グランドメゾン新川崎加瀬山

[マンション検討中さん]

グランドメゾン新川崎加瀬山について情報交換しませんか。
南向きで、緑の感じられる環境だといいですね。
子育てに良い所ですか？色々と知りたいです。

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/shinkawasaki/index.html

所在地：神奈川県川崎市幸区北加瀬１丁目996番1他(地番)
交通：ＪＲ横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅徒歩7分、南武線「鹿島田」駅徒歩13分
　　　東急東横線「元住吉」駅バス20分鹿島田陸橋バス停徒歩5分

売主： 積水ハウス
施工会社：若築建設
管理会社：積和不動産
総戸数：42戸(非分譲住戸6戸、他に管理事務室1室）
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上5階建
間取り：2LDK ～ 3LDK
専有面積：54.00㎡ ～ 71.50㎡

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: マンション検討中さん]

3LDKでも4000万台のお部屋があるといいのですけれど…。

ホームページで外観とエントランスホールのCGが公開されましたね！
5F最上階はやはりプレミアム住戸のようですね。

[22: 通りがかりさん]

>>20 匿名さん

ペデストリアンデッキまで5～6分歩く感じなので、全く濡れずにという感じではないので注意です

[23: 住民板ユーザーさん1]

シンカシティはだいたい坪230デ極ってるから同じ単価だと３ＬＤＫは4600万円くらいかな。駅近い中古、駅遠い新築同じくらいの価値と見た。パークタワー新川崎は鹿島田にもつながってて便利だけど坪300で別格だわな

[24: 匿名さん]

>>23 住民板ユーザーさん1
そのくらいの価格であって欲しいものです！
ただ、資料など見ると仕様が結構良さそうで、嬉しい反面、お高くなりそうでやや不安…。

横須賀線と南武線に挟まれた地域は便利なんですけど高いんですよねー。
加瀬方面で徒歩10分以内はなかなか出ないですが、目に優しい価格を期待しています。

[25: 匿名さん]

設備仕様は良さそうですか？
グランドメゾンのマンション・サイトのイメージからして良いものが採用されてる雰囲気はありますけど。
42戸の中規模マンションですけどディスポーザーがあると嬉しいですね。
マンションデザインからすると最上階は一邸のみとなるのでしょうか。
となるとルーフバルコニーを目いっぱい使えそうでなかなか良いですね。プライベート感も十分ですし。

[26: マンション掲示板さん]

一番良い所は地権者が住むので供給されないと思われます

[27: 評判気になるさん]

物件概要にルーフバルコニー面積：20.15㎡～49.25㎡とありますので、少なくとも2戸は供給されそうですね。

[28: 匿名さん]

川崎の駅周りも開発が進んで広く使い勝手がよくなりました。横浜とマンション購入を比較検討するには悩むところです。川崎もマンションが多いので競争もありそれぞれのメリットがあります。こちらは買い物が便利で共働きでもありがたい営業時間。あとはお値段というところでしょうか。

[29: 周辺住民さん]

すぐ近くの戸建て住民ですが、自分たちが老後住んでもいいし、子どもが独立したら住まわせてもいいし、と購入検討中です。

新川崎の売りって、都心・横浜への交通の便ですよね。横須賀線はぶっ飛ばすので着くのは早いですが、武蔵小杉駅ができてから朝のラッシュ時は異常な混みようです。以前は東海道線より空いていたのに、この調子で沿線にマンションが建ったら、横須賀線・湘南新宿ラインはどうなってしまうのか心配です。

新川崎駅のこちら側には小さめの京急ストア（東急には出店を断られたとか）とマツキヨがあるだけで、買い物の便は良くないですよ。シマホ・サミット、ラゾーナ、コストコ、IKEA、トレッサ横浜（駐車無料）などに車で出かける人が多くて、このあたりは車社会だと思っています。

私たちは親の代からこちらにいますので、このマンションの立地は魅力ですが、他から来て高い？お金を出して買うのにはどうだろうという気もします。駅近くの高層マンションより、かなりお安いのなら悪くないかもしれませんが。

[30: 匿名さん]

なるほど、29さん、詳しい情報をありがとうございます。電車、そうなんですか。昔の横須賀線を知ってますが、たしかに空いてましたよね他より。湘南新宿ラインもすごく便利だなと思ってました。
駅までの距離とか利便性とか少ない戸数とかから考えると、地縁のある方向けなのかなと思えてきます。
あとは価格ですか、たしかに高いお金を出して住むだけの理由があったほうが選択に迷いは無さそうに思えます。

[31: マンション検討中さん]

>>22 通りがかりさん
うまく歩けばもう少し短時間で済むと思います。シンカシティに入れば傘は要らなさそうなので。

[32: マンション検討中さん]

>>28 匿名さん
川崎の駅周りは昔から特別扱いで湯水のように市が集め税金が投入されてるんだよ。
表向きの理由は法人税収の基盤になる企業が集中しているからという事だが実態は地権者が強いから自民党議員を咥えこんで毎週のように勉強会を開催してる。
つまり自民党と勉強会をやって飯を食ってる。なんでそんなことができるか？川崎駅周辺に湯水のように金をかけて人離れを防いでいるからだよ。
元々、川崎駅周辺は治安や風紀の問題があったため新川崎に市庁舎などを移す計画があったんだけどいつのまにか公営ギャンブル場を移す話に変更になり新川崎の地元民が拒否した。
それで今のようなノンビリ開発になった。
ちなみに川崎駅周辺に10カ所ぐらい市庁舎分室があるんだけど全部賃貸なんだよ。
つまり市民から集めた税金が家賃として地権者に流れてるんだ。

[33: 匿名さん]

10月中旬販売となるとライバル物件重なって来そうですね。
建設はこちらより進んでるヴィークコート新川崎(鹿島田約10分、新川崎約15分)とか。ここよりは安いかな。
あと戸建ですが三井のファインコート新川崎(新川崎14分)。これは価格的に近いか。最近HPも開きました。
https://www.31sumai.com/mfr/F1742/

[34: 匿名さん]

川崎、駅周辺だと車がなくても何とかなると思っていました。29さんの意見を聞いて、思ったよりも車社会なんだと感じます。

やっぱり共働きの人が多いですか？新川崎駅まで歩いていけるので自動車なくても生活できるかな、どうかなと思っています。武蔵小杉の駅まで3分ではあるものの、朝の時間帯は都内に出るには満員電車を覚悟しないといけないのはなんとなく理解できます。

都内でマンションを検討するよりも、川崎の方がやはりお値段的にも安い気がしています。

競合物件も多そうですね。三井、ファインコートもチェックしてみます。

[35: マンション検討中さん]

新川崎エリア在住です。自転車があれば駅から少し遠い商業施設も行けるし、十分だと思いますよ。ただ戸建を見ると各家庭に車1台はある。子のせ自転車も2件に1件くらい見ますよ。保育園の混雑具合から、共働きは多いでしょうね。当方の保育園は駅から近くないですが、車で送り迎えは3分の1もいないです。だから、車はあれば便利だけど、日常的に使わなくてもなんとかなるって感じですかねー。

[36: マンション検討中さん]

新川崎近辺の新築マンションが少ないので興味があります。
駅から徒歩10分以内ということで、やはりお高くなるんでしょうか…みなさんどのくらいになると思われますか？
小学校が近いのも魅力的です。
お子さんのいるご家庭で検討されている方は多いのでしょうか？

[37: マンション検討中さん]

幼児1人、もう1人産まれる予定です。小学校や図書館が近く、マンション周辺や駅までの道も危なくないので、興味アリです。
ただし、4人暮らしでこの広さはせまくないか、心配です。でも、都会のマンションはこんなものでしょうか？　80平米以上の部屋はなかなかないし、あっても高いか駅から遠いし…

[38: マンコミュファンさん]

>>37 マンション検討中さん
家は狭く部屋は少ない方が小さいうちは子供のEQ値が上がるそうですよ。
親としては自分たちの空間が欲しいでしょうがね。

[39: マンコミュファンさん]

>>34 匿名さん
以前は車必須だったんですけど今はこの立地だと車がなくても生活には不自由しないと思います。
三井のタワーやシンカシティにスーパーができましたからね。

[40: 匿名さん]

新川崎に住んでます。
仕事上、沢山新築マンションみますがグランドメゾンということと立地を考えると3LDKが4000万円台はないはずです。
2LDKならありそうですが。
54平米だと住宅ローン減税つかえるかどうかのギリギリですね。
参考までに、川崎西口（ラゾーナ側）徒歩6分の野村のプラウドで1階の2LDK最安値が5800円台です。
もちろん、それよりは安いと思いますが普通に考えて3LDKは5000万半ばから6000万前半かなと予想します。
グランドメゾンの内装好きなので、早くモデルルームに行きたいです。

[41: マンション検討中さん]

>>40 匿名さん
70平米なく、そこまで駅チカでないのに6000万前後もするんですか！？
しかも横須賀線新川崎で
それは高すぎる…　

[42: 評判気になるさん]

住まいサーフィンの予想は、平均5000万台前半って感じですね。
私は4000万台後半〜と予想してます。

ここのように低層だったり戸数が少ない場合、
階の違いや角住戸・中住戸でどのくらい差がつくものなのでしょう？
>>40さんご存知でしょうか？

[43: マンション検討中さん]

6000万円台はかなり高いですね…5000万前半だと願いたいですが。
こちらのモデルルーム等はいつ頃できるのでしょうね。

[44: 口コミ知りたいさん]

加瀬山が近いですが、このあたり、虫は多いでしょうか？

[45: 匿名さん]

駐車場が100％でないので、その点が気になります。
マンション規模としては中型でこぢんまりとした感じですね。
グランドメゾンというネームバリューで値段上乗せされたりするのでしょうか。
E1rは、ダブルアウトフレームで大きめのハイサッシ、トランクルーム、アルコープ、プライベートバルコニーがついている点がいいと思いました。

[46: 匿名さん]

モデルルームは鹿島田駅近くで建設中です。
小規模物件なので販管費がけっこう重くなるのでは。

[47: 匿名さん]

東急ストアは２４時間営業ですから、遅くまで仕事をされている方でも安心して買い物ができますね。
日曜日も２３時まで営業しているのはすごいです。

薬局やスーパーなど近辺に位置しているので日常生活には不便なく暮らせそう

ただ、４２戸中、事業協力者住戸が６戸もあるのはデメリットの部分になる可能性は否めないかな

[48: 匿名さん]

東急ストアは２４時間営業ですから、遅くまで仕事をされている方でも安心して買い物ができますね。
日曜日も２３時まで営業しているのはすごいです。

薬局やスーパーなど近辺に位置しているので日常生活には不便なく暮らせそう

ただ、４２戸中、事業協力者住戸が６戸もあるのはデメリットの部分になる可能性は否めないかな

[49: マンション検討中さん]

>>48 匿名さん
京急ストアが24時まで、の間違いですよね。
細かいですが。

京急ストアはちょっと高いんですよねー。
オーケーが近くにできてくれないかなあ。

[50: マンション検討中さん]

そうなんですよ。
42戸中6戸が事業協力者で、少ない駐車場は事業協力者に優先となれば凄い競争率です。
実質36戸の販売に対してのモデルルーム建設で、これも販売価格に乗っかるから高い買い物になる可能性が高いと思います。
リセールになった場合にかなり大損するのは覚悟しないといけないかもです。
完成後販売にして、事業協力者からもしっかり建築費の原価分は取ってもらえたら一般の購入者に価格上乗せにならないと思うのですが後の祭りでしょうか。

[51: マンション検討中さん]

住まいサーフィンで３ＬＤＫの予想が５０００万前半であれば、上乗せされる経費を考えると５５００万を超える可能性が十分に有りそうですね。
ＷＥＢ画面から予算を尋ねる際に選択肢で一番安いのが６０００万以下しか無かったので、積水側としては一番安い部屋でも５５００万程度からを考えている可能性が高いかと思います。
そうなると川崎駅前は予算的に無理だから新川崎で選択肢を広げている人から見れば新川崎でこの値段か。。となる。
似たような隠れ家的な低層階マンションは少ないから高くても独自色で売り切るかもしれないが、それでも場所を考えると即決できるような値段ではないので完売には時間がかかると見ています。
絶対に積水の家が好きって人なら高くても買うでしょうが、この場所この値段で36世帯の申し込みが入るかどうか買わなかったとしても結果に興味が有ります。

[52: 匿名さん]

36戸なんて地元需要で捌けるよ。このあたり、駅から離れた戸建人口が多いし、駅近マンションの購入ニーズは高いはず。高値で細々販売しても問題ないかと。

[53: 匿名さん]

小規模なので月々の維持費高そうですねー

[54: マンション検討中さん]

たしかにこのあたりは人口多いですし、地元需要はありそうですが、
5500万～だとさすがに高すぎる。
パークタワー買えちゃいますよね。駅徒歩5分超えですし、わざわざここを買わないのでは。

[55: マンション検討中さん]

確かにリセールリスク考えたら築浅中古のランドマークマンションを値切って買った方が正解かも。
全てはここの価格設定次第かな。

[56: マンション掲示板さん]

自分が事業協力者だったら、持ち出しなしでない限り応じないと思わなくないですか？
だとするとやはり36世帯が事業協力者の負担分を肩代わりする事になるのではないかと。
それと、再開発事業で良くあるのが、事業協力者との確執だそうですね。
管理組合発足後も自分の物だと思われる方が多いんだとか。
これだけの小規模だと世帯当たりの修繕費負担が大きいでしょうし心配です。
もし加瀬方面の戸建てからの住替え需要がほとんどだとすると年齢層も高くなります。
すべてifの話ですが、そういったリスクはあるのかなと思います。

[57: マンション検討中さん]

>>56 マンション掲示板さん

56さんの読みは当たりそうな予感
そして地元戸建からの住み替えでない他所者で6000万出せるなら品川シーサイドを買った方が資産性は高いのかな。
見学会で疑問をぶつけてみて積水側がどう回答するかも注目。

[58: 匿名さん]

新川崎、鹿島田周辺で比較できるマンション計画だと清水総合開発と大成遊楽不動産が出てきそうです。いずれも30〜40戸くらい。正式な発表はまだ出てませんが。
下平間の清水総合のはかなり出来上がっていて鹿島田10分、新川崎15分くらいとちと遠い。
大成遊楽のは水道局隣接でまだ更地。ちょっと前に地盤調査をしていました。二ヶ領脇道を通って新川崎8分くらいか。

[59: 周辺住民さん]

以前にも書き込みした現地すぐ近くの住民ですが、地元戸建てからの買い替えは
ほとんどないと思います。
戸建てと同じような立地なら、駐車スペースがなく、管理費積立金の高いマンションに
住み替えようとは思いませんから。
戸建てから新川崎で住み替えるとしたら、駅近で鹿島田側のパークシティかパークタワーぐらいでしょう。
知り合いは大崎のマンションに住み替えられました。

我が家の場合は、将来的に二世帯を建てるつもりだったのですが、
二世帯住宅の建築費が想定以上に高いと分かり、建て替え中に一時的に引っ越すのも面倒なので
思い切って近くにマンションを買って、最初は子ども、将来的には親が住むのもありかなと
思って検討しました。でも、ここに書かれている値段なら魅力は感じません。
6000万も出すのなら、駅徒歩10分圏でペンシルハウスじゃない戸建てありますよ。

[60: マンション検討中さん]

ここは売主が積水ハウスなので高品質を売りにしていくんでしょうかね
どんなグレードでどれくらいの価格帯にしてくるのか楽しみです

[61: マンション検討中さん]

3Ｌ6000万は堅そうだ。
理由は地権者の割合が高く何かしらの優遇措置がある→一般購入者に上乗せ
この少ない戸数のためにモデルルーム開設でコスト転嫁
似たようなライバル新築少ない
5200万以下でないとリセールリスクで痛い目にあうかと。

[62: マンション検討中さん]

>>60 マンション検討中さん
…楽しみにしていたのですが、なんか不安になってきました。そんな高嶺の花マンションになるとは。グレード落としていいので、もっと不景気世代の普通のサラリーマンに手が届く価格帯にしてほしいです。

[63: マンション検討中さん]

>>61 マンション検討中さん

>>61 マンション検討中さん
新川崎に6000万も出せない…　駅からもう少し離れたファミリー向けマンションで、新築・築浅中古で4500万前後で買えるのでは。6000万出せる高所得世帯は、東小倉小学区や武蔵小杉に行ってしまいそうですが…

[64: 通りがかりさん]

物件近くに住む者です
積水Ｈさんがどうこの地域をどう値付けするかに大変興味があります
住宅街なので夜は川崎市と思えない閑静さ
自転車あれば横浜方面に　ハナマサ　業務スーパー　ビックヨーサン　の食料系
スーパー銭湯も数店あり
加えて通勤先の新宿まで24分非常に楽なのですが
首都圏第三位の有名な混雑途中から武蔵小杉からの大量流入による混雑度に耐えれる人はウエルカム
労働人口が減少する世の中で日本を代表する混雑度は伸びしろがある立地と思います
富士山もみれる動物公園の立地　ファミリー向け
私はお勧めします　いつかあいましょう

[65: 通りがかりさん]

>>44 口コミ知りたいさん
近くの居住者です

北向きの風が多く　動物公園からの砂埃が届いてガラスの清掃がおおいと思います
あと山が原因か分かりませんが　干し物にかめ虫がおおいと　妻が嘆いています

[66: マンション検討中さん]

>>65 通りがかりさん

山ですもの。。。
虫に免疫ないと生活できない地域ですよね。
コンクリートジャングルで育ったマンション民の住み替えはハードル高いのかな。

[67: 通りがかりさん]

>>66 マンション検討中さん

確かにコンクリジャングル育ちの方には不向きと思います
でもこの物件まで虫が飛び届くかわかりません

山のちかくに住んで愛着ある色眼鏡ででし訳ないですが
何か臭うぞと思ったら　動物公園の居住様の匂いだったりするけれど
最近はこれを感じると　そうだ　動物公園行ってみようという動機にはなっています

[68: 住民板ユーザーさん1]

維持費はともかくパークタワーがお買い得だったので、どうしても割高感を感じてしまう。

[69: マンション検討中さん]

いやいやまだ価格出てないでしょ
出てないですよね？

[70: 検討板ユーザーさん]

説明会の案内来ました。
アンケートでも希望予算の記入欄がありますが、3L希望でしたら6000万からになりそうな予感で検討から一旦外しました。
万が一5000万後半部屋あったとしても新川崎では出せないなぁ。