289: 検討板ユーザーさん]

[No.288と本レスは、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[290: マンション検討中さん]

>>285 マンション検討中さん

そうなんですね。大阪市内は学業面で不安があるって聞いたけど、全国平均あればまだいいかな。。

[291: 匿名さん]

販売代理はノーリスクでしょ？
最終的に投げ売りしてもコミッションが入るんだし。
痛いのは無謀な事業計画を立てたデベだと思うけど。

[292: 検討板ユーザーさん]

今度はデベが書き込んで参りました。
お互いそんなに嫌ならもう手放しなさい。

[293: 匿名さん]

マンションから中学校は近いので
子供を通わせるのは安心だと思いますが
福島駅までも徒歩１０分あり、駅までがちょっと距離があるかなという感じ。
もちろん、何を優先に購入するかだと思いますが…。
パナのマンションなので安心を買うという感覚ならいいかも。

[294: マンション検討中さん]

買いたい！
人気物件だと聞きましたが、抽選とかにならないといいなぁ！

[295: 買い替え検討中さん]

実際に契約された方の声が聞きたいです。
お願いします。

[296: 通りがかりさん]

人気物件では無い様な‥

建物や立地が極端に悪いわけでは無いでしょうが、高すぎる。

ここを買うのなら福島駅前の近鉄の方が良いと思います。

近くのセキスイの方が安かったら笑えませんので、契約する気持ちがある人でも様子見の人が多いのでは？

[297: 匿名さん]

安いのが良ければシティータワー西梅田の43階南向きが坪274万で出てたよ 築12年だけどね
ここの坪333万よりあらゆる面で魅力的に感じるのは私だけ？

[298: マンション掲示板さん]

>>296 通りがかりさん

ネタにマジレスしなくても

[299: マンション検討中さん]

たしかに、メガグラメの方が安ければ目も当てられない。でも、たとえタワーでも12年前の物件となるとよほどセンス良くなければフルリフォームありきになるしなー。シティタワーは写真見る限りその部類。

[300: 匿名さん]

>>294 マンション検討中さん　

人気物件？
ここは超有名な不人気物件やで
抽選なんかなるわけないやろ　笑　

[301: マンション検討中さん]

近くのファインクォーターシティ、坪140万の超安マンでここと2倍以上軽く違うと、こんな住人層になるんやね。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/567307/res/1401-1450/

ここのマンションの住人はそれなりに金持ってても、子供をこんな人らと同じ学校に行くのは無理やわ。

よくあるはなしだけじゃなくて、エレベーターに定期的なうんこしっこやワンカップ投げ捨て、部屋でトランポリン、バルコニーで電動工具で日曜大工、ピアノ教室にヨガ教室、餅つきイベントで大食いしにくる大量の外の人、キッズルーム破壊、ゴミの入ったゴミ袋を共用廊下でキープ、、、すごすぎる

[302: 評判気になるさん]

>>301 マンション検討中さん
確かに思うところがあるかも知れませんが、この一帯は激動の時代を迎えていますので。

[303: マンション検討中さん]

>>302 評判気になるさん

一部が激動しても昔からいる人が出ていくわけじゃないからね。ファインの輩は絶対に居つくでしょう。土地持ちも地上げされない限りは出ていかない。

[304: 評判気になるさん]

>>303 マンション検討中さん
ファインの方も一部の人が真剣に管理を行う上で問題になっているわけで、一部＝全部では無いと思いますよ。実際結構いいマンションじゃないですか？当時買えた方が羨ましいです。経済的には上昇した際には、相場で売却して人が入れ替わるのが常です。

[305: 匿名さん]

>>304 評判気になるさん

一部の酷さが度を超してるよね。エレベーターに脱糞や放尿って。

相場が上がると入れ替わるって、既存民はどこにいくのかな？他も上がってるからより劣る場所にこれまでより高値を払って移ることになるけど。

[306: 匿名さん]

安過ぎると変な人も混じり易くなるんだよね
今はローン金利が安いから4000万でも月10万位で買える10年前なら月10万位では3000万位のマンションしか買えなかった
そのてんでいえば今は最低でも6000万以上.月支払い15万位は払わないと住み分けは難しいかな？とも思うわ

[307: 評判気になるさん]

>>305 匿名さん
マーケットをわかっていませんね。どこに行くって？勿論もっと郊外ですよ。当たり前じゃないですか。それがどうかしたんですか？

[308: 評判気になるさん]

>>305 匿名さん
勿論買った時に払える算段を建てているので全体では無いでしょう。もっと言えば貴方より余裕のある方も多くいると推測します。これ以上は、予想しか出来ませんので、有意義な話は出来ません。ただ、過去の相場の話は昔に金を買っておけば良かったね〜と同じぐらいくだらないものです。先見の目がある人は人の文句は言いません。

[309: 匿名さん]

>>308

(誤)　先見の目　(正)　先見の明

[310: 匿名さん]

>>307 評判気になるさん

ここで慣れた彼らが坪140万の超僻地に行くわけないでしょう。

[311: マンション掲示板さん]

>>307 評判気になるさん

大阪市内のタワマンの近くのバラックや狭小戸建や古い集合住宅の輩は地価が上がっても動かないんだよ。

ファインと似たような値段だったローレルタワーサンクタスの住人は動かないか、グランドメゾンやシティタワーにうつっててきてる。

あいつらはキャピゲ得ても不便な郊外になんていかないよ。ましてやさらに再開発が進んで大阪で最も便利になっていく場所を捨てることなんてしない。

どこのマーケットデータみてるの？この辺見てないでしょ？

[312: 匿名さん]

>>311 マンション掲示板さん

たしかに値段は上がってもしょうもない人らがまだらにいつまでも残るところが、東京の都心部高級住宅地と同じになれないところでしょうね。

この辺のマンションだけみてもたった10年で坪当初140万と現在坪300万のマンションが隣り合ってる。あと5年でもっと上値は上がるでしょう。

高額住戸は作れても高級住宅地なんてのは一朝一夕では作れないってことでしょうか。特に地域とピンからキリまで繋がらざるを得ない学校問題は難しい。富裕層がわざわざ金出して低所得層と繋がりたいはずがないかと。

今のところ所得や学生の均質性を求めるなら郊外の高級住宅地にいくしかなく、東京の湾岸地域のように超広域でゼロからの開発ができるとしたら夢洲や舞洲や南港しかないとおもいます。

[313: 通りがかりさん]

分不相応に安いと住人層が良くないのはひびきや中之島みてても思うわ。あのレベルの共用を作っても平気で汚してる。中国人だけの話じゃないからね。普通は大事に使いそうなもんだけど結局は育ちの問題なんだねえ。

[314: 匿名さん]

>>313 通りがかりさん

金持ちでも育ちの悪い人多いよ。
逆に聞く耳待たないからタチが悪い。
高額物件は行儀がいい人しか買わないと思いたい気持ちは分かりますが。

[315: 匿名さん]

>>314 匿名さん

金持ちでもアホもいればカスみたいな育ちの成り上がりもいますね。

ただ、残念ながらヒット率が違いすぎます。
金があれば環境が選べるからです。

所得と学力の高さや犯罪の発生率など社会的階層ともろに相関あります。言わずもがなでしょう。

少なくともグラフロやジオグラや芦屋の戸建ての親や子供と、ファインやノースゲートや豊崎の戸建育ちの親や子供とでは差がありすぎます。

[316: 匿名さん]

>>315 匿名さん

大阪市内と芦屋を同列に語られても。
グラフロでも半グレ風情が住んでるしなあ。

[317: 匿名さん]

>>316 匿名さん

真グレよりええわなあ。

[318: 匿名さん]

ただ単に金出せば買える物件だと変な金持ちがいるかもね
私の場合は教育重視で敢えて郊外の高級マンションに移動しました
正直通勤に時間がかかりますし郊外の割に高価格帯ですが変な人は私の知る限り全く居ません
お金だけでなく不便さも含め受け入れて
教育と環境の為に集った人達のマンションなので
皆でより良い環境を作ろうとする積極的行動力が違います
その辺りが、ただの成金的に金さえ出せば誰でも住めてしまうマンションとは違うのだと思いますよ
環境は金だけでなく努力も必要なのです。

[319: 検討板ユーザーさん]

郊外から天王寺区転居ですがいい方ばかりです。
賃貸が1件お住まいで他は所有者居住です。
通勤時間・通学時間が無駄なので転居しました。
市内でも場所じゃないですか？賃貸貸しが多い物件は
避ける方が無難です。

[320: 匿名さん]

そんな話じゃなくて、
坪140万のマンションは住人層が低いし、
学区にいたら避けられないという話だよ。

郊外も高級住宅地とビーが校区に
混ざってるからね。

都心部の元残念住宅地ならなおさらカオス。

[321: 匿名さん]

その通り！避けられない
だから私立に行くか、進学の為移住するしかない
公立学区にあまりこだわらない人か
大人だけで住む人じゅないと後々困るよね。

[322: 匿名]

>>321 匿名さん

たぶんこの人独身だわ。

[323: 検討板ユーザーさん]

坪１４０万のマンション田舎過ぎますよ。
平均７０００万のマンションですが高級だと思った事ないし天王寺区のファミリーマンションなら当たり前の価格。

[324: マンション検討中さん]

割合の問題もあるよね。地の人が圧倒的に多い環境から、高級マンションが増えてある程度高所得者の数が増えれば少しづつ印象も変わるかも。
工業エリアの場合は大型の工場跡地に大規模マンションや戸建分譲の開発が入る場合もあるから、その期待がないわけではない。
でもすぐにどうこうはならないでしょうね…

[325: 匿名さん]

>>323 検討板ユーザーさん

は？ファオンクォータの話、わかってないのにしゃしゃりでてきてんの？

[326: 匿名さん]

>>325 匿名さん

何苛立ってんだよ。優しくいこうよ、事情通さんよ。

[327: 匿名さん]

田舎じゃないこの辺にそのぐらいの値段が山ほどあったわけでな。郊外のこの辺は120-150ぐらいしかない。ここを除いて。

阪神間なら海辺、市内なら新大阪とか十三とか大正とかその辺の層。

タワマン一本二本たったところでどうにもならない。ローレルサンクタスですら160だったんだから。

ところで、天王寺の人は一人だけ別の話してるんだね。

[328: 名無しさん]

>>327 匿名さん
まあ天王寺区は確かに良いところなので良いでしょう。

[329: マンション検討中さん]

ということはエリアで言えば野田まで行って安く買っても変わらんってことですか？梅田がぎり徒歩圏内ってのがどれくらいの価値があるのかわからないので事情通の方教えてください！もちろんうめきたができた前提で。

[330: マンション検討中さん]

>>329 マンション検討中さん

梅田大阪徒歩15分圏内は死ぬほど価値があります。今買わないと今後は値段が上がりすぎて買えません。坪300位内で買っておけば今後10年はまず下がらないでしょう。

貴方にとっての価値は貴方次第です。個人的には子育て環境はここも野田と変わらないかと。小中の学力は同じぐらいすし、ここは大淀といっても大阪まで遠い。野田は徒歩は無理でもジオやリバーはここよりはるかに安い。

というわけでここを買うなら野田、グランドメゾンやシティタワーがかえるならそちらというのが回答です。

[331: マンション検討中さん]

丁寧なご回答ありがとうございます！非常に参考になりました。うめきたに近いとは言え、やはりマンション自体に付加価値が無いと厳しいですかね。それが無いここは周辺の150前後のマンションと比べられますもんね。サンクタスもそんなに安かったとは知りませんでした。
グランドメゾンの価格帯がある程度わかるまでは様子見ですかね。ありがとうございました！

[332: 通りがかりさん]

梅田駅、徒歩圏だと乗換無しで、どこにでも行けるのがメリットです。
帰りが遅くなっても乗換無しで帰れるのは便利ですよ。

[333: マンション検討中さん]

>>332 通りがかりさん

それを好むならこのマンションではなく、もっと大阪駅と福島駅の近くをすすめているのです。

大阪徒歩16分つまり1.3キロあるというのは、梅田から天六、天満、南森町、なにわ橋、淀屋橋まで歩ける距離なので遠いですよね。梅田から中崎、中津ぐらいの距離感と別次元となります。

[334: 通りがかりさん]

わかります。
値段を考えなければ南森町の方が良いですよね。
絶対に。
と言っても南森町も一部変な地域がありますが。
でも王道の南森町なら南森町の方がゼッタイに良いと思います。

[335: 匿名さん]

>>334 通りがかりさん

南森町に王道ってあるのですか？

[336: マンション検討中さん]

>>334 通りがかりさん

何がわかったのかは図りかねますが、ここと似た値段のジオタワー南森町もかなりマズいことになってますね。

南森町か大淀かというより、結局ここもジオも駅から遠いのでしょう。

あと、小中公立なら南森町ですが、中学ぐらいから行動範囲が広がると学区に留まらないので、梅田南森町間は猥雑で見せたくないものが多いですね。

逆にここは周りになにもなく、ここと大阪や福島の間の方がまし。

[337: 通りがかりさん]

南森町にはちょっと雰囲気の暗い地域があります。
そこ以外はとても良いところですね。

大淀にはそこまで暗い雰囲気の所は無いかな。
道路も広くて良いところだと思います。

[338: マンション検討中さん]

物件概要から予定価格が消えて2期販売時期も12月に伸びてる…
完全にメガグラメの価格見てからの姿勢やね。いよいよ値下げ？

[339: 通りがかりさん]

不動産業界って、横のつながりが強そうなので、メガグラの値段をある程度はパナソニック側も把握していると予想します。
値下げマンションはほとんど無いので、まだ無いとは思いますが。
いつの日も竣工後ですよね。
値下げするのは。

[340: 匿名さん]

正面に金属製の外階段が設置されてるけどなんか
もの凄くチープな感じ・・・
まるで工場か倉庫のやつみたい

[341: 匿名さん]

間取りのところに屋外避難階段とあるので普段は使わないところでしょうけど
デザイン的には結構目立ちますよね。完成予想CGだと確認し辛いのですが色は何色になるのでしょうね。
壁の縞々もそうですが、全体的にデザインは一癖あるような気がしますね、ここのマンション。
評判はどうなのでしょうか。前のレスに販売開始が延びたとありますが来年にズレることもあるのでしょうかね。

[342: 匿名さん]

ここいくら？大体？

[343: マンション検討中さん]

西側がバルコニー面？
東側なら将来にわたって眺望確保されそうだけど、西側だとすぐに何か建ってお見合いになるんじゃ？

[344: 通りがかりさん]

東は現時点でも中学があるので４階ぐらいまで圧迫感が出る。
下手すりゃ日当たりも。
それが理由で西向きなのかな。
中学の前は確かに朝、暗い。

エレベーターの仕様が変わってるのが気になる。
あんな作りにしたら待ち時間が長くてどうしようもない。

[345: 匿名さん]

梅田にもう少し近ければ…というのもありますが
案外近すぎると治安面も気になるので、
住むにはこれくらいの距離がちょうど良いのかもしれません。
眺望も望めて、交通アクセスも良いとなると、かなり人気の物件かも。

[346: マンション検討中さん]

実はここって、大淀中を越せばうめきた中心の道路の真正面なんだよね。東側の景観をうまく取り込めばタワーじゃなくても梅北を望める凄くいいものができるのに。中低層は明るさから西向きでもいいけど、プレミアフロアくらいはその辺をちゃんと考慮すべきだったね。

[347: 匿名さん]

都心はタワマン指名になるから板マンはきびしいよ。しかもタワマンの数も戸数が多いからそもそもそちらがマジョリティ。駅近か安くないときつい。

[348: 口コミ知りたいさん]

>>347 匿名さん
タワマン指名にはなりません。そういった層もいます。

[349: 匿名さん]

>>348 口コミ知りたいさん

ニッチだけどね。

[350: eマンションさん]

一生住まずに売却予定があるならニッチの物件は推奨しないってことですね。

[351: 匿名さん]

板マンの方が大規模改修なんかは安くつくメリットあるよね
ただ修繕積立金が3,700円から4,400円って、板マンでもその額じゃ絶対足らないでしょう？
ちょっとでも売り易くしたい気持ちは分かるけど無責任な設定だよね10年溜めても全戸分で5000万位
一時金入れても全然足りないよね
大規模改修の費用も今後かなり上がりそうだし
いきなり積立金値上げか大規模改修時100万位追加徴収しないと修繕も出来ないんじゃないかな
万が一追加金払えないからって修繕計画が頓挫したら
廃墟化しちゃうよ
修繕積立金が安過ぎるのも問題だね。

[352: 匿名さん]

>>351 匿名さん

駐車場収入を管理費にまわすか修繕積立金にまわすかにもよるね。

[353: マンション検討中さん]

値下げしましたよね。

[354: 検討板ユーザーさん]

>>353 マンション検討中さん
バレちゃいました？w

[355: マンション検討中さん]

値下げしたんですか？いくら？

[356: 匿名さん]

坪320万から100万値下げして坪220万位の様です

[357: マンション検討中さん]

>>356 匿名さん

ソースありますか？

[358: 匿名さん]

320で買った人はどうなるの？

[359: 通りがかりさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿の為、削除しました。管理担当]

[360: マンション検討中さん]

坪220ちゃうやん
ましてや320からマイナス100ちゃうやん
完全に誤認誘導やん

[361: 匿名さん]

3LDKが74㎡だとすると210万ですね
これは安いかも

[362: マンション検討中さん]

65平米の方やろ
坪240やがな

[363: 匿名さん]

すごい値下げ！
早めに売り切って手を引きたいようですな
でも逆に怖くて買いにくいな

[364: 名無しさん]

手元を見ると4階65平米が5700万円台でしたね。4700万円が二階としても800万は下げたことになります。

それでもグランドメゾンやローレルタワーの最下層より単価が高いわけですが。徒歩16分物件の何の売りもない板マンでは今はまだ無理ということですね。

ローレルタワーもなかなか完売しないし、徒歩14分で街開きまで５年あるメガグラメも調子に乗りすぎると大失敗するかもしれませんね。

住友みたいに6年かけて値上げしながら売りますなんてことできるなら別ですが、住友は入ってませんし。

[365: 匿名さん]

駅近ローレルの価格からすると駅遠の分この位の価格が妥当でしょ
ただメガグラメがスタートする6月までの半年で完売となるとキツいな
メガグラメも低層15階までの済生会被りや東角被り部屋が大量だから予想以上に安く出そうだし
ここの西向き低層とグラメの前被り低層どちらがいいか悩むわ
同じ価格なら駅近とスケールメリットとブランド力を加味したらグラメになるから急いで売らないといけないね

[366: マンション検討中さん]

>>364 名無しさん

てか800万値引て最初いくら利益乗せてたの…

いくらなんでも乗せすぎでしょ、竣工後販売じゃあるまいし…

[367: 匿名さん]

天下のパナソニックだけど不動産は商売下手ね

[368: 通りがかりさん]

最初に買った人可哀想すぎるやろ
最初に買った人のも安くしたれよ

[369: 匿名さん]

先に買った人には何かしらの手当てあるんだろ？
そうでないとこんな下げ本来あり得ないけど、信用問題になるよ
怖くてこのデベの物件は買えない

[370: 匿名さん]

いやいや先に買った人に後から値引きなんて不動産取引でありえないだろ。一度それをすると数ヶ月後にもう一段値下げしたら今買った人に間違いなく値引きを要求されることになる。

[371: 通りがかりさん]

クレーム入れたら内々で割引か、オプション無料でつけてくれたりはあるよ

[372: 匿名さん]

>>371 通りがかりさん
ここはそんな対応しないと思う

[373: マンション検討中さん]

程度の問題ですね。800下げはさすがにエグい。

[374: 匿名さん]

契約は契約。大人が価格に納得して実印押したのだから。

[375: 匿名さん]

800万なら解約して再契約した方が得するんじゃないのか？

[376: マンション検討中さん]

>>375 匿名さん

そう思います！

[377: マンション検討中さん]

ホームページで間取りを見ましたが、74平米は結構いいかなと感じました。

廊下クランク(玄関からリビングが見えない)
完全アウトポール
共用廊下から奥まったアルコープ
居室プライバシー確保(共用廊下に面してない)
リビングインがない等

ただ…
2期の大幅値引、梅田から遠い、メガグラメ等
悩みます。