ルネ西宮仁川について

[マンション検討中さん]

ルネ西宮仁川はどうですか。
大阪・神戸の真ん中ぐらいにあって、西宮市で初めて「ABINC」の認証を受けた物件のようです。
子育てに便利で快適な所だといいですね。どうでしょうか。

公式URL：https://www.sgr-sumai.jp/mansion/nigawa236/

所在地：兵庫県西宮市田近野町1番213,214,215の一部他（地番）　、兵庫県宝塚市仁川北一丁目46番7の一部,46番8（地番）
交通：阪急電鉄今津線「仁川」駅徒歩16分

総戸数 236戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造・地上13階建及び14階建
間取り 2LDK ～ 4LDK
専有面積 61.74㎡ ～ 97.27㎡

売主：総合地所、関電不動産開発、山陽電気鉄道
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：総合ハウジングサービス

【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2018.4.25 管理担当】

[41: 匿名さん]

>>明日はG1の宝塚記念なので、
多分、すごく混むでしょうね。自動車で来る人よりも徒歩で来る人が多いかと思います。

3LDK3100万円台からと値段は手ごろな雰囲気。3500万円台が中心のマンションです。

共用部にバーベキューテラスがあり、大型公園に行かなくてもバーベキューが楽しめます。グランピングイベントもあって、キャンプが味わえるのっていいです。マンションでのバーベキューのニオイ問題もありますが、ベランダで隣でやられるとイヤなものですが、共用部でバーベキューテラスがあれば庭ではやらない人が多いわけで。これなら問題解決な気がします。

[42: 匿名さん]

もう競馬はおわってしまったので、意味ないですが競馬開催日は電車の本数が増えるため踏切のある仁川駅周辺が混んでしまい、それが中津浜に波及します。
横断歩道を次々と歩行者が渡るとなかなか右折左折できませんし…。
私も現在仁川周辺に住んでいますが、この日曜日には車をだすのをあきらめました。
キャンプやバーベキューがマンションでできたらアウトドア好きな方にはいいですね。
バーベキューなら市内でもできるところあるかもしれませんが、キャンプとなると知り合いは滋賀県や兵庫県の北までいっているようで、移動時間が長いのは大変ですし、気軽に敷地内でできたら素敵ですね。

[43: 匿名さん]

マンション敷地内でのキャンプ、どんな感じがするんでしょう。
自然の中に行くからこそ意味があるのでは・・・なんて思ったりもしますが、忙しいお父さんとか遠出が苦手なお母さん、何より子供達には日常を離れて楽しい時間を過ごすことができるのかもしれませんね。
キャンプはどこでやるんでしょう、ケヤキの森あたりでしょうか？
また、住民さん同士のいいコミュニケーションの場にもなりそうに思います。

[44: 周辺住民さん]

36レスにあるマンション建設予定地の東側道路側に住む者から言わせてもらえば、競馬開催で夕方に２（通常のレース）～３時間（有名なレース開催）、開催のない時に１～２時間ほど数珠繋ぎになりますよ。
駅からも出入り口からも離れていてるから混まないというレスは、該当の道路周辺に住んでないないから詳しく理解していないのでは？

地図で見れば判りますが、競馬場の駐車場出入り口から駅方面の反対側へ行く延長線がマンション西側の道路です。
ここから先の711の前のＴ字交差点の信号辺りが渋滞の要となり、主に北から南へ行く道路がマンション東西の道路で混むのです。

土日の夕方は混みますが、反対側の南から北に向かう移動は、マンション周辺であれば、それほどまでは混んでいません。
ただ、万代が出来るので現状よりはどちらにしても混むと思います。
万代と共に建設中のテナントには、ドラッグストアのココカラファインが入るようです。

[45: 匿名さん]

静かで自然がたくさんある場所に住居を置きたいと思う人には
とても住み心地の良い町だと思います。
緑がいっぱいで自然に囲まれて静かに暮らしていけそうです。
その分、駅までは距離があり、買い物も便利とは言い難いですが
ゴミゴミした街中で住むよりも落ち着けそうな気がしました。

[46: マンション検討中さん]

今回の大雨で武庫川と仁川に挟まれた立地が不安になりました、、、

[47: 名無しさん]

今回の雨でも周辺は大丈夫でしたが、
万代出来てからの渋滞が問題ですね。

[48: 匿名]

馬が近いのはいいことだ。

[49: 匿名さん]

スーパーがオープンするので、お買い物が便利そう。

オープンするまでは、コープミニ、セブンイレブン、ローソンが近くにあったようですが、スーパーの広さに比べると小さい店舗みたいです。仁川の駅まで出るとコープもあるみたいですが、近くに大きなスーパーがあると助かりそうですね。

小学校は近く。中学校はどの学区になるんでしょう？

現地案内図で見つけられなかったです。下にある甲武中学校？ちょっと遠くなりますか？

[50: 周辺住民さん]

段上小校区は全部甲武中学校だったと思います。
中学生なら体力ありますから大丈夫ではないでしょうか。

[51: 匿名さん]

甲武中学校は大きな幹線道路を超えないといけないのが引っかかります。

[52: 近隣住民]

[ご本人様からの依頼の為、削除しました。管理担当]

[53: 匿名さん]

買い物も便利になりそうですし、ロケーションとしてはわるくなさそうですね。
小学校は徒歩10分、中学校は徒歩20分と公式サイトに案内されていました。
子どもの足ならもう少しかかりそうだけど、それくらいの距離は
普通に歩いている子が多いのでしょうね。
教育水準の高い私立小学校が集積しているというご案内も載ってましたが、
公立の評判はどのような感じでしょうか？

[54: 周辺住民さん]

段上小は特に悪評などはなかったと思います。のんびりした子が多いといわれているみたいです。
甲武中学校は段西や樋ノ口と一緒になるのでまた雰囲気が変わるらしいです。近隣の甲陵や瓦木よりいいとはきかないですが、それほど荒れているともきいたことはありません。

[55: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[56: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[57: 匿名さん]

3段あるいは4段昇降横行式の機械式駐車場が殆どで、駐車場カバー率100パーセントいうところが引っかかりました。

日ごろからメンテナンス料がかさむうえ、寿命が15年〜20年程度の機械式だと、更新のたびに膨大な費用がのしかかります。 
(1台あたり100万〜200万円とも．．．)

これでは近い将来、機械式駐車場の修繕費が、マンション全体の問題になるのが見えています。

あくまでも試算ですが、下記URLの情報を元に試算すると、機械式駐車場の有無で管理費+修繕積立金の費用が1.5倍程度の差になりました。

将来の負担を考慮したほうが良い物件だと思います。

http://www.ecodeco.biz/blog/rinobe-hiyou/syuuzentumitatekin

[58: 匿名さん]

駐車場100%を売りにしていますが私も費用面で心配です。
また車を持たない人も増えており、空きがでるのも目に見えている。
マンション収入に影響してきますよね？

[59: 匿名さん]

>>58 匿名さん
駐車場の空きが出れば、当然マンションの収支に影響がでます。
(空きはでるでしょうが、ファミリー層中心で、駅徒歩15分以上と言った背景がありますので、駐車場の設置比率はある程度必要です。参考URLによると郊外駅徒歩15分以上は設置率90パーセント以上が理想だそうです。)

良い記事がありました。
ポイントとしては、
･収支計画、長期修繕計画を必ず確認すること
･収支計画では、駐車場の利用料をどれくらい管理費会計に組み込む想定になっているのか。半分以上は要注意
･長期修繕計画に機械式駐車場の部品交換などの支出が組み込まれているかどうか。組み込まれていなければ、修繕積立金の値上げが必要。
とのことです。

参考URL: http://diamond.jp/articles/-/152827

大切なのは機械式駐車場がコストだと認識して、検討することだと思いました。

[60: サラリーマン]

この規模だと、駐車場100％は当局の指導だと、別物件で聞いたことがあります。

ウラを取ったわけではありませんが。

[61: 匿名さん]

>>60 サラリーマンさん
気になったので調べました。

駐車場の設置義務は駐車場法に基づいて都市ごとに制定される条例に定められているようです。

西宮市の駐車施設附置条例(参考URL参照)に照らし合わせると、ルネ西宮仁川の最低駐車場設置数は、83台になります。
ですので、この物件では100パーセントが義務とは考えにくいです。

[ 参考URL ]
https://www.nishi.or.jp/kotsu/kotsu/kotsukeikaku/chushashisetsu/joreik...

[ 以下抜粋]
2.(2)①共同住宅又は長屋の場合
・一戸当たりの専有面積が40m²以下の場合 戸数×0.25=台数・・・(III)
・一戸当たりの専有面積が40m²超えの場合 戸数×0.35=台数・・・(IV)
・(III)+(IV)=附置台数・・・ (V)
・附置台数の緩和措置はありません。

[62: 匿名さん]

駐車場100％って魅力だと思ってました。
なかなか難しい面もあるなと皆さんの書き込みを読んで勉強になりました。
駅も近くないですし検討者は車所有の人がほとんどなのだろうと思ってました。
駐車場代、いくらくらいになるのかな。
それによっては管理費の負担も左右されるということなのかなと思います。

ケヤキの森が涼しげでいいなと思いました。
特に夏場は日影がありがたいですよね。

[63: 匿名さん]

車は子育て中は所有率が高そうですが、子育てが終わって近くにスーパーもあるし、手放すという世帯が増えたときに困りそうな気がします。
近所でも戸建ての方ですが、高齢になり日々の買い物は歩きで済む方やもう運転に自信が無い方が車を手放して駐車場はたまに来る子供世帯用としているお宅があります。マンションで月々駐車場代がかかるのに駐車場を維持される方はいないでしょうから将来的に空きが増える気がします。

[64: 匿名さん]

>> 62
おっしゃる通り、駐車場代がいくらになるのかが、ポイントになろうかと思います。
駐車場代が、月々の収支（定期メンテナンス費用）や、消耗部品の交換・機械式駐車場の更新費用に充当されることになりますから。
駐車場の利用料金は、販売用に格安の利用料が設定されてしまっているケースもありますから注意が必要です。
もうこればっかりは、デベロッパーが出してくる収支計画・長期修繕計画をきちんと確認するしかないですね。。

※理由はわかりませんが、No.59の投稿で記載したように、駐車場代の半分以上が、管理会計に組み込む方針になっていると要注意だそうです。
※機械式駐車場の1台あたりの修繕工事費を月割りすると、4段(ピット2段)昇降横行式 14,165 円/台・月がコストになるようです。これを皆で負担することになろうかと思います。
参考URL:http://www.ecodeco.biz/blog/rinobe-hiyou/syuuzentumitatekin

ケヤキの森、癒されそうですよね。日陰が心地よさそうですし、エントランスアプローチに自然豊かな遊歩道が取り入れられていて素敵だと思います。


>>63
高齢家庭ばかりになってくると、当然自動車の所有率は下がってくるでしょうね。
その場合、管理組合で話し合いのうえ、機械式駐車場の規模縮小を行なっていくことになると思います。
・更新時に機械式駐車場の規模を縮小する。一部は廃止し、平面駐車場にする
・セキュリティゾーン外のスペースにカーシェアを導入する
など

比率の高い機械式駐車場は、他のマンションよりランニングコストは割高になるでしょうから、その取り扱いについては、管理組合で議論しながら運営していくことが重要になってくると思います。

なので、早いうちから入居者が認識しておくことが、「将来のこんなハズじゃなかった！」を減らすことにつながると思います。

[65: 匿名さん]

駐車場の空き問題になるとよく、64さんが言うような
機械式駐車場を縮小とか一部を平面駐車場にするって話を耳にしますが、
縮小するにも変更するにもその費用がかかるわけで、
そう簡単にできるものなのかな？って思ったりします。

空きが出そうって心配されている方も多いようですが、
ここの場合、駅からの距離もありますし、お宅によっては2台3台利用したいって
お家も出てくるのではないかなと思いますが、どうでしょうか。

[66: 匿名さん]

>>65 匿名さん
途中での変更は難しいので、更新タイミングで規模縮小を行うことになると思います。

2、3台目は入居者の属性によりけりだと思います。

[67: 匿名]

4台なんですが…。

[68: 匿名さん]

ケヤキの森は虫が多くなったり、蝉がうるさかったり、鳥の糞害があったり、、、心配です

[69: 匿名さん]

>>68 匿名さん
南西の上層階か、南東に住みましょう。

[70: 匿名さん]

南東は万代の屋上の駐車場が結構気になるから結構、上にあがらないと、、、

[71: 匿名]

ここは西宮市？宝塚市？どっちですか？

[72: 匿名さん]

ケヤキの森いいじゃないですか。夏は木陰、冬は葉が落ちて日差しが入るし。ただ、秋の落ち葉はすごいかも。綺麗ではありますけど。

71さん、住所はどうやら二つあるようです。物件概要を見たんですけど。

兵庫県西宮市田近野町4番1（住居表示）／ 兵庫県西宮市田近野町1番213,1番214,1番215の一部（地番）／ 宝塚市仁川北一丁目46番7の一部,46番8（地番）

だそうなので、棟によって違ってくるのでしょうかね。

[73: tokumei]

住所は、概要にあるように「西宮市」ですよ！

[74: 匿名]

宝塚市やんか。

[75: 通りがかりさん]

>>72 匿名さん
住所はエントランスのある西宮市になります。棟によって異なることはありません。
住民票も校区も条例の適用も西宮市です。

[76: 名無しさん]

場所の割には想定価格が高いですね。
相当苦戦するのではないでしょうか。
宝塚の完成済み物件の方がお得だと思いました。

[77: 通りがかりさん]

>>76 名無しさん
宝塚の完成済み物件の方が割安感はありますね。それに比べてこちらは、駅徒歩16分となかなかの距離なのに、割高感はあります。中古になると値崩れをおこしそうです。

とはいえ、近くにトラブルを起こすゴミ焼却場(基準価をこえるダイオキシンや重金属の煤煙問題)があるのはいただけないです。
宝塚の完成済み物件は無しだと思います。

[78: 名無しさん]

宝塚のマンションは学校区が
人気ないとよそのマンション見学
した時に言われましたが。

西宮は普通の広さを考えると
軽く4000万以上するから、
きついです。

[79: 匿名さん]

>>78 名無しさん
高司中学校区は全く人気がないでしょう。
今は分かりませんが、高司中は市内でも特に荒れている認識です。
高司小が合流する中学からは、とても行かせたいとは思いません。
評判の理由はネットで調べてみてください。

西宮市内、段上小校区で3500万円台中心なら適正額かもしれません。

[80: 購入経験者さん]

色々比較しましたが、私は宝塚の物件にしました。
どちらにしてもこちらの物件は相当大変でしょうね。
早々にプライスダウンするでしょう。

[81: 匿名さん]

駅から遠いからこそのこのお値段ということなのかな。
ここは収納が面白いなと思いました。
ウゴクロというネーミング。
これはかなり画期的なのではと思われます。
収納部の面積そのものを変えることができて、
部屋ひとつ増やしたり減らしたりもできて、
すごいアイディアだなと思います。
大規模な部屋の模様替えも出来ちゃいますね。
ほんと、面白いです。

[82: マンション比較中さん]

駅から遠い上に標準仕様も落としてのあの価格帯はＮＧかな。
複層ガラスではない、床暖標準ではない等、イマドキ珍しいですね。

[83: 匿名さん]

>>81 匿名さん
ウゴクロは面白い据え付け家具だと思います。3LDK 72平米とそれほど広くありませんが、いろいろなライフスタイルを吸収できるのは画期的です。

ちなみに、‭ウゴクロを入れるために大梁を戸境壁と同じ厚みにしています。(梁内蔵型戸境壁)
これのおかげで、部屋の隅の出っ張りがなくなり部屋はすっきりします。
これは他の物件に見られない特徴です。

>>82 マンション比較中さん
距離は賛同しますが、標準仕様は落としているといえるのでしょうか？

一般的には部屋の設備仕様に目がいきがちですが、梁内蔵型戸境壁や階高をあげることなくリビングの開口部を広げる扁平梁が採用されている点を加味すると、構造的には先進的な物件だと思います。
このあたりにはコストをかけていそうです。

・梁内蔵型戸境壁や扁平梁の解説
https://www.sgr-sumai.jp/mansion/nigawa236/equipment/index02.html

[84: 匿名さん]

昨日から隣接するドラッグストアとスーパーが開店しましたね。道路の混雑具合はどうだったんでしょうか？

[85: マンション比較中さん]

>>83 匿名さん

営業さんに同じことを言われましたが、
今はアウトポールが主流なんでそんなに差はないですよね。
他物件と比べても、本当に必要な部屋の設備仕様を落としていることが残念です。
土地高騰の兼ね合い等で仕方ない部分なんでしょうけど。

[86: 通りすがりさん]

>>85 マンション比較中さん
ペアガラスとか、床暖が必要なら後付けしたらどうですか？
構造と違ってあとからつけ足せるものですから。

私ならペアガラスをつけますね。

[87: マンション比較中さん]

今回は営業さんのレスポンス悪かったですね（笑）
管理規約等、調整してたっぽい

[88: 通りがかりさん]

>>78 名無しさん

競馬で混むし、駅からかなり遠く不便。

道の反対側にお墓がありかなり売るのに
苦労しそう。

周りのマンションはかなり安くで売り出しされていて買い手がいないような感じがします。

[89: 口コミ知りたいさん]

>>88 通りがかりさん
このマンションは西側が人気なようです。
逆に万代や墓地のある東はしばらく売れ残るでしょうね。

[90: 匿名さん]

甲武中学の荒れ具合はどうですか？検索したら森なんちゃらっていうアーティストのTwitterにたどり着き、甲武中学校の生徒さんらしき子のTwitterを見たのですが、とても心配になりました。