ルネ西宮仁川について

[マンション検討中さん]

ルネ西宮仁川はどうですか。
大阪・神戸の真ん中ぐらいにあって、西宮市で初めて「ABINC」の認証を受けた物件のようです。
子育てに便利で快適な所だといいですね。どうでしょうか。

公式URL：https://www.sgr-sumai.jp/mansion/nigawa236/

所在地：兵庫県西宮市田近野町1番213,214,215の一部他（地番）　、兵庫県宝塚市仁川北一丁目46番7の一部,46番8（地番）
交通：阪急電鉄今津線「仁川」駅徒歩16分

総戸数 236戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造・地上13階建及び14階建
間取り 2LDK ～ 4LDK
専有面積 61.74㎡ ～ 97.27㎡

売主：総合地所、関電不動産開発、山陽電気鉄道
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：総合ハウジングサービス

【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2018.4.25 管理担当】

[21: 匿名さん]

ここは昔は尼崎市やったところやね。
それが唯一の救いや。
しかし、人気の西宮ブランドでもここはアカン。
支線駅の駅遠は再販に苦労するよ。

[22: 匿名さん]

駅まで徒歩16分は結構距離ありますね。
通勤通学には自転車またはバスを使う感じになるのでしょうけど、
駅まで出るバスの本数が少なそうです。目の前にバス停がある点は便利で良さそうです。
隣接してスーパーができるのは嬉しいですね。

[23: マンション検討中さん]

>>7 マンション検討中さん
苦楽園の販売停止物件とはどちらのマンションですか？教えていただけませんでしょうか？

[24: 匿名さん]

スーパーがすぐ隣にオープン予定のようですね。
買い物に関しては隣接しているスーパーでことすませられそうです。
バス停が近いので、駅まではバス利用でアクセス可能ですが、バスの本数は問題なく出ているのでしょうか。
駅からの距離を考慮すると、車は必須になってくるのかしら。休日は車移動できれば問題なく過ごせるでしょう。
駅からの距離が遠いという点は、イメージとしてはマイナスになりそうですが、
住環境としては悪くはないでしょう。

[25: ご近所さん]

>>24 匿名さん
休日の車移動は競馬開催日は時間を考えて行動する必要がありますね。G1なんて開催されてたらマンション前の道は夕方なんて車徐行状態です。

[26: 近隣住民]

ここの敷地内に西宮と宝塚の市境があるため、いりいろな規制や条例について両方の市がかかわるので、後々ややこしいことになりますよ。
あと小学校は定員に余裕があるけど、甲武中学校は定員に全く余裕がないのでプレハブ校舎になるかもしれませんね。
さらにはすぐ隣が比較的大きな工場なので、朝夕の通勤時の混雑、昼間の工場騒音もありますよ。
他の方も書いていらっしゃいますが土日は競馬で混雑します。競馬に行く人たちは歩行喫煙、自転車やバイクでの喫煙も多く、子育て環境としては悪いでしょうね。

[27: 周辺住民さん]

・隣の工場は何か試作品を作っている感じで騒音などほぼありません
・駅に徒歩または自転車で行く場合は川沿いにいく事になりますが、行きは上流に向かうのでゆるやかな上り坂、帰りはゆるやかな下り坂となります
・仁川は犬の散歩コースな感じで、散歩やウォーキングに向いています
・すぐ側の武庫川の河川敷は南は海までサイクリングコース（途中で車道に交わるなど一切なし）、北は宝塚まで上流に行けます
・万代と道路を挟んで711があるので、公共料金の振込みなどそこそこ便利
・競馬場があるため開催日の土日は車は数珠繋ぎ
・甲東園⇔逆瀬川を阪急バスが運行していますが、途中にある養護学校の生徒が14時前後にすし詰め状態で乗ってくるので、平日の昼のバスが過密ラッシュの時があります
・万代に隣接する別棟はドラッグストアが入る予定らしい
・仁川から上流に向かっていくと甲山ハイキングコースになります
・この土地は東西で西宮宝塚と分離しており、最近周辺に配られた完成予想図入りのパンフからみると、住宅棟が宝塚、駐車場が西宮のようなエリア分けみたいですね

近隣住人からすると、北口辺りに巨大マンションなら判るが、なぜここら辺で巨大マンションなんだろうって感じです
阪急バスで逆瀬川に行く途中、隣に万代がありロイヤルホームセンターもある、市役所にも近いが駅からは微妙な距離の宝塚のマンションが２年たっても売れ残っています
なので３年くらいは埋まらないのではと近所では話していますね

[28: 匿名さん]

>>周辺住民さん
詳しい情報ありがとうございます。

土日は車は数珠繋ぎという点が気になりました。
車でまとめ買いに行こうと思ったら時間がかかりそうですね。
駐車場100％ですからマンション住民だけでもかなりの台数になりそうですし。

土日は隣にできるスーパー万代でゆっくり買い物ってかんじでしょうかね。
あとは徒歩とか自転車で移動するかんじかなあ。

売れ行きどんなかんじになるんでしょうね。
抽選とかにはならないのかなあ。

[29: ご近所さん]

競馬開催日でなければ今はそれ程の混雑ではないですよ。ただお隣のスーパー次第かと思います。宝塚のホームセンターなどが併設されている万代は道路結構混んでます。

[30: 匿名さん]

このあたりは本当に閑静な住宅街です。
親戚が住んでいたため、この街によく訪れていたものです。
駅までの距離は確かにあるのですが、
街並みは静かで自然も残りとても住みやすいため
自然の中で子育てをしたい人にはおすすめだと思います。

[31: 近隣住民]

現地から徒歩5分弱の住宅に住んでます。

マンションとしてはとても良いと思いますが、
競馬開催日の夕方の渋滞がひどいです。
武庫川新橋から現地までの距離で30分かかったりします。

スーパーが完成するとさらに車が動かなくなるように思います。
道を広げる雰囲気でもないですし、
どうされるつもりなのでしょう。。

スーパーへの左折待ちが発生すると、片側一車線で避けるスペースがないのでふん詰まりな気がするのですが。

また、現在は仁川駅へのバスの本数が少ないように思います。
休日の昼間は1時間に1本です。

マンションの完成に伴い増えることを期待してます。

[32: 匿名さん]

自然の中で子育て～
いいなと思いました。
ほどほどに都会で自然もあってという場所はなかなかないですから。
気になるのは競馬場でしょうか。
治安とかも気になりますし、混雑もどれほどなのかチェックしたいところです。
ただ、動物というか馬好きならば、子どもと一緒に見学に行けるという点では
悪いことばかりではないとも思います。
可愛いですからね、馬も。
渋滞も、隣がスーパーなら、買い物に関してはほぼ影響なしな気もします。

[33: 匿名さん]

「仁川」駅徒歩16分。遠すぎる・・・(-_-;)
販売戸数236戸。営業担当は大変だろうな。

[34: 匿名さん]

コミュニティ形成に力を入れられるマンションとのことでファミリー層には受けが良さそうですよね。

[35: 匿名さん]

競馬開催日の渋滞が気になります。
お隣にスーパーができれば、さらに渋滞することも考えられます。
スーパーが隣接するマンションに住んでいる友人がいますが、
毎週週末はマンション周辺が激混みで、
出かけるときは朝早くに出て、帰りは夜遅くに帰る状態だと言っていたことがありました。
スーパーは9月上旬にオープン予定なので、マンション購入の頃に周辺道路の混み具合も
確認できるのは良いですね。

[36: ご近所さん]

なんか地元住民になりすまし？
みたいな書き込みがいくつも見受けられますが、
地元住民として書き込みます。
まず競馬で混むのは限られた時間だけだし駅周辺とその南北の道は混むが、
駅からも競馬場出入り口からも離れてるから大丈夫。
マンション東側の道を通れば宝塚方面にも１７１号線にも抜けれます。

[37: 匿名さん]

でも、その宝塚周辺で混まないですか？

[38: 匿名さん]

ここって子育て世帯がメインかな？と思いますが、幼稚園って一里山が一番近いけどこのマンションで増えた子供が全員入れる位大きくないし、その次に近い段上はこの地域は優先枠ないし、どこに入れるかな？マリア？
それとも宝塚側に空きあるのかな？
小規模マンションなら悩まないところだけど、この規模だと大変そう。

[39: 匿名さん]

仁川駅から徒歩１６分は少し遠いなとは思いますが
スーパーが隣接されることと、マンション内の設備が充実していて良い感じです。
駅近くは便利ですが人通りが多いので、治安も心配ですから
住み心地としては良いのかなと思いました。

[40: 匿名さん]

明日はG1の宝塚記念なので、検討中の方は周辺道路の混雑が許容範囲かみてみるのもいいと思いますよ。

[41: 匿名さん]

>>明日はG1の宝塚記念なので、
多分、すごく混むでしょうね。自動車で来る人よりも徒歩で来る人が多いかと思います。

3LDK3100万円台からと値段は手ごろな雰囲気。3500万円台が中心のマンションです。

共用部にバーベキューテラスがあり、大型公園に行かなくてもバーベキューが楽しめます。グランピングイベントもあって、キャンプが味わえるのっていいです。マンションでのバーベキューのニオイ問題もありますが、ベランダで隣でやられるとイヤなものですが、共用部でバーベキューテラスがあれば庭ではやらない人が多いわけで。これなら問題解決な気がします。

[42: 匿名さん]

もう競馬はおわってしまったので、意味ないですが競馬開催日は電車の本数が増えるため踏切のある仁川駅周辺が混んでしまい、それが中津浜に波及します。
横断歩道を次々と歩行者が渡るとなかなか右折左折できませんし…。
私も現在仁川周辺に住んでいますが、この日曜日には車をだすのをあきらめました。
キャンプやバーベキューがマンションでできたらアウトドア好きな方にはいいですね。
バーベキューなら市内でもできるところあるかもしれませんが、キャンプとなると知り合いは滋賀県や兵庫県の北までいっているようで、移動時間が長いのは大変ですし、気軽に敷地内でできたら素敵ですね。

[43: 匿名さん]

マンション敷地内でのキャンプ、どんな感じがするんでしょう。
自然の中に行くからこそ意味があるのでは・・・なんて思ったりもしますが、忙しいお父さんとか遠出が苦手なお母さん、何より子供達には日常を離れて楽しい時間を過ごすことができるのかもしれませんね。
キャンプはどこでやるんでしょう、ケヤキの森あたりでしょうか？
また、住民さん同士のいいコミュニケーションの場にもなりそうに思います。

[44: 周辺住民さん]

36レスにあるマンション建設予定地の東側道路側に住む者から言わせてもらえば、競馬開催で夕方に２（通常のレース）～３時間（有名なレース開催）、開催のない時に１～２時間ほど数珠繋ぎになりますよ。
駅からも出入り口からも離れていてるから混まないというレスは、該当の道路周辺に住んでないないから詳しく理解していないのでは？

地図で見れば判りますが、競馬場の駐車場出入り口から駅方面の反対側へ行く延長線がマンション西側の道路です。
ここから先の711の前のＴ字交差点の信号辺りが渋滞の要となり、主に北から南へ行く道路がマンション東西の道路で混むのです。

土日の夕方は混みますが、反対側の南から北に向かう移動は、マンション周辺であれば、それほどまでは混んでいません。
ただ、万代が出来るので現状よりはどちらにしても混むと思います。
万代と共に建設中のテナントには、ドラッグストアのココカラファインが入るようです。

[45: 匿名さん]

静かで自然がたくさんある場所に住居を置きたいと思う人には
とても住み心地の良い町だと思います。
緑がいっぱいで自然に囲まれて静かに暮らしていけそうです。
その分、駅までは距離があり、買い物も便利とは言い難いですが
ゴミゴミした街中で住むよりも落ち着けそうな気がしました。

[46: マンション検討中さん]

今回の大雨で武庫川と仁川に挟まれた立地が不安になりました、、、

[47: 名無しさん]

今回の雨でも周辺は大丈夫でしたが、
万代出来てからの渋滞が問題ですね。

[48: 匿名]

馬が近いのはいいことだ。

[49: 匿名さん]

スーパーがオープンするので、お買い物が便利そう。

オープンするまでは、コープミニ、セブンイレブン、ローソンが近くにあったようですが、スーパーの広さに比べると小さい店舗みたいです。仁川の駅まで出るとコープもあるみたいですが、近くに大きなスーパーがあると助かりそうですね。

小学校は近く。中学校はどの学区になるんでしょう？

現地案内図で見つけられなかったです。下にある甲武中学校？ちょっと遠くなりますか？

[50: 周辺住民さん]

段上小校区は全部甲武中学校だったと思います。
中学生なら体力ありますから大丈夫ではないでしょうか。

[51: 匿名さん]

甲武中学校は大きな幹線道路を超えないといけないのが引っかかります。

[52: 近隣住民]

[ご本人様からの依頼の為、削除しました。管理担当]

[53: 匿名さん]

買い物も便利になりそうですし、ロケーションとしてはわるくなさそうですね。
小学校は徒歩10分、中学校は徒歩20分と公式サイトに案内されていました。
子どもの足ならもう少しかかりそうだけど、それくらいの距離は
普通に歩いている子が多いのでしょうね。
教育水準の高い私立小学校が集積しているというご案内も載ってましたが、
公立の評判はどのような感じでしょうか？

[54: 周辺住民さん]

段上小は特に悪評などはなかったと思います。のんびりした子が多いといわれているみたいです。
甲武中学校は段西や樋ノ口と一緒になるのでまた雰囲気が変わるらしいです。近隣の甲陵や瓦木よりいいとはきかないですが、それほど荒れているともきいたことはありません。

[55: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[56: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[57: 匿名さん]

3段あるいは4段昇降横行式の機械式駐車場が殆どで、駐車場カバー率100パーセントいうところが引っかかりました。

日ごろからメンテナンス料がかさむうえ、寿命が15年〜20年程度の機械式だと、更新のたびに膨大な費用がのしかかります。 
(1台あたり100万〜200万円とも．．．)

これでは近い将来、機械式駐車場の修繕費が、マンション全体の問題になるのが見えています。

あくまでも試算ですが、下記URLの情報を元に試算すると、機械式駐車場の有無で管理費+修繕積立金の費用が1.5倍程度の差になりました。

将来の負担を考慮したほうが良い物件だと思います。

http://www.ecodeco.biz/blog/rinobe-hiyou/syuuzentumitatekin

[58: 匿名さん]

駐車場100%を売りにしていますが私も費用面で心配です。
また車を持たない人も増えており、空きがでるのも目に見えている。
マンション収入に影響してきますよね？

[59: 匿名さん]

>>58 匿名さん
駐車場の空きが出れば、当然マンションの収支に影響がでます。
(空きはでるでしょうが、ファミリー層中心で、駅徒歩15分以上と言った背景がありますので、駐車場の設置比率はある程度必要です。参考URLによると郊外駅徒歩15分以上は設置率90パーセント以上が理想だそうです。)

良い記事がありました。
ポイントとしては、
･収支計画、長期修繕計画を必ず確認すること
･収支計画では、駐車場の利用料をどれくらい管理費会計に組み込む想定になっているのか。半分以上は要注意
･長期修繕計画に機械式駐車場の部品交換などの支出が組み込まれているかどうか。組み込まれていなければ、修繕積立金の値上げが必要。
とのことです。

参考URL: http://diamond.jp/articles/-/152827

大切なのは機械式駐車場がコストだと認識して、検討することだと思いました。

[60: サラリーマン]

この規模だと、駐車場100％は当局の指導だと、別物件で聞いたことがあります。

ウラを取ったわけではありませんが。

[61: 匿名さん]

>>60 サラリーマンさん
気になったので調べました。

駐車場の設置義務は駐車場法に基づいて都市ごとに制定される条例に定められているようです。

西宮市の駐車施設附置条例(参考URL参照)に照らし合わせると、ルネ西宮仁川の最低駐車場設置数は、83台になります。
ですので、この物件では100パーセントが義務とは考えにくいです。

[ 参考URL ]
https://www.nishi.or.jp/kotsu/kotsu/kotsukeikaku/chushashisetsu/joreik...

[ 以下抜粋]
2.(2)①共同住宅又は長屋の場合
・一戸当たりの専有面積が40m²以下の場合 戸数×0.25=台数・・・(III)
・一戸当たりの専有面積が40m²超えの場合 戸数×0.35=台数・・・(IV)
・(III)+(IV)=附置台数・・・ (V)
・附置台数の緩和措置はありません。

[62: 匿名さん]

駐車場100％って魅力だと思ってました。
なかなか難しい面もあるなと皆さんの書き込みを読んで勉強になりました。
駅も近くないですし検討者は車所有の人がほとんどなのだろうと思ってました。
駐車場代、いくらくらいになるのかな。
それによっては管理費の負担も左右されるということなのかなと思います。

ケヤキの森が涼しげでいいなと思いました。
特に夏場は日影がありがたいですよね。

[63: 匿名さん]

車は子育て中は所有率が高そうですが、子育てが終わって近くにスーパーもあるし、手放すという世帯が増えたときに困りそうな気がします。
近所でも戸建ての方ですが、高齢になり日々の買い物は歩きで済む方やもう運転に自信が無い方が車を手放して駐車場はたまに来る子供世帯用としているお宅があります。マンションで月々駐車場代がかかるのに駐車場を維持される方はいないでしょうから将来的に空きが増える気がします。

[64: 匿名さん]

>> 62
おっしゃる通り、駐車場代がいくらになるのかが、ポイントになろうかと思います。
駐車場代が、月々の収支（定期メンテナンス費用）や、消耗部品の交換・機械式駐車場の更新費用に充当されることになりますから。
駐車場の利用料金は、販売用に格安の利用料が設定されてしまっているケースもありますから注意が必要です。
もうこればっかりは、デベロッパーが出してくる収支計画・長期修繕計画をきちんと確認するしかないですね。。

※理由はわかりませんが、No.59の投稿で記載したように、駐車場代の半分以上が、管理会計に組み込む方針になっていると要注意だそうです。
※機械式駐車場の1台あたりの修繕工事費を月割りすると、4段(ピット2段)昇降横行式 14,165 円/台・月がコストになるようです。これを皆で負担することになろうかと思います。
参考URL:http://www.ecodeco.biz/blog/rinobe-hiyou/syuuzentumitatekin

ケヤキの森、癒されそうですよね。日陰が心地よさそうですし、エントランスアプローチに自然豊かな遊歩道が取り入れられていて素敵だと思います。


>>63
高齢家庭ばかりになってくると、当然自動車の所有率は下がってくるでしょうね。
その場合、管理組合で話し合いのうえ、機械式駐車場の規模縮小を行なっていくことになると思います。
・更新時に機械式駐車場の規模を縮小する。一部は廃止し、平面駐車場にする
・セキュリティゾーン外のスペースにカーシェアを導入する
など

比率の高い機械式駐車場は、他のマンションよりランニングコストは割高になるでしょうから、その取り扱いについては、管理組合で議論しながら運営していくことが重要になってくると思います。

なので、早いうちから入居者が認識しておくことが、「将来のこんなハズじゃなかった！」を減らすことにつながると思います。

[65: 匿名さん]

駐車場の空き問題になるとよく、64さんが言うような
機械式駐車場を縮小とか一部を平面駐車場にするって話を耳にしますが、
縮小するにも変更するにもその費用がかかるわけで、
そう簡単にできるものなのかな？って思ったりします。

空きが出そうって心配されている方も多いようですが、
ここの場合、駅からの距離もありますし、お宅によっては2台3台利用したいって
お家も出てくるのではないかなと思いますが、どうでしょうか。

[66: 匿名さん]

>>65 匿名さん
途中での変更は難しいので、更新タイミングで規模縮小を行うことになると思います。

2、3台目は入居者の属性によりけりだと思います。

[67: 匿名]

4台なんですが…。

[68: 匿名さん]

ケヤキの森は虫が多くなったり、蝉がうるさかったり、鳥の糞害があったり、、、心配です

[69: 匿名さん]

>>68 匿名さん
南西の上層階か、南東に住みましょう。

[70: 匿名さん]

南東は万代の屋上の駐車場が結構気になるから結構、上にあがらないと、、、