ルネ西宮仁川について

[マンション検討中さん]

ルネ西宮仁川はどうですか。
大阪・神戸の真ん中ぐらいにあって、西宮市で初めて「ABINC」の認証を受けた物件のようです。
子育てに便利で快適な所だといいですね。どうでしょうか。

公式URL：https://www.sgr-sumai.jp/mansion/nigawa236/

所在地：兵庫県西宮市田近野町1番213,214,215の一部他（地番）　、兵庫県宝塚市仁川北一丁目46番7の一部,46番8（地番）
交通：阪急電鉄今津線「仁川」駅徒歩16分

総戸数 236戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造・地上13階建及び14階建
間取り 2LDK ～ 4LDK
専有面積 61.74㎡ ～ 97.27㎡

売主：総合地所、関電不動産開発、山陽電気鉄道
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：総合ハウジングサービス

【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2018.4.25 管理担当】

[229: マンション検討中＆周辺住民さん]

あの立地であの値段、200戸越えで埋まるのかなと正直懸念しています。
近所に小学校区内での住み替えを検討されている方もいるかもしれないのであまり口には出来ませんが。
充実した共有設備・1戸に1台分の立駐など現役で子供がいるうちはいいですが、住民が高齢化した時に維持が負担にならないか、空き室が多い場合管理費積立金の上乗せなど躊躇しています。
元々地元民なので駅からの距離など環境は問題にしていませんが、入居状況によっては厳しいのではと様子見です。

[230: マンション検討中さん]

>>229 マンション検討中＆周辺住民さん
現時点の入居率は厳しいですね。
安売りしてでも、最終的には埋めるでしょうが、、、おっしゃるように将来の負担は懸念されます。とくに立駐やゴミドラムがお金かかりそうですね。管理組合が機能していれば、縮小もできるのでしょうが、そこは将来のことなので、なんとも言えないです。

リスク回避するなら、管理の行き届いた中古を買うのが正解だと思います。
ただ、今津線沿線の良中古は軒並み値上がりしているので、手出ししにくいのも事実です。
前から目を付けていたパークハイム上甲東園くすのき通りという中古物件があったのですが、4,5年前と比べて1000万近く上がっていたので、中古もどうしようかなって感じです。

[231: 匿名さん]

>>229 マンション検討中＆周辺住民さん
>>230 マンション検討中さん

日本人は新築大好きなので100％完売しますよ
ただ完成後1年以内は無理で2年以内には完売するんじゃないですか？
事業主から見れば分譲マンションは70％売れば投資資金は回収できるみたいなのであとは最悪0円で売ってもトントンみたいです

積水ハウスのグランドメゾン伊丹池尻リテラシティなんて最寄り駅の阪急小林駅から徒歩42分だから完成から5年後にようやく完売したしね
それと比べたらここは駅16分なので戸建感覚だと一般的な距離ですし値引きしたら購入する層はたくさんいますよ

中古の資産価値維持率についてはかなり下がる想定はしておけば大丈夫です
離婚とか転勤とか転職の可能性がある方はやめといた方がいいですね
ちなみにグランドメゾン伊丹池尻リテラシティは築10年経たずに値引き前の最初の購入価格ら半額くらいまで落ちたようですね
イオンモール伊丹昆陽の真横にあるマンションだけど建物は綺麗で堅固に作られてて立派だったけど駅から遠いからダメだったみたいね
2009年のマンションと比較するのはおかしいんですけど知人が購入したので多少知識はあってあとは2008年～2015年くらいの新築マンションってほとんど資産価値上がってるのに
駅から遠いとか田舎のマンションは下がってるっていう例えで出しました

[232: マンション検討中さん]

今売れ具合どうなってるのかな？

[233: 通りがかりさん]

週2回くらい夜にマンションの万代側の道を通るけど、いつ見てもマンションの部屋に電気がついていなくて真っ暗。
2階の真ん中くらいと4.5階の角部屋が電気がついている程度。
かなり空室があるように思える。

[234: 坪単価比較中さん]

墓が視界に入らない低層階から埋まっていっているんでしょう。恐るべし、墓。

[235: マンション掲示板さん]

まだ空きが多い様子
完売できるものなんでしょうか？？

[236: マンション検討中さん]

完売は厳しいかも

[237: マンション検討中さん]

完売は難しいとなると
管理費、修繕費積み立てなどの負担が住居者にかかってくる可能性が高いと言う事ですよね、、、
子育てには学校からは少し距離があるけれど子どもの足で通えない距離ではないし
夜は車通りもそこまで多くなく静かで落ち着いた環境なのかと思いますが売れ行きの悪さが気になります。
236邸というビックコミュニティーなのも売れ行きの悪さに繋がってるのでしょうか？

[238: 通りがかりさん]

>>169 契約者さん
あげ

>管理費、修繕費積み立てなどの負担が住居者にかかってくる可能性が高いと言う事
売れ残りの管理費、修繕積立金の負担は売主です。

[239: 匿名さん]

>>238 通りがかりさん

たしか新築でも築1年経つと法律上は中古マンションになって登記されちゃうから
所有者である事業主が払うとかそんな感じだったよね？

>>237 マンション検討中さん

管理費や修繕積立金は所有者が払うもんだし事業主であっても当たり前だけど
駐輪場とか駐車場の収入が入らない方が管理組合にとっては痛手じゃないのかな？

管理計画知らないけど駐車場収入とか結構当てにしてるマンション多いけどね。

[240: 匿名さん]

まだ半分以上残ってます。

[241: マンション検討中さん]

田近野は戸建でも何故か人気無いですね。

[242: 匿名さん]

新築の間にどれだけ売れるのか
営業の腕の見せ所なのかな？

半分以上も残る理由は何なのでしょう？
そんなに悪いマンションだとは思えないのですが。

[243: 名無しさん]

非常に良い眺めで気に入ってます。しかし部屋に辿り着くまでにゴーストマンションみたいなんで早く入居して欲しいですね。

[244: 通りがかりさん]

まだ東側の棟は夜とか真っ暗ですけど、南側の棟は半分近く？埋まってきてますよね。

こう見ると半分以上はまだ入居してないようですが、まだ販売を開始すらしていない部屋も多いですよね。

HPでは先着順が21戸(いまのところ売れてない)、先週抽選募集していたのが5戸(第3期販売分)。まだ「最終期」ではないので、これから販売するお部屋もあるんでしょうね。

春休み頃にもう少し入ってくるかな？

[245: 通りがかりさん]

>>239 匿名さん
気になったので、修繕計画確認しました。

記載文面は以下の通りでしたので、言葉の通りなら、駐車場収入は当てにしていないようです。売れ残りが続いても、住人への金銭負担はなさそうですね。

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計画期間に見込まれる、推定工事費等の累計額を、修繕積立金等(修繕積立一時金(初年度一時金)、一時金等を含む。)の累計額が下回らないように計画しています。なお修繕積立金の運用益は考慮しておりません。)

[246: 匿名さん]

永住のつもりなので関係無いかも知れませんが、この先5,6年も完売しなければどうなるのでしょうかね。

[247: 坪単価比較中さん]

なるようになりますよ

[248: 匿名さん]

>>246 匿名さん

どんなマンションでも値引きすれば完売しますね。

伊丹市だと2009年のグランドメゾン伊丹池尻リテラシティは4年半で完売したし
神戸市だと2015年のルネ神戸星陵台も4年で完売しました。

結局は価格さえ下げれば売れます。