レーベンつくば CORISってどうですか？

[匿名さん]

つくば市竹園一丁目、UR跡地にできるタカラレーベンの19階建てマンション。
ようやく公式サイトができました。

公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-tsukuba3/
売主：株式会社タカラレーベン
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

所在地：茨城県つくば市竹園一丁目2-1、2-2（地番）
交通：つくばエクスプレス「つくば」駅徒歩6分

[651: 名無しさん]

>>648 匿名さん

意味不明というのが意味不明です。
ご存知と思いますが、これまでずっとコアリスのメリットが少しでも書き込まれると、
近隣物件との比較をすべきだ、近隣（や建ってもいない新竹園フージャース）の方が良い、というレスがたくさんついてコアリスを批判する流れだったんですよ。
そんなこのスレで今さら近隣物件の欠点なんか関係ないだろうというのは、明らかに変です。
なぜ近隣物件の利点とコアリスの欠点を書き込むのは良くて、近隣物件の欠点を書き込むのは意味不明なのでしょうか？
双方の利点欠点を比較すべきでしょう。
無論、コアリスにも議論すべき欠点があるのは自明です。その一つが低層階の日照であるのは確かしょう。

[652: 匿名さん]

>>651

ここを検討しようという人間からみたらやっぱり意味不明だと思うけど（デベ同士の争いはどうでもよし）、もし比較するなら価格も挙げて比較してもらいたな。
日照的に不利だけど価格的に納得すれば買うという選択肢もあるでしょう。
エンブレム低層とここの低層、価格的にはどうなの？同じくらい？

[653: 匿名さん]

共用部分や周囲環境の比較ならできるけど、日照は個々の部屋によってだいぶ違うもの。
652さんの言うように、条件がいまいちでも価格に納得できれば買う人もいるわけで、
周囲の中古物件との日照比較なんて「何のために？」と思ってしまいます。

何にせよ、比較検討は「つくばのマンション2」のスレッドでされてはいかがでしょうか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/551203/

[654: 匿名さん]

>>652 匿名さん
>>エンブレム低層とここの低層、価格的にはどうなの？同じくらい？

エンブレム75平米1階が3798万円、3階が3648万円。
ここの価格は知りません。

[655: マンション検討中さん]

エンブレムは南東と南西で価格差が大きくなりそうです。

[656: 匿名さん]

>>654
ここは4000万円以下はないでしょう。
エンブレムの中古が安く出ればお得だけど、まだ新しいしあまり期待できませんね。

[657: マンション検討中さん]

コアリスの価格を見ると、エンブレムの価格が良心的ですら思える。

[658: 匿名さん]

https://www.sumu-log.com/archives/4377/

感慨深いです。

[659: マンション検討中さん]

ここの価格はいくらぐらいですか？

[660: 匿名さん]

5000万くらい

[661: 匿名さん]

>>659 マンション検討中さん　
>>315と、>>324を参考にしてみれば？

[662: マンション検討中さん]

モデルルーム行きましたが高いですね。

[663: マンション検討中さん]

>>661 匿名さん
ありがとうございます
100平米で6000万を超えてくるんですね
中古と比べるのも違うのかもしれませんが、レーベンつくばとかと比べてすごく強気ですね
徒歩もちょっと遠いだけでそんなに違うとは。。。
その違いを埋めるメリットは何なんでしょうか。

[664: マンション検討中さん]

資産価値を重視するならエンブレム
ヨークベニマルを重視するからレーベンザツクバ
一番築年数の浅いマンションに住みたいならコアリス

[665: 匿名さん]

資産価値ならエスペリアもよいと思います。
エンブレムはつくば駅4分で最短、周辺では唯一の免震。
眺望はいつどうなるか分からないけど、今はザつくばの南向きがベストでしょうか。
富士山が見えれば言うことなし。
コアリスは平均値ってところですかね。

[666: 検討板ユーザーさん]

>>665 匿名さん
平均値。。。
その割には現時点でお高く感じますね。

やはり値下げ待ちですかね。。

[667: 匿名さん]

>>665 匿名さん
>>富士山が見えれば言うことなし。
レーベンザツクバから見えますか？
ミオカスとその向かいのレーベンが邪魔をして見えないと思いますが。

住民スレを見ると、エンブレム（両棟とも）とウエリスの一部は見えるようです。
ザツクバは、見えたという話を聞きません。

[668: 匿名さん]

エンブレムは学園線側の部屋からも富士山が見えるのですね。方角的にベランダからですね。
コアリスは南西棟のエスペリアより高い階で三井ビルが邪魔しない部屋からは見えそうですね。

せいぜいおまけ程度に考えていた方が良さそうです。

[669: マンション検討中さん]

エンブレム南西棟の最上階付近に住んでる人間ですが、5月ごろから今日まで空気がよどんで一度も富士山見えていないです。
秋冬程度ですよ見えるのは。

東雲向かいの15階公務員官舎が地味に富士山の眺望を邪魔しています。

[670: 匿名さん]

>>669 マンション検討中さん
>>秋冬程度ですよ見えるのは。
エンブレムの住民スレに、今年の7月8日付で、
富士山とスカイツリーが見えるとあります。
アップされている富士山画像を見ても高層階だと、
公務員官舎は地平線より下にあるようです。
浅間山は稀だとか↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/573391/
（上記スレの2083、2420、2449など）

[671: 匿名さん]

コアリスからはエスペリアと三井ビルの陰でたぶん富士山は見えない。たぶんエンブレムに分があるよ。

けどさぁ…エンブレムの富士眺望なんてこのスレで必死に主張する内容じゃないでしょ。部屋毎に違うし議論は無意味。エンブレムの日照の悪さの指摘には同様に「近隣中古の日照の悪さの指摘は無意味、論点ずらしだ」と批判する一方、エンブレム賞賛が少しでも挙がると他スレのレスを隅々まで引用してまで必死に盛り上げる。このスレは何だか露骨すぎてなぁ。

[672: 検討板ユーザーさん]

エンブレムさん的には
コアリスさんが売れたら良くないのかな。

[673: 匿名さん]

エンブレムではありませんが、近隣マンション住民です。コアリスにはきっちり完売してもらいたいですよ。できれば高値のまま、値下げせずに。投げ売りされてエリア全体の値崩れにつながったら困ります。同じように考える方は多いと思います。

中古で、売り出そうとしている人は自分のマンションのアピールをしたいかもしれませんね。

[674: マンション検討中さん]

第１期から3000円ばら撒いて客寄せしてる状況ですからね。先が思いやられます。

値下げしようが完売するために色々画策してもらうのは一向に構いませんが、その結果、マンションに住む330世帯の質の低下に繋がらないことを祈ります。

売ること買うことばかり考えてますが、一生このマンションに住み続けることを考えるのであれば、その先のことを、考えないといけませんね。

[675: マンション検討中さん]

駐車場が安すぎです。

自走式駐車場の駐車場代と言えば貴重な修繕積立金や管理費の原資なのに、駐車場代を安くして宣伝に使ってしまうとは。。

エンブレムは駐車場代9000円〜3000円です。
コアリスより管理費や修繕費のかからないマンションであることを考えるとコアリスの将来が不安です。

[676: 匿名さん]

>>675

駐車場代が安いって・・・そこは噛みつくべきところでしょうか？
修繕費の予算の全体を見ているわけじゃないから何とも言えないけれど、計画全体で
バランスがとれていればよいだけの事かと思いますが。

つくばという土地柄、当面は大丈夫かと思いますが都市部ではマンション駐車場の
空き増加が問題になっているので、その考え方はあまり賛同できません。

[677: 匿名さん]

>>676
ザツクバの方も駐車場代値上げしたよ。
レーベンの設定した駐車場代では、修繕費や管理費が不足するので、レーベンの設定した初期設定の駐車場代ではまわっていかないということだった。
レーベンは、安く見えるように、あえて初期設定の駐車場代を安くすることがあるので、注意が必要。

[678: 匿名さん]

毎月安いのは一見いいが、要は後から足りない分は一括徴収しますよということ。
デベは売り切ってしまえば後のことは関知しないので、売り出す時は大いに安くしてお得に見せかける。

[679: 匿名さん]

そういえば、研究学園のレーベンネクシオは、機械式駐車場で月額500円〜でしたからね。駐輪場の料金並ですね。あれもきっと大変だろうなぁ。

[680: マンション検討中さん]

エンブレムは、投機目的で購入した人間がかなりいるので、最初の売れ行きは良かった。
これを見た富裕層も、このマンションの購入は間違いないと考え、遅れまいと飛びつく感じ。

コアリスは、投機目的の人間はゼロなので、最初の勢いはないですな。
本当に住みたい人がちょっとづつ買って行く感じ。

[681: 購入経験者さん]

>>676

>計画全体でバランスがとれていればよいだけの事かと思いますが。

平面駐車場ならともかく、駐車場代が0～3,000円／月でバランスが取れるとは思えません。
修繕積立金も4,940円～9,240円／月と低額ですから、10～15年後には倍以上に値上げする計画でしょう。

その頃までにローンが返済し終わる人ならいいですが、35年ローンのうえに、子どもが大きくなって教育費がかかる時期に駐車場代や修繕積立金が大幅値上げになったら、目も当てられません。
入居時に買った家電類の買い替え時期とも重なります。

どこのデベもマンションが売れた後のことまであまり考えてくれないですが、レーベンは他のデベと比較しても、特に住んでからのことを考えていない印象ですね。

[682: 匿名さん]

駐車場と管理修繕費用で将来の家計破綻が見えているので、戸建てにした方が良いね。

[683: 匿名さん]

>>680 マンション検討中さん
>>本当に住みたい人がちょっとづつ買って行く感じ。
スレッドの伸びの遅さといい、ウェリスつくば竹園に似ていますね。
竣工3年目にして残６戸です。

>>681 購入経験者さん
>>レーベンは他のデベと比較しても、特に住んでからのことを考えていない印象ですね。
管理が系列会社なので、それは無いと信じたい。

[684: 匿名さん]

>>683 匿名さん
管理が系列会社なんてのはどこのデベも同じですがな

[685: 匿名さん]

台風一過、富士山が大きく見えてます。
羽田-浜松町から見えるのと、大差ない感じ。
評価しない人がいますが、見たことないんでしょうね。
南３駐車場の5階以上から半分だけ見えるので、チェックを。

[686: マンション検討中さん]

コアリスは南西棟も南棟も19階まで繋がってるので、エレベーターは４機どれでも乗れますね。

ゴミ捨て行った後は、南西棟のエレベーターに乗るとかね。

エンブレムは、南西棟と南棟で行き来が4階以上からできないので、エレベーターも２機づつで別れています。

非常階段も、コアリスは各棟１個に対してエンブレムは各棟２個。これも行き来ができるかできないかで必要な数が変わってくるのでしょうね。

[687: 周辺住民さん]

ゴミ捨て場に行くのに一度外に出ないといけないのは、ちょっと面倒そう。

[688: 匿名さん]

>>687 周辺住民さん
>>ゴミ捨て場に行くのに一度外に出ないといけないのは、ちょっと面倒そう。

そういう造りなんですか？
「ディスポーザーがついてますから大丈夫です」と、セールストークがありそう。

ダンボール、缶、瓶など、ゴミ捨て場へのアクセスは重要。
別棟で鍵付きゴミ捨て場のMSに住んだことがありますが、
宮沢賢治状態（雨ニモマケズ風ニモマケズ）、でした。

[689: 匿名さん]

>>681 購入経験者さん

ここに限らずどこのマンションも売りやすくする為に、購入当初の修繕積立金などは安めに設定されていますね。
その上で、修繕計画書にも段階的に修繕積立金を値上げする旨が書いてあります。
５年毎改定が多いようです。（ここの修繕計画書は見ていません。）
国交省は修繕積立金について、段階的に逓増するよりも最初から高額でも一定額にする事を推奨しているようですが、それではなかなか売れないかと思います。

長年最初の金額のままでいると修繕費用は絶対的に不足して短期・長期の大規模修繕や手入れができなくなり、外からの見た目も悪くなって資産価値が落ちていきます。（そうなると、資金に余裕のある人は逃げ出します。）
そして住民も何度も入れ替わり、資産価値の落ちた建物に住むのは相応の所得者となり、長期的には住民も減っていき質も落ちて最終的にはスラム化する・・・と言われています。
修繕工事の代金も新築工事同様に高騰が続いていますので、値上げなしという訳にはいかないでしょう。

ですから、修繕積立金が購入当初の金額であってもローン返済に余裕のない方は、よくよく考えないと後で大変な事になりかねません。要注意です。

[690: 匿名さん]

眺望は、MRでシミュレートされていますか？
コアリスの南東棟は霞ヶ浦と牛久大仏が16階以上なら見えるかも。
南西棟の学園線沿いは、三井ビルしか見えない。
南西棟のカピオ側から2～3棟は、16階以上なら眺望がいいかも。
15階以下は利便性を買う以外ないです。
コアリスのレゾンデートルは、立地と眺望（ごく一部）以外に何かあるんですか？

[691: 匿名さん]

逆に三井ビルから見られるかもよ。

[692: 匿名さん]

何を言おうとレーベンコアリスの建設は中断する事なく進んでいく。

ただ、この物件の販売が完工後も不調のまま終わった場合、レーベンは茨城から撤退するかもしれない。そういう意味で、中央警察移転後のMS建設を阻止したいなら、誹謗中傷も無駄にはならないかもしれない。

[693: 匿名さん]

その代わり、路線価に影響する可能性も無いわけではなく、近隣MSの中古価格もどうなるか分からない。

[694: 周辺住民さん]

>>688
ゴミ捨て場は店舗に隣接していて居住区域とは駐車場の出入り口で分断されています。
上からアクセスする階段やエレベーターも無いようなので、居住区域からゴミ捨て場に行くには
南西棟の駐車場側出入り口から一度外に出て、駐車場出入り口を横断してゴミ捨て場に行くんだろうと思われます。

[695: 検討板ユーザーさん]

レーベンは茨城から撤退したらフーの天下になるかも

[696: 匿名さん]

ここは各階ごみステーションはないの？

[697: 匿名さん]

>>693 匿名さん
>>その代わり、路線価に影響する可能性も無いわけではなく、近隣MSの中古価格もどうなるか分からない。
大丈夫ですよ。面積1/3以下のRight-Onが35億（ここは33億）で売却されましたので。
上モノなんて二束三文ですから。

[698: 匿名さん]

>>697

>面積1/3以下のRight-On
ライトオンの敷地は4600㎡。ここの約2/3、の間違いかな。
>上モノなんて二束三文ですから
築12年で継続使用(ライトオンも引き続き一部を借りて利用)する建物が二束三文はないのでは？

[699: 匿名さん]

>>697

ちなみにその「上モノ」の残存価値を建築費と耐用年数からざっと計算すると、
床面積12752㎡、建築費坪80万と想定→建築費約30億円
耐用年数50年とすると、残存価値＝30×38/50=22.8億円

すると、想定される土地価格はざっと35-22=13億　となる。

[700: 名無しさん]

＞耐用年数50年 ?!