パークホームズ山王二丁目ザ レジデンスに行ってみた − モデルルーム見学記

[マルコス]

今回はJR京浜東北線の大森駅にある「パークホームズ山王二丁目ザ　レジデンス」のモデルルーム見学に行ってきました。


公式ホームページ　https://www.31sumai.com/mfr/X1204/

「概要」
■所在地　東京都大田区山王２丁目２３７０番７（地番）
■交通　京浜東北・根岸線「大森」駅　徒歩3分
■総戸数　27戸
■構造・規模　鉄筋コンクリート造地上6階地下2階
■完成　2017年12月竣工済
■入居時期　2018年4月上旬入居予定
■間取り　3LDK（1戸）
■専有面積　72.79㎡（1戸）
■駐車場　総戸数 27戸 に対して 敷地内機械式 6台（月額 30,000円～32,000円） 敷地内平面 1台（月額 34,000円）
■駐輪場　総戸数 27戸 に対して40台（月額 300円）
■バイク置場　総戸数 27戸 に対して4台（月額 2,000円）
■売主　三井不動産レジデンシャル株式会社
■施工会社　株式会社熊谷組
■管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

「周辺環境」
現地マンションはすでに竣工済みで、大森駅から山王神社の横を通っている階段を登った閑静な住宅地にあります。
徒歩3分とありますが、本当に近いです。
・ 現地マンション。

「このマンションですが、すでに残り一戸となっていて二階の202のみのご用意となっております」

とのことで、1月から案内を始めて2週間前から販売を開始したところ、すでに残り一戸という状況になっています。

「大森駅は、東口に商店街や商業施設などが多くあり、西口のこちらは山王という場所で、昔ながらの邸宅地になっています。大田区の出している土地のランキングで言っても、田園調布と山王がトップ2を占めています」

という人気の土地のようです。

「そういった邸宅地でありながら、駅まで3分という立地がご好評いただいていて、山王というエリアは戸建て中心の土地で、新築のマンションというのは本当に希なんです」

ということで、この山王という住所がすでにブランドのようになっていて、ここの住所に住むことがステイタスにもなるような場所のようです。

「その上通学校である山王小学校がすごく人気校でして、ここの小学校に通わせるために、学区である山王1丁目2丁目に住所を置きたいというニーズがものすごくあるんです。うちもこれだけ早く売れたのは、そのニーズによるところも大きいです。そういう意味では、資産性という面でも非常にすすめできる物件になっております」

とのことで、非常に人気のエリアのようです。
・ 近隣の邸宅。

「このマンションは、北西向きと南東向きという二面構成で、今回残っている202のお部屋は南東向きのお部屋になります」

二階なので、目の前にはマンションがあり、こちら側にバルコニーも向いていますので目線がぶつかることにはなります。
・ バルコニーから見える隣のマンション。

「このお部屋なんですが、今、私たちが事務所として使っておりますので、実物をご覧いただくことができません。ただ、モデルルームが4階の同じお部屋ですので間取りの感覚などはおわかりになるかと思います」

とのことですので、モデルルームで充分わかる感じになっています。

部屋の構造は全ての柱が外に出ているアウトフレームで、三井のパークホームズの中でも3段階のグレードがあり、その中の最高ランクのマンションになっているようです。
そのため高級感が漂うマンションで、そういった高額所得者のような層に向けてつくられたマンションだそうです。
・ 外観イメージ。

大森という街について訊いてみました。

「買い物環境に関しては、駅ビルのアトレのほかにも東口に西友、イトーヨーカドー、西口にスーパーのオオゼキなどもございますし、東口には商店街もあり、飲み屋さんなども多く、買い物や飲食で困る事は全くございません」

とのことで、散策してみると確かに買い物や外食に困る事はないでしょう。
・大森駅東口アトレ。

「隣町の蒲田はガラが悪いのですが、大森はどうなのでしょう？」

「東口と西口で街の顔がかわりますが、東口の繁華街方面でも特別犯罪率が高いなどということもございませんし、風俗店なども全くございませんので治安の面でも安心していただける街になっております」

ということで、駅を挟んで東口方面に繁華街があり、マンションのある西口方面は住宅街というふうに住み分けがされていて、かなり住み心地がよさそうな街だと思います。
西口には、山王小路飲食店街という、小さな路地に飲み屋さんなどが密集する場所もあり、非常に雰囲気もよい場所でした。
・山王小路飲食店街。

「モデルルーム」
モデルルームは、残り一部屋と同じタイプの3LDK+WIC+SIC+TR 72.79㎡の部屋で、竣工済みなので実際の部屋を見ることができました。
・ 間取り図。

玄関側の洋室6.1畳の窓が廊下側の床まである部分があります。

「より明るさを取り込めるようにこのようなサッシにしております」

ということで、入り口部分ですでに高級感が漂っています。

玄関はハンズフリーキーではありませんが、エントランスはタッチキーとなっていて、二重の防犯システムになっています。

玄関はSICになっていますが、かなり広いです。

「いわゆる2ウェイとなっておりまして、キッチンへも出入りができるようになっております」

かなりの広さで2ウェイですので、買い物帰りに直接キッチンにいけるので非常に使いやすいと思います。

棚も可動式になっていて取り外しもできますし、この部屋の収納のほとんどの棚は可動式のようです。
・ SIC.

廊下の右側には6.1畳の洋室があります。

「先ほど外側にありました窓もございますので、明るさや風通しも充分にとれるつくりになっています」

という部屋にはWICもあり、収納力に問題はありません。
・ 洋室6.1畳。

キッチンは対面式ではありませんが3.3畳あります。

「高級マンションなどで使用されるタイプのキッチンで、カップボードも標準装備となっています」

という食器棚がついているのも嬉しいところです。

「この戸数でディスポーザーがあるということは、管理費などが高くなりませんか？」

「正直管理費が安いマンションではないですね。管理費修繕費とインターネトで3,8000円ぐらいです。安売りするよりも高級志向のエリアになりますのでこうした設備になっております」

ということで、27戸でディスポーザーには驚きました。
食洗機も標準装備ですし、通常グレードアップオプションで使われる蛇口を使っていたり、コンロ部分もグレードアップバージョンのものになっていました。
・ キッチン。

廊下の突き当たりにカウンターがあり、下部収納になっていて、玄関から直接リビングなどが見えない仕様になっています。

リビングの手前に洗面所と浴室があります。

「通常オプションである、三面鏡下部分のタイル張が標準であったり、水まわりや床もタイル仕様にしていたりと、全ての面でグレードの高い仕様になっているマンションでございます」

ということで、洗濯機上部収納もついていますし、何もかもがグレードの高いものになっていました。
・ 洗面所。

「浴室は1418の魔法瓶タイプの浴槽で、ミストサウナと浴室乾燥機が標準になっております」

とのことでした。
・浴室。

リビングは10.9畳となっています。

「床暖房は当然ついておりますが、今回はエアコンもリビングを含め3つ、あらかじめおつけしています」

ということで、主寝室と洋室4.5畳についていますので、エアコンを買う必要がありません。
メーカーもダイキンのものでしっかりしていますし、かなり素晴らしいのではないでしょうか。
・ リビング。

リビングに隣接している手前の洋室4,5畳のクロークや物入れの棚も可動式です。

「吊り扉で三枚ございまして、床部分にレールがございませんので、開け放てば一体感もあります」

ということですが、窓がないために圧迫感は感じるかもしれません。

もう一つのバルコニー側の洋室も4.5畳で同じ広さになっています。

「マンションの畳数表示は、凸凹になっている部分も含まれますので、広さの感覚に違いは出てくると思います。お子様が2 人いるご家庭でも、同じリビングから分かれてお部屋に行け、広さも同じですので喧嘩にもなりにくいようになっていると思います」

　こちらの部屋はバルコニー側に窓がありますので、明るさと風通しも良いと思います。
・洋室4.5畳

「総評」
JR京浜東北線のアクセスは、都心へも横浜方面へもバツグンで、車のアクセスも非常に素晴らしいです。

大森という街も、繁華街と住宅地の住み分けができていて、治安も悪くなく買い物や外食に困る事はありません。

学校や公園もあり子育て環境にも向いていますし、山王という住所の資産性はかなり高いように思います。

マンションの作りも素晴らしく、高級感漂うグレードの高いつくりで、目の前のマンションの目線のみが気になるところではありますが、都心でのマンションではこの辺は仕方のないところではあると思います。

ただ、価格の方も最終一部屋ですが8,090万円とそれなりにしますので、山王アドレスに住みたい方であればかなりオススメの物件ではないでしょうか。