レーベンつくば CORISってどうですか？

[匿名さん]

つくば市竹園一丁目、UR跡地にできるタカラレーベンの19階建てマンション。
ようやく公式サイトができました。

公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-tsukuba3/
売主：株式会社タカラレーベン
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

所在地：茨城県つくば市竹園一丁目2-1、2-2（地番）
交通：つくばエクスプレス「つくば」駅徒歩6分

[251: 匿名]

>>250 購入経験者さん

100万円値引きなのではなく、それが販売価格ということですよ。
物は言いようですね。

[252: 匿名]

>>251 匿名さん

メジャーセブンではやらない手法でしょうね。

[253: 匿名さん]

そもそも、販売広告を出す前に集客して、客の懐具合を探りながら価格を上げていくあの手法って、許されるんでしょうか？
他社では見たことがなかったので。

今日が要望の締め切りですが、直前まで価格が決まらず、当初想定額より上がったり、細かい部分がよく分からないまま要望受付等をするのも、違和感がありました。
高い買い物なので、全ての説明を十分して、十分理解して買うものだと思っていましたが、時間もなく、未定の部分も多く、決断が難しいです。

営業さんは、「大変な反響をいただいている」と言いつつ、マンションギャラリーに行くと空いていたりするので、不安があります。

[254: マンション検討中さん]

今の段階で買うお客さんは、部屋を選べるわけだから、高い価格は選択権込みでは？

売れ残って値引きされた部屋の価格とは違って当然です。

最初にお金のある人が高い金額で選び、ギリギリの人が適正な価格で選ぶ。

ただ、マンションは人生で一番大きな買い物だから、色々言いたくなりますよね。

[255: 購入経験者さん]

>>253

お金に余裕があって、希望の部屋に住みたい人は言い値で買うのもいいでしょうけど、土地を高値掴みしたせいもあって、ここの物件はかなり割高な印象です。

>営業さんは、「大変な反響をいただいている」と言いつつ、マンションギャラリーに行くと空いていたりする

営業は調子いいことしか言わないので、ご自身の目を信用した方がいいと思いますよ。

[256: 通りがかりさん]

「大変な反響」の内容は、必ずしもポジティブなものには限らず、ネガティブな反響も含むのではないでしょうか。

[257: マンション検討中さん]

私も100万円引きのことは言われました。
予想以上に好評で広告費が安くすみそうだからその還元と説明されましたが、結構厳しいんだろうなとしか思いませんでした。

あの設備・間取りであの価格設定は強気過ぎるかと…。
まぁ立地が良いので価格下げればすぐに売り切れると思いますが、これから吾妻の官舎跡地が売りに出されることを考えると、早く売りきりたいでしょうね。

[258: 匿名さん]

私も、相場からすると、部屋にもよりますが５００～１０００万円は高いと感じました。
それで、要望は見送りしました。
様子見して、値段が下がったら買うか検討するつもりです。
竹園のフージャースも吾妻１－１－１の官舎の入札も気になりますし。

要望締め切りしましたから、月末に何戸契約できたのか楽しみです。
営業さんの言うとおり、月末の段階で沢山成約するのか、ほとんど成約しないのか。
要望の重なり具合を聞いたかぎり、ほとんど成約していないと予想する。
要望見送った客に、強力に営業かけてくるんじゃないかなぁ。

[259: 匿名さん]

スロップシンクなしで、直床ですからね。
２重床だとばかり思ってました。
これだと、ウエリス竹園の方が仕様は上です。

立地に見合った仕様でないのに、価格だけは高い。

[260: マンション検討中さん]

エンブレムの南西棟の中古待ち購入するのが幸せですよ。
6階75m2で、4000万円
12階80m2で、4300万円
15階80m2で、4500万円
が、最近売れたエンブレム新築未入居物件です。
設備はシンプルすぎて誇れるものは何もないですけどね。子供も少ないし静かなマンションです。

[261: 匿名さん]

やすっ。
コアリスの方が1000万円近く高くない？

[262: 通りがかりさん]

真南が公園と背の低いホールで遮るものがないので、中～低層階の日照はエンブレムより良い。
あと選択権＋設計変更の自由、共用設備、新築のプレミア（早く入居してデカい顔をする）。
これらに差額分の価値を見いだせるか、ですかね。
最上階や角部屋を自由に選んであれこれ好きにしたいのなら、高すぎというほどではないかも。
特にそれらにこだわりがなければ待つ、と。

[263: 匿名さん]

ざっと読んだけど、この段階での100万引きアピールっていわゆる2重価格表示なんでは。
すごい売り方するね。
要はただの価格調整で予定価格より正式価格が100万下がるってだけなんだろうけど。反応悪かったんだろうな。

[264: マンション検討中さん]

眺望を考えるなら、南向きの16階以上ですかね。
南は15階のレーベンザツクバ
西は15階のエスペリア
南の角部屋は、両側とも5階以上から辛うじて眺望が開けてくる感じでしょうか。

[265: 匿名さん]

>>264 マンション検討中さん
>>眺望を考えるなら、南向きの16階以上ですかね。
3階程度上乗せしないと眺望は抜けないので、18階より上が条件でしょう。
さらに、西は三井ビルがあるので、カピオ側から2～3戸までしょうね。

[266: 匿名さん]

要望見送り組の者です。
マンションギャラリーに行けば、ドローンで撮影した各階ごとの眺望写真を見ることができます。
最上階の１９階からのドローン撮影眺望写真を見ましたが、残念ながらかなり微妙でした。
レーベンザツクバやエスペリアの上に少しだけ景色があり、地平線はなんとなく見えますが、視界の圧倒的大部分は、エスペリアやレーベンザツクバの建物でした…。
なので、最上階でも眺望は期待できません。
ドローンの写真、是非見てみてください。
百聞は一見にしかず。

結局、要望数は極少数のようですが、正確な要望数を知っている人がいれば教えてほしいです。
その一部が抽選だとすると、６月末までの成約数はひとケタ？

[267: マンション検討中さん]

実際、値段っていくらぐらいなんですか？

[268: 匿名さん]

本広告を出して価格を決定して表示する前に、顧客を誘引したり、その顧客の要望を受付けて優先的に販売するのって、違和感があると思ったら、不動産公正取引協議会の表示規約８条に違反している疑いがある気がする。
http://www.sfkoutori.or.jp/jirei/hyouji/004/004_1.html

販売価格等が決定しない限り、本広告は出せないはずで、
本広告が出せないということは、予告広告において、
「4.本広告を行うまでは、契約又は予約の申込みに一切応じない旨及び申込みの順位の確保に関する措置を講じない旨」を表示する必要がある。
実際、レーベンの物件概要にも、「本広告を行い取引を開始するまでは契約または予約の申込、及び申込の順位の確保は一切できません。」との表示がある。

でも、６月１７日までに要望受付終了して、当選者は、６月２３日から申込開始ですよね。６月２３日から本広告をうつのでしょうが、その前段階で、予約の申し込みや申し込み順位の確保に等しいことをやっていることになるのでは？実質的に販売活動をしているに等しいようにも思われるのですが。

価格を決めずに顧客を誘引すると、顧客の懐具合を見て価格を吊り上げる行為につながるので、公正と言い難い。
だから、価格を決定してから本広告を打ち、販売活動を開始するルールなんでしょうね。

こんな記事もあります。
https://www.o-uccino.jp/article/posts/4920
https://1manken.hatenablog.com/entry/20081121/p1

[269: 匿名さん]

不動産公正取引協議会のＱ＆Ａにも書いてあるね。
まあ、レーベンのは、「参考」「価格発表会」のようだけど、実質的に見て、公正さの点で好ましい取引方法なのかなぁ。

Ｑ．本広告前に販売センターで「価格発表会」を開催する旨を表示した予告広告を行うことはできますか？
http://www.sfkoutori.or.jp/jirei/hyouji/004/004_6.html
お尋ねのような『じらし広告』で集客することは、結果として本広告前に来場した顧客に申込み順位を確保するなど事実上の販売行為が行われるおそれがあり、予告広告の趣旨に反するだけでなく、本広告を行わない結果となる蓋然性が極めて高いと考えられます。予告広告に名を借りた『じらし広告』は、 必要な表示事項の規定の特例を定めた予告広告には該当せず、表示規約第8条（必要な表示事項）の規定に違反することになります。

Ｑ．新築分譲マンションの本広告前に来場者に対して「会員限定分譲」と称したＤＭ（ダイレクトメール）を送り、販売することはできますか？
http://www.sfkoutori.or.jp/jirei/hyouji/004/004_3.html

[270: 名無しさん]

もし、ここの販売が芳しくなければ、高止まりが続いてきたつくば駅近の住宅価格もついに下降を始めるかもね。

[271: 匿名さん]

このタイミングで免震ならちょっと高めでも売りやすかったよね。

[272: 匿名さん]

ここは免震？制振？
HPに構造とか仕様が未だ出てないのはなぜだろう。

[273: 匿名さん]

免震ではない。
また、「高止まりが続いてきたつくば駅近の住宅価格もついに下降を始めるかもね。」って、すでに、ウエリス竹園が大不振で、値下げを繰り返しても未だに完売しない。
すでに下降フェーズに入っていると思われる。
エンブレムの時が天井だった。
当時は、西武もあったし、つくば駅中心部の先行きに悲観的なものはなかった。

[274: 匿名さん]

エンブレムは、目の前に19階建てが建つとわかっていたら、そしてクレオがなくなるとわかっていたら、かなり苦戦していたと思う。

一番良いタイミングで完売したのはすごい。

[275: マンション検討中さん]

アイアイモールの、レストランも全て閉店しました。

つくば駅に近いという、大きな魅力が少しづつ減ってる今日この頃、やはりヨークベニマルに近いというだけが大きな魅力ですかね。

[276: 通りがかりさん]

今日を含めて、あと４日は残ってます。
http://www.aiaimall.com/news/index.php?code=341

[277: 匿名さん]

アイアイモール、ノバホールがなくなり、タワマンになったらエンブレム南西向きには悲惨な結果となってしまいます。

[278: 匿名さん]

>>277 匿名さん
それでも４方をMSに囲まれる、コアリスよりはいいかな。
警察署跡もたぶんMSだろうから。

[279: 匿名さん]

エンブレム南西向きの中古待ちした方がお買い得と言われた途端に反撃ですか。

ノバホールがなくなったらとか臆測だけで物を言うのがありなら、ベニマルが下層階はスーパー、上層階はマンションになる可能性もありますね。あの広さの土地なら容積率いっぱいに建てれば30階建ては可能ですね。そうなったらコアリスは悲惨ですね。

[280: マンション検討中さん]

コアリス、そんなに悪いですか？(^-^;
何だか批判的なレスばかりで。

うちは共働きなのでスーパーが近いのは嬉しいです。
子供も手がかからなくなり、さらに２年後、これから行動範囲が広がることを考えたら駅近くは便利。
始発なら守谷のマンションも検討しましたが、住み慣れたつくばがいい。
デパートが潰れ、駅前のレストランも相次いで閉店。
昔に比べて確かに寂しくなりましたが、毎日デパートに行く程暇じゃないし、快速乗れば都内まですぐじゃないですか。
田舎慣れしてるのか、生活に不便さは感じないです。

うちは前向きに検討中です。賛否両論ありますが、たからの水も楽しみです。
色々言われてますが、マンション検討中の皆さんの前向きな意見を聞きたいですね。

[281: 匿名さん]

前向きな意見は特にないかな。

[282: マンション検討中さん]

ディスポーザーがあることかな。

エンブレムに住んでるけど、ゴミ捨て場にアクセスしやすいので、特にディスポーザーなくても大丈夫だけどね。

[283: 匿名さん]

ノバホールが老朽化で建て替えることはあっても、ヨークベニマルを一度解体してその上にマンション建てる可能性はゼロですね。

[284: 匿名さん]

ヨークベニマルの敷地はかなり広いうえ、容積率を全然使っていないから、高度利用する可能性はある。
土地を売って、高層建物の１階に入居するとか。
コアリスの２倍以上の広さがあるし。

セブンアンドアイは、どんどん百貨店を閉店させることも厭わないほど過激な改革をやるので、ベニマル敷地を高度利用しようとして、高さのある建物を建てる可能性は否定できない。

ベニマル周辺にマンションが建つからしばらくは経営不振で売却になる可能性は低いと考える。
ただ、１０年先になるかもしれないが、ネットで生鮮食品を買い始める時代が来たときは、ベニマルが無くなる時代が来る可能性もある。

北側ならともかく南側に商業地は危険。

[285: 匿名さん]

このスレに1人、必死に「ベニマルの敷地に高層マンションが建つ」と書き続けている人がいますが、可能性はゼロだと思います。

あの場所にマンションを建てれば、前はレーベンツクバ、後ろがコリスという環境になります。高層マンションが密接している中間地点にマンションを建てれば、売れ行きがよくないのは明らかです。

ベニマル自体、レーベンのマンション住民をお得意様としている関係上、反感を買うような動きはしないはずです。

このマンションの土地買収価格が高過ぎる、とありますが、薄利多売にすればいいだけのことです。数が多いので、それが可能。

[286: マンション検討中さん]

そういえば、一階の店舗スペースは何が入るのでしょう？

[287: 匿名さん]

>>285

可能性はかなり低いとは思いますが、可能性がゼロは言い過ぎでしょ。
そこまで言い切るのは業者さんくらいしかいないですよ。

URだって警察署だって、公共施設だから無くならないと思っていたわけですし。

むしろ、センタービルは筑波都市整備だけの持ち物ではないので、無くなる可能性はベニマルより低いでしょうね。
万が一ベニマルが閉店すれば、マンションになる可能性は十分あると思います。

ベニマルに魅力を感じて購入するなら、この物件ではなくザ・ツクバの中古の方がいいと思いますよ。
つくば駅近に魅力を感じるなら、エンブレムでもエスペリアでもOSIでもサーパスでもいいと思いますし。

[288: 匿名さん]

しばらく静かだったのに、急に臭い書き込みが増えましたね。
６月２３日から申し込み開始なので、デベさんも必死なのでしょうか。
「可能性はゼロ」とか、営業さんなら絶対言ってはいけないフレーズですが、ここでは許されると考えているのでしょうか。

また、この物件はエンブレムと比べても価格設定が高いので、「薄利多売」とは思えませんね。
「多利多売」でしょう。

少なくとも、不動産公正競争規約に忠実な販売活動をしてもらいたいものです。

[289: マンション検討中さん]

とりあえずここ見て小蟻巣さんは高過ぎる印象を持ちました。私の印象ですから、否定肯定はして頂かなくて結構ですよ業者様^_^
それよりも、確かにレーベンザツクバの中古の方が遥かに魅力的ですね！新築時に買った人が羨ましい！

[290: 匿名さん]

>>289

小さいアリの巣で「小蟻巣」とは上手い当て字ですね！

部屋が広い訳でも、免震でもなければ、設備が充実しているわけでもないので、少なくともあと1000万円下げないと適正価格にならないと思います。

あと、店舗スペースは今後の組合運営上めんどうなことになりそう気がします。
学園線から車で出入りできないでしょうし、1店舗だけあっても余程行きたくなる店でなければ経営は難しそうです。
保育園ならいいでしょうけど。

[291: 匿名さん]

レーベンが３棟並ぶ可能性もあるわけですね。

[292: 匿名さん]

>>288 匿名さん

285ですが、なぜか勝手に業者とか営業とかと決めつけられて困惑しています。
決めつける人こそ。他者の営業のように思えます。

なぜそんなに必死なのですか？売れたら困る理由があるのですか？

[293: 名無しさん]

>>292 匿名さん

隣にマンションが建つ可能性ゼロなんて、必死に否定するから業者扱いされるんでしょ。

[294: 匿名さん]

なるほど。デべとしては思ったほど高く売れそうになくて「薄利多売」の価格設定になっちゃったって感じかな。
それでもエンブレムより高いんじゃ厳しいね。

[295: 匿名さん]

>>293 名無しさん

ベニマルが高層マンションになる可能性があることが何度も何度も書かれていて、まるでそうなるかのような勢いだったので、一度だけ否定の書き込みをしただけです。

必死の書き込みに見えますか？
普通に読めばどちらが必死かはわかると思います。

変な対立に巻き込まれたくないので、今後は静観します。

[296: 匿名さん]

>>295

>このマンションの土地買収価格が高過ぎる、とありますが、薄利多売にすればいいだけのことです。数が多いので、それが可能。

これはMRで営業さんからそう説明を受けたってこと？それともあなたの推測でしょうか？
あと、あなたはここの価格が妥当～割安だと思いますか？

[297: 通りがかりさん]

批判している人は買いたいけど高くて買えないの？
ここで「高いです！！」といったら価格下がるとかおめでたいこと考えてるのかなあ。
それとも、買いたい人に親切に忠告してくれてるの？貴重な時間費やして。

[298: 匿名さん]

高いと思ったら撤退するだけでしょ。
値下げ期待なんてしてないだろ。メジャーデべ物件ならともかく。
この程度の価格で買えないとかあほらしい。

ただね。価格について検討するのは検討板の主要テーマの１つだよ。

[299: 買い替え検討中さん]

>>295

>ベニマルが高層マンションになる可能性があることが何度も何度も書かれていて、まるでそうなるかのような勢いだったので、一度だけ否定の書き込みをしただけです。

別に利害関係者でなければ、否定する意味もないでしょう。
それに、必ずそうなるとは誰も書いていないし、可能性を指摘しているだけじゃないですか？

>普通に読めばどちらが必死かはわかると思います。

普通に読めば「可能性はゼロ」とまで言い切る方に必死さを感じます。

>変な対立に巻き込まれたくないので、今後は静観します。

静観しているかどうかは、本人にしかわかりませんけどね（笑）

[300: 通りがかりさん]

怖いなぁ〜〜。 必死だなぁ〜〜。

[301: 名無しさん]

>>300 通りがかりさん

ほら、静観してないwww

[302: 通りがかりさん]

いや、私は別人ですわ。
なに必死に草生やしてるのかな。

[303: マンション検討中さん]

こういう掲示板で「通りがかりさん」を名乗る人は大抵通りがかりではない。

[304: マンション検討中さん]

エンブレムに住んでる者だが、ヨークベニマルがあるのは本当にありがたい。

歩道橋渡りながら、土浦学園線見て、つくばの中心に住んでるなって思いながらヨークベニマル行くのが日課ですわ。

コアリスも今後10年、20年先は、ヨークベニマルがあることが強みになると思うよ。
なんだかんだで日々の生活をいかに便利に過ごせるかが重要よ。

ひとつコアリスで気になるのは、低層階の南棟でベニマル入り口付近に位置する部屋。
窓閉めてれば全く聞こえないと思うけど、ヨークベニマルのジョイフィット、意外にダンスミュージックを重低音効かせて朝から晩まで講座やってるよん。

[305: マンション比較中さん]

コアリスができたらベニマルにとっては顧客が増えるので、好業績が続けば撤退は考えにくいでしょう。
現状、どうなんだろね？

[306: 匿名さん]

総合スーパーが軒並み苦戦してるのは衣料品部門。
食品はまだ大丈夫なんだよね。
ネットスーパーやドラッグストアなどにも一部浸食されているけれど、
品揃えだったりお値段だったりでまだまだいけると思うよ。

[307: 匿名さん]

さて、明日は要望住戸の抽選結果発表ですね。
６月２３日は契約会です。

本広告前に要望住戸の抽選結果が決まり、当選者に契約する権利が生まれるとすると、
「本広告を行い取引を開始するまでは契約または予約の申込、及び申込の順位の確保は一切できません。」というホームページ広告の記載と合致しないということになるんでしょうか。
申込順位の確保がされるということでしょうか。
不動産公正取引協議会の表示規約８条に違反しているのかもしれませんが、結果は楽しみです。

レーベンさんも公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会の会員のようなので、首都圏不動産公正取引協議会さんに今回のような販売方法や広告表示についてどう考えるべきなのか見解を聞きたいですね。

[308: 匿名さん]

そこは違反しないように上手くやるんでしょう。

[309: 匿名さん]

金額高すぎ

[310: 匿名さん]

ほう、ここは妙な売り方をするんだね。
普通は

要望書提出→それに沿って第１期販売住戸を決定・告知→登録(期間1～2週間)→抽選→重要事項説明会・契約会

という流れだが。

[311: 匿名さん]

>>308
違反しないんですかね？？。

6月18日までに10万円の申込証拠金を払っていて、
一般に、申込証拠金は、申込順位の確保のためのお金とされています。
そして、無抽選住戸については、6月23日から契約です。
抽選住戸については、今日当選結果発表で、当選者は6月23日から契約です。

そうすると、申込証拠金を払った6月18日の時点で、「申込順位の確保」がされたことになるように思うのですが、どうなんでしょう。
そうだとすると、「本広告を行い取引を開始するまでは契約または予約の申込、及び申込の順位の確保は一切できません。」というホームページ広告の記載が事実と異なることになるので、不当表示防止法（景表法）違反の問題にもなるのかもしれません。

不動産公正取引協議会の表示規約8条違反の問題だけではないのかもしれません。
いずれにせよ、現在のホームページの「アウトライン」のページを保存しておいた方がいいかもしれませんね。

[312: 匿名さん]

330戸だと、1期で200戸ぐらい売らないとね。

[313: 匿名]

この値段設定でそんなに売れる？
みんな金持ちですね

[314: マンション検討中さん]

で、金額はいくらなんです？

[315: マンション検討中さん]

うろ覚えですが、
67m2 4000前半
78m2 4500前後
83m2 5000前後
90m2 5500前後
126m2の上層 1億超
とかだった気がします。

[316: マンコミュファンさん]

>>315 マンション検討中さん

新築好きで金がある人に50戸売れたらいい方。
あとは長期戦だろうね。
値下げしなければウエリスより苦戦するだろう。

[317: マンション検討中さん]

>>315 マンション検討中さん

高いー！
と実感します。
値下がり待ちつつ、フーの様子見よ。

[318: 匿名さん]

330世帯あってゲストルームが1部屋って、、、
意味ある？

[319: マンション比較中さん]

83m2 5000前後 ですか！？
中古のエスペリアは3500を切っているので、割高感ありますね。
静観してますｗｗｗ

[320: 匿名さん]

営業さんと話した感じから推測すると、
要望受付数１０～２０くらい。

なので、６月末までの契約数は１０件前後と予想。

[321: マンション検討中さん]

んー、階層にもよるけどエンブレムの新築価格よりもちょっと高いくらいかな。

[322: 名無しさん]

>>319 マンション比較中さん

10数年経ち、もうすぐ修繕時期となるマンションと比較するのはどうなんだろう。

価格についての純粋な比較対象はエンブレムしかないのでは？

[323: 匿名さん]

>>321 マンション検討中さん
315さんの情報が中層階だとすれば、エンブレムと比べて7～800万円高いです。
ディスポーザーは付いていますが、立地、直床、自転車置場の数、眺望、
通路側インフレーム構造のために、部屋はいびつ＆アルコーブなし＆
外廊下はアパート並の狭さ、車の出し入れの不便さなどが、
エンブレムに比べるとどうなんでしょう。

[324: 匿名さん]

エンブレムよりかなり高いのは間違いない。
１２５㎡１２階で約８９００万円と聞いた。坪２３４万円。
１２５㎡１８階で約１億５００万円。
エンブレムが新築時坪約１７０万円、レーベンザツクバが新築時坪１６０万円とされる。
驚愕の高価格。

【エンブレムと比べて劣る点】
１　立地（徒歩４分VS徒歩６分）
２　５層６段の駐車場。エンブレムは４層５段？
３　来客用駐車場が１台のみで、宅配業者や生協の宅配もそこを使う予定らしい（宅配業者等は路上駐車するしかないのでは？）。
４　眺望
５　直床（直床って…）。エンブレムは２重床？
６　目の前がベニマルで、不特定多数が往来するベニマル駐車場から丸見え（ベニマルに行きやすい点は良いが）。

【エンブレムと同じ点】
１　スロップシンクなし（なお、ウエリス竹園はあり）

【エンブレムに勝る点】
１　ディスポーザーあり（なお、ウエリス竹園はあり）

【不明な点】
土地がエンブレムより少し狭いため、駐車場内やマンション内に入る入り口部分の幅が十分に確保されているのか不明。
車が行き違いするときにぎりぎりだと不便。

【追記】
エンブレムの１期１次の要望数は１００だったらしい。
コアリスはこれを大きく下回ると予想。２０は切っているだろう。

[325: 匿名さん]

周囲の中古も十分検討対象になるとは思うけれど、エスペリアは駐車場がネック。

[326: 匿名さん]

>>324　匿名さん
>>１２５㎡１２階で約８９００万円と聞いた。坪２３４万円。
>>驚愕の高価格。
323ですが、ここの味方もしときます。
エンブレムの南東棟最上階100平米角部屋が7000万で坪単価233万円。
コアリスの最高部屋は間取りは疑問なれどポーチ＆専用ＥＶに、
ディスポーザー付なら坪単価234万円はリーズナブルです。
最高条件の角部屋は、他の部屋に比べて高いのです。
エンブレムでも、南西棟の85平米角部屋はたったの15平米違いながら、
2000万円安く、坪単価は194万円でした。

>>５　直床（直床って…）。エンブレムは２重床？
2重床です。階高ではなく、天井高が2.8ｍというのがありました。
1階は2.6ｍ、2～17階が2.5ｍ。
免震構造もエンブレムの優る点ですね。

[327: 匿名さん]

レーベン浦和常盤が63㎡3900万〜
浦和と同等の価格ってことか。
レーベンさんもちょっと無理があるってわかってるんじゃないのかなあ。

[328: 販売関係者さん]

免震じゃないのは、マイナスポイントだな。

[329: 匿名さん]

この金額で直床はな、、

[330: 匿名さん]

なぜかここはエンブレム上げのコメントが多いですね。
エンブレムは、目の前に19階建てが経つことを業者が知っていた上での売値だったのではないかと疑っています。
目の前のURの土地が売られることは、UR関係者は数年前から間違いなくわかっていたでしょうし、ディベロッパーならURの知り合いがいる可能性が高いです。あるいは身内にいる可能性もあります。

私だったら、新築で夢を持って高額で購入したのに、入居してすぐに目の前の眺望がなくなると知らされ、眺望が楽しめるのがわずかな期間となるなんて精神的に耐えられません。

ただ、中古で購入する人は、それをわかった上での入居なので良いと思います。

土地としてはエンブレムの方が駅に近くて、TX利用ならサーパス吾妻とエンブレムが現時点でロケーションはナンバーワンですね。

コリスは完成したら3番手ですね。

[331: 匿名さん]

>>326　匿名さん
>>コアリスの最高部屋は間取りは疑問なれどポーチ＆専用ＥＶに、
ディスポーザー付なら坪単価234万円はリーズナブルです。

324です。
最高部屋の比較対象を間違って計算してますよ。

コアリスの最高部屋は、１２５㎡１９階で約１億５００万円以上（坪２７７万円以上）です。
１２５㎡１８階で約１億５００万円（坪２７７万円）。
１２５㎡１２階で約８９００万円（坪２３４万円）
です。
坪２３４万円は、最高部屋ではなく、あくまで１２階の話。
コアリスの最高部屋は、坪２７７万円以上になります。
エンブレムの最高部屋が坪２３３万円だとすると、コアリスは坪４４万円以上高額な設定なのです。

ちなみに、おっしゃるとおり、コアリスは、免震ではありません。

[332: 匿名さん]

>>331 匿名さん
326です。確かに対象を間違えていました。
ご指摘ありがとうございます。

[333: 名無しさん]

>>330さん
やたらエンブレム上げが目立ちますよね…。
確かにコアリスの初期設定価格は高い。これは間違いない。
今後は値段が大きく下がる可能性も高い。
しかしコアリスの価格がこなれてくれば、それに伴いエンブレム中古も値下がりせざるを得なくなる。
いまどき二重床かどうかを重視する人は多数派とはいえないし、
エンブレムは、免震や駅まで信号一つ（大通りではあるけど）の優越を差し引いても、築年差、コアリスによる景観問題、ベニマルとのアクセス…など、今後コアリスと近い値段では勝負しづらくなる。
かつ、コアリス待機によりエンブレム中古への関心が鈍るのは確実。
つまり、エンブレム中古を売るのは、コアリスの価格が高い今が残されたチャンス。
そういった思惑もあるのかもしれないと思いました。

ところで、駅近3番手はOSI2とコアリスどっちですかね…？

[334: 名無しさん]

>>333 名無しさん

私も、この流れは、エンブレムの中古を早く売りたいオーナーさんかなと感じ取っています。
転売目的で購入した方かもしれません。

[335: マンション検討中さん]

眺望ですが、高層階でも三井ビルディングが邪魔して富士山は見れない感じですか？

エンブレム西棟は富士山結構見えるみたいですが。

[336: 匿名さん]

二重床は重視した方がいいと思いますよ。
将来の配管のメンテナンスを考えたら、とんでもない差があります。
20年くらいで確実に転居するなら別ですが。

この坪単価で躯体の貧相さは救いようがないです。

同じレーベン物件でも、ザ・ツクバより落ちるのに高いのは話になりません。
少なくとも竹園のフージャースの情報が出るまでに急いで買う理由がないですね。

[337: 匿名さん]

>>335

三井ビルの影響よりも、最上階でもエスペリアが壁のように地平線にかかっているのでは？

おそらく地平線が見えるのは、エスペリアとザ・ツクバの間、カピオの向こう側だけではないかと思われます。

[338: 匿名さん]

ここを評価する上でエンブレムがよい比較対象だからではないのかな。
結果的にエンブレムを上げてるようにみえるならそういうことであって、違うなら事実で反論すればいいと思う。

エンブレムの中古みてみたけど、築1年で76㎡3580万。3500はいけるだろう、駅近・免震を考えればこっちのほうがいいような。

[339: 名無しさん]

コアリス西棟北寄りでギリギリどうかってとこかな？正直期待できないでしょう。
ただ、位置的に富士山が見える近くの物件に昔住んでたけど、
そもそも大気の状態がよくないと見えない。見える日の方が少ない。
富士山を見たいなら守谷の方がいいかな。

[340: マンコミュファンさん]

>>339 名無しさん

北寄りじゃ完全に三井ビルの影だと思います。
ほぼ土浦学園線の向きが富士山の向きのはすです。

冬場は結構富士山が見えますよ。
守谷から見えるような日は、つくばでも見えると思います。
富士山～守谷と富士山～つくばでは、誤差くらいの距離の違いですから。

[341: 匿名さん]

エンブレム南西棟は富士山が見えますが、西武跡にマンションが建つことになったらどうなるかわかりません。
富士山見たいなら、吾妻側の高層階でしょうね。西武跡に高層マンションができたら、よく見えそうです。

[342: 匿名さん]

>>330 匿名さん

サーパス吾妻もエンブレムもコアリスもOSIも、ロケーションがいいところは眺望をあきらめるしかないのですね。
両方をかなえられるマンションはこれからに期待ですね。

[343: 匿名さん]

同じレーベン物件で近くにあるザ・ツクバとの比較も興味深いですね。

【ザ・ツクバ優位な点】
１　スロップシンクあり
２　二重床
３　ザツクバのブライト棟は、真南向（コアリスは西南か南東向きのみ）
４　共用施設棟が別棟で建設されており、豪華で充実した共用施設
５　宅配業者らのための車寄せが２箇所に存在し、７台程度は停めることができる（コアリスは１台）
６　ベニマルは北側なので、ベニマルの土地が高度利用されても眺望日照とも影響がほぼない（その場合、コアリスはほぼ全滅）
７　価格（ブライト棟の最高価格部屋が１００㎡５８００万円（これでも当時は高いと言われた。）。坪１９１万円。
　　コアリスの最高価格部屋は坪２７７万円以上。坪８６万円以上の大差あり。

【ザ・ツクバとコアリス共通】
ベニマル至近

【コアリス有意】
ザ・ツクバより少しだけ駅近。

[344: 名無しさん]

つくばから富士山がよく見える日なんてそもそも多くないよ…
そんなの求めるのになんで茨城なんか買うのさ。
TX沿線としても流山とか八潮とか、もっと買い得なのあるでしょ。

[345: 匿名さん]

>>329 匿名さん
音の面に関しては二重床、直床どちらが響きやすいとかはないらしい。スラブ厚が重要みたい。

[346: マンション検討中さん]

エンブレムのモデルルームがスタートした時の、購入層の意気込みは、凄まじかった。それだけ20階建のマンションがつくば駅に建つことは衝撃的だったのだろう。
駅に一番近いマンションと、ランドマーク的な存在としてのマンションが魅力を集めてつくばの富裕層には魅力的に映ったのではないかな。
毎週行くたびにドンドン売れてくし、しまいには不動産屋が賃貸するために、購入する始末。
あの勢いがあって、当時高い高いと言われてた金額でも売り抜くことができた。

さて、エンブレムより高い金額のコアリスはと、、、

[347: 匿名さん]

つくば市民としては筑波山が拝める方が重要じゃない？

[348: 匿名さん]

>>347 匿名さん
筑波山はどこからでも当たり前に見えます。
レアなのは、富士山、浅間山、日光連山あたり？

[349: 匿名さん]

筑波山慣れした者にとって、浅間山は相当レアです。
富士山よりも見える日が少なく、東京方面＊＊＊＊の方々でも、
見えるかどうかわからない山。

[350: 匿名さん]

富士山見えるといってもかなり小さいですよ。浅間山も小さいですが。。