パークコート御影ザ フォレストってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート御影ザ　フォレストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/K1505/

所在地：兵庫県神戸市東灘区住吉本町3丁目315番1、315番2、315番3（地番）
交通：阪急電鉄神戸線「御影」駅　徒歩6分
　　　JR神戸線「住吉」駅　徒歩9分
間取：2LDK・3LDK
面積：68.21平米～113.99平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[79: 匿名さん]

竣工後もうすぐ1年が経とうとしているのですね。
でもこれから第二期ということなので、売れ残っているというのとは違うみたいです。
すでに販売された分で残っているのは2邸で、先着順で販売中。
第二期では戸数は未定で、10月下旬販売予定となっています。
どのような販売方針なのか素人にはわかりませんけど、なにか理由があるのだとは思います。
高額な物件でもあるので、実物を見てもらってから売るという方針なのかなと想像します。
室内だけでなく窓からの眺望も確認できるので、買う側にとって安心感があると思います。

[80: 通りがかりさん]

売れ残っているのです。

[81: 匿名さん]

竣工後1年過ぎています。
総戸数も17戸しかない中で現在も販売されているということは
普通は売れ残っているイメージしかない感じがします。
立地的に仕方ないのでしょうけれど、
間取りが広くてプラン内容が良くても
価格が高いのが売れにくい理由なのかなと思いました。

[82: 匿名さん]

ここの場合、駅までもそれなりに近いところもいいんですけれどね…だからこそ、お値段もしてきてしまうわけで。
マンションとしてみた場合は
かなり暮らしやすそうな印象はすると思います。
お値段で、という理由が一番大きいかもしれないですね。

[83: 匿名さん]

そうなんですか。高額でも売れるときは売れるものかと思っていました。買う人がいるんだなと。

間取りを見た感じでは収納が足りないような感じがしました。面積の割には広い部屋も少ない感じもします。

高さの理由は何でしょう？建物の質も良さそうですけど、土地が高かったりするのでしょうか。

神社と美術館の杜が庭のような立地は特別な感じもしますけど。

[84: 匿名さん]

もしかしたら、周辺に利便施設がなくて不便だから値段に合わないとか。
こちらって、ロケーションに店の紹介などが掲載されていませんよね。
ここまでの値段を出すなら、便利な立地でないと売れないのではないでしょうか。

[85: 周辺住民さん]

宅建知識に詳しい方、教えて下さい。
事業協力者５/１７の意味を。
等価交換や借地権マンションに比べ、どの程度「マイルド」なのでしょうか？

[86: 匿名さん]

全く詳しくないので、85さんのご質問の回答をどなたかよろしくお願いいたします。
どういうことなのか、自分も知りたい気がします。

ここの魅力は緑が多くて閑静な環境なのに駅にも近い、そんなところでしょうか？
あとは、2邸に1基のエレベーターとか地下駐車場、エントランスやホールなどの贅沢な共用部とか、
開放感あるリッチな室内空間とか？

先着順受付が2戸ということは、10戸は売れたということなのかな。
高額な割にはそれだけ売れたとも考えられるのではと思います。

[87: マンション検討中さん]

100平米以上の無駄な広さのマンションを売るのはやめた方がいい。
時代遅れも甚だしい。
今どきの富裕層はコンパクトだが機能的で買い物や移動が便利な生活しやすいマンションを好むものだよ。

[88: 匿名さん]

>100平米以上の無駄な広さのマンションを売るのはやめた方がいい。
>時代遅れも甚だしい。
>今どきの富裕層はコンパクトだが機能的で買い物や移動が便利な生活しやすいマンションを好むものだよ。

そうなんですか。
間取りの広さの好みはそれぞれではあると思いますが
使用しない部屋があっても無駄ですし、考え物ですよね。
とても参考になりました。

[89: 周辺住民さん]

ザ・・パークハウス芦屋川　１．２～３．３億（事業協力者７/30戸）を含め、
富裕層の方は、地権者の持分というものをあまり気にされないのでしょうか？

[90: 匿名さん]

>>85　周辺住民さん
専門家じゃないので、間違っているかもしれませんが…

>>事業協力者５/１７
非分譲住戸、事業協力者住戸は、オーナーが売らずに保有して分譲賃貸などする住戸と考えています。

http://www.mysumi.jp/contents/41-2/

厄介なのは管理組合で規約変更をしたい時に、非分譲住戸、事業協力者住戸の人たちの賛成票（反対票）が必要なこと。オーナー側の意向で規約が変更になる危険性があるのかなと思っています。
事業協力者が住むことで「新しい入居者が入りずらいコミュニティがあるかもしれない」といえるようです。

[91: 買い替え検討中さん]

>>85　 周辺住民さん
５/17ですと、もし５戸の事業協力者が分譲されずに所有され続けるとしたら、特別決議と言われるマンション規約を変えるような決議は難しいでしょう。議決権の３/４に達しませんので。しかし、事業協力者と購入者が完全に相反するような決議があればの話ですね。

[92: 買い替え検討中さん]

言い換えれば、当初の管理規約にもし事業協力者に有利な内容があっても、変えられないということです。

[93: 周辺住民さん]

大阪府池田市の建替物件（ブランシエラ池田石澄）のような、建替の場合とは性質が異なるかもしれませんが、「もとから持っていた人」と「新規購入者」の間でなんらかの優劣が生じるという懸念はないのでしょうか？
また、等価交換物件の例のように、旧地権者の方が広面積の部屋を所有され、新購入者に対して総会議決権に大きな差があるというような懸念はないのでしょうか？
そのような議決が行われる議事があるのかどうかも含め、どなたか、お教え頂ければ幸いです・

[94: 匿名さん]

最寄り駅まで徒歩６分。
どのプランも各部屋が広めに設計されていて使い勝手よさそう。
ただ、気になるのは部屋の広さと比べて収納スペースが少し狭いところかもしれません。
収納スペースが少ないと、逆に収納家具を使用することとなり
せっかくの部屋の広さが狭くなるのかなと感じました。

[95: 買い替え検討中さん]

東京のとある物件で東急不動産(ブランズ)が建替えを受託して、約１/３が地権者住戸の物件があります。ここは１戸の議決権が、その専有面積割合で異なっています。つまり、広い目の住戸の多い地権者に有利な議決権の方式を取っていますが、実際に議決するときはパソコンで計算する必要があるとか、面倒ですよね。しかし、地権者が一致団結すれば１/２になるぐらいですから無視できない規則とおもいます。

[96: 周辺住民さん]

９５番さん　参考になります。ありがとうございます。　９３番より

[97: 買い替え検討中さん]

>>96 周辺住民さん
ブランシエラもそういう物件だったんですか？長期間売れない原因の１つなのでしょうか？
因みに東京の物件では、自治会費が当初全戸徴収予定でしたが、総会で戸別となりました。それを見た限り地権者が自由気ままにできる訳でもありません。

[98: 周辺住民さん]

ブランシエラは駅距離問題が１番では？
自治会費は通常、管理組合管理費会計とは別会計なので、（管理関係云々というより）
修正されて当然の案件では？

[99: 通りがかりさん]

ちくしょー
地権者は本当にうっとおしいなあ。

[100: 周辺住民さん]

修正　管理関係→権利関係

[101: 買い替え検討中さん]

>>100 周辺住民さん
当初管理費から一括引き落としの予定と聞いていたので、管理費の一部かなと勘違いしていました。

[102: 周辺住民さん]

マンション居住者の中には町内会費を払いたくない（町内会に加入したくない）人いて当然では。（中には町内みこしの奉納金管理費から支払ってるマンションもあるみたいですが）
考え方いろいろかも。

[103: 匿名さん]

町内会費ぐらい普通に払えば済む話だから、そんなことで近所に迷惑をかけたり揉めたりしてまで払いたくない人なんて、こんな場所でいるかな？
この辺りはだんじり寄付金は大抵皆払ってると思う。

[104: 買い替え検討中さん]

町内会費ぐらいとか思うけど、金持ちほど細かいお金には超ガメツイものだ。

[105: 匿名さん]

町内会費ってマンションによっては管理費に入っているところもあるのでは？
自分の所は半ば強制的に管理費に組み込まれています。
町内会費を払いたくないという気持ちもわかりますが、それほどの額じゃありませんし、地域のお祭りや催し物などがある地域は特に、
必要だと思います。
周辺住民との兼ね合いもありますから、拒否するよりも払った方が身のためですよ

[106: 買い替え検討中さん]

身のためですよって、みかじめ料みたい。
払わなかったらドンパチやられるのかな。

[107: 匿名さん]

大きい祭りがある地区ってこういうのがあるので大変なんですよね…。
人（手伝い要員）を出せと言われないだけマシなこともあったりして。
と思いながら物件概要を見てみたら月額 36,000円～59,100円とありました。
さすがに億ションは管理費も高い…。その割に修繕費が月額 13,640円～22,410円で
アンバランスのような気もちょっとします。
ちなみに町内会費っていくら位なんでしょうか。

[108: 買い替え検討中さん]

>>107 匿名さん
アートワークが意外と金食うよ。
定期的にプロの芸術家にアレンジしてもらうからね。
修繕積立金は、修繕積立基金（一括）で２百万円取られて初回の大改修（15年後）にあてられるから、初めのうちは安い。
でも、そのうち、今の３倍くらいにはなるだろうね。

[109: 買い替え検討中さん]

町内会費は月千円くらいだろうな。

[110: 匿名さん]

物件価格が高額なのは納得ですが、管理費がそれほど高いとは。内訳を知りたいものです。ひとつは108さんの言われるアート、もうひとつはエレベーターでしょうか。3基もありますので。あとは駐車場かな。植栽もありますしね。竣工写真ではまだ植栽が小さくて思ったより地味な感じの外観でしたが、内装はゴージャスな感じです。間取りがちょっとどうかなと思う点が多々ありますが、落ち着いた大人の生活の場という感じがします。

[111: 買い替え検討中さん]

あと管理費が高くつくのは、内廊下の空調関係の電気代。
空間の容積が結構あって、24時間稼働している。
それから、埃まみれのアートホールでは格好がつかないから、共用スペースは毎日清掃するんではないかな。

[112: 匿名さん]

空調でも、冷暖房効かせているとより高くなるとは聞きます。
送風だけだとそこまでにはならないとも聞きますが…うまい具合にやっていけるといいですね。
空気が滞らないようにしていくために
内廊下の場合は空調がつけられているのでしょう。
内廊下はやはり高級感があるので、
それを決め手にされている方は多いかと思います。

[113: 匿名さん]

物件価格が高いのはもちろんそうなのですが
総戸数が少ないかなり小規模マンションなので
管理費や修繕積立はどんどん高くなっていくことが考えられます。
そこまで維持していくのに費用がかかるのであれば
戸建住宅を検討することもできるのかなと思いました。

[114: 匿名さん]

修繕積立に関しては段階的にアップしてくと聞きますので、事前に計画を確認しておけばある程度は先の予定が立てられるのではと思います。戸建ての場合は自分たちでしっかり貯金しておく必要があるので、それもまた大変そうに思います。管理費はどうなのでしょう？住民間で話し合っていけば、年々アップしていくことはないのではと思うのだけど。それにしてもここの管理費は高額ですね。

[115: 匿名さん]

>114
>修繕積立に関しては段階的にアップしてくと聞きますので、
>事前に計画を確認しておけばある程度は先の予定が立てられるのではと思います。
>戸建ての場合は自分たちでしっかり貯金しておく必要があるので、
>それもまた大変そうに思います。管理費はどうなのでしょう？

修繕積立金は、年数経てばどのマンションでも必然的に上がると聞きます。
ただ、最初にあまり安過ぎて急に高額になったりしないかは心配かもしれません。
そこまでは予想がつきにくいですからね。
戸建は自分で全て費用が必要ですが、納得の上ですしマンションよりは不安は少ないかも。
管理費も必要ないですし。
トータルで考えると、戸建のほうが良いのかなと思う部分も多いですね。

[116: 匿名さん]

管理費については、手間賃みたいなものだからなぁ…考え方にも夜と思います。
余裕があって、自分で色々とできるんだったら管理会社は要らないようにも思えるかもだけど、
24時間ごみ捨てができたりとか、
日曜の朝、マンション住民総出で草刈りやゴミ拾いに出なくていいとかそういうのがあったりするのは
管理会社で普段やってくれるからっていうのもあるので。

[117: 匿名さん]

２LDKの間取りを見ましたけど、洋室が４畳と5.5畳って高級物件なのにありえないくらい狭いですね・・・

このマンションを買う層は、富裕層が多いわけですから、洋室の広さは最低でも10畳は欲しいところですね。
2LDKの間取りを考えた人は1人or2人で入居する富裕層の生活を思い描けてないんじゃないでしょうか・・・

[118: マンション検討中さん]

確かに6,990万円も出して部屋の広さが４畳ってのはふざけてるね。
東京23区内の駅近ならそういうのもありだが、ローカル駅の徒歩6分だもんな。
こんなの買うバカがいるのかね。

[119: 匿名さん]

>>117 匿名さん

10畳超える洋室があるのはCタイプメニュー2だけですね。
価格載ってませんけど1億円超えるでしょうね。

販売中のBタイプ104.52㎡、Dタイプ111.65㎡、Fタイプ68.21㎡は10畳超える部屋はないです。　
Aタイプ1131.99㎡はあったかな？

パークコート御影ザ フォレスト （価格・間取り）

F　2LDK　専有面積：68.21m2　価格：6990万円（先着順）
B　3LDK　専有面積：104.52m2　価格：9818万3746円（先着順）

[120: 匿名さん]

このあたりは本当に静かで住みやすい思います。
間取りもよくある狭い面積の物件とは違っていいですね。
内容から考えたら、この設定価格はありなんでしょうけれど
なかなか買いたくても買えないな～という人が多いはず。
完売まではまだ日がかかるでしょうね。

[121: 匿名さん]

戸建住戸というイメージの地域でしたが
この外観デザイン、戸数であれば周辺とマッチして良いかもしれません。
高級住宅街なので、その環境にあった方が購入されるのでしょうけれど。
あと何邸販売中なのでしょうね。

[122: 口コミ知りたいさん]

部屋の中は観て無いのですがここの環境は良いですね。雰囲気がありますね。

[123: 匿名さん]

遊歩道のある道路が割と広く、歩きやすそうな道でした。
関西だとところによっては歩道が線だけ書かれているところもあったりするんですが、ここはちゃんと植樹もされてブロック埋め込みの歩道があります。向かいが美術館というのもいいです。

100㎡以上の間取りが多いこと、一番狭い68.21㎡の間取りでも2LDKと3LDKにしていないところが豪華だと思います。
2LDKの部屋を見ていますがLDKが18.8畳と広め。
100㎡以上だと洗面は2つだったりするのかなと思いましたが1つでした。
値段も高そうなので、購入可能な人だけが検討するのだと思いますが、不況下でも完売しそうな予感がしてしまいます。
現在はどんな感じなんでしょうか。

[124: 評判気になるさん]

この辺りの環境は素敵ですね。神戸にこんな場所が有るって知らなかったです。もう完売ですよね。

[125: 匿名さん]

この物件がある場所は今の御影ではかなりいい場所で四川（中華料理）とかセセシオン（スイーツ）とかあってスーパーも近いからGOODではあるのだけど、
阪急御影駅周辺は御影高杉がなくなった印象が強くて（跡地は不動産屋）、
だんだんと魅力が乏しくなってきた感はある。
新陳代謝がなく、新しく何かができてよりよい生活ができると感じることがない。
※ここ数年だと駅からちょっと離れるけどマモン・エ・フィーユやブロートバール セセシオンができたくらいか。。

[126: 125]

すいません、書き込むスレ間違いました。

[127: 匿名さん]

２LDK（１０６号室）以外は完売したんですかね？ 106ってことは地上階だと思いますが、2階か3階なら２LDKのこの間取りの部屋に住みたいなと思いました。
https://www.31sumai.com/mfr/K1505/outline.html

[128: マンション検討中さん]

全部売れたようです