パークコート御影ザ フォレストってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート御影ザ　フォレストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/K1505/

所在地：兵庫県神戸市東灘区住吉本町3丁目315番1、315番2、315番3（地番）
交通：阪急電鉄神戸線「御影」駅　徒歩6分
　　　JR神戸線「住吉」駅　徒歩9分
間取：2LDK・3LDK
面積：68.21平米～113.99平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[81: 匿名さん]

竣工後1年過ぎています。
総戸数も17戸しかない中で現在も販売されているということは
普通は売れ残っているイメージしかない感じがします。
立地的に仕方ないのでしょうけれど、
間取りが広くてプラン内容が良くても
価格が高いのが売れにくい理由なのかなと思いました。

[82: 匿名さん]

ここの場合、駅までもそれなりに近いところもいいんですけれどね…だからこそ、お値段もしてきてしまうわけで。
マンションとしてみた場合は
かなり暮らしやすそうな印象はすると思います。
お値段で、という理由が一番大きいかもしれないですね。

[83: 匿名さん]

そうなんですか。高額でも売れるときは売れるものかと思っていました。買う人がいるんだなと。

間取りを見た感じでは収納が足りないような感じがしました。面積の割には広い部屋も少ない感じもします。

高さの理由は何でしょう？建物の質も良さそうですけど、土地が高かったりするのでしょうか。

神社と美術館の杜が庭のような立地は特別な感じもしますけど。

[84: 匿名さん]

もしかしたら、周辺に利便施設がなくて不便だから値段に合わないとか。
こちらって、ロケーションに店の紹介などが掲載されていませんよね。
ここまでの値段を出すなら、便利な立地でないと売れないのではないでしょうか。

[85: 周辺住民さん]

宅建知識に詳しい方、教えて下さい。
事業協力者５/１７の意味を。
等価交換や借地権マンションに比べ、どの程度「マイルド」なのでしょうか？

[86: 匿名さん]

全く詳しくないので、85さんのご質問の回答をどなたかよろしくお願いいたします。
どういうことなのか、自分も知りたい気がします。

ここの魅力は緑が多くて閑静な環境なのに駅にも近い、そんなところでしょうか？
あとは、2邸に1基のエレベーターとか地下駐車場、エントランスやホールなどの贅沢な共用部とか、
開放感あるリッチな室内空間とか？

先着順受付が2戸ということは、10戸は売れたということなのかな。
高額な割にはそれだけ売れたとも考えられるのではと思います。

[87: マンション検討中さん]

100平米以上の無駄な広さのマンションを売るのはやめた方がいい。
時代遅れも甚だしい。
今どきの富裕層はコンパクトだが機能的で買い物や移動が便利な生活しやすいマンションを好むものだよ。

[88: 匿名さん]

>100平米以上の無駄な広さのマンションを売るのはやめた方がいい。
>時代遅れも甚だしい。
>今どきの富裕層はコンパクトだが機能的で買い物や移動が便利な生活しやすいマンションを好むものだよ。

そうなんですか。
間取りの広さの好みはそれぞれではあると思いますが
使用しない部屋があっても無駄ですし、考え物ですよね。
とても参考になりました。

[89: 周辺住民さん]

ザ・・パークハウス芦屋川　１．２～３．３億（事業協力者７/30戸）を含め、
富裕層の方は、地権者の持分というものをあまり気にされないのでしょうか？

[90: 匿名さん]

>>85　周辺住民さん
専門家じゃないので、間違っているかもしれませんが…

>>事業協力者５/１７
非分譲住戸、事業協力者住戸は、オーナーが売らずに保有して分譲賃貸などする住戸と考えています。

http://www.mysumi.jp/contents/41-2/

厄介なのは管理組合で規約変更をしたい時に、非分譲住戸、事業協力者住戸の人たちの賛成票（反対票）が必要なこと。オーナー側の意向で規約が変更になる危険性があるのかなと思っています。
事業協力者が住むことで「新しい入居者が入りずらいコミュニティがあるかもしれない」といえるようです。

[91: 買い替え検討中さん]

>>85　 周辺住民さん
５/17ですと、もし５戸の事業協力者が分譲されずに所有され続けるとしたら、特別決議と言われるマンション規約を変えるような決議は難しいでしょう。議決権の３/４に達しませんので。しかし、事業協力者と購入者が完全に相反するような決議があればの話ですね。

[92: 買い替え検討中さん]

言い換えれば、当初の管理規約にもし事業協力者に有利な内容があっても、変えられないということです。

[93: 周辺住民さん]

大阪府池田市の建替物件（ブランシエラ池田石澄）のような、建替の場合とは性質が異なるかもしれませんが、「もとから持っていた人」と「新規購入者」の間でなんらかの優劣が生じるという懸念はないのでしょうか？
また、等価交換物件の例のように、旧地権者の方が広面積の部屋を所有され、新購入者に対して総会議決権に大きな差があるというような懸念はないのでしょうか？
そのような議決が行われる議事があるのかどうかも含め、どなたか、お教え頂ければ幸いです・

[94: 匿名さん]

最寄り駅まで徒歩６分。
どのプランも各部屋が広めに設計されていて使い勝手よさそう。
ただ、気になるのは部屋の広さと比べて収納スペースが少し狭いところかもしれません。
収納スペースが少ないと、逆に収納家具を使用することとなり
せっかくの部屋の広さが狭くなるのかなと感じました。

[95: 買い替え検討中さん]

東京のとある物件で東急不動産(ブランズ)が建替えを受託して、約１/３が地権者住戸の物件があります。ここは１戸の議決権が、その専有面積割合で異なっています。つまり、広い目の住戸の多い地権者に有利な議決権の方式を取っていますが、実際に議決するときはパソコンで計算する必要があるとか、面倒ですよね。しかし、地権者が一致団結すれば１/２になるぐらいですから無視できない規則とおもいます。

[96: 周辺住民さん]

９５番さん　参考になります。ありがとうございます。　９３番より

[97: 買い替え検討中さん]

>>96 周辺住民さん
ブランシエラもそういう物件だったんですか？長期間売れない原因の１つなのでしょうか？
因みに東京の物件では、自治会費が当初全戸徴収予定でしたが、総会で戸別となりました。それを見た限り地権者が自由気ままにできる訳でもありません。

[98: 周辺住民さん]

ブランシエラは駅距離問題が１番では？
自治会費は通常、管理組合管理費会計とは別会計なので、（管理関係云々というより）
修正されて当然の案件では？

[99: 通りがかりさん]

ちくしょー
地権者は本当にうっとおしいなあ。

[100: 周辺住民さん]

修正　管理関係→権利関係