パークコート御影ザ フォレストってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート御影ザ　フォレストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/K1505/

所在地：兵庫県神戸市東灘区住吉本町3丁目315番1、315番2、315番3（地番）
交通：阪急電鉄神戸線「御影」駅　徒歩6分
　　　JR神戸線「住吉」駅　徒歩9分
間取：2LDK・3LDK
面積：68.21平米～113.99平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

ご存知の方教えてください。
ここって元々近鉄不動産が所有していて
３～４年位前にマンション計画が頓挫した場所ですか？
もしそうであれば、販売価格が当時で３００万円/坪と聞いていたので
今回三井不動産がやるとしたら４００万円/坪くらいになるのではないですか？

[2: マンション検討中さん]

12戸であと5戸は地権者やから高いやろねえ。

阪急北のファインが300やから350から400ちゃう？

まあ、場所はええけど、何しにそんなにマンションに払うねんっておもうけどね。

[3: 匿名さん]

久しぶりに欲しいと思える物件です。
今、それなりの立地なら普通のマンションで200万、船場付近のタワマンなら300万位がボリュームラインですから、高級住宅街の低層となると普通仕様で300万、この場所で普通仕様は無いでしょうから、パークコート級で400か、パークマンション級で500万かも知れませんね。

[4: 匿名さん]

しかしここなら、それぐらいの良いものを建ててもらわないと、逆に腹立たしいですね。
中途半端な物件建ててこの立地を無駄遣いしないで欲しい。
、、、買えないけどw

[5: 匿名さん]

ご近所の神社、最近かなり話題になってましたね。ニュースで見ましたが今は落ち着いたんでしょうか。
ここはマンションとしても駅徒歩6～9分のなかなかの好立地。
美術館側に窓があるということは全邸西向きなのでしょうか。
日当たりの面ではいまいちですが眺望の面では評価できるかもしれません。
プランが出ないってことは売り切れるのも速そうですかね。
プレミアムプランがどんな感じだったのかちょっと興味ありましたが。

[6: 匿名さん]

香雪美術館の分館が中之島のコンラッドの下にもうすぐオープンします。
住吉の本館のブランド価値もますますたかまりますね。

[7: 匿名さん]

100㎡で1.5億以内なら考える

[8: 匿名さん]

御影石の玉石積みはオシャレでカッコイイなと思います。
デザインが外観デザインのみで、ランドプランもわからない状態ですが、
総戸数17戸で地上3階地下1階っていうと、地下の部屋もあるんでしょうか。
部屋じゃなければ駐車場や駐輪場になるんでしょうけど、
駐車場は14台が機械式なので、地下につくるってことは考えにくいですよね。

[9: 特命]

動きがないですね

[10: マンション検討中さん]

環境良さそうだけど高いなぁ。
68平米で7000万？

[11: マンション検討中さん]

ちょっと値段が高すぎる。設定おかしい。

[12: マンション検討中さん]

たしかにこの値段でマンションは.....一軒家を検討する

[13: 匿名さん]

すぐ近く、弓弦羽神社の前の土地出てましたね。
2億。

[14: マンション検討中さん]

弓弦羽神社周辺だけ地価がおかしい？

[15: マンション検討中さん]

これは度がすぎる。
地面師詐欺の件は積水ハウスだったと思いますが。しわ寄せなど無いはずですが。
やりたい放題の価格ですね。

[16: マンション比較中さん]

地権者の分も払っているという事でしょうか？ちょっと酷いですね。

[17: eマンションさん]

嫌なら買わなきゃいいだけ。

[18: 匿名さん]

でもここより良いとこある？
利便性と環境の絶妙なバランス。
駅から歩くだけでも気持ちのいい小径。
買える方が羨ましいな。

[19: 匿名さん]

もちろん地権者の分は上乗せされます。地権者分は確か5戸だったと思う。5戸というのも気になります。
一般購入者はいい部屋少ないでしょう。
まあしかし割高ですわな。これでしたら東京でもいい場所検討できますわ。

[20: 名無しさん]

近くの神社は羽生ゆずるさんのファンの聖地です。賑やかな日も結構ありますよ。

[21: マンション検討中さん]

場所は確かにいい。香雪美術館と弓弦羽神社の雰囲気最高。サーバも近い。ただし、夏は蚊が多い。阪急の御影駅６分は使えるとして、JR住吉駅、本当に9分？　なんかすごく遠いイメージ

[22: マンション検討中さん]

住吉まで競歩並みの歩き方で10分きりました。

[23: 匿名さん]

坪単価半端ないくらい高い。
これだったら東京でもかなりグレード高いとこ買えるわ。
御影フォレストも阪神間では環境いいか知れんけどこの価格はないわ。
地権者5戸分のしわ寄せ半端ない！

[24: 近所の者]

御影にパークホームズ御影ができますね。
こっちは少し安いのかな。

[25: 検討板ユーザーさん]

パークコートを冠するに相応しい建物であれば、値段は不当とは思いません。そうでなければザハウスの中古の方がよいですね。

[26: マンション検討中さん]

しかし値段が高いですね。
今は買い時ではないみたいです。
オリンピック後かな。

[27: 近所の者]

オリンピックあともここらは下がらないそうですよ。
本当です。義弟が野村不動産なので言ってました。

[28: マンション検討中さん]

新築はね。
売り手の原価都合で供給数と価格設定を調整してるから。

でも中古の価格はついてきてないでしょ。差は開くばかり。外れた価格の在庫はだぶつく一方。

普通に考えたら、5年後新築が大きく下がって、中古が現状維持ってところでしょ。

バカ高い値段で売り切れるのは駅前などの立地ぐらい。
相場無視して老人の金持ちが買ってくれるから。
それでも夙川とかなら売れるけど、塚口は全く売れないから駅次第。

駅力あって好立地でも駅近以外は全くもって厳しい。苦楽園のプラウドもいまだ完売せず。駅遠のシエリア夙川や緑ケ岡も全くダメ。グランドメゾンはなんとか売れた。

さて、ここはどうかな。

[29: マンション検討中さん]

三田の方が街が綺麗に感じるけど、三田は嫌だ、下町も嫌だ、ビル群も嫌だ、海沿いは潮風が嫌だ、人口島浸水するから嫌だ、山登りも嫌だを全て満たしてくれる街

[30: 匿名さん]

リセールをするかもしれないことを考えて、買う人もいます。

>>でも中古の価格はついてきてないでしょ。
住み始めたらとたんに10％はオフになると聞くので、土地価格が上昇しない限り、中古マンションの価値が上がるのは難しいのかと思っています。あとは土地の価値が「下がらない」のが理想的なのかな。

小学校や中学校に囲まれた場所で、私立の幼稚園や小学校もあって土地の価値としては下がりにくいエリアなのかと感じました。有名な灘中学校、灘高校も近いです。私立中、私立高に通っている人が近隣に住みたいならここもアリかな。

[31: 匿名さん]

≫でも中古の価格はついてきてないでしょ。差は開くばかり。外れた価格の在庫はだぶつく一方。

ここのすぐ横、築42年の1970年代ヴィンテージ感こてこてハイツが3000万超えで出てます。当時の方はいくらで買ったんでしょうね？

[32: 匿名さん]

外観完成予想図に見とれてしまいました。こんな感じだと古くなってもかえって雰囲気が出てくる感じではないかなあ。となると価格もそんなに安くはならない気もします。何となくそう思うだけですけど。
価格はすごいですね。最多価格帯が10000万円台となっています。今どき需要があるのかななんて思いましたが、意外に買える人っていうのもたくさんいらっしゃるのだろうなと思ったりもします。
マンション自体も緑に囲まれていて、リビングからは美術館の緑が見えるなんて、想像しただけで素敵だなと思いましたが、西向きなのですね。

[33: マンション検討中さん]

ここを購入するのだったら、ワコーレ住吉オーナーズレジデンス方が良いと思います。

[34: マンション検討中さん]

>>33 マンション検討中さん
それは違いますね。

[35: 匿名さん]

ここと比較するなら、ファインレジデンス住吉山手。
ワコーレ住吉と比べるのははあり得ないわ?
というかファインの方がここと比較されて気の毒なのかも。

[36: 匿名さん]

古くなっても価値のある家って、周辺環境がいいわけですし、仕様や設計も長期間使えるものを使っているわけなので、少し高級でもがんばって購入するのも一つの手なのかとも思います。
ただ、やはり高級なのは確か。
3LDKだと1億以上しますから、住んだら価値が下がっていくのはショックに思います。

ワコーレは和田興産でしたっけ？ファインレジデンスはどのディベロッパーでしたでしょうか。レジデンシャルサロンと現地が違うので、現地をしっかり見なくちゃいけないかなと思います。隣が美術館や神社なのは静かでよさそうと思います。

[37: 匿名さん]

こちらの物件は敷地いっぱいに立ててびっくりしました。もうちょっと余裕を持たせた方が良かったと思います。ファインの方がゆとりを持って建てられてるので、デザインはファインかな。
中身は知りません

[38: 検討板ユーザーさん]

ファインは中身はダメダメだよ。

エントランスぐらいで、中は安っぽいタイル使って逆効果だし、びっくりするぐらい安っぽい吹き付けも多い。

狭い敷地に集め込んで閉じた空間にしてるから、外廊下から大半の住戸の玄関や寝室が丸見えで、プライバシー間のかけらもない。寝室でセックスしたら全戸に響き渡るわ。

電車や戸建ても密接してて、高額低層レジであれはきつい。

阪神間阪急沿線は野村か積水、JR以南はワコーレだけじゃない？都心と違って、高すぎて誰もついてこれないし、その割に煩いからコスカがえると見向きもされない。

ここは一般層無視だけど、環境と品質は良さそうだから売れるんじゃない？パークハウスの方はむしろ中途半端で辛そうだけど。

[39: 匿名さん]

何気にここより下の介護付き老人ホームが良さそう。

[40: マンション検討中さん]

この口コミはワコーレの営業マンが盛んに書き込みしてますね。

[41: 匿名さん]

総戸数17戸の小規模マンション。
立地から考えると相当な価格帯なのかなと思います。
今は１期5次販売中とのこと、
もう入居は始まる頃ですが、どれくらい売れているのでしょうか。

[42: 匿名さん]

事業協力者戸数5戸を含むとあるので、販売されるのは実質12戸となるようです。１期5次となると、12戸程度なので完売していてもおかしくない戸数だと思うんですが、ほんの数戸とかもしかして1戸とか、少ない戸数を分けて販売しているのかもしれませんね。かなり高額な物件だと思われるので、丁寧に一戸ずつ売っていってもいいのかなと思います。ただ、2019年4月上旬入居予定とあるので、もう入居も始まっていると思われます。

[43: 匿名]

ＧＷ前の夜に前を通ったけど、1件も電気ついてなかったですよ。
まだ誰も住んでないんでしょうか。。。

[44: 匿名さん]

１００㎡超えるプランが多く、
かなり広い間取りでゆったりと過ごせそうでいいなと思います。
周辺環境も静かで、老後もゆっくり過ごせそうで
予算に余裕があるのであれば、ぜひとも住みたい物件のひとつです。

[45: 匿名さん]

公式ホームページに、マンションの設備や構造面についての記載が特にありませんでした。
グレードが高めに作られていますので、
設備についても、標準で相応のものがついているのでしょうか。
構造については、
スラブ厚などは、少なくともモデルルームに行けば
教えてくれるものですよね？

[46: 匿名さん]

もう既に出来上がっている状態なので、細かい工法云々というよりは、直接見てくださいというスタンスなのかもしれません。この手のマンションですので、しっかりと作っているという風には思われます。行けばクオリティブックが貰えるので、それで数値を確認するといいでしょう。かなり細かく数値があるので便利ですよ。

[47: 匿名さん]

共用部のデザインはシックな印象で落ち着いていますね。ライトが少し暗いように思うのですが、これはセキュリティ上は大丈夫なのでしょうか？
間取りの平米数としてはかなり広めになっているので、ゆったりとした暮らしができることはうらやましいです。
この広さのタイプを購入される方は、富裕層世帯になってくるのかしら。
夫婦二人暮らしだとしたらもったいないくらいの広さで良いですね

[48: 匿名さん]

パークハウス物件で実績もあるため安心して購入出来そうですが
１７戸しかない物件って小規模過ぎるでしょう。

昨年に完成しているのに、第１期５次販売開始って
完成してからの販売だったのでしょうか?
価格から考えても、かなり苦戦しているのかなと思いました。

[49: 買い替え検討中さん]

学区が悪いかな。私学の親御さんなら問題なしだけど、ただ売却時に学区の影響で数割引き査定となってしまう。北小エリアでこの内容なら即完売だわ。

[50: 名無しさん]

学区かどのように悪いのか教えてください。