レーベンつくば CORISってどうですか？

[匿名さん]

つくば市竹園一丁目、UR跡地にできるタカラレーベンの19階建てマンション。
ようやく公式サイトができました。

公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-tsukuba3/
売主：株式会社タカラレーベン
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

所在地：茨城県つくば市竹園一丁目2-1、2-2（地番）
交通：つくばエクスプレス「つくば」駅徒歩6分

[683: 匿名さん]

>>680 マンション検討中さん
>>本当に住みたい人がちょっとづつ買って行く感じ。
スレッドの伸びの遅さといい、ウェリスつくば竹園に似ていますね。
竣工3年目にして残６戸です。

>>681 購入経験者さん
>>レーベンは他のデベと比較しても、特に住んでからのことを考えていない印象ですね。
管理が系列会社なので、それは無いと信じたい。

[684: 匿名さん]

>>683 匿名さん
管理が系列会社なんてのはどこのデベも同じですがな

[685: 匿名さん]

台風一過、富士山が大きく見えてます。
羽田-浜松町から見えるのと、大差ない感じ。
評価しない人がいますが、見たことないんでしょうね。
南３駐車場の5階以上から半分だけ見えるので、チェックを。

[686: マンション検討中さん]

コアリスは南西棟も南棟も19階まで繋がってるので、エレベーターは４機どれでも乗れますね。

ゴミ捨て行った後は、南西棟のエレベーターに乗るとかね。

エンブレムは、南西棟と南棟で行き来が4階以上からできないので、エレベーターも２機づつで別れています。

非常階段も、コアリスは各棟１個に対してエンブレムは各棟２個。これも行き来ができるかできないかで必要な数が変わってくるのでしょうね。

[687: 周辺住民さん]

ゴミ捨て場に行くのに一度外に出ないといけないのは、ちょっと面倒そう。

[688: 匿名さん]

>>687 周辺住民さん
>>ゴミ捨て場に行くのに一度外に出ないといけないのは、ちょっと面倒そう。

そういう造りなんですか？
「ディスポーザーがついてますから大丈夫です」と、セールストークがありそう。

ダンボール、缶、瓶など、ゴミ捨て場へのアクセスは重要。
別棟で鍵付きゴミ捨て場のMSに住んだことがありますが、
宮沢賢治状態（雨ニモマケズ風ニモマケズ）、でした。

[689: 匿名さん]

>>681 購入経験者さん

ここに限らずどこのマンションも売りやすくする為に、購入当初の修繕積立金などは安めに設定されていますね。
その上で、修繕計画書にも段階的に修繕積立金を値上げする旨が書いてあります。
５年毎改定が多いようです。（ここの修繕計画書は見ていません。）
国交省は修繕積立金について、段階的に逓増するよりも最初から高額でも一定額にする事を推奨しているようですが、それではなかなか売れないかと思います。

長年最初の金額のままでいると修繕費用は絶対的に不足して短期・長期の大規模修繕や手入れができなくなり、外からの見た目も悪くなって資産価値が落ちていきます。（そうなると、資金に余裕のある人は逃げ出します。）
そして住民も何度も入れ替わり、資産価値の落ちた建物に住むのは相応の所得者となり、長期的には住民も減っていき質も落ちて最終的にはスラム化する・・・と言われています。
修繕工事の代金も新築工事同様に高騰が続いていますので、値上げなしという訳にはいかないでしょう。

ですから、修繕積立金が購入当初の金額であってもローン返済に余裕のない方は、よくよく考えないと後で大変な事になりかねません。要注意です。

[690: 匿名さん]

眺望は、MRでシミュレートされていますか？
コアリスの南東棟は霞ヶ浦と牛久大仏が16階以上なら見えるかも。
南西棟の学園線沿いは、三井ビルしか見えない。
南西棟のカピオ側から2～3棟は、16階以上なら眺望がいいかも。
15階以下は利便性を買う以外ないです。
コアリスのレゾンデートルは、立地と眺望（ごく一部）以外に何かあるんですか？

[691: 匿名さん]

逆に三井ビルから見られるかもよ。

[692: 匿名さん]

何を言おうとレーベンコアリスの建設は中断する事なく進んでいく。

ただ、この物件の販売が完工後も不調のまま終わった場合、レーベンは茨城から撤退するかもしれない。そういう意味で、中央警察移転後のMS建設を阻止したいなら、誹謗中傷も無駄にはならないかもしれない。

[693: 匿名さん]

その代わり、路線価に影響する可能性も無いわけではなく、近隣MSの中古価格もどうなるか分からない。

[694: 周辺住民さん]

>>688
ゴミ捨て場は店舗に隣接していて居住区域とは駐車場の出入り口で分断されています。
上からアクセスする階段やエレベーターも無いようなので、居住区域からゴミ捨て場に行くには
南西棟の駐車場側出入り口から一度外に出て、駐車場出入り口を横断してゴミ捨て場に行くんだろうと思われます。

[695: 検討板ユーザーさん]

レーベンは茨城から撤退したらフーの天下になるかも

[696: 匿名さん]

ここは各階ごみステーションはないの？

[697: 匿名さん]

>>693 匿名さん
>>その代わり、路線価に影響する可能性も無いわけではなく、近隣MSの中古価格もどうなるか分からない。
大丈夫ですよ。面積1/3以下のRight-Onが35億（ここは33億）で売却されましたので。
上モノなんて二束三文ですから。

[698: 匿名さん]

>>697

>面積1/3以下のRight-On
ライトオンの敷地は4600㎡。ここの約2/3、の間違いかな。
>上モノなんて二束三文ですから
築12年で継続使用(ライトオンも引き続き一部を借りて利用)する建物が二束三文はないのでは？

[699: 匿名さん]

>>697

ちなみにその「上モノ」の残存価値を建築費と耐用年数からざっと計算すると、
床面積12752㎡、建築費坪80万と想定→建築費約30億円
耐用年数50年とすると、残存価値＝30×38/50=22.8億円

すると、想定される土地価格はざっと35-22=13億　となる。

[700: 名無しさん]

＞耐用年数50年 ?!

[701: 匿名さん]

>>700

鉄筋鉄骨/鉄筋コンクリート造 事務所用 耐用年数50年

[702: 匿名さん]

ああ、ここは店舗用なのかな。
そうすると耐用年数は39年だね。そうすると、残存価値は20.7億。
土地価格は 35-20=15億 といったところかな。

[703: 匿名さん]

なんだ、ライトオンの土地は商業又は業務用地価でいうと実質的には15億しかないのですね。
多少広いですが、コアリスの土地が住宅需要で33億で売れたのとは大きな違いですね。
やはりつくば駅前の地価は住宅需要が牽引していることがよくわかります。

[704: 口コミ知りたいさん]

>>703 匿名さん

無理やりな解釈ですね。
単にレーベンが高値掴みしただけってことですよ。

[705: 匿名さん]

高値掴みだったろうことは売れ行きから薄々わかっております。
商業又は業務用地価と同等くらいの価格で手に入ればこんなことはなかったのに、主に住宅需要が過熱化して高騰しているのがつくば駅前だということを言いたかったのです。

[706: 匿名さん]

デベが高値掴みするのは勝手だけど、割高分を払うのは住人だからなぁ・・
土地が高けりゃどこかを削るわけで・・・

[707: 口コミ知りたいさん]

>>705 匿名さん

ベニマル直近の土地に希少性を感じて高値で落札してしまったのでしょうが、エンブレムの土地よりもはるかに高値で、他のデベは呆れているでしょう。

[708: マンション検討中さん]

エンブレムの売れ行きも見て、フージャースも躍起になって土地取得に尽力したんでしょうね。
今となってはホッとしているとは思いますが。

[709: マンション検討中さん]

モデルルームがいつまでたってもプレオープン。

これからグランドオープンするから波に乗り遅れるな的に販売促進を狙う悲しさよ。。

モデルルームに実際行った人の、レポートが欲しい。
誰か偉い人お願いします。

[710: 通りがかりさん]

残念なのは、売り方(マンションのイメージ広告)が中途半端で安っぽい。子どもだましにみえる。意味不明。
格調高く売りたい気持ちは伝わってきたけど、方向性、間違っちゃったねって感じ。

[711: 匿名さん]

あまりにも土地の高値掴みで、早くも広告費を削ってるんでしょうか・・

[712: 匿名さん]

価格が記載されたのは1期1次のみ。
1期2次も、いつの間にか終了。
そして2期販売がプレオープン。
価格も販売状況もまったくわかりません。

MRの壁に、バラの造花はいくつあるのでしょうか。

[713: 匿名さん]

お盆期間中も営業ってすごいな。
行くだけで4000円もらえるのも素晴らしい。

>モデルルームに実際行った人の、レポートが欲しい。 誰か偉い人お願いします。

偉いかどうかわからんが、マンションマニアさんあたりにレポートして欲しいね。これまでエンブレムもウエリスも記事にしてるし。

[714: マンション検討中さん]

お金がある人は買えばいいよ、このマンション。

資産価値とか、将来の住み替えを少しでも考えるなら、悪いことは言わない、エンブレムかレーベンザツクバの西、南棟を購入しなさい。

[715: 検討板ユーザーさん]

>>714 マンション検討中さん

ザツクバの東棟はダメなんですか？

[716: 匿名さん]

>>715 検討板ユーザーさん
>>ザツクバの東棟はダメなんですか？
ザツクバはどれも眺望不良だが、最も悪し。

[717: 匿名さん]

＞＞７１６さん

東棟は目の前が一誠商事。

[718: マンション検討中さん]

東棟以外は中古出ても即売れてます。
東棟は日当たりも悪いし中古も、よく出ます。

[719: 匿名さん]

>>717
確かに一誠商事近いですね。
でも眺望はともかく、東向きなんだから朝日くらいは入ると思います。

[720: マンション検討中さん]

コアリスのヨークベニマル用通用口が、どう見てもヨークベニマルの敷地に接続できない場所になってるんだが、ヨークベニマルの方でコアリス用の通路に接続できるよう改修するのかね。

[721: 匿名さん]

遊歩道に出たら、あとは勝手に歩いてベニマルに来てねってことですよ。

[722: マンション検討中さん]

南棟最上階の非分譲の180平米の部屋は一体誰の部屋なの？

[723: 名無しさん]

非分譲の住戸があるのですか…。
地権者という訳はないはずですから、何なのでしょうね。
専用エレベーター付きの住戸なるのですかね。

[724: 匿名さん]

>>722 マンション検討中さん
非分譲じゃなくて、早々に売れただけでしょう。
物件概要に載っていますから。
こういう部屋は希少性があるので、金持ちが買いますね。

エスペリアのこういう部屋も、数年後に未入居のまま売りに出されていましたね。

[725: 匿名さん]

専用エレベーター付住戸の最上階は購入希望者が数名いて、はいくら出してもいいから抽選で当ててくれと言っている人もいるとMRに行ったときに営業さんが言ってました。

[726: 匿名さん]

口でなら何とでも

[727: 名無しさん]

全戸 100平米超え専用EV付き っていうのなら、それなりに魅力を感じられるMSになるのになぁと思ったです。

[728: 匿名さん]

>>725
MR行ったんですか？
薔薇の花はどれくらいついてました？

[729: eマンションさん]

>>728 匿名さん
まだ1期が開始する前に行ったので分かりません。

[730: 匿名さん]

でかい部屋希望する人がいたからわざわざつくったんでしょ。一種のオーダーメイドかな。

[731: マンション検討中さん]

180㎡の部屋は公園側ではなく警察署側の最上階角部屋ですから専用エレベーターは付きません。

[732: 匿名さん]

>>731
確かに、普通なら南向きの方がいいですよね。