パークナード新梅田アーバンパレスってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークナード新梅田アーバンパレスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://city.panahome.jp/shin-umeda/

所在地：大阪府大阪市北区大淀中2丁目8-1、8-8（番地）
交通：JR「大阪」駅徒歩16分
　　　JR大阪環状線「福島」駅徒歩10分
　　　地下鉄御堂筋線「梅田」駅徒歩15分
　　　阪急「梅田」駅徒歩16分
間取：2LDK・3LDK
面積：60.26平米～72.79平米
売主：パナホーム株式会社　第一交通産業株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：パナホーム・合人社コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[115: 匿名さん]

まあ現地知らない人には「うめきた2期の横」みたいな
感じで売れるんだろう。

[116: マンション検討中さん]

ここは変なのしか登場しないなw

>>114 マンション比較中さん

ここが残念なのは周知の事実として、無知を晒してドヤりに来たのはなんでなのん？

投資価値とハザードマップどうこうってなんだ？北区と上町台とどっちがリセール高いんだよ。

最近は気にするってなんだ？前はしなかったのか？気にした結果武蔵野台地や上町台地が爆上げしたか？

PERって具体的に不動産投資でなんの指標だ？最近覚えた横文字使ってみたかっただけだろ。

現地知らない人がバンバン買ってくれる？出口あるなら投資価値あるじゃん。文句ないよな。

石ヶ辻の近鉄の狭小マンション？一ミリも投資価値なんてない上に超絶高値の超売れ残りじゃん。

無茶苦茶やねえ。

[117: マンション比較中さん]

>>116

周知の事実はウダウダ説明したくないから端折ったまでなんだが。PERだの何だのの用語は検索すればすぐに分かることだからイチイチ説明しない。

114に書き込んだ趣旨は、ローレルコート石ヶ辻（以下「石ヶ辻」）とパークナード新梅田（以下「ここ」）は資産価値の差が大きいから、前者は勘違いではないが後者は大きな勘違いってこと。

ここは北区でも旧大淀区で洪水危険区域かつ不人気学区、しかも駅遠。これに対して石ヶ辻は天王寺区かつ上町台の中でも標高が高く、しかも人気の五條小学校区、さらに駅近。

資産価値に影響する事実がこれだけあれば、富裕層が資金を投下するのはどっちかってのは寝てても分かるよな。

ハザードマップで危険度の高い場所は危険度の低い場所よりも投資価値が低いことは、議論の余地もない自明な事実なのに、それをも否定しようとするなど話にならん。

しかも「北区」と「上町台」と異なる概念レベルで無理矢理比較しようとし、さらには存在地域も規模も全く異なる「武蔵野台地」と「上町台地」を一緒こたにするという超乱暴な論理展開。

言葉尻をとらえて大量の質問を浴びせて勝ったつもりでいても、前提が間違ってるから勝ち目は無いで。

どっちの意見に賛同者が多いかアンケートでも取ってみるか？笑

[118: 匿名さん]

>>116 >>117

お二人で面と向かって議論して下さい。

[119: 匿名さん]

>>118 匿名さん

同意します。

[120: マンコミュファンさん]

近鉄石ヶ辻に投資価値があるなんて驚愕の珍説やな。狭小低層で高値掴みの究極やから二、三割すぐに落ちるやろ。どうみても好き者向けの実需物件や。

価値とは何を言うとるんや。資産価値？投資価値？住居価値？何を指してるのかわからへんわ。

大阪市内でリセールバリューも単価もグロスもトップクラスなんは、水害が直撃するグラフロレジやがな。坪1400万、グロス8億で売られる上町台タワマンあるなら教えてくれや。

パークナードとローレルコートと並ぶ大阪でトップクラスの勘違いさんやな。近鉄さんも罪作りやわ。

[121: 匿名さん]

おいおい、こことグラフロ関係ないやん。
ハザードマップ仲間ってだけで。

[122: 匿名さん]

>ハザードマップで危険度の高い場所は危険度の低い場所よりも投資価値が低いことは、議論の余地もない自明な事実


このトンデモ言説への反証でしょう。笑

[123: eマンションさん]

笑われてる点は

・ここも近鉄もどちらも投資物件に程遠い
・投資価値とハザードマップは関係ない
・投資と富裕層の実需は関係ない
・投資も資産もPERも意味がわかってない
・自信満々で間違いを断言してくる
・敗戦アンケート

ところかな

こういう街の不動産屋にハメられた素人いるから
みんな気をつけよう、いや、まだまだカモれるぞ

[124: マンション比較中さん]

単価、グロスともに高過ぎて問題外。
しかも全戸西向き、用途は準工、マンション名も「パレス」って・・・
竹中施工ならまだしもだが・・・

[125: マンション検討中さん]

>>117 マンション比較中さん

アンケート、超完敗。笑
石ヶ辻を買ってあげなよ〜。

[126: 匿名さん]

JR大阪駅は訪れたこともありますし知っていますが、その周辺って住みやすいところなのかがよくわかりません。ただ、隣に中学校がありますし、小学校や市立の幼稚園もすごく近いんですね。大きな道路を渡らなくても（小学校はあみだ池筋を通りますが電車の駅や線路は超えない）行けるのがいいような気がしています。

ウェスティンホテル大阪の近く。スーパーはライフがあるんですね。地図を見るとマックスバリュもありますし、マルシゲもあります。ファミリーマートやローソンもあるのでお買い物もいいのかな。都心だからスーパーなどが少ないイメージでしたが、梅田、JR大阪駅の北や南よりも住みやすいのかもしれません。ちょっと行けばデパートでお買い物もできるわけですしね。

[127: 匿名さん]

近隣マンションで最大の51階建グランドメゾン新梅田タワーが正式発表されましたね
価格は坪290万位みたいです
パークナード新梅田の坪320万〜333万に比べて少し安いのは51階建で低層階に貧富の差が出てしまう分
申し訳ないので庶民価格の部屋も作ってのかもしれませんね
どうせ価格も庶民的なら部屋も庶民的でチープなのでしょう
安い低層階なんて哀れですしね
パークナードの方が低層、高層や広さにあまり差が無くマウンティングやカーストなど無縁な落ち着いた生活できそうですね。

[128: マンション検討中さん]

>>127 匿名さん

無茶苦茶ww

[129: マンション検討中さん]

>>127 匿名さん
共用施設に差が出てくるんじゃない？
パークナードは共用施設ないから管理費は安いの？

[130: 匿名さん]

確かにここはカーストはなさそうかも。

[131: マンション検討中さん]

>>127 匿名さん

誰がパークナード買うねんな。。
新グラメなら低層で230ぐらいからあるやろな。
なんで駅遠の貧相なここを千万単位余分に出して買わなあかんねん。
割高やのにカースト下位やがな。

パークナード
坪330
大阪駅16分、福島駅10分
19階、100戸程度
板マン
共用施設特になし


新グラメ
坪290？
大阪駅12分、福島駅6分？
52階、900戸程度
タワマン
商業施設、公開緑地、スカイテラス、保育園など

[132: 匿名さん]

>>131 マンション検討中さん

900戸のタワマンて時点でアレルギー反応出るわ。

[133: 検討板ユーザーさん]

積水はタワーだけでなく普通のグランドメゾンの内装設備でもすごく良いです､

[134: 匿名さん]

一棟で900戸とは社会主義国のアパートメントみたい。

[135: 匿名さん]

パナの内装設備はどうなんでしょうか。自社でやってるからいいもの入ってるとか。。

[136: マンション検討中さん]

>>132 匿名さん

だからといって、ここが良いということはならないな。

[137: マンション検討中さん]

>>135 匿名さん

家電は一流。
住設は二流。
水周りは三流。
マンションは四流

[138: 匿名さん]

住設＝水周りです。内装ってことかな？？

[139: マンション検討中さん]

>>138 匿名さん

水周り以外の住設ってことやろな。

[140: 匿名さん]

水周りもメジャーだと思ってました。結構高級品だったのに…三流と聞いて少しショック。

[141: 匿名さん]

TOTO、リクシル、パナ、確かに3番目だけどね
好みもあるから三流ではないかな

[142: 匿名さん]

>>140 匿名さん

便器はやはり陶器でないとね。

[143: マンション比較中さん]

じゃあ、新町のサンクタスタワー（874戸）や中之島のパークハウス（894戸）も社会主義国のアパートかいな？（爆笑）
準工業立地の近隣ダメダメ物件よりはるかにええと思うで（笑）

[144: 匿名さん]

まあ2000人～3000人という小さな町の人口が、一つの建物に住んでいるということが、異様に思えるか何も感じないか、感性の問題ですかね。

[145: マンション検討中さん]

>>144 匿名さん

そうですね。
貴方は戸建てにしましょう。
100戸もいると気持ち悪いでしょ。

[146: 匿名さん]

>>145 マンション検討中さん

100〜200戸が理想かな。あまり少ないと管理費、修繕費が高くなるし。

[147: 匿名さん]

専有面積の格差の少ないことが、メリットだな。　戸数もこのくらいがちょうどいいと思う。
東京の最近できた湾岸のタワマンの中には９００戸どころか1400戸というとてつもない巨大
なものがあるが、住民版を見ると残念な事件も起きてるみたい。　面積格差が少ないと管理組合
の運営もスムーズにいくことが多いみたいだ。

[148: マンション検討中さん]

何を言っても割高で売れてない時点でダメ
不人気ということです

[149: 匿名さん]

これだけしつこくアンチ工作されるということは”買い”シグナルですね。
特にこの立地を評価できない人は可哀想な人なんだと思います。
うめきた二期も決定して、この辺は100%化けますからね。
将来がまるで見えてない（見ようともしない）、ただ高い高いと
唱えることしか知らない老害は見苦しいだけですよ。

[150: マンション掲示板さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[151: 匿名さん]

住み手目線と投資目線では少し違うのかも……

[152: マンション掲示板さん]

来年完成のミニグラメの30%高値、22年完成のメガグラメより15%高値。

大阪駅までのミニグラメより4分遠い、メガグラメより2分遠い。

[153: 名無しさん]

消されてもまた書いてる。めちゃしつこい…

[154: マンション検討中さん]

このマンションが近隣マンションと差別化できてる売りはなんですか？

[155: マンション検討中さん]

ほぼないですよね。

福島駅前にパークハウス、クレヴィア、グレイスロワが200前半で売ってます。販売中の板マンのローレルはここより安くて駅３分です。これで400戸。

内廊下タワマンならシティタワー、グランドメゾン×2、ローレルサンクタスで1800戸。坪250-300です。

合計2200戸の板マンとタワマンがここより駅近で安く売っている中で、ここの優位性はないでしょう。

[156: 匿名さん]

この辺りでタワー以外の新築ってあまりないから、差別化っていうよりタワーが嫌な人にはここ以外選択肢がないのかな。駅までの距離は確かに微妙…

[157: 匿名さん]

高い、高いと言われているが(確かに高いが)不思議な事に売れちゃうんですよこれが！！
今までもこのマンションブランドは高かった
周辺相場より1000万位は高いのは当たり前だから
大して驚かないよ
楽な商売はできないのは最初から承知の上
でも最終的には完売しちゃうんだなこれが
もしかしたら後発のメガグラメが即完して
ここが抜かされるかもしれないけど
完売が遅いのはいつもの事だし余裕でしょ
近隣が即完で売れたら、ここが北ヤード最近物件
そしたらこの価格も適正価格になるさ
北ヤード内マンションが東京価格みたく坪600や700万になったりしたらどうなる？
板マンとはいえ坪320万は半分の価格だからね
適正を通り越して割安に思えるかも？？
北ヤードの化け方次第では買いかもね。

[158: マンコミュファンさん]

だったらここ以外の競争優位な物件を買えば良い
割安、駅近、大規模

わざわざミクロの競争劣位を買ってマクロで底上げしてもらう意味がわからない

偏差値が高く、コストが安い国立大にうかったのに
偏差値が低く、コストも高いFラン私立にいくようなもの

そもそもここの競争相手は残念ながらルーシア北梅田やファインクォーターシティだよ

[159: 匿名さん]

>>158 マンコミュファンさん

こういう分析当たったことないんだよなぁ。
毎回言ってたらそのうち当たる戦法かな。

[160: 匿名さん]

この辺りの家賃相場ってもう上がり始めてるんでしょうか？？

[162: 匿名さん]

[No.161と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[163: マンション比較中さん]

>>158 マンコミュファンさん

＞そもそもここの競争相手は残念ながらルーシア北梅田やファインクォーターシティだよ

同感。

土曜日、ＭＲ行ってきたけどガラガラでしたわ。
まあ、分不相応でクレイジーなこの値付けじゃあね。。。
竣工時点で半分以上売れ残ってるのとちゃいますか？

で、来場キャンペーン、諸費用サービス、価格改定。。。みたいな

[164: マンション検討中さん]

早くモデルルーム来てくれた人にはQUOカード1000円、アンケートで＋1000円、事前に予約でさらに＋1000円キャンペーンやりなよ

[165: 通りがかりさん]

後発のグランドメゾンとここの価格はどのような関係になるのか？
後発のグランドメゾンは土地取得時期がずいぶん前になるので価格が安くなるかと予想していたのですが、ここよりも安くなるとは思えません。
そうなるとここは、絶対に絶対に売れませんし‥

ここを検討する人でしたら、駅前のローレルも検討するでしょうね。

自分だったらむこうのローレル買うかな〜

[166: 匿名さん]

キッチンや洗面所、バスルームの水まわりの設備は
どこも変わらないだろうと思ってましたが、上には上があるものですね。
特にキッチンですが、ディスポーザーがついているだけでなく、
静音シンク、人造大理石フラットカウンターがすごくいいです。
収納もしやすそうで、主婦目線で魅力を感じるマンションだと思いました。

[167: 匿名さん]

うめきた2期が出来たら、スカイビルの横からうめきた内の公園やオフィスビルの間を通って大阪駅まで行くことになりそう。このアクセスはすごく魅力的ですね^ ^

[168: 通りがかりさん]

静音シンクに人工大理石なんてどこでも付いていると思いますが‥

[169: 匿名さん]

>>168 通りがかりさん

一昔前はそうでしたが、最近はコストカットで付いてないとこもあるそうです。

[170: マンション検討中さん]

そんなわけあるか笑

[171: 評判気になるさん]

>>167 匿名さん

そんなんめんどくさいルート
大阪駅までかなり遠いよ

[172: マンション検討中さん]

人工大理石に静音シンクで設備が良いって、、、どんなレベル？？
ディスポーザーは良し悪しがあるのでなんともですが。
わたしはここのMRいってすぐに帰ったのでここを買うなら他かなぁと。ここがいい！！とならない。

[173: 検討板ユーザーさん]

ここは北ヤードが完成しても大阪駅まで距離がほぼ縮まらないのかな。大阪駅まで徒歩16分、福島駅まで10分、二期公園まで8分はちょっと辛いな。

[174: 匿名さん]

公園内突っ切れば短くはなりそう。出来てみないとなんとも言えんけど。

[175: 匿名]

>>174 匿名さん

横切るだけではあんま変わらんのちゃう？

西口広場かデッキの先に入口ができて、京橋口や北口以外の改札ができれば近くなるかもだけど。

[176: 匿名さん]

上の計画図分かりやすいね！
あとルートについては
なにわ筋沿いのセブンイレブンから入る道を通り
北ヤード南側のオフィスとホテルの間を抜ければ
西口広場に直で行けるので梅北新駅や大阪駅へは行きやすくなりそうだね
ただ恩恵があるのはメガグラメ、ミニグラメ、ローレルサンクタス辺りだと以前の地下道ルートや南へ迂回ルートに比べれば2分位は短縮できるかも
パークナードは元々新梅田シティ南ルートだから
ほとんど変わらないかな。

[177: 匿名さん]

>>176 匿名さん

確かにセブンイレブンの筋が行きやすそうですね！今の地下道は新しい道路よりさらに北側なので、どこにとってもかなり便利になりそう！

[178: 匿名さん]

>>175 匿名さん

同じJRやし、当然北梅田駅に改札はできるだろうね。そこから地下でつながるとか？

[179: 住民板ユーザーさん5]

ここの立地は人によっては悪くない。

幹線道路から離れるし小中学校は近い。

ネックは西向きなのと値段。

福島駅近くの近鉄が売れない限りはここを検討する人、少ないと思う。

[180: 匿名さん]

少しだが向きがみなみに振ってる。メガグラが建つことを見越してかどうかはわからないが、あえて西に向けたのは計画としては正解と思う。

[181: 匿名さん]

>>180 匿名さん

西側に９階建ての前立てマンションがあるのに西向き正解ってどうよ（笑）

[182: 匿名さん]

南は上階でもタワー群しか見えないよ。グラメ2棟とサンクタス。西のマンションは9階やし極細で影の影響も視線の抜けもあまり問題ない。

[183: マンション検討中さん]

抜け感の前に、ほぼ西向きってのがダメなんだけど。

[184: 匿名さん]

>>183 マンション検討中さん

じゃあローレルかメガグラメの南向きでいいやん。でも抜けは重要。

[185: マンション検討中さん]

いや、抜け感をここで推すのはちょっと笑

[186: 通りがかりさん]

南向けは圧迫感はあっても日が当たるのよ。
俺は眺望よりも南向きの日当たりを重視したいね。

人それぞれ価値観はあると思うが、南向きに住むと西向きや東向きには住めない。

[187: マンション検討中さん]

いや、抜け感と南向きが両方得れるところを買えばいいからそんな二択にしなくても。笑

[188: 匿名さん]

南向きが好きな人は、ここに何しに来てるのかな？しばらく粘着しそう。
デメリット意見も検討者にとっては参考になるけど、ずっと張り付かなくてもいいと思う。

[189: マンション検討中さん]

今住むならシティタワー西梅田の中古かもうすぐ出てくるグランドメゾンの転売がベストでしょう。ここより安いし、立地がいいし、すぐに住める。ここを買う必要はないな。

[190: 匿名さん]

板状、駅遠、西向き、外廊下、共用施設無、おまけに玄関ドアの周囲は安もん臭い吹付け塗装
なのに＠３００～っていったい誰が買うねんこんな物件
茶屋町のジオタワーとほとんど一緒の新築価格なんてあり得へんやろ

[191: 通りがかりさん]

どんな人が買うのか興味があるだけ。

私は検討していない。

家から近いのでちょっと気にはなる。

南向きで広い部屋があって価格が安かったら引っ越しも考えていたので…

[192: マンション検討中さん]

ここ以外で入居時期があう物件がないんやなー。この辺りで、幹線道路から入ってるとこ。悩ましいところです。

[193: マンション検討中さん]

>>191 通りがかりさん

全部当てはまってないですね！残念…

[194: 名無しさん]

大阪駅西側は今後大きく発展しそうですね。
北梅田駅も南海と阪急が乗り入れするからかなり便利。北梅田駅から大阪駅ホーム西側にかけて一体開発され、改札口も整備されそうな予感がします。
そうなるとここも極端な駅遠にはならなくなる。あくまで個人的な妄想の範囲ですが、北梅田駅まで徒歩9〜10分くらいになるんじゃないかと思ってます。

[195: 通りがかりさん]

新しく出来る駅には徒歩１０分以内にはなるでしょう。

ここの南側の間取りは良いですね!

[196: マンション検討中さん]

夢見すぎですね。ここからスカイビル前まですでに800m10分です。よってうめきた駅までは12、13分はかかりますね。

大阪駅の入り口が仮に少し近くなっても14分はかかります。それもどうなるかわからないので大阪駅16分、福島12分物件と捉えましょう。

[197: マンション検討中]

>>196 マンション検討中さん

福島10分、スカイビルまで500m

[198: マンション検討中さん]

>>197 マンション検討中さん

記載が抜けてたけど、スカイビル前の北ヤード入り口までの距離が10分だよ。なので、ここから梅北駅10分以内はどうやっても無理です。

ちなみに、道路無視した完全直線距離で梅北駅まで800m＝10分なので、ここから空中回廊ができても10分以内は無理です。

何をどう測ってもここは駅近ではありませんし、競争劣位です。

[199: 匿名さん]

公式ＨＰの「周辺環境」のとこ見たら半年以上前に閉店したパン屋とか
味音痴御用達のレベルの低い創作系の和食屋とかを載せてんのな（笑）

[200: 匿名さん]

ここは将来を買う物件ですよね？

現時点での不便さを指摘されても聞き流すだけですよ。

年取ると将来が見えなくなるんですかね？

[201: 名無しさん]

>>196 マンション検討中さん

逆に北梅田から大阪駅まで1〜2分では行けないでしょうね。そしてスカイビル前からだと北梅田まで2分では無理でしょう。あくまでセブンイレブンの通り側からアクセスできたらの話。

[202: 匿名さん]

たしかにイタリアンなパンとカフェの店.今年の3月に閉店してますね
誰かがこのマンションは将来を買うとか言ってましたが過去の事実や現在の状況さえ分からず
ホームページすらやりっぱなしの放置状態なのに
偉そうに未来が語れるとは失笑。

[203: 名無しさん]

会社の質はなんとも言えんね。それと立地的な将来性は別の話。丁寧に説明すんのもアホらしいか。

[204: 匿名さん]

立地的な将来性？
隣りは有機溶剤使いまくりのクリーニング工場で
用途地域は「準工業」ですけど。

[205: マンション検討中さん]

現在どころか未来になっても負け物件でしょう。

ローレルサンクタスタワー、シティタワー、ミニグランドメゾン、ローレルタワーウエスト、メガグランドメゾンのタワー群、

もしくはパークハウス、クレヴィア、グレイスロワ、キングマンションの駅近板マン群、

これにさらに色々建つわけで10番手以下のポジショニングです。


なのに一番値段が高いと。。

[206: マンション検討中さん]

>>201 名無しさん

すいませんが、逆に、の意味がわかりません。
なにを推したいのかもわかりません。

ここは北ヤードができても一般的にも相対的にも駅遠物件となります。

[207: 匿名さん]

福島、大淀のタワマン群には立地、グレードなど勝目は無いけど将来梅田が開発されたら坪330万が350万になる可能性が有るって事かもね
梅田近辺以外の郊外物件買うより将来有望って考え方でしょ
ここが高値で売れる時はその他のタワマン群は
坪400〜450万になってると思うから
最初から他のタワマン群と同等で扱ってあげる事自体可哀想なんじゃないかな。

[208: 匿名さん]

北のパークナードに南のワコーレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/633402/res/1-1000/
同じ階高（19階）、同規模の戸数、なにわ筋近辺、販売会社も一部重複
そして平均坪単価300万～という身の程知らずなバカ高い価格設定
事業主はそれぞれプレハブ屋✖田舎のタクシー屋ＪＶに神戸の悪評高い４流マンションデベ
超不人気の兄弟物件みたいやな（笑い）

[209: 通りがかりさん]

くちわる！！

[210: 通りがかりさん]

リセール@250くらいでおさまりますかね？

[211: 名無しさん]

>>204 匿名さん

クリーニング工場の跡地に建つわけじゃないからね。ちなみにスカイビルも準工業地域。

[212: 名無しさん]

>>204 匿名さん

あと、もう一つ言うと商業系よりも工業系の方が住環境確保のための法規制は厳しい。つまり商業地域の方が条件悪くても建てる事ができるということです。

[213: 匿名さん]

だから工業系の土地が優位とはならないでしょ。
地価を比較すれば一目瞭然。

[214: 名無しさん]

>>213 匿名さん

では最初から地価が違うと言えば良い。準工うんぬん言うからややこしい。