プレシス池上アベニューに行ってみた − モデルルーム見学記

[納]

少し前になりますが、２月の中旬に、「プレシス池上アベニュ―」のモデルルーム見学に行きました。
自分は池上線上で新築マンションを探しているのですが、こちらは金額がやや低めの設定のように見えたので、興味を持ったので見に行ってみました。
現地はまだ地中に杭を打っているくらいの時期だったので、かなり早めだったと思います。

まず先に、「プレシス池上アベニュー」の周辺環境などを書いておきます。
最寄駅になる、東急池上の駅は、アクセスもとても良いと思います。
東急池上線に乗って、東急蒲田駅までは３分、五反田駅までは２０分となっていました。
東急蒲田駅も五反田駅も、JRに直結しているので、池上からは都内方面へも横浜方面にもアクセスが良いので、通勤通学ではとても便利だと思います。
朝のラッシュは都内を走る電車の中ではよくあるくらいの混み方になると思います。
池上線は東急線の中ではかなりローカル度が高いので、好きな人は好きになる電車だと思います。

池上の駅は現在再開発中で、２０２０年に駅ビルがオープンするそうですが、今の時点でとても便利です。
駅の北側の方が栄えていて、駅前にはスーパーも各銀行もあります。
池上本門寺も北側にあるので、緑と面から見ても北側の方が環境が良いように思いました。
プレシス池上アベニューも、北側に建設されています。

駅前のスーパーは線路際にイオンがあり、また少し北側に行ったところにオオゼキもありました。
オオゼキは帰り道上にあるわけではありませんが、しかし遠回りになることはないと思います。

他に、駅前にはマクドナルドやケンタッキー、ミスドなどファーストフード店も多数あって、食にも困らないと思います。
携帯電話の主要三社の店舗も駅前に揃っています。
さすが池上線の中で発着駅以外で一番栄えている駅だと思いました。

駅から現地まで徒歩で７分、時間は表記の通り、ジャストでした。
もう少し歩いていると感覚がありましたが、時計を見ると７分ジャストでした。
敷地の目の前に東急のバス停「堤方橋」がありました。このバス停から、品川駅、大森駅、大井町駅、馬込駅などに行けるようです。
バス停が目の前にあるというのは、とても便利ですね。

現地まで行って、工事中ではあったのですが、通りに沿って大きいクレーンがあって、それに日が当たっていた為、南側の部屋は日当たりが良いことがわかりました。
南向きであることも大きいと思いますが、目の前が通りになっているので、その分日が当たるのだと思いました。

奥の方には５階建ての建物が見えました。こちら側は北側になるので、日当たりは期待できないように思いました。
向かって右側には民家がある程度だったので、東側の日当たりは悪くないのではないでしょうか。

現地で驚いたのは、通りを挟んでほぼ真向かいにファミリーマートがあることです。
とても便利ですね！
これだけ近くにあるのは羨ましく思いました。
帰り道に買い物して帰ることもできますし、急に必要になったものもコンビニで扱っているものならすぐ手に入りますね。

さて次に、モデルルームで模型を見ながら説明してもらった間取りの説明をまとめておきます。
AからCまでの部屋は南向きで、池上通り沿いになります。広さは６０㎡を超える、といった感じです。
Ａが６８．５㎡、Ｂが６１．２３㎡、Ｃが６３．９３㎡になっています。

写真は建築模型を正面から見たところです。道路側に駐車場があるので、道路から部屋までは少し距離があることが分かると思います。

池上通りから反対の北側には、１ＬＤＫでのＦ(４２㎡)と（３７㎡）という小さめのサイズの部屋だけの棟があります。こちらは３階までの設計になっていますが、見学に行った時点でもう半数は売約済みということでした。

この「プレシス池上アベニュー」のモデルルームはＣの部屋で作られていたのですが、Ｃの間取りは少し特殊で、３階以下はＦとＧが入っている棟が日差しを遮るので、廊下側の洋室がサービスルームになってしまうのです。その為表記は２ＬＤＫになるのですが、実質は３ＬＤＫだと言えると思います。
４階以上は採光がとれるので、この部屋は洋室となります。部屋のサイズは一緒だそうですが。

写真は北側から見た写真で、手前に見えるのがＦとＧの棟です。

東側にある部屋はＥになります。
こちらは１階部分が車路になっているため、２階から４階までの３部屋しかありません。
このＥの部屋は７３㎡と広めの間取りになっています。２ＬＤＫですが、４帖のサービスルームもあるので、使い方次第では３ＬＤＫのようにも、４ＬＤＫのようにも使えると思います。
写真は東側から見た模型ですが、手前側の壁の方がＥの部屋になります。
窓がいくつかありますが、サービスルームにも窓がついています。

最上階の５階だけ、各部屋が他のフロアと間取りを変えて設計してあるということで、写真は上層階のアップです。
Ｈは６１㎡ながら３ＬＤＫの間取りを採用しており、部屋の中の廊下が少なく、ＬＤＫから全ての部屋にアクセスできるようになっていました。
Ｉは４４㎡ながら２ＬＤＫ、Ｊは６３㎡で３ＬＤＫとなっています。
Kはルーフバルコニーが設定されている上で７１㎡の３ＬＤＫに設計されていました。
ルーフバルコニーはＫだけにしかありませんので、つまりこのマンションの中で一部屋だけとなります。

注意点として、このマンション借地権になるのです。所有権ではないということ。
池上周辺は寺院が今でも多いのですが、それらはやはり便利な場所にあるそうです。
このマンションもお寺が持っている土地になるそうですが、土地を他に譲ることができない場合にあるケースなのだそうです。
その為に販売価格が安くなるのだそうです。
ただ代わりに、管理費の方に、土地の所有者に対して払う地代が含まれるそうです。つまり、少し管理費が上乗せされているということになるそうです。
例えば、Ａの部屋の管理費修繕積立費は、管理費が１７８００円、修繕積立金が６８５０円、敷地賃料が２０６８０円、更新料積立金が１３３０円で、合計で４６６６０円となります。
一番広いＥの部屋が４９９９０円である一方で、一番狭いＧの部屋は２５６７０円となっています。
この毎月の管理費修繕積立費などについては、他のマンションと比べて確かにいくらかは高いのですが、すごく高いかと言われると、自分はそうは思いませんでした。
マンション自体の価格が意外と低いので、ローンを組んで毎月支払っていく金額は、同じクラスのマンションと、実はあまり変わらないのではないでしょうか。

一応このマンションの借地権について、細かく書いておこうと思います。
こちらの借地権は「普通借地権」になるそうです。
所有権ではないので、途中で地主から土地を返せと言われたりするとマンションはどうなるのだろうかと思ったのですが、普通借地権では、地主側から更新時の拒絶はできないということで、基本的には永続性が保証されているのだそうです。
（契約の更新は３０年毎だそうです）
ただ、契約の更新時には借地権更新料がかかることや、自分の買った部屋を売却する時には地主に売却承諾料を支払う必要があるそうです。（借地更新料に関しては毎年積立られていくとのことで、その分も管理費等に含まれるそうです）
平成4年から始まった「定期借地権」の場合は、更新もありませんし最終的に更地にして戻す必要がありますが、「普通借地権」の場合には、そのようなことはないということでした。
「普通借地権」であれば購入後に、賃貸で他の人に部屋を貸すことは法律上問題ではないとのことですし、また借地権のマンションは場所に恵まれていることが多いらしく、立地が良い割に比較的安価で購入できるマンションだと考えられそうです。

販売予定価格ですが、
一番高い部屋はＫの部屋で６８９０万円、それ以外はＥの部屋が６３６０万円(４階)など、６千万円越えですが、他の部屋はほぼ５千万円代でした。
また、ＦとＧは３階のＦが３７９０万円で一番高く、他は３千万円代で、１階のＧは３千万円を切って、２９９０万円となっていました。
この金額は第一期の状況なので、今後販売価格は変わるかもしれない、とも営業氏は話していました。

このマンションを施工しているのは一建設株式会社になるのですが、この会社は飯田グループホールディングスの子会社になるそうで、その一建設株式会社のマンションのブランドに、プレシスシリーズがあるとのことでした。
このシリーズが東京・神奈川で展開しているそうで、ほぼ同じ会社と組んで施工もしているので、部屋の内装などが同じものを使うようにできるので、コストを削減できるのだそうです。

写真はドアや床などの色のサンプルです。
基本的にこの写真にある2色とモデルルームで使われている色という、３種類の展開になっているそうです。

それではモデルルームの中の写真を載せておきます。
が、モデルルームに入る前の、鍵が自分は始めて見たシステムだったので、とても興味深かったです。
この「プレシス池上アベニュー」の各住居のドアには、ハンズフリーの電子錠が採用され、車のように、鍵穴に鍵を入れて回さなくても、鍵を持っていればドアの横にあるボタンを押せば、解錠・施錠ができるのです。
最近販売されている車にはこのようなシステムは多くありますが、住居用の鍵にもあればいいのに、と常々思っていたのですが、もう実際に使われているのですね。
両手がふさがっている時に、ボタンを押せば鍵が開くというのは、やはり便利ですし、自分の住居のドア以外にも、この鍵でマンションの入り口のオートロックのドアも開く上に、宅配ボックスの鍵にもなるシステムだと聞いて、この利便性はかなり高いと感じました。

今度こそモデルルームの中の写真です。
モデルルームはＣの部屋で作られていました。（公式のＨＰでも間取りは見ることができます）
写真はキッチンから玄関までです。
色合いが良いのか、リビングキッチンを見て、２.４ｍの天井が高く感じて、広く感じました。

モデルルームは洋室２をつぶして広いリビングルームにしていたので、右手側の部屋が写らないようにして撮った写真です。
キッチンからの景色はこれくらいになるはずです。

映らないようにした右手側の洋室です。
ここが個別の部屋になると広さは4帖半になるのですが、扉が引き戸になって収納できるようになっているので、特別に間取りを変えなくても、同じような印象になるはずです。

ベランダです。
広いベランダではないのですが、その分リビングを広くしているという印象でした。

使われているキッチンや洗面台、トイレなどは標準メーカーの物になっていました。
キッチンはタカラスタンダードでした。

トイレはＴＯＴＯが入っていました。
トイレは普通ですね。

バスルームです。
浴槽の上についているテレビはオプションだそうです。
浴室乾燥機は標準で付いているとのことでした。

寝室使用になっていた洋室１です。
６帖の部屋になるのですが、思ったよりも広く感じました。

洋室のクローゼットです。
どの部屋のクローゼットも奥行きはあったので、収納力はあるように見えました。
ただウォークインクローゼットと図面には表記されていたのですが、ウォークインと言うには少し狭いように感じました。

洋室３です。３階以下の部屋はサービスルームという表記になっています。
机の前にある窓が、３階までは採光が取れない、という窓です。

最後に質問できる時間があったので、1LDKの部屋は投資用になるのでしょうか、と訊いてみました。
1LDKの部屋が賃貸で出されるとなると、人の出入りが多くなるだろう考えて、そうなると少し不安に感じたからです。
現状では投資用で購入している人はいないだろうということでした。
このマンションは管理費が高いので、投資用には向かないだろうということでした。
1LDKの部屋は日当たりがあまり良くないのですが、それでもこのマンションは都内へのアクセスが良いので、都内でこの広さがあるマンションだと考えるとやはり安いと思います。
最初は自分が住むようで購入した人が、最終的に賃貸に出すということはあるだろうと思いました。

最終的な感想としては、マンションの立地も良いし、利便性も良い。建物のグレードは普通程度かとも思いますが、モデルルームはとても雰囲気も良く、全体的に良い印象でした。
しかし、借地権というところがやはり引っ掛ってしまい、購入に関しては少し考えようかと考えています。
借地権に関しては、営業氏がしっかりと説明してくださったので、個人的な印象は良かったですし、長い間住むとしても、いつかは他に販売したりするのだろうと考えると、借地権でもイイのかな、と思ったりもしました。
権利に関して気にならない、という人も多いと思うので、そういう方には良いマンションだと思います。